회사 소개
STRW는 자기운영 및 자기관리형 부동산 회사로, 숙련 간호 시설 및 기타 사후 급성 건강 관리 속성을 획득, 소유 및 삼중 순대임대하는 것을 전문으로 합니다. 현재 포트폴리오에는 총 12,449개의 라이선스를 받은 침대가 있는 100개의 건강 관련 속성이 포함되어 있습니다[0]. 이 회사는 소유한 속성을 장기 임대 조항에 따라 세입자에게 임대함으로써 대부분의 수익을 창출합니다. 세입자는 부동산 세금, 보험 및 시설 운영 비용 및 자본 지출을 지불하는 삼중 순대 방식을 주로 따릅니다. 또한, STRW는 지속적으로 포트폴리오를 성장시키고 있으며 지리적 영향력을 확장하고 있습니다. 이 회사는 업종 내에서 클리니컬, 규제 및 재정적 운영 결과를 적극적으로 모니터링하며, 그들의 운영 결과를 개선할 수 있는 기회를 식별하고 있습니다[1]. 더불어 STRW는 업계 운영자와의 깊고 넓은 관계를 바탕으로 많은 경쟁업체들이 접근하지 못하는 숙련 간호 시설을 식별하고 획득할 수 있었습니다. 이를 통해 고급 품질과 다양화된 포트폴리오를 구축하고 있으며, 주로 노인을 위한 서비스를 제공하는 숙련 간호 시설과 기타 건강 관련 시설에 주로 투자할 계획입니다[2].
주요 고객
STRW의 주요 고객은 주로 숙련 간호 시설(SNF) 운영자들입니다. 이들은 주로 노인들을 위한 장기 요양 서비스를 제공하는 기관으로, 만성 질환 관리, 일상생활 지원, 의료 서비스 등을 담당합니다. 이러한 고객들은 주로 고품질의 시설을 장기 임대하기 위해 STRW와 계약을 맺습니다. 이들은 높은 수준의 의료 서비스와 생활 환경을 제공하여 환자들의 건강과 삶의 질을 개선하고자 합니다. 예를 들어, 인디애나, 일리노이, 아칸소 등 여러 주에 위치한 다양한 SNF 운영자들이 STRW의 주요 세입자로, 이들은 STRW의 부동산을 이용해 환자들에게 높은 수준의 서비스를 제공합니다[0]. 고객들은 주로 삼중 순대임대 계약을 통해 STRW의 부동산을 임대하며, 이는 모든 운영 비용을 세입자가 부담함으로써 안정적인 수익원을 제공합니다. STRW의 고객 세그먼트로는 대형 건강관리 기관, 지역 기반의 노인 요양 시설 운영자, 그리고 전문 의료 서비스 제공자가 포함됩니다. 이들은 주로 다양한 환자 요구를 충족시키려는 노력을 기울이며, STRW의 부동산을 통해 그들의 서비스 역량을 확장하고 있습니다.
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 공급 업체 |
|---|---|---|
| 감가상각 및 상각비 | 2023년 회계연도에는 감가상각비가 0.7백만 달러 증가했으며, 이는 주로 2023년 3분기에 1억 2백만 달러의 신규 부동산 투자에 기인합니다[0]. | - |
| 부동산 투자 손상 손실 | 2023년 2월, 일리노이 남부의 세입자 요청으로 인해 한 시설이 폐쇄되었습니다. 이로 인해 해당 시설의 장부 가치를 상각했습니다[0]. | - |
| 일반 및 관리비 | 2023년 회계연도 동안 일반 및 관리비가 0.4백만 달러 감소했으며, 이는 주로 운영 비용의 감소 때문입니다[0]. | - |
| 재산세 및 기타 세금 | 2023년 회계연도 동안 재산세가 1.3백만 달러 증가했으며, 이는 주로 인디애나 시설의 인수로 인한 부동산세 및 프랜차이즈 세금 증가에 기인합니다[0]. | - |
| 의심스러운 채권에 대한 신용 | 2022년에는 매사추세츠에 위치한 부동산 모기지의 성공적인 압류로 인해 손실 자산 회수에서 5.6백만 달러의 소득이 인식되었습니다[4]. | - |
| 이자 비용 | 2023년 회계연도 동안 이자 비용이 3.9백만 달러 증가했으며, 이는 D 시리즈 채권 및 인디애나 시설 인수와 관련된 상업용 은행 대출 시설의 추가 이자 비용 증가에 기인합니다[4]. | - |
| 외환 거래 손실 | 2022년 NIS로 표시된 채무로 인해 1,092만 달러의 외환 거래 손실이 발생했으나, 2023년에는 0.5백만 달러의 외환 거래 이익이 발생했습니다[4]. | - |
STRW의 주요 비용 항목은 감가상각 및 상각비, 부동산 투자 손상 손실, 일반 및 관리비, 재산세 및 기타 세금, 의심스러운 채권에 대한 신용, 이자 비용, 외환 거래 손실로 나뉘며, 각 항목의 증가는 다양한 재정 활동 및 운영 결정에 따라 달라집니다[7][0][4].
제품군
STRW(Strawberry Fields REIT Inc.)의 주요 제품은 숙련 간호 시설(SNF)과 기타 건강 관련 부동산으로 구성됩니다. 회사는 주로 트리플 넷 임대방식으로 이 자산들을 임대하여 수익을 창출합니다.
주요 제품 및 수익 기여도
| 제품 | 설명 | 수익 기여도 |
|---|---|---|
| 숙련 간호 시설 (SNF) | 주로 노인들을 대상으로 의료 서비스를 제공하는 시설. 만성 질환 관리 및 재활 서비스 제공 | 약 99,805,000달러 (2023년도, 전체 매출의 74.8%) |
| 기타 건강 관련 부동산 | 긴급 간호, 재활 센터 등 다양한 의료 서비스를 제공하는 시설 | 나머지 25.2% |
- 숙련 간호 시설 (SNF): 이 시설들은 만성 질환을 가지고 있거나 재활이 필요한 노인들을 대상으로 합니다. 예를 들어, 인디애나, 일리노이, 아칸소 등의 주에 위치한 다양한 SNF 운영자들은 STRW의 주요 세입자들로, 이들은 STRW의 부동산을 이용해 환자들에게 높은 수준의 의료 서비스를 제공합니다.
- 삼중 순대임대 (Triple-Net Lease): 이 방식은 세입자가 부동산 세금, 보험, 및 유지보수 비용을 모두 부담하는 형태로, STRW에게 안정적인 수익원을 제공합니다. 예를 들어, 2023년 기준으로 이 임대 방식은 연간 약 99,805,000달러의 수익을 창출했습니다 .
주요 경쟁사
| 회사 | 제품 | 설명 |
|---|---|---|
| Welltower Inc. | 노인 주택, SNF | 고품질 노인 주택 및 숙련 간호 시설을 제공 |
| Ventas Inc. | 헬스케어 부동산 | 다양한 헬스케어 부동산 포트폴리오를 운영 |
| Healthpeak Properties | 헬스케어 부동산 | 생명 과학 시설, 메디컬 오피스 빌딩, 노인 주택 등을 포함한 포트폴리오 |
STRW는 경쟁사들이 접근하기 힘든 숙련 간호 시설을 식별하고 획득하는 데 있어 강점을 가지고 있습니다. 이를 통해 고급 품질과 다양화된 포트폴리오를 구축하고 있으며, 주로 노인을 위한 서비스를 제공하는 숙련 간호 시설과 기타 건강 관련 시설에 주로 투자할 계획입니다 .
주요 리스크
위험의 가능성은 여러 가지가 있습니다. 첫째로, STRW의 미국의 일부 주에서 건강 관련 속성의 건설 또는 확장, 기존 시설의 인수, 소유권의 이전이나 변경, 새로운 침대나 서비스 추가가 주관 부처의 검토와 사전 승인이나 통지를 필요로 할 수 있습니다. 이는 주로 증명서가 필요한 Certificate of Need, CON 프로그램의 존재로 인한 것입니다. 이러한 규제는 추가 또는 확장된 의료 시설과 서비스에 대한 공중의 필요를 결정하도록 주정부 기관에 요구하며, 이들은 예산 계획에 강력한 감독 수입을 기대하기 시작하였습니다[0]. 게다가, STRW는 건강 관련 속성 투자 시 강력한 경쟁과 함께 사업을 운영하고 있습니다. 민간 투자 펀드, 부동산 개발업체, REITs, 다른 공개 및 비공개 부동산 회사 및 사설 부동산 투자자와 경쟁하며, 임대자들에게 시설을 임대하거나 잠금 서브리스를 하는 것이 더욱 어려워지고 있습니다. 이러한 경쟁환경은 STRW가 투자 목표를 충족하며 성공적인 기회를 식별하는 데 어려움을 줄 수 있습니다[1].
재무
STRW의 2023년도 재정 상태를 분석하면, 몇 가지 주요 지표들이 개선된 반면, 일부 비용 부담도 증가했습니다. 먼저, 순이익은 2022년의 1640만 달러에서 2023년에는 2024만 달러로 23.3% 증가했습니다[0]. 이는 임대 수익 증가와 외환 거래 이익이 주요 요인으로 작용했기 때문입니다. 임대 수익은 2022년 대비 2023년에 730만 달러 증가하여 전체적으로 7.8% 상승했으며[1], 이는 신규 시설 인수와 임대 계약 재협상 등이 주된 원인입니다. 반면, 이자 비용은 2022년보다 390만 달러 증가하여 2023년에는 2444만 달러로 19.2% 증가했으며[2], 이는 인디애나 시설 인수와 관련된 추가 상업 은행 대출 및 시리즈 C와 D 본드 발행에 따른 것입니다. 외환 거래는 2022년도에는 1090만 달러의 손실이 발생했으나, 2023년도에는 50만 달러의 이익을 기록했습니다[2]. 또한, 일반 및 행정비용은 2022년 대비 2023년에는 40만 달러 감소한 566만 달러로 5.8% 줄어들었지만, 부동산세와 기타 세금은 2022년에 비해 101% 증가한 1445만 달러를 기록했습니다[2]. 마지막으로, STRW는 2023년 말 기준으로 3780만 달러의 현금 및 현금 등가물을 보유하고 있었으며, 추가적인 채무 경감을 위해 시리즈 C와 D 본드를 추가 발행할 수 있는 여력이 있습니다[2].
대차대조표
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
STRW는 여러 형태의 부채를 이용하여 자금을 마련하고 있으며, 이는 주로 장기 고정 금리 담보 대출, 변동 금리 대출 및 담보 회전 신용 한도를 포함합니다. 2023년 12월 31일 기준으로 STRW의 총 부채는 약 5억 3,910만 달러에 이릅니다. 이는 HUD 보증 부채 2억 7,140만 달러, 순 시리즈 C 및 시리즈 D 채권 1억 2,290만 달러, 상업용 모기지 1억 6,480만 달러로 구성됩니다. 또한, 회사는 상환 의무가 있는 다양한 금융 계약에 따라 재정적 의무를 지고 있습니다. 주요 부채 항목은 다음과 같습니다.
| 부채 종류 | 금액($) | 이자율 및 조건 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 상업용 모기지 대출 | 6,600만 | SOFR(보안당일자금조달이율) + 마진 3.5%, 하한 4%, 2023년 12월 31일 기준 8.84% | 19개의 부동산으로 담보, 원금 상환은 2024년 8월부터 시작되어 2028년 8월까지 풍선 상환 |
| 시리즈 C 채권 | 6,070만 | 발행가 95.25%, 만기 2026년 | TASE(텔아비브증권거래소)에서 거래 |
| 시리즈 D 채권 | 4,220만 | 발행가 99.7%, 만기 2026년 | TASE에서 거래 |
| 상업용 은행 대출 | 9,880만 | SOFR + 마진 3.5%, 하한 4%, 2023년 12월 31일 기준 8.84% | 21개의 부동산으로 담보, 20년 상환 기간, 2027년 3월 풍선 상환 |
이들 부채는 주로 부동산 취득, 기존 부채 상환 및 주요 경비 지출을 위한 자금으로 사용되었습니다. STRW는 재정적 규약을 준수하고 있으며, 각종 재정적 의무를 이행하고 있습니다[0][1][2][3][4].
주가 영향 미치는 요인들
STRW의 주가 변동 원인으로는 여러 가지 요인이 있을 수 있습니다. 첫째, 환율 변동입니다. 가상 시나리오로 미국 달러의 강세가 지속될 경우, STRW가 해외에서 벌어들이는 수익의 환전액이 줄어들어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시경제적 상황이 있습니다. 예를 들어, 경기침체가 발생하면 투자자들이 부동산 시장에서 자금을 회수해 안전자산으로 이동할 수 있어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁이 격화된다면, 글로벌 경제 불확실성이 높아져 투자자들의 심리가 위축될 수 있어 STRW 주가는 하락할 가능성이 있습니다. 넷째, 경쟁업체의 부상도 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 경쟁업체가 더 높은 임대 수익과 더 나은 시설을 제공하여 시장 점유율을 빠르게 확보할 경우, STRW의 매출이 감소해 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로 시장 및 트렌드 변화도 중요합니다. 만약 헬스케어 부동산 투자에 대한 수요가 급증하거나 정부가 헬스케어 산업에 대한 지원을 강화한다면 STRW의 수익성과 성장 가능성이 높아져 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
STRW의 미래 전망은 여러 가지 요인에 따라 성장하거나 축소될 수 있습니다. 회사가 운영하는 숙련 간호 시설 및 기타 건강 관리 시설에 대한 수요는 인구 고령화와 평균 수명 연장에 따라 지속적으로 증가할 가능성이 높습니다. 특히, 헬스케어 부동산은 안정적인 수익을 창출할 수 있어 투자자들에게 매력적입니다. 또한 회사의 경영진은 광범위한 인맥과 경험을 바탕으로 경쟁사들이 접근하지 못하는 고품질의 자산에 투자할 수 있는 이점을 가지고 있습니다[0][1]. 반면, 경제 불황이나 의료비용 절감 정책이 강화될 경우, 회사가 운영하는 시설에 대한 수익성이 낮아질 수 있어 주의가 필요합니다. 경기침체는 투자자들의 신중한 자산 배분을 유도하여 부동산 시장에서 자금 회수 현상이 발생할 수 있습니다. 더불어, 새로운 경쟁업체의 출현과 기술 혁신 역시 STRW의 시장 점유율에 영향을 미칠 수 있습니다. 규제 변화도 주요 변수로 작용할 수 있는데, 예를 들어 정부의 의료 산업 지원 정책이 변화하면 회사의 전략이 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때 STRW의 성장은 다양한 외부 및 내부 요인에 따라 큰 영향을 받을 전망입니다[2][3].