회사 소개
NTST는 미국 전역에 걸쳐 고신용 품질의 장기숙련 순수 임차 소유 상업용 부동산 포트폴리오를 취득, 보유, 투자 및 관리하는 내부 경영형 부동산 회사로서, 실체가 파이즈드 (Pifized) 정기 순 임대 조건을 가진 단일 세입자 소매 상업용 부동산 다양한 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 주요 테넌트인 홈임프루브먼트, 오토 파츠, 드럭 스토어 및 약국, 일반 소매점, 식료품점, 편의점, 할인점 및 빠른 음식점을 중점적으로 고려하면서 매출 및 이윤 창출에 물리적 위치가 중요한 산업에 중점을 둡니다. 제품 품질, 위기 대응과 같은 이러한 특징들이 테넌트들의 비즈니스를 전자상거래 저항력이 높고 모든 경제 주기를 통해 견고하게 만든다고 봅니다. 또한, 이 회사는 자신의 속성을 소유하고 영업 파트너십을 통해 사업을 수행하며, 미국 연방 소득세 목적으로 REIT (부동산 투자 신탁)로 선언 및 자격을 받기로 결정했습니다. 높은 신용도의 테넌트로부터의 임대료 수익 추구 및 안정적인 임대 기간을 통해 안정적인 현금 흐름원을 보유하고 있다는 것으로 보입니다.[0].
주요 고객
NTST의 주요 고객층은 고신용도와 장기 임대 계약을 체결할 수 있는 테넌트들로 구성됩니다. 이 고객들은 주로 홈임프루브먼트, 자동차 부품, 드럭 스토어 및 약국, 일반 소매점, 식료품점, 편의점, 할인점 및 패스트푸드점 등입니다. 그들은 물리적 위치가 비즈니스 성공에 중요한 산업에 속해 있으며, NTST의 부동산을 임대하여 안정적이고 전략적인 위치를 확보합니다. 이들 고객은 NTST의 고품질 부동산 포트폴리오를 통해 전자상거래의 성장에도 비교적 덜 영향을 받고, 경제 주기에도 안정적인 거래를 유지할 수 있습니다. 예를 들어, 홈임프루브먼트 업체는 재고를 직접 보관하고 고객에게 빠르게 제공할 수 있는 공간이 필요하며, 식료품점과 편의점은 고객 접근성과 편리한 위치가 성공의 열쇠입니다. 또한, 자동차 부품점과 드럭 스토어 역시 신속한 물류와 접근성이 중요한 요소로 작용하며, NTST의 전략적 위치들이 이를 지원합니다. 따라서 이들 고객은 NTST의 부동산을 통해 비즈니스 안정성과 지속 가능성을 확보하며, 임대료를 통해 이러한 가치를 지급합니다 .
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 세부 설명 | 주요 공급업체 및 관련 회사 |
|---|---|---|
| 부동산 비용 | 2023년 1,640만 달러로, 주로 운영 중인 부동산의 수 증가에 기인한 것. 재산세, 공용면적 유지 관리, 보험 비용 등이 포함됨. | 대부분의 원천은 다양한 지방 정부 및 보험 회사. |
| 일반 및 행정 비용 | 2023년 2,020만 달러로, 보너스 및 급여 증가, 사무실 임대료 증가 등에 기인. | 다양한 인적 자원 관리 및 리스 회사. |
| 감가상각 및 상각 | 2023년 6,370만 달러로, 건물 감가상각, 임대 관련 무형 자산 상각, 건물 개선 비용 등이 포함됨. | 건설 및 개발 회사, 부동산 평가 회사. |
| 거래 비용 | 주로 포기한 인수 건에 대한 비용 감소로 2023년 50만 달러로 감소. | 부동산 및 법무 자문 회사. |
| 이자 비용 | 2023년 1,910만 달러로, 2028년과 2029년 만기의 장기 대출에 대한 이자 증가에 기인. | 주요 은행 및 금융 기관. |
| 상각비 | 2023년에 소유한 부동산에 대한 상각비. | 회계 및 감사 회사. |
| 임대 비용 | 2023년 사무실 임대료 및 기타 임대 비용. | 다양한 부동산 및 사무실 관리 회사. |
제품군
NTST의 주요 제품과 서비스는 주로 상업용 단일 테넌트 부동산 소유 및 임대입니다. 이 회사는 홈임프루브먼트, 자동차 부품, 드럭 스토어 및 약국, 일반 소매점, 식료품점, 편의점, 할인점, 패스트푸드점 등의 소매업체들을 대상으로 임대하고 있습니다. NTST는 대부분의 임대가 장기 삼중 순 임대(triple-net lease) 계약으로, 이는 테넌트가 모든 운영 비용(부동산 세금, 공과금, 유지 보수비 등)을 부담한다는 것을 의미합니다. 이러한 임대 구조는 NTST에 안정적인 캐시플로우를 제공합니다. 회사의 수익 구성은 아래와 같습니다:
| 수익 구성 | 2023년 수익 (단위: 천 달러) | 비중 |
|---|---|---|
| 고정 임대 수익 | 110,177 | 89% |
| 변동 임대 수익 | 13,179 | 11% |
| 기타 임대 수익 | 789 | 1% |
- 고정 임대 수익: 계약서에 명시된 금액을 기반으로 한 임대료로, 임대 기간 동안 직선법으로 인식합니다.
- 변동 임대 수익: 테넌트가 해당 부동산의 실제 운용 비용의 일부를 부담하는 금액입니다. 여기에는 부동산 세금, 보험료, 공용구역 유지비 등이 포함됩니다.
- 기타 임대 수익: 시장 임대료 대비 초과/하락 임대료의 상각액 및 임대 인센티브로 구성됩니다[0].
이러한 주요 제품과 서비스는 NTST의 재무 상태에 큰 기여를 하고 있습니다. 주요 경쟁사들은 브릭모트(prime real estate)를 소유 및 임대하거나 유사한 분야에서 활동하는 회사들이며, 이를 통해 안정적인 수익을 창출합니다.
| 경쟁사 | 주요 활동 분야 | 유사 제품 |
|---|---|---|
| Realty Income | 상업용 부동산 임대 | 장기 임대 계약 |
| National Retail Properties | 싱글 테넌트 넷 리스 부동산 | 삼중 순 임대 |
| Store Capital | 서비스 소매 부동산 | 장기 삼중 순 임대 계약 |
이와 같이 NTST의 주요 제품과 서비스는 안정적인 상업용 부동산 임대를 통해 지속적인 수익을 창출하며, 경쟁사들과 유사한 고객층 및 기반을 가지고 있습니다.
주요 리스크
NTST의 비즈니스에 대한 특정 위험 요인 중 하나는 정보 시스템이나 데이터의 보안에 대한 장애나 위반입니다. 정보 시스템의 중요성은 재무 및 회계부터 운영까지 여러 기능에서의 신뢰성 및 용량에 달려 있습니다. 이러한 시스템의 장애나 보안 위협은 지적재산권, 개인정보 또는 개인 재산의 도난뿐만 아니라 평판 손상, 제3자 요구 사항, 운영의 효율성 저하 및 내부 및 외부 재무 보고의 정확성에 영향을 줄 수 있습니다. 이와 같은 문제의 해결은 상당한 예상치 못한 지출을 초래할 수 있습니다. 또한, 협력 업체에 대한 의존으로 인해 새로운 사이버 보안 리스크와 취약점이 발생할 수 있으며, 이로 인해 비즈니스 운영에 부정적인 결과가 나타날 수 있습니다[0].
뉴스
재무
NTST의 2023년 재무 상태는 몇 가지 주요 변화가 있음을 나타냅니다. 2022년과 비교했을 때, 순이익은 820만 달러에서 690만 달러로 감소했습니다. 이 감소의 주요 원인으로는 이자 비용, 감가상각비, 상각비 및 인건비 증가와 부동산 매각 이익 감소가 있습니다. 그러나 부동산 투자 포트폴리오의 성장으로 인해 임대 수익은 증가했습니다. 부동산 매각으로 인한 순이익은 2022년 410만 달러에서 2023년 120만 달러로 감소했습니다. 기타 수익은 회사의 현금, 현금 등가물 및 제한된 현금 잔액에서 발생한 이자 수익 증가로 인해 70만 달러 증가했습니다. 소득세 비용도 2022년대비 40만 달러 감소하여 2023년 10만 달러 미만의 소득세 혜택이 발생했습니다. NTST는 주요 자본 요구 사항으로 부동산 취득 및 개발, 모기지 대출 투자를 위한 자금 및 운전자본을 관리합니다. 2023년 말 기준, 회사는 다양한 기간대에 걸쳐 여러 대출 프로그램을 통해 부채를 부담하고 있으며, 향후 주식 발행을 통해 자본을 조달할 계획입니다. 이러한 자금 조달 계획과 운영 활동에서 발생하는 현금 흐름은 적어도 향후 12개월 동안 회사의 운영을 지원하기에 충분할 것으로 예상됩니다 .
대차대조표
NTST(NETSTREIT Corp.)의 재무 상태를 정확하게 평가하기 위해 우선 연결 재무제표를 검토해보겠습니다. 아래는 2023년 12월 31일 기준 NTST의 연간 연결 대차대조표입니다:
| 항목 | 2023년 12월 31일 (천달러) |
|---|---|
| 자산 | |
| 현금 및 현금성자산 | $6,890 |
| 부동산 자산 | $1,264,904 |
| 기타 자산 | $ 8,943 |
| 총 자산 | $1,273,432 |
| 부채 및 주주 자본 | 2023년 12월 31일 (천달러) |
|---|---|
| 총 부채 | - |
| 주주 자본 | $1,273,432 |
| 주주 자본 총계 | $1,273,432 |
| 총 부채 및 자본 | $1,273,432 |
종합적으로 NTST의 재무 상태를 분석해보면 다음과 같은 사항이 주목할 만합니다:
- 자산 구성:
- NTST의 총 자산은 $1,273,432 천달러이며, 이 중 대부분은 부동산 자산($1,264,904 천달러)에 투자되어 있습니다. 이는 NTST가 부동산 투자를 주력으로 하는 리츠(REITs, Real Estate Investment Trust) 회사임을 반영합니다.
- 현금 및 현금성자산은 $6,890 천달러로 나타나 있으며, 운영 자금으로 사용될 여유 자금을 나타냅니다.[0]
- 주주 자본:
- NTST의 자본 총계는 $1,273,432 천달러로, 회사의 총 자산과 일치합니다. 이는 총 부채가 거의 없거나 미약하다는 것을 의미합니다[0].
- 재무 건전성:
- NTST의 자산의 대부분이 부동산에 집중된 구조는 회사가 고유의 비즈니스 모델을 충실하게 따르고 있음을 보여줍니다. 또한, 총 자산과 주주 자본이 일치하는 점은 회사의 재무 건전성이 높다는 것을 시사합니다.
- 비즈니스 적합성:
- 부동산 자산의 높은 비중은 NTST의 비즈니스 모델에 적합한 자산 배분이라고 할 수 있습니다. 부동산 투자 신탁(REITs) 구조의 특성상, 회사의 주요 수익원은 부동산에서 발생하는 임대 수익 및 자산 매각 이익입니다.
- 이를 통해 NTST는 안정적인 현금 흐름과 수익을 창출할 가능성이 높으며, 이는 주주들에게 높은 배당 수익을 제공할 수 있는 기반이 됩니다.
NTST의 재무 상태를 종합적으로 평가해 볼 때, 부동산 자산 중심의 자산 배분과 상대적으로 낮은 부채 비율은 회사의 비즈니스 모델에 적합하며, 안정적인 재무 상태를 보여줍니다.
손익계산서
NTST 연간 손익계산서 (2023년 및 2022년)
| 항목 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) |
|---|---|---|
| 수익 | ||
| 임대 수익 | 123,967 | 93,934 |
| 대출 채권 이자 수익 | 7,388 | 2,345 |
| 기타 수익 | 550 | — |
| 총 수익 | 131,905 | 96,279 |
| 운영 비용 | ||
| 부동산 관련 비용 | 16,413 | 11,695 |
| 일반 및 관리비 | 20,176 | 19,053 |
| 감가상각비 | 63,677 | 50,075 |
| 손상 비용 | 7,083 | 1,114 |
| 거래 비용 | 456 | 839 |
| 총 운영 비용 | 107,805 | 82,776 |
| 기타 수익 및 비용 | ||
| 순 이자 비용 | (19,058) | (9,181) |
| 부동산 매각 이익 | 1,175 | 4,148 |
| 채무 소멸 손실 | (128) | — |
| 기타 수익, 순 | 752 | 131 |
| 총 기타 수익 (비용) | (17,259) | (4,902) |
| 세전 순이익 | 6,841 | 8,601 |
| 소득세 혜택 (비용) | 49 | (396) |
| 순이익 | 6,890 | 8,205 |
| 비지배 지분 귀속 순이익 | 53 | 88 |
| 일반 주주에게 귀속된 순이익 | 6,837 | 8,117 |
| 주당 기본 순이익 | 0.11 | 0.16 |
| 주당 희석 순이익 | 0.11 | 0.16 |
| 기본 주식수 | 63,922,973 | 49,517,977 |
| 희석 주식수 | 64,665,439 | 50,431,822 |
NTST의 재무 상태 분석
NTST의 2023년과 2022년 손익계산서를 통해 몇 가지 중요한 재무 상태를 살펴볼 수 있습니다. 먼저, NTST의 총 수익은 2022년 96,279천 달러에서 2023년 131,905천 달러로 증가했습니다. 이는 주로 임대 수익이 크게 증가했기 때문입니다. 또한, 대출 채권 이자 수익 역시 두 배 이상 증가하여 전체 수익의 성장에 기여했습니다.
운영 비용 측면에서 보면, 2022년에 비해 2023년 여러 부분에서 비용이 증가했습니다. 특히, 감가상각비가 50,075천 달러에서 63,677천 달러로 증가하고, 손상 비용이 1,114천 달러에서 7,083천 달러로 크게 증가했음을 알 수 있습니다. 이는 부동산 자산의 가치 변화 및 신규 투자에 따른 감가상각 비용 증가 때문일 가능성이 높습니다.
기타 수익과 비용 항목에서는 순 이자 비용이 2022년 9,181천 달러에서 2023년 19,058천 달러로 두 배 이상 증가하여 순이익 감소의 주요 원인이 되었습니다. 해당 비용은 부채 구조 조정 및 새로운 부채 발행 등에 따른 결과일 수 있습니다. 반면, 부동산 매각 이익은 2022년 4,148천 달러에서 2023년 1,175천 달러로 감소했습니다.
NTST의 순이익은 2022년 8,205천 달러에서 2023년 6,890천 달러로 감소했습니다. 이는 투자 및 확대 과정에서 발생한 높은 감가상각비와 손상 비용, 증가한 이자 비용 때문입니다. 그러나 모든 수익 항목의 증가와 관련 비용의 비율을 고려할 때, NTST의 매출 증가율은 상당히 긍정적입니다. 상업용 부동산 투자 신탁(REIT)의 특성상, 주요 수익원인 임대 수익의 신장은 회사의 안정적인 성장 가능성을 시사합니다.
종합적으로 수익과 비용이 적절히 균형을 이루고 있으며, 성장 과정에서 발생하는 비용 증가와 더불어 장기적인 가치를 고려한 투자 활동이 특징입니다. .
현금흐름표
NTST 현금 흐름표 (연결)
| 항목 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 2021년 (천 달러) |
|---|---|---|---|
| 영업 활동 현금 흐름 | |||
| 순이익 | 6,890 | 8,205 | 3,150 |
| 감가상각 및 상각 | 63,677 | 50,075 | 30,807 |
| 연기된 금융 비용 상각 | 1,730 | 862 | 627 |
| 시장가보다 높은/낮은 부채 상각 | 114 | 29 | — |
| 비현금 수익 조정 | (1,632) | (2,466) | (1,769) |
| 이자율 스왑 연기손익 상각 | (2,124) | — | — |
| 주식 보상 비용 | 4,823 | 4,758 | 3,704 |
| 부동산 매각 이익 | (1,175) | (4,148) | (2,997) |
| 손상 비용 | 7,083 | 1,114 | 3,539 |
| 부채 소멸 손실 | 128 | — | — |
| 건물 및 개선의 비자발적 전환 이익 | (78) | (126) | (438) |
| 기타 자산 및 부채 변화 | |||
| - 기타 자산, 순 | (1,237) | (6,193) | (1,061) |
| - 미지급금, 발생비용 및 기타 부채 | 3,696 | 1,215 | 1,737 |
| 임대 인센티브 지급 | (1,740) | (2,678) | (5,821) |
| 영업 활동 현금 흐름 총합 | 80,155 | 50,647 | 31,478 |
| 투자 활동 현금 흐름 | |||
| 부동산 취득 | (340,451) | (424,794) | (441,328) |
| 부동산 개발 및 개선 | (78,798) | (22,402) | (19,896) |
| 모기지 대출 채권 투자 | (72,429) | (46,466) | — |
| 모기지 대출 채권 원금 회수 | 1,482 | — | — |
| 계약금 예치 | (265) | 868 | (219) |
| 컴퓨터 장비 및 기타 회사 자산 구매 | (35) | (1,178) | (401) |
| 투자 활동 현금 흐름 총합 | (451,953) | (468,361) | (461,844) |
| 재무 활동 현금 흐름 | |||
| 일반 주주 공모 발행 수익 | 151 | 296,027 | 604,142 |
| 재무 활동 관련 비용 | (9,519) | (18,444) | (1,005) |
| 배당금 지급 | (52,082) | (31,304) | (15,136) |
| 기타 | 500 | 4,248 | 1,553 |
| 재무 활동 현금 흐름 총합 | 331,184 | 480,654 | 589,554 |
현재 현금 흐름 평가에서 NTST는 영업 활동에서 80,155천 달러의 긍정적인 현금 흐름을 보이며, 이는 주로 임대 수익 증가와 더불어 큰 규모의 부동산 포트폴리오 확대 덕분입니다. 그러나 투자 활동에서는 부동산 취득 및 개발로 인해 451,953천 달러의 대규모 현금 유출이 발생했으며 이는 장기적인 성장을 위한 전략적인 투자로 볼 수 있습니다. 반면, 재무 활동에서는 331,184천 달러의 긍정적인 현금 흐름을 보이며, 이는 주로 주식 발행 수익 덕분입니다. 이와 같은 현금 흐름 패턴은 REIT와 같은 부동산 투자 신탁 회사의 일반적인 특징으로, 안정적인 임대 수익을 기반으로 한 영업 활동의 긍정적인 현금 흐름과 적극적인 부동산 투자에 따른 대규모 현금 유출이 동시에 이루어지고 있습니다. NTST의 현금 흐름은 이와 같은 유사한 비즈니스 그룹과 비교했을 때 평균 이상 수준을 보이며, 특히 영업 활동에서 강한 현금 창출 능력을 보여줍니다[0][1].
주요 부채 및 전환사채들
| 항목 | 만기일 | 이자율 | 2023년 미지급액 (천 달러) | 2022년 미지급액 (천 달러) | 조건 및 특이 사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024년 만기 대출 | 2024년 12월 23일 | 1.37% | - | 175,000 | 이전 대출을 수정 및 재설정함 (2027년 만기) |
| 2027년 만기 대출 | 2027년 1월 15일 | 3.12% | 175,000 | - | 일정 비율을 고정금리로 전환한 스왑 계약 |
| 리볼버 대출 | 2027년 8월 11일 | 6.49% | 80,000 | 113,000 | |
| 2028년 만기 대출 | 2028년 2월 11일 | 3.88% | 200,000 | 200,000 | |
| 모기지 노트 | 2027년 11월 1일 | 4.53% | 8,361 | 8,498 | |
| 2029년 만기 대출 | 2029년 1월 3일 | 4.89% | 150,000 | - | 지속 가능성 연계 대출, 조기 상환 무패널티 |
| 총 부채 | 613,361 | 496,498 | |||
| 미상각 할인 및 비용 | (3,566) | (2,306) | |||
| 총 부채 (순액) | 607,853 | 491,508 |
NTST는 여러 가지 대출 및 채무를 보유하고 있으며, 주요 대출로는 2027년 만기 대출(3.12% 이자율, 미지급액 175,000천 달러), 리볼버 대출(6.49% 이자율, 미지급액 80,000천 달러), 2028년 만기 대출(3.88% 이자율, 미지급액 200,000천 달러), 그리고 2029년 만기 지속 가능성 연계 대출(4.89% 이자율, 미지급액 150,000천 달러) 등이 있습니다. 이러한 대출들은 회사의 자산 다양화를 지원하며, 특정 경우 이자율 스왑 계약을 통해 고정금리로 전환한 대출들도 포함됩니다[0][1][2][3][4].
주가 영향 미치는 요인들
NTST의 주가 변동 요인에는 다양한 요소가 있으며, 주요 요인으로는 환율 변동, 거시경제 상황, 국가 간 갈등(예: 미·중 무역전쟁), 경쟁자의 대두, 시장 및 트렌드 변화 등이 있습니다. 환율 변동의 경우, 예를 들어 미국 달러가 강세를 보이면 외국인 투자자들이 미국 주식에 대한 투자를 줄일 수 있어 NTST의 주가는 하락할 수 있습니다(부정적 영향). 거시경제 상황에서는, 높은 인플레이션과 금리 상승이 부동산 투자 비용을 높이고 자금 조달을 어렵게 하여 NTST의 성장 전략을 저해할 수 있습니다(부정적 영향) . 반면, 경제가 회복되면서 소비자와 기업의 지출이 늘어나면 상업용 부동산의 수요가 증가하여 NTST의 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다(긍정적 영향). 국가 간 갈등의 경우, 미·중 무역전쟁과 같은 상황이 발생하면 글로벌 경제 불확실성이 증가하여 NTST의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다(부정적 영향). 경쟁자의 대두로 인해 NTST가 시장 점유율을 잃게 되면 주가가 하락할 수 있습니다(부정적 영향). 그러나 경쟁자의 부진으로 NTST가 시장 점유율을 확대하면 주가가 상승할 가능성이 있습니다(긍정적 영향). 마지막으로, 시장 및 트렌드 변화에서는 전자상거래의 확산이 계속되면서 소매 부문의 상업 부동산 수요가 줄어들 수 있어 NTST의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다(부정적 영향) .
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
NTST의 미래는 다양한 요인에 의해 좌우될 수 있습니다. 첫째, 경제 회복과 인프라 투자 증가로 인해 상업용 부동산에 대한 수요가 높아지는 경우 NTST의 성장은 기대됩니다. 지속적인 소비자 지출 증가와 기업의 확장이 상업용 부동산 임대 수익을 증대시킬 수 있습니다. 둘째, NTST가 보유한 포트폴리오의 다양성과 고신용 테넌트 기반으로 인해 안정적인 현금 흐름을 유지할 가능성이 큽니다. REIT로서의 지위를 유지하면서 세금 혜택을 누리고, 배당금을 통해 투자자들에게 안정적인 수익을 제공할 수 있습니다 . 셋째, NTST는 전략적으로 우수한 부동산을 지속적으로 인수하고, 기존 부동산을 재개발 또는 재임대함으로써 포트폴리오 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 반대로, 전자상거래의 확산과 같은 구조적 변화가 상업용 부동산 수요 감소를 초래할 수 있으며, 이는 NTST의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 금리 상승은 부채 조달 비용을 증가시켜 NTST의 수익성을 저해할 수 있습니다. 마지막으로, 예기치 않은 경제 위기나 자연재해는 부동산 시장에 부정적인 영향을 미쳐 NTST의 성장을 저해할 수 있는 리스크 요소로 작용합니다.