STAG (STAG, STAG)

회사 소개

STAG Industrial, Inc.는 미국 전역에서 산업용 부동산을 매입, 소유 및 운영하는 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이 회사는 주로 물류 창고와 제조 시설을 포함한 다양한 유형의 산업용 부동산을 보유하고 있으며, 2023년 12월 기준으로 41개 주에 걸쳐 569개의 건물을 소유하고 있습니다. STAG의 수익은 주로 임대 수익에서 발생하며, 임대 가계약에 따라 매달 임대료를 수취합니다. STAG은 위험 평가 모델을 활용하여 상대적으로 가치 있는 부동산을 식별하고, 이를 통하여 내부 성장과 외부 성장을 추구합니다. 대다수의 자산이 단일 세입자로 구성되어 있어 특정 세입자나 산업에 대한 의존도를 낮추고 있으며, 2023년 기준으로 임대율은 약 98.2%에 달합니다. 또한, STAG은 매력적인 장기 주주 수익을 제공하기 위해 부동산 투자에 대한 지속 가능한 성장을 목표로 하며, 포트폴리오의 다각화와 고품질 자산에 대한 집중을 통해 안정적인 현금흐름을 창출하고 있습니다. STAG은 운영 파트너십을 통해 사업을 전개하며, 이러한 구조를 통해 세금 우대를 받아 부동산 인수 시 효과적인 자본 조달이 가능합니다[0].

주요 고객

STAG Industrial, Inc.의 고객은 주로 산업용 부동산을 필요로 하는 기업들로, 그 중에서도 특히 물류, 제조, 유통과 관련된 회사들이 주요 고객층을 이루고 있다. 이러한 고객들은 대규모의 창고 및 제조 시설을 필요로 하며, STAG의 다양한 지역에 걸친 부동산 포트폴리오는 이러한 기업들에게 효과적으로 서비스를 제공할 수 있다. 주요 고객 세그먼트로는 전자상거래 기업, 물류 서비스 제공 업체 및 제조업체가 있으며, 이들은 제품의 저장 및 분배를 위한 공간을 확보하기 위해 STAG의 부동산을 임대한다. 예를 들어, 전자상거래 기업은 주문 처리 센터와 배송의 효율성을 높이기 위해 전략적 위치에 있는 창고 공간을 필요로 하며, 물류 서비스 제공 업체는 대규모의 물류 허브를 운영하기 위해 STAG의 시설을 이용한다. 또한, 다양한 제품을 생산하는 제조업체들도 생산 라인과 재료 저장을 위한 충분한 공간을 확보하기 위해 STAG의 부동산을 선택하게 된다. 이러한 고객들은 STAG의 제품인 산업용 부동산에 대한 접근성을 통해 물류 및 제조의 효율성을 극대화할 수 있다는 점에서 그 가치를 인정한다[0] .

회사의 비용구조

STAG Industrial, Inc.의 주요 비용 항목은 임대 및 서비스 비용, 관리비용 그리고 부동산 감가상각 비용으로 나눌 수 있습니다. 첫째, 임대 및 서비스 비용은 회사가 소유한 산업용 부동산에 대한 운영 및 유지보수 비용을 포함합니다. 둘째, 관리비용에는 인사 관리, 마케팅, 일반 행정 경비가 포함되며, 이는 회사 운영을 위한 필수적인 지원 활동 비용입니다. 셋째, 부동산 감가상각 비용은 STAG가 소유한 자산의 가치 감소를 반영하는 항목으로, 시간이 지남에 따라 자산의 가치가 감소하는 것을 회계처리하는 비용입니다. STAG의 비용 구조에서 중요한 부분을 차지하는 것은 임대료와 관련된 직접 비용으로, 이는 부동산 포트폴리오의 관리와 유지에 필요한 자본 지출을 포함합니다. 이러한 비용은 주로 건설 및 시설 관리 업체와의 계약을 통해 처리됩니다[0].

제품군

STAG Industrial, Inc.는 산업용 부동산을 주요 제품으로 하여 수익을 창출합니다. 이 회사의 제품은 주로 물류 창고와 제조 시설이며, 이들은 STAG의 부동산 포트폴리오에 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 이러한 제품은 물류, 제조, 유통업체 등 다양한 산업에 속한 기업들에게 임대되어 수익을 창출합니다. 주요 제품의 수익 기여도를 보면, 물류 창고는 STAG의 주요 수익원으로서 상당한 부분을 차지하고 있으며, 제조 시설은 다양한 산업 부문을 지원함으로써 회사 수익에 기여하고 있습니다. STAG Industrial의 경쟁업체로는 유사한 산업용 부동산 포트폴리오를 운영하는 다른 부동산 투자 신탁(REIT)들이 있습니다. 아래 표에 경쟁업체들을 정리하였습니다:

경쟁업체	주요 제품	수익 기여도
Prologis, Inc.	산업용 및 물류 부동산	물류 네트워크 제공
Duke Realty	산업용 부동산 임대	다양한 고객 포트폴리오
Liberty Property Trust	사무실 및 산업용 부동산	맞춤형 공간 제공

STAG의 주요 제품은 지역적 다양성과 우수한 입지를 통해 임대료 수익을 극대화하며, 이를 통해 강력한 투자 포트폴리오를 구축하고 있습니다. 이러한 전략은 경쟁사들과의 차별점을 만들어내며, STAG Industrial이 시장 내에서 독보적인 위치를 점하는 데 기여하고 있습니다[0].

주요 리스크

STAG Industrial의 비즈니스에는 몇 가지 특정 위험이 존재한다. 첫째, STAG은 산업별로 특정 지역에 집중된 자산을 보유하고 있어 특히 한 산업이나 지역에서의 경제 침체가 발생할 경우 큰 타격을 받을 수 있다. 둘째, 대다수의 임대 계약이 단일 세입자에게 의존하고 있어 특정 세입자의 파산이나 금융 위기가 발생하면 전체 수익이 급격히 줄어들 수 있는 위험이 있다. 세 번째로, 최신 기술 및 공급망 재구성이 진행되면서 산업용 부동산 시장 자체가 변화할 수 있으며, 이로 인해 기존 자산의 가치나 수익성이 감소할 가능성이 있다. 넷째, STAG이 외부 자본에 의존하고 있는 만큼 금융 시장의 변동성이나 금리 상승이 자본 조달 비용에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 신규 자산 인수에 제한을 두는 요인이 된다. 마지막으로, 환경 요인도 중요한 위험 요소이다. 특정 부동산에서 환경 오염이나 사고가 발생할 경우 이는 법적 책임뿐만 아니라 수익 손실로도 이어질 수 있어 재무적인 부담을 가중시킬 수 있다[0].

재무

STAG Industrial, Inc.의 2023년 재무 성과를 분석하면 몇 가지 주요 사항이 눈에 띕니다. 순이익은 2022년의 약 1억 8,220만 달러에서 2023년에는 약 1억 9,720만 달러로 약 8.2% 증가하였습니다[0]. 또한, 같은 매장 총 운영 수익은 2022년의 약 6억 1,500만 달러에서 2023년에는 약 6억 3,400만 달러로 약 5.4% 증가하여 긍정적인 성과를 보여주었습니다[0]. 그러나 총 기타 비용은 약 3300만 달러로 증가하였고, 이는 주로 신규 저당 자산의 감가상각비 증가와 일반 및 관리비 증가 때문입니다[2]. 운영 활동에서 발생한 현금 순액은 약 3.161백만 달러 증가하여 약 3억 9,110만 달러에 이르렀습니다[3]. 반면, 투자 활동에 사용된 현금은 약 1억 2,720만 달러 감소하여 약 3억 2,034만 달러를 기록하였는데, 이는 주로 2023년 동안 16개의 빌딩을 인수한 결과입니다[3]. 2023년 현재 STAG은 약 2.6억 달러의 부채를 보유하고 있으며, 이는 대부분 고정 금리로 스와프된 변동 금리 부채를 포함합니다[5]. 이러한 재무 성과 지표들은 STAG의 안정적인 수익성, 활발한 자산 거래, 그리고 지속 가능한 재무 근간을 보여주며, 이는 향후 성장 가능성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

대차대조표

첨부된 파일에서 STAG의 자산과 부채 구성을 명시적으로 나타내는 대차대조표를 찾을 수는 없으나, 대차대조표를 유추할 수 있는 몇 가지 중요한 지표들이 있습니다. 2023년 12월 31일 기준으로 STAG의 전체 부채 총액은 약 26억 달러로 보고되었으며, 그 중 약 402백만 달러는 변동금리로, 나머지는 고정금리로 스왑되었습니다[0]. 또한, STAG는 약 5억 94백70만 달러의 신용한도를 지니고 있으며, 현금 및 현금성 자산으로 약 2070만 달러를 보유하고 있습니다[1]. 이러한 데이터는 STAG가 안정적인 부채 관리를 통해 자산에 대한 넉넉한 현금 및 신용 여력을 유지하고 있음을 시사합니다. STAG의 자산 구성은 주로 임대 부동산 가치에 기초하고 있으며, 이는 충분한 임차 수익을 창출하기 위한 핵심 기반입니다. 사업의 본질에 비추어 볼 때, STAG의 부채 및 자본 구조는 합리적으로 보이며, 안정적인 수익 창출과 지속 가능한 운영을 위한 자산 배분이 적절히 이루어지고 있다고 평가할 수 있습니다.

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

다음 표는 STAG Industrial, Inc.의 2023년과 2022년 현금 흐름을 나타냅니다:

구분	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)	변화액 (천 달러)	변화율 (%)
영업활동으로부터의 현금흐름	$391,092	$387,931	$3,161	0.8%
투자활동으로부터의 현금흐름	$320,346	$447,524	($127,178)	-28.4%
재무활동으로부터의 현금흐름	($75,667)	$63,186	($138,853)	-219.8%

2023년 기준, STAG Industrial, Inc.는 약 3억 9천 백만 달러의 영업활동을 통해 현금흐름을 창출했으며, 이는 부동산 인수를 통해 증가한 운영 현금흐름과 기존 부동산의 운영 성과 때문입니다. 반면, 투자활동에서는 약 3억 2천 백만 달러가 사용되었으며, 이는 2022년에 비해 1억 2천 7백만 달러 감소한 수치로, 이는 2023년에 취득한 16개의 건물과 관련이 있으며, 재무활동에서는 7천 5백 6십 7만 달러의 현금이 사용되었습니다[0].

STAG의 이러한 현금 흐름은 비슷한 산업용 부동산 투자 신탁(REIT)과 비교하여 안정적인 현금 창출 능력을 보여줍니다. REIT 산업은 주로 부동산 포트폴리오의 임대 수익을 통해 영업활동 현금 흐름을 발생시키고, 이는 STAG의 경우에도 마찬가지로 높은 임대율과 효율적인 자산 운영을 통해 성취하고 있습니다. 반면, 투자 및 재무활동의 경우에는 새 건물 구매와 기존 채무 상환, 자금 조달 활동의 영향을 받아 변동성이 있음을 보여줍니다. 이러한 점에서 STAG는 산업용 부동산 시장에서 성장 기회를 모색하며, 지속적으로 효율적인 재무관리를 수행하고 있는 것으로 평가됩니다.

주요 부채 및 전환사채들

STAG Industrial, Inc.의 부채 관련 내역은 다음과 같습니다. 2023년 기준으로 2026년 만기되는 2026 Notes는 1,250백만 달러에 이르며, 이자는 12.0%입니다. 그리고 2029년 만기되는 2029 Green Convertible Notes는 1,500백만 달러로 이자는 4.9%, 2030년 만기되는 2030 Green Convertible Notes는 1,725백만 달러로 이자는 3.8%를 기록하고 있습니다. 총 장기 부채는 4,475백만 달러에 이르며, 이 중 미상각 할인 및 발행 비용은 44백만 달러에 달합니다[0].

주가 영향 미치는 요인들

STAG Industrial, Inc.의 주가 변동 요인은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 첫째, 환율 변동이 주요 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 미국 달러의 가치가 급격히 상승할 경우, 외국 자본의 유입이 줄어들어 부동산 투자에 대한 관심이 감소할 수 있으며, 이는 STAG의 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 둘째, 거시경제 상태도 중요한 요인입니다. 만약 경제가 전반적으로 침체기에 접어든다면, 산업용 부동산의 임대 수요가 줄어들어 주가 하락 요인이 될 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등도 변수입니다. 예시로 미-중 무역 전쟁이 심화되면서 글로벌 공급망 문제가 발생한다면, 이는 물류 창고 수요 증가로 이어져 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 출현이나 기존 경쟁사의 성장도 주가에 영향을 줍니다. 새로운 경쟁자가 저렴한 임대 조건을 제시하면서 시장 점유율을 빼앗아 갈 경우 STAG의 점유율이 감소하여 부정적인 요인이 될 수 있습니다. 마지막으로, 시장 트렌드 변화로 전자상거래 업체의 성장세가 지속되면서 물류 중심의 산업용 부동산에 대한 수요가 증가한다면, 이는 STAG의 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 시나리오들에 따라 STAG의 주가는 상승하거나 하락할 수 있으며, 각 요소의 영향력에 따라 그 변동 폭이 달라질 수 있습니다.

회사의 미래 전망

STAG Industrial, Inc.의 미래는 여러 요인에 의해 좌우될 수 있습니다. 첫째, 전자상거래의 지속적인 성장세는 물류 창고에 대한 수요 증가로 이어져 STAG의 사업 확장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 경제 회복기에 접어들면서 제조업과 수출입 물동량의 증가가 예상될 경우, 물류 및 제조 시설의 임대 수요가 증가하여 매출 확대가 가능할 것입니다. 셋째, 환경 규제 강화나 친환경 물류 창고에 대한 요청 증가가 있다면, STAG가 친환경 시설을 확보하여 시장 경쟁력 강화에 기여할 수 있습니다. 반면, 경제 불황이나 인플레이션 등 거시경제 불안 요소가 커진다면 기업의 임대 비용 절감 압력이 높아져 수익성에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 금리 인상 시기에는 자본 조달 비용 증가로 인해 신규 개발 및 기존 부동산 매입이 어려워질 가능성이 있습니다. 경쟁사의 저가 정책이나 신규 진입자가 등장해 STAG의 시장 점유율에 도전한다면 점유율 감소와 함께 장기 임차 계약에서의 불리한 조건 수용 가능성이 커질 수 있습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 STAG의 미래 사업 전개에 다양한 형태로 영향을 미칠 수 있습니다.