회사 소개
Extra Space Storage Inc.는 1977년부터 자체 보관 사업에 종사한 Extrta Space Storage LLC 및 그 계열사의 사업을 이어가기 위해 2004년 4월에 메릴랜드법인으로 설립된 미국의 부동산투자신탁(REIT)입니다. 본사는 보통주식을 통하여 공개된 이후 뉴욕증권거래소에서 “EXR”로 거래되고 있습니다. 주요 사업은 자체 보관장소를 소유, 운영, 관리, 매입, 개발 및 재개발하는 것이며, 이를 통해 임대료 등의 수입을 영위하고 있습니다. 또한 방치물제 포모용한 재보험 활동을 수행합니다. 자사 사업 시간은 전체 포트폴리오의 운영 성과를 평가함으로써, 보유한 스토어, 부분 소유 스토어 및 관리하는 스토어를 포함한 임대 시설의 운영 성능을 고려하고 있으며, 이들은 개인과 기업이 사용할 수 있는 저장 공간을 월 단위로 임대합니다. 현재 미국 42개 주와 워싱턴 DC에 위치한 3,714개의 가게를 소유 및/또는 운영하고 있으며, 이는 약 2.83억 평방피트에 달하는 순 임대 가능 공간을 포함하고 있다[0].
주요 고객
Extra Space Storage Inc.의 고객은 주로 개인과 기업으로 구성된다. 개인 고객 중에서는 이사, 집 리모델링, 계절별 물품 보관 등의 이유로 일시적으로 물품을 보관해야 하는 사람들이 많이 이용한다. 이들은 주로 공간 부족 문제를 겪고 있어 추가적인 저장 공간을 필요로 한다. 또 다른 개인 고객은 보다 영구적으로 추가 저장 공간을 필요로 하는 사람들로, 예를 들어, 취미 생활로 모으는 물품들이 많아 집안 공간이 부족한 사람들이다. 기업 고객 중에서는 소규모 비즈니스 운영자들이나 재고 관리를 위해 추가 공간이 필요한 자영업자들이 많다. 이들은 주로 저렴하고 유동적인 창고 공간을 필요로 하며, 정기적으로 임대료를 지불하면서 필요한 공간을 임대한다. 특히 전자상거래 업체들은 재고 물품을 저장하기 위해 안정적인 저장 공간을 필요로 한다. 이외에도 계절 제품을 저장하거나, 경기 변동에 따라 필요 공간이 변하는 산업에 종사하는 기업들도 자주 사용한다. 각 고객들은 필요에 따라 맞춤형 공간을 선택할 수 있어, 개인용 작은 공간부터 대규모 비즈니스용 공간까지 다양한 옵션이 제공된다. 고객들은 주로 안전한 보관 환경, 24시간 접근 가능성, 간편한 예약 및 결제 시스템 등으로 인해 EXR의 서비스를 지불하고 이용하게 된다.
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 세부 설명 | 주요 공급업체 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 비용 | 자산 유지 보수, 공공 요금, 부동산 세금, 보험 등 포함. | 도시 및 지방 자치단체 |
| 임차 보험 | 테넌트의 개인 물품에 대한 보험 제공. | 보험사 |
| 거래 비용 | 자산 매입 및 매각 시 발생하는 비용. | 법무 법인 및 중개 회사 |
| 일반 및 행정 비용 | 직원 급여, 사무실 임대료, 사업 운영에 필요한 다양한 일반 관리 비용 포함. | 임대 회사 및 인사 관리 회사 |
| 감가상각 및 상각 | 자산의 감가상각 및 무형 자산의 상각 비용. | - |
| 이자 비용 | 금융기관에서 차입한 대출의 이자 비용. | 금융기관 및 은행 |
| 클라우드 및 IT 비용 | 데이터 스토리지, 클라우드 서비스 사용료, IT 인프라 유지보수 비용. | IT 서비스 제공 업체 및 클라우드 업체 |
| 자연 자원 소비 | 냉난방, 전력 소비와 같은 에너지 비용. | 에너지 공급자 |
| 소모품 및 장비 구입 | 운영에 필요한 장비와 기타 소모품 구입. | 각종 장비 공급업체 |
Extra Space Storage Inc.의 주요 비용 항목은 위와 같으며, 각 항목에 대한 주요 공급사는 도시 및 지방 자치단체, 금융기관, 보험사, IT 서비스 제공 업체 등 다양합니다[0][1][2].
제품군
주요 제품 및 수익 기여도
Extra Space Storage Inc.는 주로 세 가지 주요 제품 및 서비스로부터 수익을 창출합니다.
제품 및 서비스
- 자산 임대 (Property Rental)
- 설명: Extra Space Storage는 다양한 크기의 개인 및 상업용 보관 공간을 임대합니다. 고객은 월 단위로 계약을 체결하며, 다양한 부가서비스와 편의 시설을 제공합니다.
- 수익 기여도: 2023년 기준 총 수익의 약 87%를 차지합니다. 2023년에는 주로 Life Storage와의 합병으로 인해 임대수익이 이전 연도 대비 $567,843 증가했습니다[0].
- 임차인 재보험 (Tenant Reinsurance)
- 설명: 자산 임대 고객에게 재보험 서비스를 제공하여 물품 손실이나 피해에 대한 보험을 추가로 제공합니다.
- 수익 기여도: 총 수익의 약 9%를 차지합니다. 2023년에는 $50,149의 수익 증가를 기록했습니다[0].
- 관리 수수료 및 기타 수익 (Management Fees and Other Income)
- 설명: 제3자가 소유한 또는 공동 투자된 보관 시설의 운영 관리 대가로 관리자 수수료를 획득합니다. 이외에도 다양한 거래로 인한 수수료를 포함합니다.
- 수익 기여도: 총 수익의 약 4%를 차지합니다. 2023년에는 $18,082의 증가를 보였습니다[0].
| 제품 및 서비스 | 2023년 수익 기여도 | 설명 |
|---|---|---|
| 자산 임대 (Property Rental) | 약 87% | 다양 크기의 보관 공간 임대 |
| 임차인 재보험 (Tenant Reinsurance) | 약 9% | 고객의 물품 손실/피해 보험 |
| 관리 수수료 및 기타 수익 (Management Fees and Other Income) | 약 4% | 제3자 및 공동 투자 보관 시설 관리 및 기타 거래 수수료 |
주요 경쟁사
EXR와 유사한 제품과 서비스를 제공하는 주요 경쟁사에는 Public Storage, CubeSmart, Life Storage 등이 있습니다. 이들은 모두 자체 보관소(store) 임대 및 관련 서비스를 제공하는 대표적인 기업들입니다.
| 경쟁사 | 제품 및 서비스 |
|---|---|
| Public Storage | 개인 및 상업용 보관 공간 임대, 임차인 재보험, 보관시설 관리 |
| CubeSmart | 개인 및 상업용 보관 공간 임대, 임차인 재보험, 보관시설 관리 |
| Life Storage | 개인 및 상업용 보관 공간 임대, 임차인 재보험, 보관시설 관리 |
주요 리스크
EXR의 사업에는 여러 가지 위험이 존재합니다. 첫째, 경영진의 주요 업무로부터 주의가 분산되어 관계를 유지하는 능력에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 지속적인 통합 과정이 진행될 수 있습니다. 즉, 이로 인해 운영 수준, 서비스 품질, 표준, 통제, 절차 및 정책에 불일치가 발생할 수 있으며, 이는 고객, 협력사 및 직원과의 관계 유지를 방해하거나 합병 거래의 예상 이익을 이룰 수 없도록 하거나, 그 밖에 사업 및 재무 결과에 악영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 자체 보관장소 연산자 및 다른 보관 대안 사이에서 상당한 경쟁이 존재하며, 지역 시장에서의 경쟁이 심하며 점유율, 임대료 및 운영 비용에 영향을 미칠 수 있습니다. 새로운 자체 보관 시설의 개발에 따라 경쟁이 강화되고, 새로 개발된 시설이 계속 개장됨에 따라 더욱 더 강해질 것으로 예상됩니다. 그러나 경쟁 업체의 조치가 EXR의 점유율 및 임대료의 감소 및 운영 비용 증가를 일으켜 사업 및 영업 결과에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다[0].
뉴스
재무
EXR의 2023년 재무상태는 안정적이며 성장세를 유지하고 있습니다. 2023년 말 기준 총 부채의 가중 평균 이자율은 4.6%로 전년도의 4.1%에서 증가하였습니다. Moody’s Investors Service로부터 Baa2 신용 등급을 받았으며, S&P로부터는 Life Storage 합병과 연계하여 BBB+/Stable 등급으로 상향 조정되었습니다. 2023년 동일 스토어 임대수익은 3.1% 증가한 1,562.3백만 달러를 기록했으며, 운영비는 4.0% 증가한 376.2백만 달러를 나타내어 순 운영 소득이 2.8% 증가한 1,186.1백만 달러에 도달했습니다. 2023년 순이익은 850.4백만 달러로 보고되었으며, 운영 활동으로 인한 현금 흐름은 1,402.5백만 달러로 전년보다 증가했습니다. 투자 활동에 사용된 현금은 주로 신규 스토어 인수 및 개발, 비연결 부동산 투자 등으로 인해 1,818.3백만 달러를 기록했습니다. 금융 활동으로 인한 순 현금 흐름은 주로 부채 및 주식 관련 활동에 의해 423.1백만 달러를 나타냈습니다[0][1][2][3].
대차대조표
| 항목 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | |---------------------------- |-------------------|-------------------| | 유동 자산 | | | | 현금 및 현금성 자산 | | | | 단기 투자자산 | | | | 단기 미수금 | | | | 기타 유동 자산 | | | | 총 유동 자산 | | | | 비유동 자산 | | | | 부동산 | | | | 감가상각 누계액 | | | | 순 부동산 | | | | 기타 비유동 자산 | | | | 총 비유동 자산 | | | | 총 자산 | | | | 유동 부채 | | | | 단기 차입금 | | | | 단기 미지급금 | | | | 기타 유동 부채 | | | | 총 유동 부채 | | | | 비유동 부채 | | | | 장기 차입금 | | | | 기타 비유동 부채 | | | | 총 비유동 부채 | | | | 총 부채 | | | | 주주 지분 | | | | 보통주 및 추가납입자본 | | | | 기타 포괄손익 | | | | 이익잉여금 | | | | 소수 주주 지분 | | | | 총 주주 지분 | | | | 총 부채 및 주주 지분 | | |
EXR의 재무상태를 볼 때, 총 자산이 2022년에 비해 증가했음을 확인할 수 있습니다. 특히 부동산 자산이 누계 감가상각 후에도 상당한 가치를 유지하고 있습니다. 이는 EXR이 주로 부동산 투자를 통해 안정적인 자산 포트폴리오를 유지하고 있음을 보여줍니다. 또한, 장기 차입금 비율이 높아 장기 부채로 인해 이자의 부담이 있을 수 있지만, 이는 부동산 개발 및 인수 자금으로 활용되었을 가능성이 큽니다. 주주 지분도 증가하여 주주들에게 안정적인 수익을 제공하고 있음을 나타냅니다. 특히, 사업 특성상 대체로 부동산 및 관련 자산이 높은 비중을 차지하고 있어 이는 EXR의 수익 구조와 일치하는 자산 배분입니다.[0][1][2] ```
손익계산서
| 항목 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 2021년 (천 달러) | |--------------------------------------|----------------|----------------|----------------| | 총 수익 | 2,560,244 | 1,924,170 | 1,577,362 | | 부동산 운영 비용 | 612,036 | 435,342 | 368,608 | | 입주자 재보험 비용 | 58,874 | 33,560 | 29,488 | | 거래 비용 | - | 1,548 | - | | Life Storage 인수 전환 비용 | 66,732 | - | - | | 일반 및 행정 비용 | 146,408 | 129,251 | 102,194 | | 감가상각 및 상각비 | 506,053 | 288,316 | 241,879 | | 총 비용 | 1,390,103 | 888,017 | 742,169 | | 부동산 거래에서의 이익 | - | 14,249 | 140,760 | | 영업 이익 | 1,170,141 | 1,050,402 | 975,953 | | 이자 비용 | (419,035) | (219,171) | (166,183) | | Life Storage 무담보 선순위 노트 감가상각 비이자 비용 | (18,786) | - | - | | 이자 수익 | 84,857 | 69,422 | 49,703 | | 법인세 부담 전 소득 | 817,177 | 900,653 | 859,473 | | 연결되지 않은 부동산에서의 지분 소득 및 배당금 소득 | 54,835 | 41,428 | 32,358 | | 자산 매각에서의 소득 | - | - | 6,251 | | 법인세 비용 | (21,559) | (20,925) | (20,324) | | 순이익 | 850,453 | 921,156 | 877,758 | | 우선지분 비지배지분 순이익 | (9,011) | (17,623) | (14,697) | | 운영지분 및 기타 비지배지분 순이익 | (38,244) | (42,845) | (35,412) | | 보통주 주주에게 귀속되는 순이익 | 803,198 | 860,688 | 827,649 | | 주당 순이익 기본 | 4.74 | 6.41 | 6.20 | | 주당 순이익 희석 | 4.74 | 6.41 | 6.19 | | 기본 주식 가중 평균 수 | 169,216,989 | 134,050,815 | 133,374,938 | | 희석 주식 가중 평균 수 | 169,220,882 | 141,681,388 | 140,016,028 |
Extra Space Storage Inc.의 2023년 수익은 2,560,244천 달러로 전년도 1,924,170천 달러에 비해 크게 증가했습니다. 특히, 주요 수익 항목인 부동산 임대료가 34.3% 증가하여 2,222,578천 달러를 기록했고, 이는 Life Storage와의 합병과 기타 인수의 결과로 보입니다. 입주자 재보험 수익도 27.0% 증가하여 235,680천 달러에 도달했습니다. 그러나 인수 전환 비용과 증가된 감가상각 비용으로 운영 비용도 크게 늘어났습니다. 총 비용은 1,390,103천 달러로 전년도 888,017천 달러에 비해 56.5% 증가하였습니다. 이에 따라 영업 이익은 1,170,141천 달러를 기록했으며, 이는 11.4% 증가한 수치입니다.
이자 비용은 419,035천 달러로 크게 증가하여 이는 부채 증가에 대한 비용으로 설명될 수 있습니다. 결국 총 순이익은 850,453천 달러로 감소하였지만, 이는 주로 합병 관련 일회성 비용과 감가상각의 증가 때문입니다. 일반적으로 부동산 투자신탁(REIT) 업체는 고정 자산이 많아 감가상각 비용이 높고, 이를 반영한 운영 성과를 평가할 필요가 있습니다.
EXR의 비즈니스는 주로 부동산 임대와 이를 위한 재보험 수익에 집중되어 있습니다. 이는 기존의 부동산 포트폴리오를 유지하고 지속적으로 확장하는 형태로 나타나며, 세부적으로 발생하는 비용은 이러한 확장과 관련된 합리적인 수치로 보입니다. 다만, 이자 비용의 증가는 주목할 만한 점으로, 이는 부채 관리에 있어 중요 요소로 작용할 수 있습니다[0][1][2].
현금흐름표
| 항목 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 2021년 (천 달러) | |--------------------|----------------|----------------|----------------| | 영업활동 현금흐름 | 1,402,474 | 1,238,139 | 952,436 | | 투자활동 현금흐름 | (1,818,256) | (1,648,459) | (837,540) | | 재무활동 현금흐름 | 423,130 | 431,861 | (166,711) | | 현금 및 현금등가물 증가 | 7,348 | 21,541 | (51,815) | | 기초 현금 및 현금등가물 | 97,735 | 76,194 | 128,009 | | 기말 현금 및 현금등가물 | 105,083 | 97,735 | 76,194 |
Extra Space Storage Inc.의 2023년 현금흐름표를 살펴보면, 영업활동 현금흐름은 1,402,474천 달러로 전년도 대비 크게 증가했습니다. 이는 회사의 지속적인 수익 성장과 보유 및 운영 부동산의 증대에 기인합니다. 반면, 투자활동 현금흐름은 (1,818,256)천 달러로 더 많은 현금이 사용되었는데, 이는 주로 새로운 부동산 취득 및 개발, 기존 부동산의 재개발 및 인수와 관련된 비용이 증가했기 때문입니다. 재무활동 현금흐름은 423,130천 달러로 전년도와 유사한 수준을 유지하고 있으며, 이는 주로 주식 발행, 부채 및 주식 배당금 지급과 관련된 활동에서 발생한 것입니다.
EXR와 같은 부동산투자신탁(REIT) 회사는 보유한 부동산을 통해 발생하는 임대 수익이 주요 현금 흐름 원천이므로, 영업활동에서 큰 폭의 긍정적인 현금 흐름을 유지하는 것이 중요합니다. 그러나 부동산 취득, 개발 및 유지보수에 대해 많은 투자가 필요하기 때문에, 투자활동에서는 항상 큰 폭의 현금 유출이 발생합니다. 따라서 유사한 REIT 회사와 비교할 때, EXR의 현금 흐름 구조는 안정적인 영업 현금 흐름을 바탕으로 적극적인 투자활동을 이어가고 있음을 확인할 수 있습니다[0][1].
주요 부채 및 전환사채들
| 항목 | 2023년 잔액 (천 달러) | 2022년 잔액 (천 달러) | 이자율 | 만기일 | |-------------------|-------------------|------------------|---------------------------|---------------------------| | 담보 부고정금리부 채무 | 401,319 | 521,820 | 2.67% - 4.62% | 2025년 4월 - 2030년 2월 | | 담보 부변동금리부 채무 | 877,786 | 772,604 | 6.35% - 6.88% | 2024년 11월 - 2030년 9월 | | 무담보 부고정금리부 채무 | 7,921,633 | 4,240,376 | 2.08% - 5.90% | 2025년 1월 - 2032년 3월 | | 무담보 부변동금리부 채무 | 1,463,367 | 884,624 | 6.30% - 6.63% | 2024년 6월 - 2029년 7월 | | 합계 | 10,664,105 | 6,419,424 | - | - | | 차감: 무담보 선순위채 발행할인 | (274,350) | - | - | - | | 차감: 부채 발행비용 미상각분 | (55,007) | (32,962) | - | - | | 총계 | 10,334,748 | 6,386,462 | - | - |
2023년 12월 31일 현재 Extra Space Storage Inc.의 주요 부채 내역은 위 표와 같으며, 고정금리 및 변동금리로 나누어 담보부 및 무담보부 채무로 구분됩니다. 특히 무담보 부고정금리부 채무의 잔액이 7,921,633천 달러로 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 이자율은 2.08%에서 5.90% 사이입니다. 해당 부채들은 다양한 만기일을 가지며, 그중 담보부변동금리부 채무의 이자율은 6.35%에서 6.88%로 높습니다[0].
주가 영향 미치는 요인들
Extra Space Storage Inc. (EXR)의 주가 변동은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 첫째, 미국 달러의 가치 변화는 EXR의 해외 자산 가치에 영향을 미쳐 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 달러 강세가 지속된다면 외국인 투자자들이 미국 자산을 매도할 가능성이 있어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 전반적인 거시경제 상태가 중요합니다. 경제 불황 시에는 소비자들이 자산을 절약하려 하고 보관용 설비의 수요가 감소할 수 있어 EXR 주식에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0]. 예를 들어, 경제 침체로 인해 자산 보관에 대한 수요가 줄어들 경우, 수익이 감소하여 주가가 하락할 수 있습니다. 셋째, 국제 갈등은 또한 주가에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 미중 무역 전쟁과 같은 국제 간의 갈등이 심화된다면, 투자자들의 불안감이 커져 EXR 주식 매도세로 이어질 수 있으며, 이는 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 등장과 시장의 변화 역시 EXR의 주가에 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 새로운 경쟁사가 시장에 진입하여 가격 경쟁이 심화되면 EXR의 수익성이 감소될 수 있으며 주가 하락으로 이어질 수 있습니다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화는 EXR의 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 사람들의 소비 패턴이 온라인 쇼핑으로 이동하면서 창고 및 보관 설비에 대한 수요가 증가할 경우, 이는 EXR의 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
Extra Space Storage Inc.의 미래 전망은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 먼저, 자사 보유 및 관리 중인 자산의 수익을 최대화하고 비용을 최소화하는 전략적 관리 및 기술 시스템을 통해 수익성을 극대화하려는 노력이 기대됩니다. 온디맨드 기술을 이용한 실시간 임대료 관리로 시장 변화에 재빠르게 대응함으로써 고객을 더 많이 유치할 수 있습니다. 추가로, 부동산 포트폴리오의 지속적인 분석과 재개발을 통해 장기적인 가치 증대를 목표로 하고 있으며, 이를 통해 수익성을 높일 수 있을 것입니다. 또한, 새로운 보관시설 인수 및 기존 시설의 적절한 재개발을 통해 자산을 확장하며 장기적으로 주주 가치를 최적화합니다[0][1]. 재정적 측면에서, 자체 자본뿐만 아니라 다양한 형태의 대출과 주식 발행 등을 통한 자금 조달 전략을 활용하여 성장 및 확장을 지원할 계획입니다. 반면, 경쟁 심화, 금리 상승, 국제 갈등, 경제 침체 등은 사업 성장에 잠재적인 도전 과제가 될 수 있습니다. 특히, 주요 경쟁 업체들과의 경쟁 및 신규 진입자의 출현은 시장 점유율과 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다[2][3][4]. 또한, 최근 Life Storage와의 합병 과정에서 발생할 수 있는 통합 문제와 추가 비용 역시 도전과제가 될 수 있습니다. 이상과 같은 요인들이 복합적으로 작용하여 Extra Space Storage Inc.의 사업 확대 또는 축소에 영향을 미칠 것입니다.