회사 소개
IVT는 주로 소유, 임대, 개발, 인수 및 관리하는 다중 세입자 소매 플랫폼에 중점을 둔 회사입니다. IVT의 자회사와 관리하는 소매용 속물지역 상섕 중심과 파워 센터를 포함한 식료품 앵커 커뮤니티 센터 및 동네 센터를 보유하고 있습니다. 2023년 12월 31일 기준으로 회사는 총 62개의 소매용 부동산을 소유하고 있으며, 총 총괄 임대 면적(Gross Leasable Area, GLA)은 약 10.3백만 평방피트입니다. IVT는 주로 Sun Belt 시장에서 소매용 부동산을 인수하고 있으며, 유리한 인구 통계 및 수요 특성을 고려하여 미래 임대료 상승 가능성을 활용할 것으로 기대합니다. 그 외에도 IVT는 유연한 자본 구조를 유지하고 있으며, 환경, 사회 및 지배 구조(Economic, Social, and Governance, ESG) 실천과 기준을 향상시키는 노력을 하고 있습니다. IVT는 Sun Belt 지역 시장에 주로 초점을 맞추고 있고, 필수물류 중심 유통선과 안전한 운영 전문성 및 지식을 갖춘 부동산 경험과 전문성의 독특한 수준을 갖추고 있습니다. 또한 IVT는 다양한 의견과 경험을 제공하는 다양성과 재능 있는 전문가들을 유치하고 유지하려는 노력을 기울이고 있으며, 이를 통해 비즈니스를 발전시키고 있습니다[0].
주요 고객
IVT의 주요 고객은 다양한 소매업체로, 이들은 여러 가지 세그먼트로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로, 커뮤니티 및 동네 센터에 입주하는 대형 앵커(Anchor) 소매업체들이 있습니다. 이 세그먼트에는 주로 식료품점, 드러그스토어, 대형 할인점 등이 포함되며, 고객들은 안정적인 입지와 높은 방문자 수를 기대하여 임대료를 지불합니다. 두 번째 세그먼트는 파워 센터의 주 앵커 업체들로, 여기에는 전문 소매점, 할인 백화점, 창고형 클럽 등이 포함되며, 대규모 공간을 필요로 하는 이들 고객은 넓은 주차 공간과 다양한 소비자 기반을 기반으로 사업을 운영합니다. 세 번째로는 일반적인 소규모 상점들로, 이들은 다양한 소규모 소매업체와 서비스 제공업체를 포함합니다. 이러한 소규모 소매업체들은 일반적으로 제한된 자원을 가지고 있어 경제적 상황에 민감하지만, 동네와 커뮤니티 중심 상업 지구에 위치함으로써 접근성과 편리성을 중시합니다. 이들은 상대적으로 낮은 임대료와 유동인구가 많은 위치를 원하는 경우가 많습니다. 마지막으로, 프리미엄 브랜드나 특화된 서비스 제공업체들도 고객 세그먼트에 속하며, 이들은 고급 쇼핑 또는 특화된 소비자 경험을 제공하기 위해 높은 임대료를 지불할 의향이 있습니다[0][1][2].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 자세한 설명 | 주요 공급 업체 |
|---|---|---|
| 직접 개발 및 재개발 비용 | 소매용 건물의 건설과 관련된 비용. 이에는 건축 자재, 인부 비용 등이 포함됨 | 지역 건설 회사 및 자재 공급업체 |
| 간접 개발 및 재개발 비용 | 자본화된 이자, 부동산 세금, 보험, 급여 등 개발 및 재개선 프로젝트에 할당된 간접 비용 | 보험사, 지방정부, 금융기관 |
| 임차인 개선 비용 | 임차인의 공간을 개선하기 위한 직접 비용. 이는 회사가 직접 지불하거나 임차인에게 상환하는 방식으로 이루어짐 | 건축 및 인테리어 회사 |
| 감가상각 및 상각비 | 자산의 가치 감소에 따른 비용. 주로 건물 및 설비와 관련됨 | 회계 감사 회사 |
| 부동산 운영비 | 소유 부동산의 관리 및 운영에 드는 비용. 이에는 보안, 청소, 유지 보수 비용 등이 포함됨 | 보안 회사, 청소 서비스 제공업체 |
| 부동산 세금 | 소유 부동산에 부과되는 지방정부의 세금 | 지방정부 |
| 일반 및 관리비 | 회사의 전반적인 운영을 지원하는 비용. 여기에는 급여, 사무 용품, 기타 일반 관리 비용이 포함됨 | 사무용품 공급업체, 인사 관리 서비스 |
| 이자 비용 | 부채에 대한 이자 비용. 이는 회사의 장기 및 단기 부채와 관련 있음 | 은행 및 금융 기관 |
| 개발 및 재개발 자본 지출 | 새로운 개발 또는 기존 시설의 개선을 위한 자본 지출 | 건설 회사, 도시 개발 업체 |
| 임대료 | 주로 회사의 본사 사무실 임대에 드는 비용 | 부동산 임대회사 |
IVT는 이 외에도 부동산 투자를 위한 자본 투자와 임대 비용, 주주 배당금 지급, 부채 상환 등이 비용으로 발생하고 있으며, 자금의 출처로는 부동산 투자에서 발생하는 운영 현금 흐름, 부동산 매각 대금, 모기지 대출 차입금 등이 있습니다 .
제품군
IVT의 주요 제품은 소매용 부동산 임대입니다. IVT는 다양한 유형의 소매용 부동산을 운영하며, 이들의 기여도를 통해 수익을 창출합니다. 주요 제품과 각 제품의 수익 기여도는 아래와 같습니다:
- 소매용 앵커(Anchor) 부동산:
- 설명: 대형 소매업체(식료품점, 드러그스토어, 대형 할인점 등)가 입주한 대규모 부동산입니다.
- 수익 기여도: 주요 상권을 형성하여 다른 소규모 상점들의 고객 유입에 기여하며, 전체 임대 수익의 상당 부분을 차지합니다.
- 파워 센터:
- 설명: 대형 전문 소매점과 할인 백화점이 주로 입주한 부동산입니다.
- 수익 기여도: 대규모 고객 유입을 통해 높은 임대료 수익을 생성합니다.
- 커뮤니티 및 동네 센터:
- 설명: 식료품 앵커와 다양한 소형 상점들이 입주한 지역 밀착형 상업 지구입니다.
- 수익 기여도: 지역 주민들에게 필수 서비스를 제공하며, 안정적인 임대료 수익을 창출합니다.
- 소규모 상점 부동산:
- 설명: 다양한 소규모 소매업체와 서비스 제공업체가 입주한 부동산입니다.
- 수익 기여도: 상대적으로 낮은 임대료를 부과하며 다양한 소매업체의 니즈를 충족시킵니다.
다음 표는 IVT의 주요 경쟁업체들을 나타냅니다:
| 회사명 | 주요 제품 |
|---|---|
| Regency Centers | 식료품 앵커 커뮤니티 및 동네 센터 |
| Kimco Realty | 오픈 에어 소매 센터 |
| Federal Realty | 쇼핑 센터, 주택 및 오피스 공간 혼합 개발 |
| Brixmor Property | 커뮤니티 및 동네 쇼핑 센터 |
IVT의 주요 제품들은 소매용 부동산에 집중되어 있으며, 다양한 소매업체가 임차인으로 입주해 안정적인 임대료 수익을 올리고 있습니다[0][1][2] .
주요 리스크
IVT의 비즈니스에 관련된 잠재적 위험은 다음과 같습니다: 확장, 개발 및 재개발 기회를 식별하고 추진하는 데 성공하지 못할 수 있으며, 신규 인수한 부동산뿐만 아니라 확장, 개발 및 재개발된 부동산이 기대에 못 미치는 성과를 보일 수 있습니다. 이에 따른 위험으로는 개발물을 적시에 완전점령으로 임대할 수 없을 수 있고, 프로젝트의 점거율과 임대료가 프로젝트를 수익성 있게 만드는 데 충분하지 않을 수 있으며, 프로젝트의 실제 비용이 원래 예상을 초과하여 프로젝트를 손익분기점 이하로 만들 수 있습니다. 또한 개발 또는 건설 프로세스의 지연으로 인해 비용이 증가할 수 있습니다. 또한 우리는 개발 프로젝트를 포기하고 투자를 잃을 수도 있습니다. 미래 임대료 상승 가능성을 활용할 수 있는 필수물류 중심 유통선에 대한 수요 감소, 어떤 부동산 관련내구성비용도 증가할 수 있습니다. 인플레이션 압력, 급증하는 금리, 공급망 붕괴, 노동력 부족 등의 요인이 이러한 위험을 악화시킬 수 있습니다[0].
뉴스
재무
손익계산서
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 매출액 | 212.0M | 236.7M | 258.7M |
| 매출원가 | 64.1M | 73.2M | 77.6M |
| 매출총이익 | 147.9M | 163.5M | 181.0M |
| 영업비용 | 145.1M | 128.3M | 145.2M |
| 영업이익 | 2.8M | 35.2M | 35.8M |
| 영업외수익 | 8.1M | -17.0M | 30.5M |
| 세전 순이익 | -5.4M | 52.2M | 5.3M |
| 법인세 비용 | N/A | N/A | N/A |
| 당기순이익 | -5.4M | 52.2M | 5.3M |
대차대조표
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 현금 및 현금성 자산 | 37.0M | 137.6M | 96.4M |
| 매출채권, 순액 | 30.1M | 34.5M | 35.4M |
| 재고자산 | N/A | N/A | N/A |
| 유동자산 총계 | 74.9M | 172.3M | 135.1M |
| 유형자산, 순액 | 2.7M | 2.6M | N/A |
| 비유동자산 총계 | 2.1B | 2.3B | 2.4B |
| 자산 총계 | 2.2B | 2.5B | 2.5B |
| 매입채무 | 36.2M | 42.8M | 44.6M |
| 단기차입금 | N/A | N/A | N/A |
| 유동부채 총계 | 50.0M | 56.6M | 59.2M |
| 장기차입금 | 533.1M | 754.6M | 814.6M |
| 비유동부채 총계 | 590.9M | 812.5M | 874.1M |
| 부채 총계 | 640.9M | 869.1M | 933.3M |
| 자본금 및 추가 납입 자본 | 5.5B | 5.5B | 5.5B |
| 이익잉여금 | -3.9B | -3.9B | -3.9B |
| 자본 총계 | 1.6B | 1.6B | 1.6B |
| 부채 및 자본 총계 | 2.2B | 2.5B | 2.5B |
현금흐름표
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 당기순이익 | -5.4M | 52.2M | 5.3M |
| 감가상각비 및 무형자산상각비 | 82.8M | 89.4M | 110.1M |
| 비현금 운전자본 변동 | 2.0M | 11.3M | 5.6M |
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | 90.0M | 125.8M | 129.6M |
| 유형자산 취득 | N/A | N/A | N/A |
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | -64.7M | -144.5M | -79.7M |
| 배당금 지급 | -55.6M | -55.3M | -57.5M |
| 차입금 변동 | -20.3M | 171.1M | -33.7M |
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | -204.2M | 111.6M | -87.9M |
| 현금 순변동 | -178.9M | 92.9M | -38.0M |
주가 영향 미치는 요인들
IVT의 주식 가격이 상승하거나 하락하는 원인은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 경제 상황 변화가 주가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 경기 침체가 발생하면 소비자들의 소비 여력이 감소하고, 이로 인해 소매점들의 매출이 감소하여 IVT의 임대 수익이 축소될 수 있습니다. 이는 주식 가격에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 둘째, 금리 상승도 중요한 요인입니다. 금리가 상승하면 차입 비용이 증가하여 이익이 감소할 수 있습니다. 이는 주식 가격에 부정적 영향을 미칩니다. 셋째, 경쟁자의 등장도 문제입니다. 새로운 경쟁자가 시장에 진입하여 IVT가 보유한 부동산의 임대율을 낮출 수 있습니다. 이는 주가에 부정적입니다. 넷째, 전 세계적인 이벤트, 예를 들어 미-중 무역전쟁 같은 국가 간 갈등도 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 갈등은 글로벌 경제 불안을 초래하여 소매 업계 전반에 부정적 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째, 시장 트렌드의 변화도 주가에 크게 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 소비자들이 오프라인에서 온라인 쇼핑으로 전환함에 따라 소매점들의 매출이 감소할 수 있습니다. 반면에 만약 새로운 쇼핑몰 형태가 인기를 끌게 되어 IVT의 부동산 가치가 상승한다면 이는 주가에 긍정적 영향을 미칠 것입니다[0][1][2][3].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
IVT의 비즈니스는 여러 요인에 따라 성장하거나 축소될 수 있습니다. 첫째, 인구 증가와 도시 개발이 활발해지면 소매 부동산에 대한 수요가 증가할 것입니다. 특히 Sun Belt 지역에서의 인구증가와 경제성장은 IVT의 임대 수익을 높일 수 있습니다. 둘째, 소비자들의 소비 패턴 변화도 중요한 요인입니다. 만약 소비자들이 오프라인 쇼핑에 대한 선호도를 회복하게 된다면, IVT의 쇼핑몰과 소매 부동산의 수요가 증가할 것입니다. 반대로, 온라인 쇼핑이 지속적으로 증가한다면 소매 부동산의 수익성은 낮아질 수 있습니다. 셋째, 환경, 사회, 지배구조(ESG) 전략을 성공적으로 시행하면 신뢰도와 브랜드 가치가 상승하여 더 많은 투자를 유치하게 될 것입니다. 넷째, 금리 변동도 영향을 미칩니다. 금리가 낮으면 차입 비용이 감소하여 더 많은 부동산을 인수하거나 개발할 수 있는 재정적 여력이 생기지만, 금리가 상승하면 재정적인 부담이 커져 성장에 제한이 생길 수 있습니다. 다섯째, 경쟁 상황도 중요한 요소입니다. 경쟁사가 더 나은 위치나 조건의 부동산을 제공한다면 IVT의 임대률이 떨어질 가능성이 있습니다. 마지막으로, 정책 변화도 주목해야 합니다. 예를 들어, 정부가 특정 지역 개발을 장려하기 위한 혜택을 제공하면 이를 활용해 비즈니스를 확장할 기회가 생길 것입니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 IVT의 미래를 좌우할 것입니다.