내셔널 헬스 인베스터스 (National Health Investors, Inc., NHI)

회사 소개

NHI는 1991년에 설립된 미국의 회사로, 주로 고령자 주택 및 의료 시설 투자의 매출 임대·임대 및 부동산 투자를 전문으로 하는 자기 관리형인 REIT입니다. 회사는 부동산 투자와 시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP) 두 부문을 통해 운영됩니다. 부동산 투자 부문에는 독립 주거 시설, 노인 거주 시설, 입구 비용 커뮤니티, 노인 주거 캠퍼스, 숙련 간호 시설 및 한 병원에 대한 부동산 투자와 임대 및 대사, 모기지 및 기타 수취채권이 포함되어 있습니다. NHI는 임대 수입, 모기지 및 기타 수취채권 이자 수입, 주민 수수료 및 서비스로부터 수익을 창출하며, 주요 수익원은 임대 수입입니다. 이외에도 SHOP 부문을 통해 독립 주거 시설의 운영을 소유하는 두 벤처로부터의 수입을 얻고 있습니다. 회사는 부동산 투자를 주로 영업 현금흐름, 부채 발행 및 주식 배분을 통해 자금을 조달하고 있습니다[0].

주요 고객

NHI의 고객은 주로 고령자 주택 및 의료 시설에 관심이 있는 다양한 그룹으로 나뉩니다. 첫 번째로 노인 주거 시설 운영자는 NHI가 제공하는 독립 주거 시설이나 양로원 등에서 발생하는 임차료 수익을 통해 수익을 얻는 주 고객입니다. 이들은 주로 민간 체인, 지역 운영자 등으로 구분되며, NHI의 주요 수익원입니다. 두 번째로는 투자자로, 이들은 NHI의 주식이나 부동산, 모기지 채권 등에 투자하여 배당금 등 수익을 기대하는 금융 기관, 펀드 매니저 등이 포함됩니다. 세 번째로는 관리 회사 및 부동산 개발자로, NHI는 이들과 협력하여 부동산 관리를 하며, 이들은 주로 시설 운영 수수료와 같은 형태로 수익을 얻습니다. 마지막으로는 거주자 자체가 고객일 수 있는데, 이들은 독립 주거 시설에 거주하며 각종 서비스와 편의시설을 제공받기 위해 비용을 지불합니다[0][1][2].

Note: The citation format provided in previous text would need to be adjusted based on the real data; I have included block placeholders to denote that references should be updated accordingly.

회사의 비용구조

비용 항목	설명	공급업체 또는 관련 회사
독립 주거 시설 운영 비용	주거 시설의 유지보수, 운영, 직원 급여 등의 비용을 포함합니다.	자체 운영 또는 임대
임대 부동산 세금 및 보험	NHI의 임대 부동산에 대한 재산세, 보험료 등의 지출입니다.	지역 정부, 보험 회사
감가상각비	회사가 소유한 부동산 및 설비의 감가상각 관련 비용입니다.	자체 계산, 회계 법인
이자 비용	대출 및 부채 발행에 대한 이자 지급입니다.	JP모건, 웰스파고 등 금융 기관
법률 비용	법률 자문, 소송 관련 비용 등입니다.	로펌, 법률 자문 회사
프랜차이즈, 소비세 및 기타 세금	다양한 세금 지출 항목입니다.	지역 및 국가 정부
일반 및 관리비	사무실 운영비, 경영 관리비, 직원 급여 등의 항목입니다.	자체 운영 또는 외주 회사
대출 및 부동산 손실	손실 처리 비용과 관련된 항목입니다.	금융 기관, 회계 법인

주요 비용 중 독립 주거 시설 운영 비용은 주로 자체 운영 또는 임대를 통해 발생하며, 임대 부동산 세금 및 보험은 현지 정부와 보험 회사로부터 제공받습니다. 또한 이자 비용은 주로 JP모건, 웰스파고와 같은 대형 금융 기관으로부터 대출 받아 지출되며, 법률 관련 비용은 외부 로펌과 법률 자문 회사와의 계약을 통해 발생합니다.[0][1].

제품군

NHI의 주요 제품은 크게 세 가지로 분류할 수 있으며, 각 제품군은 수익에 중요한 기여를 하고 있습니다.

제품군	설명	수익 기여도
임대 수익	독립 주거 시설, 노인 거주 시설, 숙련 간호 시설 등 다양한 의료 및 주거 시설을 임대하며 발생하는 수익입니다.	$217,700,000 (2022년 기준)
거주자 수수료 및 서비스	시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP) 내 독립 주거 시설 및 양로원 등에 제공되는 거주자 수수료 및 서비스 수익입니다.	$35,796,000 (2022년 기준)
모기지 및 기타 수취채권 이자 수입	NHI가 다양한 부동산과 관련된 모기지 및 기타 채권에 투자하여 얻는 이자 수익입니다.	$24,698,000 (2022년 기준)

주요 제품별 수익 기여도를 보면 임대 수익이 가장 큰 비율을 차지하고 있으며, 그 다음으로는 거주자 수수료 및 이자 수입이 차지하고 있습니다[0][1].

비슷한 제품을 제공하는 다른 미국 상장 회사들도 있습니다. 대표적인 경쟁사들은 다음과 같습니다:

회사명	주요 제품
Welltower Inc.	고령자 주택과 의료시설 임대 및 투자
Ventas Inc.	병원, 연구시설 및 시니어 하우징 투자
Healthpeak Properties, Inc.	병원 및 의료 시설, 고령자 주택 투자

이들 회사는 NHI와 유사하게 의료 및 고령자 주택 관련 부동산에서 임대 수익과 다양한 수수료 수익을 창출하고 있습니다[2][3].

주요 리스크

NHI의 사업에 대한 가능한 위험 중 하나는 중요한 데이터 보안 침해입니다. 외부 또는 내부적인 데이터 보안의 심각한 침해나 데이터 남용은 운영을 방해하고 상당한 비용을 초래할 수 있을 뿐 아니라 비즈니스 관계에 피해를 줄 수 있으며 보안 및 보험 비용을 증가시키고 평판을 손상시킬 수 있습니다. 또한, 중요한 사이버 보안 사건은 우리를 소송에 노출시킬 수 있고 정부 단속 조치로 이어져 벌금과 기타 처벌을 받을 수 있습니다. 또한, 환경 법률과 관련된 위험과 위험물질 관련 책임과 관련된 비용에 노출될 수 있습니다. 이러한 위험들은 NHI의 사업에 특정하며, 환경 문제나 자연재해 등 외부 요인으로 인한 잠재적인 영향을 가지고 있습니다[0].

재무

NHI의 2023년 재무 성과 분석에 따르면, 임대 수익이 전년 대비 14.5% 증가한 약 3,150만 달러로 주요 성장 동력을 이루었습니다. 이는 팬데믹 관련 임대료 감면이 감소하고 2022년 12월 이후 신규 투자로 인한 수익 증가에 기인합니다. 시니어 하우징 운영 포트폴리오(SHOP) 부문의 수익 역시 21% 증가하였으며, 자산 처분 덕분에 감가상각비가 1.3% 감소한 90만 달러를 나타냈습니다. 반면, 이자 비용은 증가한 이자율과 대출로 인해 29.5% 증가한 1,320만 달러를 기록했으나, 주로 기존 대출 상환과 신규 대출으로 상쇄되었습니다. 또한 법률 비용은 200만 달러 감소하였고, 주식 기반 보상 비용도 주식 옵션 발행 감소로 46.5% 감소했습니다. 자산 처분으로 인한 손실은 97.8% 감소했으며, 이는 2022년보다 많은 자산이 팔려 이익이 감소한 결과입니다. 2023년 12월 31일 기준, NHI는 2,670만 달러의 순 현금과 4억 5,500만 달러의 신용 한도를 보유하고 있으며, 총 부채는 1억 1,100만 달러로 확인됩니다. 전체적으로 2023년에는 다양한 비용 절감 노력과 동시에 임대 수익 및 SHOP 부문 수익의 증가로 인해 재무 성과가 개선되었습니다 .

NHI의 2023년 말 대차대조표

항목	2023년 (USD)	2022년 (USD)
자산
현금 및 현금성 자산	27,337,000	12,347,000
임대료 수취채권	151,329,000	157,880,000
기타 수취채권	69,000	0
기타 자산	343,525,000	370,060,000
부동산 자산	1,896,543,000	2,070,803,000
총 자산	2,488,480,000	2,612,307,000
부채 및 자본
부채 총계	1,224,089,000	1,324,607,000
주주 지분
자본금	434,000	434,000
액면가 초과 자본금	1,603,757,000	1,599,427,000
유보 이익	2,466,844,000	2,331,190,000
누적 배당금	(2,817,083,000)	(2,660,826,000)
총 주주 지분	1,253,952,000	1,270,225,000
비지배 지분	10,439,000	9,856,000
총 자본	1,264,391,000	1,280,081,000

NHI의 대차대조표를 분석하면, 2023년 말 기준 자산 총계는 약 24억 8천만 달러로, 주로 부동산 자산이 19억 6천만 달러를 차지하고 있습니다. 이는 NHI의 핵심 사업인 고령자 주택 및 의료 시설에 대한 투자 포트폴리오의 대부분이 부동산 자산으로 구성되어 있음을 보여줍니다. 부채 총계는 약 12억 2천만 달러로 연간 감소하였으며, 이는 NHI의 재무 상태가 안정적임을 나타냅니다. 또한, 유보 이익이 증가한 것으로 보아, NHI가 수익을 재투자하거나 배당 외에 다른 용도로 사용하고 있음을 알 수 있습니다. 전체적인 자산 배분에서 부동산 자산이 높은 비중을 차지하는 것은 REIT의 특성상 당연한 결과로, 임대 수익과 자산 가치 상승을 통한 자본 이득을 주요 수익원으로 하고 있습니다. NHI의 자본금 및 액면가 초과 자본금의 변동이 거의 없었고, 누적 배당금 증가 역시 주주들에게 안정적인 배당을 지급하고 있음을 알려줍니다. 비지배 지분의 존재는 NHI가 일부 사업에 대해 다른 투자자와 공동으로 투자하고 있음을 시사합니다 .

National Health Investors, Inc. (NHI) 연간 손익계산서 (요약)

항목	2023년 (USD)	2022년 (USD)
총 수익	319,835,000	278,194,000
임대료 수익	270,675,000	242,083,000
거주자 수수료 및 서비스	48,809,000	35,796,000
이자 수익 등	351,000	315,000
총 비용	200,879,000	241,856,000
감가상각비	69,973,000	70,880,000
이자 비용	58,160,000	44,917,000
노인 주택 운영비용	39,587,000	28,193,000
세금 및 보험	11,513,000	9,788,000
법률 비용	507,000	2,555,000
주식 기반 보상 비용	4,605,000	8,613,000
기타 비용	15,158,000	14,999,000
영업 이익	134,381,000	65,501,000
부동산 매각 이익	14,721,000	28,342,000
순이익	134,381,000	65,501,000

2023년 NHI의 손익계산서를 분석해 보면, 총 수익은 약 3억 1천 9백 8십 3만 달러로 전년 대비 약 41.6백만 달러 증가했습니다. 이는 주로 팬데믹 관련 임대료 감면이 감소하고 새로 투자한 자산에서 발생한 임대료 수익 증가에 기인합니다. 임대료 수익은 14.5% 증가하였고, 거주자 수수료 및 서비스 수익도 36.3% 증가했습니다. 이는 운영 중인 노인 주택 포트폴리오의 수익 창출 능력이 향상되었음을 나타냅니다.

총 비용은 약 2억 8천 8백 7십 9만 달러로 전년 대비 약 4천 6백 7십 7만 달러 감소했습니다. 이 중 감가상각비는 소폭 감소한 반면, 이자 비용은 증가했습니다. 이는 금리 인상과 신용 대출이 증가한 결과입니다. 세금 및 보험 비용 역시 자산 증가로 인해 상승하였으며, 법률 비용과 주식 기반 보상 비용은 각각 감소했습니다. 특히 법률 비용 감소는 Welltower, Inc. 소송 및 전환 활동의 완료에 따른 것입니다.

NHI의 순이익은 전년 대비 큰 폭으로 증가하여 약 1억 3천 4백 3십 8만 달러를 기록했습니다. 이는 전반적인 수익 증가와 비용 절감에 기인합니다. 눈에 띄는 점은 부동산 매각 이익이 전년 대비 하락했음에도 불구하고 전체 수익 향상으로 인해 이를 상쇄하면서 순이익이 증가한 것입니다.

NHI는 고령자 주택 및 의료 시설에 대한 투자를 주요 사업으로 하고 있으며, 이로 인해 발생하는 임대료 수익 및 거주자 수수료가 안정적인 수익 기반을 제공합니다. 이는 REIT 특성상 타당하며, 주택 및 의료 시설에 대한 지속적인 수요가 예상되는 만큼 긍정적인 재무 결과를 보여줍니다 .

National Health Investors, Inc. (NHI) 현금흐름표

항목	2023년 (USD 천)	2022년 (USD 천)	2021년 (USD 천)
영업활동 현금흐름	184,450	185,340	210,859
투자활동 현금흐름	(11,630)	197,945	185,277
재무활동 현금흐름	(169,719)	(401,254)	(402,994)
현금 및 현금성 자산, 1월 1일	21,516	39,485	46,343
현금 및 현금성 자산, 12월 31일	24,617	21,516	39,485

NHI의 2023년 현금흐름을 보면, 영업활동 현금흐름은 약 1억 8천 4백 45만 달러로, 전년 대비 약간 감소했으나 여전히 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 이는 주요 사업에서 발생하는 임대료 수익과 이자 수익 덕분입니다. 반면, 투자활동에서는 약 1천 1백 63만 달러의 현금 유출이 발생했는데, 이는 주로 부동산 및 장비 취득에 따른 것이며, 부동산 매각 수익으로 일부 상쇄되었습니다. 재무활동에서는 주로 배당금 지급과 채무 상환으로 인해 약 1억 6천 9백 71만 달러의 현금 유출이 있었습니다.

유사한 REIT(부동산 투자 신탁)과 비교했을 때, NHI는 예측 가능한 영업활동 현금흐름을 유지하고 있으며, 이는 고령자 주택 및 의료 시설에 대한 지속적인 수요와 일치합니다. 반면, 투자 활동에서의 현금 유출은 회사의 자산 포트폴리오 확장과 관련된 자연스러운 현상으로 볼 수 있습니다. 재무활동에서의 큰 현금 유출은 배당금 지급과 관련이 깊으며, 이는 REIT가 수익의 대부분을 주주에게 배당금으로 지급해야 하는 구조를 반영합니다[0][1].

주요 부채 및 전환사채들

NHI 회사의 주요 부채 항목들은 다음과 같습니다:

부채 종류	금액 (USD 천)	만기일	이자율	추가 조건
무담보 회전 신용 시설	245,000	2026년 3월	SOFR + 0.725% ~ 1.40%	2022 신용 협정에 따라 6개월 추가 연장 가능[0]
무담보 은행 대출	200,000	2025년	SOFR + 0.10% 크레딧 스프레드	2023년 채무 상환 자금으로 사용[1][0]
2031년 만기 선순위 채권	397,722	2031년	기재 없음	할인액 제외 금액[0]
민간 배치 채권	225,000	2024년 ~ 2027년	3.93% ~ 4.51%	등급 하락 시 이자율 인상 규정 포함[4]
패니메이(주택금융공사) 대출	76,241	2025년까지	3.79% ~ 4.6%	비소구 대출, 11개 부동산 담보[4]

이와 같이 NHI는 다양한 형태의 차입과 채권을 통해 자금을 조달하고 있으며, 각 부채 항목별로 이자율과 만기 조건이 상이합니다. 주요 차입 수단은 무담보 회전 신용 시설 및 은행 대출, 그리고 민간 배치 채권입니다.

주가 영향 미치는 요인들

NHI의 주가 변동은 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 첫째, 통화 환율 변동이 있다면, 미국 달러의 강세는 해외 투자자들의 자금 유입을 증가시키고, NHI의 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시 경제 상태가 악화되면, 예를 들어 미국 경제가 침체기에 접어들면, 시니어 하우징의 거주율이 감소하고, 수익성에 부정적인 영향을 미쳐 주가가 하락할 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미국과 중국 간 무역 전쟁이 심화되면 글로벌 경제가 위축되고, 이는 NHI의 투자 자산 가치를 감소시켜 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0]. 넷째, 경쟁사의 부상은 NHI의 시장 점유율을 잠식할 수 있습니다. 예를 들어 새로운 시니어 하우징 제공업체가 높은 품질의 서비스를 제공하며 시장에 진입하면, NHI는 거주율이 하락하고 수익이 감소하여 주가에도 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 마지막으로 시장 트렌드의 변화도 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 시니어 하우징에 대한 수요가 증가하는 트렌드가 발생하면, NHI의 주가에는 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

회사의 미래 전망

NHI의 미래 사업 전망은 다양한 요인에 의해 좌우될 수 있다. 성장 가능성 측면에서는 인구 고령화로 인해 시니어 하우징에 대한 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 특히 베이비부머 세대의 연령층이 시니어 하우징 서비스를 필요로 하게 되면서 해당 시장은 확대될 것으로 보인다. 또한 기술의 발전과 의료 서비스 향상으로 고령자들이 더 오래 건강하게 생활할 수 있게 되면서 시니어 하우징의 필요성은 더욱 증대될 것이다. NHI는 이러한 트렌드를 적절히 활용하여 시장 점유율을 확대할 수 있다. 반면, 신종 감염병의 발생 또는 재발, 예를 들어 COVID-19와 같은 팬데믹 상황은 시니어 하우징의 거주율에 큰 타격을 줄 수 있다 . 비용 측면에서는 운영 경비의 증가, 예를 들어 인건비, 식품비, 유틸리티 비용의 상승이 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 환경 규제의 강화로 인해 기존 시설의 에너지 효율성을 높이기 위한 추가 비용이 발생할 수도 있다. 경쟁 측면에서는 자본력이 강한 다른 REIT 또는 부동산 투자 펀드와의 경쟁이 심화되면서 좋은 투자 기회를 확보하기 어려워질 수 있다[0]. 마지막으로, 금리 변동은 NHI의 재무 건전성에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 금리가 상승하면 부채 비용이 증가하고, 이는 이익 마진을 압박할 수 있다 .