회사 소개
CHCI는 워싱턴 D.C. 지역에서 혼합 사용 및 대중교통 중심의 부동산을 관리, 개발 및 운영하는 선도적인 자산 관리자, 개발업자입니다. 1985년부터 주거, 상업 및 혼합 사용 부동산 수백만 평방피트를 취득, 개발, 운영 및 매각해왔으며, Reston Station과 Loudoun Station과 같은 지역 내 최대 규모이자 가장 중요한 혼합 사용 및 대중교통 지역의 자산 중 일부로 단위간에 주거, 상업 및 소매 제공을 매끄럽게 통합하는 특수성을 갖추고 있습니다. 창조적인 장소를 만들고 우수한 경험을 전달하며 모든 이해관계자들에게 훌륭한 결과를 제공함으로써 이 지역의 프리미어 부동산 서비스 기업이 되었습니다. 자산 소유 고객을 위해 자산 관리, 자산 관리, 개발 및 건설 관리 및 기타 부동산 관련 서비스 전반에 걸쳐 포괄적인 서비스 제품군을 제공하며, 고객은 주로 기관적 부동산 투자자, 고 가치 가족 사무실, 금융기관 및 공공 기관으로 구성되어 있습니다. CHCI는 수탁료 중심적인 경영 모델을 운영하며, 종속 자산을 관리하기 위해 전체 서비스 자산 관리 협정을 통해 자산을 보유하고 있습니다. 회사는 CHCI 상업, CHCI 주거 및 ParkX 관리 등의 세 개의 완전 소유 자회사를 통해 모든 부동산 관리 활동을 수행하는 수직 통합형 부동산 서비스 기업으로, 이를 통해 부동산 개발 및 운영과 일반적으로 관련된 위험을 상당히 완화하고 있습니다[0].
주요 고객
CHCI의 고객은 주로 기관적 부동산 투자자, 고가치 가족 사무실, 금융기관 및 정부 기관들로 구성되며, 이들 각각의 세그먼트는 다양한 이유로 CHCI의 서비스를 필요로 합니다. 기관적 부동산 투자자는 품질 높은 자산 관리를 통해 장기적인 수익을 실현하기 위해 CHCI의 전문성을 활용합니다. 이들은 자산의 획득, 개발 및 운영에 대한 종합적인 서비스를 통해 자산 가치의 극대화를 추구합니다. 고가치 가족 사무실은 가족 자산의 효율적인 관리를 위해 CHCI의 체계적인 부동산 관리 서비스를 이용하며, 이를 통해 자산의 안전한 운용과 세대 간 자산 이전을 도모합니다. 금융기관은 CHCI의 신뢰성 있는 자산 관리 및 개발 전략을 통해 리스크를 낮추고 안정적인 수익을 기대합니다. 정부 기관들은 공공-민간 파트너십을 통해 지역 사회의 부동산 개발을 추진하며, CHCI의 전문성을 통해 지역 경제 활성화와 공공 편익을 증대시킵니다[0].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 공급 회사 |
|---|---|---|
| 인건비 | 직원 수 증가와 직원 보상에 따른 인건비. | - |
| 임대료 | 본사 확장에 따른 임대료 증가. | - |
| 규제 및 준수 비용 | 규제와 법적 준수에 필요한 비용. | - |
| IT 비용 | 정보 기술 관련 비용 증가. | - |
| 감가상각비 | 자산의 감가 상각 비용. | - |
| 이자 비용/수익 | 이자 소득 및 비용. | - |
| 부동산 투자 손익 | 부동산 투자 손익 변동. | - |
회사 CHCI의 주요 비용 항목은 인건비, 임대료, 규제 및 준수 비용, IT 비용, 감가상각비, 이자 비용/수익, 부동산 투자 손익 등으로 구성됩니다. 이 중 인건비는 직원 수 증가와 직원 보상에 따른 것이며, 임대료는 본사 확장에 따른 증가입니다. 규제 및 준수 비용은 법적 규제와 관련된 필요 비용이고, IT 비용은 정보 기술 업그레이드에 따른 것입니다. 감가상각비는 자산의 감가상각에 대한 비용이고, 이자 비용/수익은 이자 이익 및 비용에서 기인합니다. 마지막으로, 부동산 투자 손익은 부동산 투자에서 발생하는 손익 변동을 포함합니다 .
제품군
CHCI의 주요 제품은 자산 관리, 부동산 관리 및 주차 관리로 구성되며, 각 제품이 회사의 수익에 미치는 기여도는 아래와 같습니다.
| 제품 | 2023 매출 (천 달러) | 2022 매출 (천 달러) | 매출 비중 (2023) |
|---|---|---|---|
| 자산 관리 | 29,278 | 26,680 | 65.5% |
| 부동산 관리 | 10,604 | 9,398 | 23.7% |
| 주차 관리 | 4,839 | 3,235 | 10.8% |
| 총합 | 44,721 | 39,313 | 100% |
- 자산 관리: 자산 관리는 CHCI의 주요 수익원으로, 2023년에는 2,598천 달러 증가하여 총 29,278천 달러를 기록했습니다. 이는 매출의 65.5%를 차지하며, 자산 관리 수수료와 인센티브 수수료의 지속적인 증가 덕분입니다. 인센티브 수수료는 일정 조건이 충족될 때 부동산 자산의 가치를 평가하여 결정되며, 장기적으로 지속 가능한 수익을 창출합니다[0][1].
- 부동산 관리: 부동산 관리 서비스는 고정 수수료 및 인센티브 기반으로 진행되며, 2023년 매출은 10,604천 달러로 전체 매출의 23.7%를 차지했습니다. 이는 2022년 대비 12.8% 증가한 수치입니다. 부동산 관리 서비스는 주로 상업용 및 주거용 부동산의 운영 효율성을 높이는 데 중점을 둡니다[2].
- 주차 관리: 주차 관리 서비스의 매출은 2023년 4,839천 달러로 전체 매출의 10.8%를 차지했으며, 이는 2022년 대비 49.6% 증가한 수치입니다. 주차 공간의 효율적 관리는 부동산 내 다른 서비스와의 시너지를 창출하며, 고객 편의성을 극대화합니다[0].
CHCI의 주요 경쟁업체로는 미국의 다른 부동산 관리 및 개발 회사들이 있으며, 이들 또한 유사한 서비스와 제품을 제공하고 있습니다.
| 경쟁업체 | 주요 제품 |
|---|---|
| CBRE Group | 자산 관리, 상업용 부동산 서비스 |
| JLL (Jones Lang LaSalle) | 자산 관리, 부동산 투자 관리 |
| Cushman & Wakefield | 자산 관리, 부동산 중개 및 서비스 |
각 경쟁업체도 CHCI와 마찬가지로 자산 관리와 부동산 운영 서비스를 제공하며, 시장 내 점유율과 서비스 품질을 통해 경쟁력을 유지하고 있습니다.
주요 리스크
CHCI의 업무와 관련된 가능한 위험 요소는 다음과 같습니다.
- 지분 소유 변경의 영향: 섹션 382 규칙에 따르면, 지분 소유 변경이 발생하면 회사의 순영업장부(Net Operating Loss, NOL) 자산 및 일부 지연 세금 자산이 손상될 수 있습니다. 이는 회사의 제어 범위를 벗어난 일반적인 시장 거래로 인한 것일 수 있으며, NOL 자산의 가치를 보존하기 위해 섹션 382 권리 계약을 채택하여 손실을 막기 위한 노력을 기울이고 있습니다[0].
- 부동산 투자에 따른 리스크: 회사는 특정 부동산 투자에 참여하고 있으며, 부동산 투자의 내재적인 변동성과 관련된 리스크가 존재합니다. 부동산 투자의 가치 평가와 미래 현금흐름 예측에 따라 투자의 가치가 변동할 수 있으며, 고려된 할인율과 성장률에 따라 투자의 수익률이 변동할 수 있습니다. 이에 따라 부동산 투자의 가치 변동은 기타 소득(비용)으로 기록되어 재무성과에 영향을 미칠 수 있습니다[1].
- 세금자산 실현 가능성: 회사는 미래 과세 소득을 추정할 수 있는지 여부를 평가하고, 만일 미확인 세금 자산이 인식되면 회사의 유효 세율에 영향을 줄 수 있습니다. 실제로 회사가 확보한 유예 세금계정액을 실현하기 위해서는 해당 세금 자산이 손실되지 않을 것이라고 판단되어야 합니다. 하지만 미래 과세 소득의 추정은 높은 수준의 추정 불확실성을 내포하고 있으며, 관리진의 판단 및 가정에 따라 변동할 수 있는 복잡한 성격의 회사의 미래 과세 소듐이 어려운 사항으로 여겨집니다[2].
재무
CHCI는 2023년에 총 매출과 주요 수익 지표에서 긍정적인 성장세를 보였습니다. 회사의 관리 포트폴리오 확장으로 인해 자산 관리 및 부동산 관리 수익이 12.6% 증가했으며, 가능한 인센티브 수수료도 22.7% 증가하여 480만 달러에 달했습니다. 반면, 거래량이 증가하면서 부동산 임대, 인수 및 개발 수수료 수익은 80만 달러 감소했습니다. 운영 비용 및 경비는 2022년 대비 13.4% 증가하여 3,669만 달러에서 3,557만 달러로 증가했으며, 이는 주로 인력 비용 증가에 기인합니다. IT 비용 및 규제 준수 비용 증가도 주요 요소였습니다. 기타 수익 항목은 순이익 마진에서 90만 달러 감소했으며, 이는 주로 부동산 투자에서의 손실과 관련 있습니다. 하지만 순이자 수익이 증가한 부분은 긍정적인 영향으로 작용했습니다. 세금 비용도 40만 달러로 증가했으며, 이는 선세 전 소득 증가에 따른 것입니다. 2023년 12월 31일 기준 회사는 1억 2280만 달러의 순운영손실(NOL) 이월액을 보유하고 있습니다. 순이익은 778만 달러로 기록되었으며, 조정 EBITDA는 1,042만 달러로 집계되었습니다. 마지막으로 회사의 현금 및 현금성 자산은 1,880만 달러로써, 운영 자금을 충당하기에 충분한 유동성을 보유하고 있습니다[0][1][2][3][4].
대차대조표
CHCI의 재무 상태 분석
대차대조표 (2023년 12월 31일 기준)
| 항목 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| 자산 | ||
| 현금 및 현금성 자산 | $18,788 | $11,722 |
| 매출채권, 순액 | $496 | $504 |
| 관련 당사자 매출채권 | $4,749 | $3,291 |
| 선급비용 및 기타 유동자산 | $353 | $264 |
| 총 유동자산 | $24,386 | $15,781 |
| 고정자산, 순액 | $478 | $421 |
| 무형자산 | $144 | $144 |
| 임차개선자산, 순액 | $89 | $119 |
| 부동산 벤처 투자액 | $7,077 | $7,013 |
| 운용리스 자산 | $6,790 | $7,625 |
| 이연법인세 자산, 순액 | $10,885 | $11,355 |
| 이연보상계획 자산 | $53 | - |
| 기타 자산 | $37 | $15 |
| 총 자산 | $49,939 | $42,473 |
| 부채 및 주주자본 | ||
| 급여 비용 | $4,681 | $4,959 |
| 매입채무 및 미지급 비용 | $838 | $742 |
| 유동 운용리스 부채 | $854 | $791 |
| 총 유동 부채 | $6,373 | $6,492 |
| 이연보상계획 부채 | $77 | - |
| 비유동 운용리스 부채 | $6,273 | $7,127 |
| 총 부채 | $12,723 | $13,619 |
| Series C 우선주 | - | - |
| 클래스 A 보통주 | $94 | $93 |
| 클래스 B 보통주 | $2 | $2 |
| 추가납입자본 | $202,112 | $201,535 |
| 자사주 | ($2,662) | ($2,662) |
| 누적결손금 | ($162,330) | ($170,114) |
| 총 주주자본 | $37,216 | $28,854 |
| 총 부채 및 주주자본 | $49,939 | $42,473 |
재무 상태 분석
CHCI의 대차대조표를 분석하면 회사의 유동성이 상당히 개선된 것을 알 수 있다. 유동자산이 2022년의 $15,781에서 2023년에 $24,386로 증가한 반면, 유동 부채는 거의 동일하게 유지되었다. 이는 회사의 단기 부채 상환 능력이 강화되었음을 의미한다. 또한, 총 자산이 $42,473에서 $49,939으로 증가한 것은 전반적인 자산의 성장이 이루어졌음을 나타낸다. 특히, 현금 및 현금성 자산이 $11,722에서 $18,788로 크게 증가하였고, 이는 회사의 현금 흐름이 긍정적으로 작용했음을 시사한다.
부채 측면에서는 총 부채가 2022년의 $13,619에서 2023년에 $12,723로 감소하여 회사의 재무 부담이 줄어든 것으로 보인다. 이는 특히 이연 보상계획 자산 등 비유동 자산의 증가와 맞물려 긍정적인 재무 건전성을 나타낸다.
자본 측면에서 주주자본이 $28,854에서 $37,216으로 증가한 것은 회사의 자본 구조가 강화되었음을 의미한다. 누적결손금이 감소한 것도 긍정적인 지표이며, 이는 순이익 증가와 맞물려 회사의 지속적인 성장이 기대된다는 점을 보여준다. 주목할 점은 부동산 벤처 투자액 및 운용리스 자산의 안정적인 유지로, 이는 CHCI의 핵심 사업인 부동산 개발 및 관리와 관련된 중요한 자산들이 계속해서 효과적으로 운영되고 있음을 나타낸다[0].
이와 같이, CHCI의 재무 상태는 전반적으로 회사의 사업 확장과 재무 건전성을 강조하며, 향후 성장을 위한 견고한 기반을 제공하고 있다.
손익계산서
CHCI 손익계산서 (2023년 12월 31일 기준)
| 항목 | 2023년 | 2022년 |
|---|---|---|
| 수익 | $44,721 | $39,313 |
| 운영 비용 및 경비 | ||
| 수익 비용 | $33,040 | $29,371 |
| 판매, 일반 및 관리비 | $2,305 | $1,784 |
| 감가상각비 | $212 | $206 |
| 총 운영 비용 및 경비 | $35,557 | $31,361 |
| 운영 이익 (손실) | $9,164 | $7,952 |
| 기타 수익 (비용) | ||
| 이자 수익 (비용), 순 | $96 | ($222) |
| 부동산 벤처 이익 (손실) | ($1,187) | $121 |
| 기타 수익 (비용), 순 | $79 | $2 |
| 계속 영업소득세 전 수익 (손실) | $8,152 | $7,853 |
| 소득세 부담 (혜택) | $368 | $125 |
| 계속 영업으로부터의 순이익 (손실) | $7,784 | $7,728 |
| 단종 영업으로부터의 순이익 (손실), 세후 | - | ($381) |
| 총 순이익 (손실) | $7,784 | $7,347 |
| Series C 우선주 환매 영향 | - | $2,046 |
| 보통주주 귀속 순이익 (손실) | $7,784 | $9,393 |
| 기본 주당 순이익 (손실) | ||
| 계속 영업 | $0.81 | $1.09 |
| 단종 영업 | - | ($0.04) |
| 총 기본 주당 순이익 | $0.81 | $1.05 |
| 희석 주당 순이익 (손실) | ||
| 계속 영업 | $0.77 | $1.02 |
| 단종 영업 | - | ($0.04) |
| 총 희석 주당 순이익 | $0.77 | $0.98 |
CHCI 재무 상태 분석
CHCI의 2023년 손익계산서를 분석하면, 수익이 전년 대비 13.8% 증가하며 $44,721에 도달한 것을 알 수 있다. 이는 회사의 운영 능력 및 자산 관리 포트폴리오가 개선된 결과다. 반면, 수익 비용도 증가하여 $33,040를 기록하였으며, 이는 주로 운영 비용 및 판매, 일반 및 관리비의 증가에 기인한다. 특히, 판매, 일반 및 관리비가 $1,784에서 $2,305로 증가한 것은 추가적인 인력 비용 및 운영 확대와 관련된 비용 증가를 반영한다.
운영 이익은 전년 대비 증가하여 $9,164를 기록했으며, 이는 비용 절감 노력과 수익 증가 덕분이다. 그러나 기타 수익 및 비용 항목에서는 부동산 벤처에서의 손실이 $1,187로 반영되며, 이는 부동산 시장 동향 및 관련 벤처 평가의 변화에 따른 것이다. 이자 수익은 $96로 기록되었는데 이는 2022년의 이자 비용과 대조적이다.
계속 영업소득세 전 수익은 $8,152로 양호한 실적을 나타냈으며, 소득세 부담은 $368로 비교적 낮은 수준을 유지하였다. 계속 영업으로부터의 순이익은 $7,784로 전년의 $7,728과 비슷한 수준을 유지하였으나, 단종 영업에서의 손실이 제거되면서 전체 순이익도 증가하였다.
CHCI의 경우, 연구개발(R&D) 비용보다는 운영 비용 및 자산 관리에 더 큰 투자를 해야 하는 특성이 있다. 따라서 수익 대비 비용의 비율이 높은 것은 이 사업 모델에서 기대되는 바이다. 운영 비용이 증가함에 따라 수익이 함께 증가한 점은 비용과 수익의 균형이 적절하게 맞춰져 있음을 나타낸다. 다만, 부동산 벤처에서 발생한 손실은 주의 깊게 모니터링할 필요가 있다.
[0][1][2]
현금흐름표
| 활동 구분 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 변동 (천 달러) |
|---|---|---|---|
| 영업 활동 | $9,003 | $8,397 | $606 |
| 투자 활동 | $(1,547) | $(2,099) | $552 |
| 재무 활동 | $(390) | $(10,068) | $9,678 |
| 계속 영업에서의 총 변화 | $7,066 | $(3,770) | $10,836 |
| 중단된 영업 | - | $(331) | $331 |
| 현금 및 현금성 자산의 총 변화 | $7,066 | $(4,101) | $11,167 |
CHCI의 현금 흐름을 분석해보면, 영업 활동에서 창출된 순 현금이 2023년에는 $9.0백만으로 전년의 $8.4백만에 비해 7.2% 증가했다. 이는 비현금 항목 조정 후 계속 영업의 순이익이 $7.8백만에서 $7.728백만으로 약간 증가한 것과 관계가 있다. 투자 활동에서는 고정 자산 구매 감소 및 부동산 벤처 투자 감소로 인해 순 현금 유출이 2022년의 $2.1백만에서 2023년에는 $1.5백만으로 감소했다. 재무 활동에서는 2022년에 있었던 Series C 우선주 조기 상환 및 신용 시설 잔액 상환이 없었던 덕분에 2023년의 순 현금 유출이 $0.39백만으로 크게 줄었다. CHCI는 부동산 자산 관리와 개발에 주력하는 회사로, 현금 흐름의 주요 원천은 영업 활동과 투자 활동에서 온다. 비교 기업으로는 비슷한 포트폴리오를 가진 부동산 관리 및 개발 회사들이 있으며, 그들도 흔히 지속적인 수익 창출과 비용 절감을 통해 안정적인 영업 현금 흐름을 유지하려 한다. CHCI의 경우, 안정적인 영업 현금 흐름과 투자 현금 흐름의 감소는 자산 관리 및 개발 전략이 성공적으로 운영되고 있음을 보여준다[0][1][2].
주요 부채 및 전환사채들
| 항목 | 금액 (천 달러) | 이자율 및 조건 |
|---|---|---|
| 신용 시설 - 제휴사 관련 | $10,000 | 월스트리트 저널 프라임 금리 + 1.00%, 2025년 3월 만료[0] |
| The Hartford 빌딩 대출 | $87,000 | 메트라이프에서 제공된 대출, 조건 미상[1] |
CHCI는 2023년 12월 31일 기준으로 제휴사인 CPRES와의 신용 시설 계약을 통해 $10.0백만의 자본 신용선을 확보했으며, 초기 가변 이자율은 월스트리트 저널 프라임 금리에 1.00%를 더한 값으로 설정됩니다. 이 신용 시설은 2025년 3월 만료될 예정입니다. 또한, CHCI는 2020년 2월 메트라이프로부터 The Hartford 빌딩을 위해 $87.0백만의 대출을 확보했습니다.
주가 영향 미치는 요인들
CHCI의 주가가 급등하거나 하락할 수 있는 여러 요인들은 다음과 같습니다. 환율 변동은 CHCI의 해외 투자가 늘어날 경우 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 미국 달러 강세가 이어지면 CHCI가 해외에서 조달하는 자금의 환전 비용이 증가할 수 있으며, 이로 인해 주가는 하락할 수 있습니다. 반면 달러 약세가 지속되면 비용이 절감되어 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 거시경제 상태 역시 중요한 변수입니다. 경제 호황이 지속될 경우 부동산 시장 활성화로 CHCI의 수익성이 개선되어 주가가 상승할 수 있습니다. 반면, 경제 불황이 닥치면 투자 감소와 비용 절감 압력으로 주가는 하락할 수 있습니다. 국제 분쟁, 특히 미중 무역 전쟁과 같은 사안은 CHCI의 사업 운영에 불확실성을 초래할 수 있습니다. 이러한 갈등이 심화되면 자재 공급과 건설 비용이 증가하여 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 경쟁사의 등장은 CHCI의 시장 점유율을 잠식할 가능성이 있습니다. 새로운 경쟁자가 더욱 저렴한 가격과 더 나은 서비스를 제공하면 CHCI는 고객을 잃을 수 있으며, 이는 주가 하락의 원인이 될 수 있습니다. 시장 트렌드의 변화도 간과할 수 없습니다. 밀레니얼 세대가 선호하는 주거 형태의 변화나 원격 근무 증가로 사업 모델을 빠르게 전환하지 않으면 CHCI는 시장에서 뒤처질 수 있으며, 이는 부정적인 주가 변동을 초래할 수 있습니다. 반면, 이러한 변화에 발맞추어 신속하게 대응할 경우 주가는 상승할 수 있습니다[0][1][2].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
CHCI의 미래는 자산 관리와 부동산 개발 운영에서의 확장 가능성에 의해 크게 좌우될 것입니다. 먼저, 워싱턴 D.C. 지역의 부동산 시장 성장에 발맞춰 CHCI는 안정적이고 지속적인 수익을 창출할 수 있는 가능성이 큽니다. 노던 버지니아와 같은 대규모 기술 및 사이버 보안 서비스 수요 증가 지역에서의 대형 기업 본사 이전과 투자 확대는 부동산 자산에 대한 높은 수요를 유발할 수 있습니다. 예를 들어, 아마존, 마이크로소프트, 코스트코 등의 대기업이 운영 본부를 해당 지역으로 확장함에 따라 직간접적인 이익을 얻을 가능성이 큽니다[0]. 또한, CHCI는 자산 규모가 안정화되어 추가 수익을 창출할 수 있는 인센티브 수수료 제도를 도입하여 수익성 향상을 꾀하고 있습니다[1]. 그러나 시장 변동성, 특히 환율 변동 및 국제 분쟁 등은 CHCI의 운영에 불확실성을 초래할 수 있어 주의가 필요합니다. 또한, 팬데믹과 같은 글로벌 건강 위기는 지역 및 글로벌 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다 [2]. CHCI는 자산 규모 확대와 같은 전략적 투자를 지속하여 안정적인 성장과 수익성을 추구할 것으로 보이며, 이는 탈부채화된 자산 기반과 신속한 시장 대응 능력을 통해 가능해질 것입니다.