회사 소개
IVT는 주로 소유, 임대, 개발, 인수 및 관리하는 다중 세입자 소매 플랫폼에 중점을 둔 회사입니다. IVT의 자회사와 관리하는 소매용 속물지역 상섕 중심과 파워 센터를 포함한 식료품 앵커 커뮤니티 센터 및 동네 센터를 보유하고 있습니다. 2023년 12월 31일 기준으로 회사는 총 62개의 소매용 부동산을 소유하고 있으며, 총 총괄 임대 면적(Gross Leasable Area, GLA)은 약 10.3백만 평방피트입니다. IVT는 주로 Sun Belt 시장에서 소매용 부동산을 인수하고 있으며, 유리한 인구 통계 및 수요 특성을 고려하여 미래 임대료 상승 가능성을 활용할 것으로 기대합니다. 그 외에도 IVT는 유연한 자본 구조를 유지하고 있으며, 환경, 사회 및 지배 구조(Economic, Social, and Governance, ESG) 실천과 기준을 향상시키는 노력을 하고 있습니다. IVT는 Sun Belt 지역 시장에 주로 초점을 맞추고 있고, 필수물류 중심 유통선과 안전한 운영 전문성 및 지식을 갖춘 부동산 경험과 전문성의 독특한 수준을 갖추고 있습니다. 또한 IVT는 다양한 의견과 경험을 제공하는 다양성과 재능 있는 전문가들을 유치하고 유지하려는 노력을 기울이고 있으며, 이를 통해 비즈니스를 발전시키고 있습니다[0].
주요 고객
IVT의 주요 고객은 다양한 소매업체로, 이들은 여러 가지 세그먼트로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로, 커뮤니티 및 동네 센터에 입주하는 대형 앵커(Anchor) 소매업체들이 있습니다. 이 세그먼트에는 주로 식료품점, 드러그스토어, 대형 할인점 등이 포함되며, 고객들은 안정적인 입지와 높은 방문자 수를 기대하여 임대료를 지불합니다. 두 번째 세그먼트는 파워 센터의 주 앵커 업체들로, 여기에는 전문 소매점, 할인 백화점, 창고형 클럽 등이 포함되며, 대규모 공간을 필요로 하는 이들 고객은 넓은 주차 공간과 다양한 소비자 기반을 기반으로 사업을 운영합니다. 세 번째로는 일반적인 소규모 상점들로, 이들은 다양한 소규모 소매업체와 서비스 제공업체를 포함합니다. 이러한 소규모 소매업체들은 일반적으로 제한된 자원을 가지고 있어 경제적 상황에 민감하지만, 동네와 커뮤니티 중심 상업 지구에 위치함으로써 접근성과 편리성을 중시합니다. 이들은 상대적으로 낮은 임대료와 유동인구가 많은 위치를 원하는 경우가 많습니다. 마지막으로, 프리미엄 브랜드나 특화된 서비스 제공업체들도 고객 세그먼트에 속하며, 이들은 고급 쇼핑 또는 특화된 소비자 경험을 제공하기 위해 높은 임대료를 지불할 의향이 있습니다[0][1][2].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 자세한 설명 | 주요 공급 업체 |
|---|---|---|
| 직접 개발 및 재개발 비용 | 소매용 건물의 건설과 관련된 비용. 이에는 건축 자재, 인부 비용 등이 포함됨 | 지역 건설 회사 및 자재 공급업체 |
| 간접 개발 및 재개발 비용 | 자본화된 이자, 부동산 세금, 보험, 급여 등 개발 및 재개선 프로젝트에 할당된 간접 비용 | 보험사, 지방정부, 금융기관 |
| 임차인 개선 비용 | 임차인의 공간을 개선하기 위한 직접 비용. 이는 회사가 직접 지불하거나 임차인에게 상환하는 방식으로 이루어짐 | 건축 및 인테리어 회사 |
| 감가상각 및 상각비 | 자산의 가치 감소에 따른 비용. 주로 건물 및 설비와 관련됨 | 회계 감사 회사 |
| 부동산 운영비 | 소유 부동산의 관리 및 운영에 드는 비용. 이에는 보안, 청소, 유지 보수 비용 등이 포함됨 | 보안 회사, 청소 서비스 제공업체 |
| 부동산 세금 | 소유 부동산에 부과되는 지방정부의 세금 | 지방정부 |
| 일반 및 관리비 | 회사의 전반적인 운영을 지원하는 비용. 여기에는 급여, 사무 용품, 기타 일반 관리 비용이 포함됨 | 사무용품 공급업체, 인사 관리 서비스 |
| 이자 비용 | 부채에 대한 이자 비용. 이는 회사의 장기 및 단기 부채와 관련 있음 | 은행 및 금융 기관 |
| 개발 및 재개발 자본 지출 | 새로운 개발 또는 기존 시설의 개선을 위한 자본 지출 | 건설 회사, 도시 개발 업체 |
| 임대료 | 주로 회사의 본사 사무실 임대에 드는 비용 | 부동산 임대회사 |
IVT는 이 외에도 부동산 투자를 위한 자본 투자와 임대 비용, 주주 배당금 지급, 부채 상환 등이 비용으로 발생하고 있으며, 자금의 출처로는 부동산 투자에서 발생하는 운영 현금 흐름, 부동산 매각 대금, 모기지 대출 차입금 등이 있습니다 .
제품군
IVT의 주요 제품은 소매용 부동산 임대입니다. IVT는 다양한 유형의 소매용 부동산을 운영하며, 이들의 기여도를 통해 수익을 창출합니다. 주요 제품과 각 제품의 수익 기여도는 아래와 같습니다:
- 소매용 앵커(Anchor) 부동산:
- 설명: 대형 소매업체(식료품점, 드러그스토어, 대형 할인점 등)가 입주한 대규모 부동산입니다.
- 수익 기여도: 주요 상권을 형성하여 다른 소규모 상점들의 고객 유입에 기여하며, 전체 임대 수익의 상당 부분을 차지합니다.
- 파워 센터:
- 설명: 대형 전문 소매점과 할인 백화점이 주로 입주한 부동산입니다.
- 수익 기여도: 대규모 고객 유입을 통해 높은 임대료 수익을 생성합니다.
- 커뮤니티 및 동네 센터:
- 설명: 식료품 앵커와 다양한 소형 상점들이 입주한 지역 밀착형 상업 지구입니다.
- 수익 기여도: 지역 주민들에게 필수 서비스를 제공하며, 안정적인 임대료 수익을 창출합니다.
- 소규모 상점 부동산:
- 설명: 다양한 소규모 소매업체와 서비스 제공업체가 입주한 부동산입니다.
- 수익 기여도: 상대적으로 낮은 임대료를 부과하며 다양한 소매업체의 니즈를 충족시킵니다.
다음 표는 IVT의 주요 경쟁업체들을 나타냅니다:
| 회사명 | 주요 제품 |
|---|---|
| Regency Centers | 식료품 앵커 커뮤니티 및 동네 센터 |
| Kimco Realty | 오픈 에어 소매 센터 |
| Federal Realty | 쇼핑 센터, 주택 및 오피스 공간 혼합 개발 |
| Brixmor Property | 커뮤니티 및 동네 쇼핑 센터 |
IVT의 주요 제품들은 소매용 부동산에 집중되어 있으며, 다양한 소매업체가 임차인으로 입주해 안정적인 임대료 수익을 올리고 있습니다[0][1][2] .
주요 리스크
IVT의 비즈니스에 관련된 잠재적 위험은 다음과 같습니다: 확장, 개발 및 재개발 기회를 식별하고 추진하는 데 성공하지 못할 수 있으며, 신규 인수한 부동산뿐만 아니라 확장, 개발 및 재개발된 부동산이 기대에 못 미치는 성과를 보일 수 있습니다. 이에 따른 위험으로는 개발물을 적시에 완전점령으로 임대할 수 없을 수 있고, 프로젝트의 점거율과 임대료가 프로젝트를 수익성 있게 만드는 데 충분하지 않을 수 있으며, 프로젝트의 실제 비용이 원래 예상을 초과하여 프로젝트를 손익분기점 이하로 만들 수 있습니다. 또한 개발 또는 건설 프로세스의 지연으로 인해 비용이 증가할 수 있습니다. 또한 우리는 개발 프로젝트를 포기하고 투자를 잃을 수도 있습니다. 미래 임대료 상승 가능성을 활용할 수 있는 필수물류 중심 유통선에 대한 수요 감소, 어떤 부동산 관련내구성비용도 증가할 수 있습니다. 인플레이션 압력, 급증하는 금리, 공급망 붕괴, 노동력 부족 등의 요인이 이러한 위험을 악화시킬 수 있습니다[0].
재무
IVT의 2023년 12월 31일 기준 임대 포트폴리오 경제점유율은 93.3%, 임대점유율은 96.2%로 높은 수준을 유지하고 있습니다. 같은 기간 동안 순이익은 $5,269로 전년도 $52,233에 비해 크게 감소하였지만, 이는 주로 부동산 판매 이익 감소 및 관련 비용 상승에서 기인합니다. 특히, 이자비용 순액은 $11.4백만 증가했으며, 이는 주로 2022년 8월 발행된 회사의 채권에 따른 이자 비용이 증가했기 때문입니다. 2023년에 IVT는 다섯 개의 소매 부동산을 약 $244.0백만에 인수하는 등 적극적인 인수 활동을 지속적으로 이어가고 있습니다. 반면, 투자 부동산 매각을 통해 $13.1백만을 확보하였고, 이는 주로 부동산 포트폴리오의 재조정을 위한 전략적 선택으로 보입니다. 운영 측면에서 IVT는 2023년 일반 및 관리 비용이 $1.5백만 감소하였으며, 주로 비보상 비용의 감소에 기인합니다. 그러나 전체적으로 운영 비용과 부동산 관련 세금은 각각 $2.6백만과 $1.9백만 증가하여 운영 부채가 늘어난 것으로 나타났습니다. IVT는 계속해서 현금 흐름과 재무 상태를 유지하고 있지만, 임대료 수입 감소와 공실률 증가 등으로 인해 재무 성과에 부정적인 영향이 있을 가능성도 존재합니다[0][1][2][3][4].
대차대조표
손익계산서
’’’ | 항목 | 2023년 | 2022년 | 증감액 | |—————————–|————-|————-|————-| | 임대 수입 순액 | $257,146 | $232,980 | $24,166 | | 기타 자산 수입 | $1,450 | $1,161 | $289 | | 기타 수수료 수입 | $80 | $2,566 | ($2,486) | | 총 수입 | $258,676 | $236,707 | $21,969 | | 감가상각 및 상각비 | $113,430 | $94,952 | $18,478 | | 자산 운영 비용 | $42,832 | $40,239 | $2,593 | | 부동산 세금 | $34,809 | $32,925 | $1,884 | | 일반 및 관리 비용 | $31,797 | $33,342 | ($1,545) | | 총 운영 비용 | $222,868 | $201,458 | $21,410 | ’’’
IVT의 2023년과 2022년의 수익 및 비용 구조를 분석하면, 총 수입은 $258,676로 전년 대비 $21,969 증가했습니다. 이는 주로 임대 수입 순액이 $24,166 증가한 데서 기인한 것이며, 이는 새로 취득한 부동산에서 발생한 수익 증가 때문입니다. 그러나 기타 수수료 수입은 $80로 전년 대비 $2,486 감소하여, 이 부분에서는 개선이 필요합니다. 총 운영 비용은 $222,868로 전년 대비 $21,410 증가했으며, 특히 감가상각 및 상각비가 $18,478로 크게 늘어났습니다. 이는 주로 새로 취득한 부동산의 감가상각비 증가 때문입니다.
IVT의 경우, 주로 부동산 임대 수입에 의존하는 구조인데, 수익 면에서 이를 잘 반영하고 있으며, 총 수입의 증가는 긍정적인 신호입니다. 그러나 비용 측면에서 감가상각 및 상각비의 큰 증가와 더불어 운영 비용 또한 소폭 증가하여 전체 비용이 증가하고 있습니다. 이는 새로 취득한 부동산에서 발생한 비용 때문으로 보이지만, 운영 효율성을 높일 필요가 있습니다.
특히 눈에 띄는 점은 일반 및 관리 비용이 $1,545 감소했다는 점입니다. 이는 비보상 비용의 감소에서 기인한 것으로, 관리 비용 절감 노력의 일환으로 긍정적으로 평가될 수 있습니다. IVT는 재무 상태를 더욱 안정적으로 유지하기 위해서는 운영 비용의 절감과 수익 다변화 전략이 필요할 수 있습니다[0][1].
현금흐름표
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 증감액 |
|---|---|---|---|
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | $129,621 | $125,795 | $3,826 |
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | ($79,718) | ($144,461) | $64,743 |
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | ($87,902) | $111,574 | ($199,476) |
| 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금의 감소 | ($37,999) | $92,908 | ($130,907) |
| 기초 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금 | $137,762 | $44,854 | $92,908 |
| 기말 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금 | $99,763 | $137,762 | ($37,999) |
IVT의 2023년과 2022년의 현금 흐름을 분석하면, 영업활동으로 인한 현금 흐름은 $129.6백만 달러로 전년 대비 $3.8백만 달러 증가했습니다. 이는 주로 부동산 운영으로 인한 수익 증가와 관련이 있습니다. 반면, 투자활동으로 인한 현금 흐름은 $79.7백만 달러의 유출을 기록하며 전년 대비 유출액이 크게 감소했습니다. 이는 $152.0백만 달러의 투자 부동산 인수 및 $35.8백만 달러의 자본 투자와 임대 비용 때문이며, 일부 비통합 단체로부터의 배당금 $95.1백만 달러와 투자 부동산 매각으로 인한 $12.6백만 달러 수익이 상쇄되었습니다. 재무활동으로 인한 현금 흐름은 $87.9백만 달러의 유출을 기록하며 전년 대비 큰폭으로 감소했습니다.
IVT는 부동산 투자 신탁(REIT)으로서 주로 부동산 임대 수익에 의존하고 있으며, 영업활동에서의 긍정적인 현금 흐름은 안정적인 임대 수익을 반영합니다. 이는 다른 유사한 REIT 회사들과 비교할 때 평균적인 현금 흐름 수준을 보여줍니다. 특히 영업활동으로 인한 현금 흐름이 증가하고 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 투자활동과 재무활동에서의 현금 유출은 적극적인 부동산 인수와 자본 투자 및 부채 상환 활동으로 인한 것으로 보이며, 이는 장기적인 성장과 안정성을 위한 전략적인 움직임으로 해석될 수 있습니다[0].
주요 부채 및 전환사채들
| 종류 | 원금 | 금리 | 만기일 |
|---|---|---|---|
| 무담보 만기 대출 | $200,000,000 | 2.81% | 2026년 9월 22일 |
| 무담보 만기 대출 | $200,000,000 | 2.81% | 2026년 9월 22일 |
| 무담보 만기 대출 | $50,000,000 | 2.77% | 2027년 3월 22일 |
| 무담보 만기 대출 | $50,000,000 | 2.76% | 2027년 3월 22일 |
| 무담보 만기 대출 | $100,000,000 | 4.99% | 2027년 3월 22일 |
| 선순위 채권 | $150,000,000 | 5.07% | 2029년 8월 11일 |
| 선순위 채권 | $100,000,000 | 5.20% | 2032년 8월 11일 |
회사는 2023년 12월 31일 기준으로 다양한 형태의 부채를 보유하고 있으며, 이 표는 주요 부채와 그 조건을 요약한 것입니다. 여러 만기의 무담보 만기 대출이 총 $400,000,000에 달하며, 각각의 금리는 이자율 스왑을 통해 고정되었습니다. 또한, $250,000,000 상당의 선순위 채권도 발행되어 있으며 이는 5.07%와 5.20%의 고정 이자율을 가집니다[0][1].
주가 영향 미치는 요인들
IVT의 주식 가격이 상승하거나 하락하는 원인은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 경제 상황 변화가 주가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 경기 침체가 발생하면 소비자들의 소비 여력이 감소하고, 이로 인해 소매점들의 매출이 감소하여 IVT의 임대 수익이 축소될 수 있습니다. 이는 주식 가격에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 둘째, 금리 상승도 중요한 요인입니다. 금리가 상승하면 차입 비용이 증가하여 이익이 감소할 수 있습니다. 이는 주식 가격에 부정적 영향을 미칩니다. 셋째, 경쟁자의 등장도 문제입니다. 새로운 경쟁자가 시장에 진입하여 IVT가 보유한 부동산의 임대율을 낮출 수 있습니다. 이는 주가에 부정적입니다. 넷째, 전 세계적인 이벤트, 예를 들어 미-중 무역전쟁 같은 국가 간 갈등도 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 갈등은 글로벌 경제 불안을 초래하여 소매 업계 전반에 부정적 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째, 시장 트렌드의 변화도 주가에 크게 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 소비자들이 오프라인에서 온라인 쇼핑으로 전환함에 따라 소매점들의 매출이 감소할 수 있습니다. 반면에 만약 새로운 쇼핑몰 형태가 인기를 끌게 되어 IVT의 부동산 가치가 상승한다면 이는 주가에 긍정적 영향을 미칠 것입니다[0][1][2][3].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
IVT의 비즈니스는 여러 요인에 따라 성장하거나 축소될 수 있습니다. 첫째, 인구 증가와 도시 개발이 활발해지면 소매 부동산에 대한 수요가 증가할 것입니다. 특히 Sun Belt 지역에서의 인구증가와 경제성장은 IVT의 임대 수익을 높일 수 있습니다. 둘째, 소비자들의 소비 패턴 변화도 중요한 요인입니다. 만약 소비자들이 오프라인 쇼핑에 대한 선호도를 회복하게 된다면, IVT의 쇼핑몰과 소매 부동산의 수요가 증가할 것입니다. 반대로, 온라인 쇼핑이 지속적으로 증가한다면 소매 부동산의 수익성은 낮아질 수 있습니다. 셋째, 환경, 사회, 지배구조(ESG) 전략을 성공적으로 시행하면 신뢰도와 브랜드 가치가 상승하여 더 많은 투자를 유치하게 될 것입니다. 넷째, 금리 변동도 영향을 미칩니다. 금리가 낮으면 차입 비용이 감소하여 더 많은 부동산을 인수하거나 개발할 수 있는 재정적 여력이 생기지만, 금리가 상승하면 재정적인 부담이 커져 성장에 제한이 생길 수 있습니다. 다섯째, 경쟁 상황도 중요한 요소입니다. 경쟁사가 더 나은 위치나 조건의 부동산을 제공한다면 IVT의 임대률이 떨어질 가능성이 있습니다. 마지막으로, 정책 변화도 주목해야 합니다. 예를 들어, 정부가 특정 지역 개발을 장려하기 위한 혜택을 제공하면 이를 활용해 비즈니스를 확장할 기회가 생길 것입니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 IVT의 미래를 좌우할 것입니다.