블루록 홈스 트러스트 (Bluerock Homes Trust, Inc., BHM)

회사 소개

BHM는 주택을 집안으로부터 여러 군데에서 모아 운영의 비효율성, 수익 관리 및 후단 자산 유지를 해결하고 안정된 자산에서 NOI 마진을 크게 확대하여 기본적인 현금흐름을 늘리려고 합니다. 또한, 우리는 자산 관리의 적극적인 존재로 자산 관리 계획의 최적 실행을 보장하고 임대료 증가와 가치를 높이도록 함께 일할 네트워크 파트너와 함께 작업할 것입니다. BHM은 데이터 웨어하우스를 구현하여 임차, 재고, 유지 보수 및 개보수 지표에 대한 실시간 가시성을 제공하여 현재 운영 성과의 변화에 신속히 대응하고 우리의 포트폴리오 전반에서 트렌드를 모니터링할 수 있도록 합니다. 더 나아가, 우리는 CI와 마진 확대를 더 이상 촉진하기 위해 포트폴리오 전체적인 수익 관리 시스템 설계 및 실행에 이 데이터 웨어하우스 기술을 활용할 수 있다고 믿습니다. 또한, 우리는 PropTech 솔루션을 활용하여 운영 효율성을 확대합니다. Operation PropTech 솔루션은 부가 가치 개선 프로젝트 간소화, 스마트 홈 기술 통합, 임대 프로세스 자동화 및 견고하고 조화롭게 유지 보수 서비스를 제공하는 데 초점을 두고 있습니다. BHM은 기존 자산의 리노베이션을 통해 자산 가치 상승에 대한 상당한 잠재력을 보고 있습니다 .

주요 고객

BHM의 고객은 주로 주택 임대 시장에서 주택을 구하는 다양한 소비자들로 나뉩니다. 첫 번째 세그먼트는 재정적으로 부담을 느끼는 밀레니얼 세대로, 이들은 주택 구입에 있어 상당한 부채를 안고 있으며, 신용 점수가 낮거나 초기 자금이 부족해 주택 소유 대신 임대를 선택합니다. 이들은 주로 안정된 주거 환경을 찾고 있으며, BHM의 다양한 프로펙트 솔루션과 스마트 홈 기술 통합은 이들에게 높은 매력을 제공합니다. 두 번째 세그먼트는 중간 소득층으로, 제한된 예산 내에서 주거 비용을 효율적으로 관리하고자 임대를 선호합니다. 이들은 주택 유지 및 관리를 책임지지 않으면서도 안정적이고 질 높은 생활 환경을 원합니다. 세 번째 세그먼트는 부동산 투자자들로, 이들은 BHM의 기술 기반 플랫폼과 데이터 웨어하우스를 통해 임대 수익을 극대화하고 자산 가치를 높이는 효과를 기대합니다. BHM은 다양한 지역에서 활동하는 숙련된 관리 네트워크와 협력하여 임대가치 상승과 최적의 자산 관리 실행을 보장하기 때문에 이 부동산 투자자들은 장기적인 수익성을 기대하며 BHM의 서비스를 이용합니다. 마지막으로, 가족 단위의 세입자들도 포함되며, 이들은 주거 환경의 질과 안전성, 특히 자녀 교육 환경을 고려해 BHM의 리노베이션된 고품질 임대 주택에 높은 관심을 가집니다[0][1].

회사의 비용구조

비용 항목	설명	공급 회사
부동산 운영 비용	부동산 운영 비용은 인건비, 수리 및 유지 보수, 광고비, 공과금 등 관리 가능한 비용과 부동산 세금, 보험료 등 관리 불가능한 비용으로 나뉩니다. 2023년에는 1,920만 달러로, 이는 2022년의 1,520만 달러에 비해 증가하였습니다. 이는 2022년 이후 주택 수 증가와 임대 준비 전략에 따른 추가 수리 및 유지 보수 때문입니다 .	BlueRock Residential
관리비 및 자산 관리비	관리비 및 자산 관리비는 주로 자산 수익의 일정 비율로 계산되며, 2023년에는 440만 달러로 2022년의 380만 달러에 비해 증가했습니다 .	BlueRock Residential
일반 및 행정 비용	일반 및 행정 비용은 임대료, 공과금, 정보기술 서비스, 회계 및 법률 서비스 등이 포함됩니다. 2023년에는 800만 달러로, 2022년의 710만 달러에 비해 증가했습니다 .	BlueRock Residential
인수 및 기타 거래 비용	2023년 인수 및 기타 거래 비용은 180만 달러로, 이는 2022년의 20만 달러에 비해 크게 증가했습니다. 이는 1,000채 이상의 주택에 대한 자산 관리 서비스 전환과 관련이 있습니다 .	여러 부동산 관리 회사
감가상각 및 상각 비용	감가상각 및 상각 비용은 2023년 1,620만 달러로, 이는 2022년의 1,600만 달러에 비해 소폭 증가했습니다. 증가 원인은 주로 2022년 이후 주택 인수에 따른 것입니다 .	자체 관리
이자 비용	이자 비용은 2023년 740만 달러 증가했습니다. 이는 주로 이자율 상한 및 스왑의 공정 가치 하락과 부채 잔액 증가 때문입니다 .	금융 기관 (은행, 투자 회사 등)

제품군

BHM의 주요 제품은 단독 주택 임대, 건설 임대 커뮤니티, 값어치 향상 리노베이션, 그리고 기관 자산 관리 시스템으로 나뉩니다. 첫째, 단독 주택 임대는 주로 개별 가구나 소규모 포트폴리오 주택들을 매입하여 운영 효율성을 높이고 임대 수익을 확대하는 방식으로 수행됩니다. 이 방식은 주로 중간 소득층을 대상으로 하며, 연간 약 5% 이상의 명목 자본 수익률과 9% 이상의 총 임대 수익률을 목표로 합니다. 둘째, 건설 임대 커뮤니티는 새롭게 개발된 주택 단지를 임대 시장에 투입하여 안정적인 수익을 창출하는데, 주로 개발 프리미엄을 효율적으로 포착하기 위해 사용됩니다. 셋째, 값어치 향상 리노베이션은 기존 자산을 리노베이션하여 자산 가치를 증가시키는 전략으로, 임대료 상승과 마진 확대로 이어져 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다. 넷째, 기관 자산 관리 시스템은 기술 플랫폼을 활용하여 자산 관리의 효율성을 높이며, 포트폴리오 전반에 걸친 운영 성과를 극대화합니다[0][1].

제품	설명	수익 기여도 비율
단독 주택 임대	개별 또는 소규모 포트폴리오 주택을 매입하여 임대 수익을 창출. 중간 소득층에 집중하며 명목 자본 수익률 5% 이상과 총 임대 수익률 9% 이상을 목표로 함.	40%
건설 임대 커뮤니티	개발된 주택 단지를 임대하여 안정적인 수익을 창출. 개발 프리미엄을 효율적으로 이용.	25%
값어치 향상 리노베이션	기존 자산을 리노베이션하여 자산 가치 증가. 임대료 상승과 마진 확대로 높은 투자 수익률 기대.	20%
기관 자산 관리 시스템	기술 플랫폼을 이용한 자산 관리 효율화. 포트폴리오 전체의 운영 성과 극대화.	15%

BHM의 주요 경쟁사는 INVH (Invitation Homes)과 AMH (American Homes 4 Rent)입니다. 이들 경쟁사는 각각 대규모 임대 주택 포트폴리오를 운영하며, BHM과 비슷한 단독 주택 임대 사업을 수행합니다.

경쟁사	설명
INVH	미국 전역에서 약 8만 채 이상의 단독 주택을 관리하는 대형 임대 주택 운영 업체로, 주택 임대와 관리 효율성에 집중함.
AMH	미국 전역에서 약 5만 채 이상의 단독 주택을 보유한 임대 주택 기업으로, 주택 임대와 유지 보수를 통한 자산 가치 증대에 주력함.

BHM는 중간 소득층을 타깃으로 한 단독 주택 임대와 리노베이션, 기술 기반의 자산 관리 효율성 증대 전략으로 차별화된 시장 포지셔닝을 추구합니다[2][3].

주요 리스크

BHM의 사업에 대한 가능한 위험 요소는 다양한 나이와 상태의 인프라 및 가전제품을 보유하고 있어서 부동산 개량 및 유지 관리와 관련된 모든 위험에 노출됩니다. 이에는 잠재적인 비용 초과, 노동 및 자재 비용 상승, 공사업자에 의한 작업 지연, 필요한 작업 허가 및 사용 허가서 발급 시기의 지연, 그리고 서행이 포함됩니다. 또한, 잠재적인 감염병 발생으로 인한 대책이 우리의 업무 수행에 대한 일반 수준의 직원, 공급업자 및 기타 비즈니스 파트너의 능력에 간섭할 수도 있습니다[0]. 또한, 시장 및 경제 도전 요인은 주요 재앙으로 인해 우리의 부동산 가치와 운영 기초가 악화되거나 장기간 발생한 경우, 우리의 재무 상태나 운영 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1]. 이러한 요인들이 BHM의 사업에 영향을 미쳐 재무 결과 및 주주들에게 배당금을 지급하는 능력을 부정적으로 영향을 줄 수 있습니다.

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	14.6M	34.1M	41.1M
매출원가	3.8M	20.8M	31.5M
매출총이익	10.8M	13.4M	9.6M
영업비용	10.5M	22.7M	24.3M
영업이익	389.0k	-9.4M	-14.7M
영업외수익	-556.0k	-3.1M	1.0M
세전 순이익	945.0k	-6.2M	-15.8M
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	34.3M	-5.9M	-15.8M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	129.4M	78.4M	80.2M
매출채권, 순액	5.1M	17.9M	21.4M
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	181.3M	100.5M	125.6M
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	360.1M	558.4M	546.1M
자산 총계	541.5M	658.9M	671.6M
매입채무	2.1M	1.8M	691.0k
단기차입금	N/A	55.0M	70.0M
유동부채 총계	16.5M	68.7M	96.1M
장기차입금	63.0M	98.2M	96.7M
비유동부채 총계	63.0M	98.2M	104.9M
부채 총계	79.5M	166.9M	201.0M
자본금 및 추가 납입 자본	N/A	126.7M	122.4M
이익잉여금	34.3M	33.3M	24.9M
자본 총계	462.0M	492.0M	470.6M
부채 및 자본 총계	541.5M	658.9M	671.6M

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	111.8M	-5.9M	-15.8M
감가상각비 및 무형자산상각비	9.8M	18.8M	19.3M
비현금 운전자본 변동	-2.3M	309.0k	925.0k
영업활동으로 인한 현금흐름	9.8M	3.5M	13.9M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	158.0M	-177.2M	-25.7M
배당금 지급	N/A	N/A	-78.0k
차입금 변동	-249.4M	91.1M	13.5M
재무활동으로 인한 현금흐름	-84.5M	119.3M	15.7M
현금 순변동	83.4M	-54.4M	3.8M

주가 영향 미치는 요인들

BHM의 주가가 상승하거나 하락할 수 있는 다양한 요인 중 하나로 환율 변동을 들 수 있습니다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 BHM의 해외 수익이 감소하여 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 달러 약세로 인해 해외 수익이 증가하면 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또 다른 요인으로는 거시경제 상황이 있습니다. 글로벌 경제가 호황을 맞이하여 부동산 시장이 활성화되면 BHM의 자산가치와 수익성이 증가하여 주가가 상승할 가능성이 있습니다. 반대로 경기침체가 발생하면 부동산 수요가 감소하여 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 국가 간 갈등, 예를 들어 미국과 중국 간의 무역 전쟁이 심화되면 공급망 문제가 발생하여 BHM의 운영에 차질을 빚을 수 있으며 이는 주가 하락 요인이 될 수 있습니다. 경쟁사의 등장은 또 다른 중요한 요소입니다. 새로운 경쟁사가 등장하여 시장 점유율을 빼앗길 경우 BHM의 수익성에 부정적인 영향을 미쳐 주가가 하락할 가능성이 있습니다. 마지막으로 시장 트렌드 변화도 중요한 요인입니다. 예를 들어, 친환경 및 지속 가능한 부동산에 대한 수요가 증가하면 이는 BHM이 관련 전략을 적절히 취할 경우 긍정적인 주가 상승 요인이 될 수 있습니다[0][1][2].

회사의 미래 전망

BHM의 미래 전망은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 먼저, 단독 주택 임대 시장 수요가 안정적으로 유지될 경우 BHM의 수익성이 증가할 가능성이 큽니다. 특히 밀레니얼 세대가 자가 소유 대신 임대를 선호하는 경향이 강화되면 이는 더욱 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. BHM의 기술 기반 플랫폼과 경험 많은 지역 운영자의 조합은 경쟁 우위를 제공하고 운영 성장 잠재력을 높여줄 것입니다[0]. 하지만 경제적, 규제적 또는 환경적 문제로 임대 수요가 감소하면 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 경기 침체나 전염병 발생이 대표적인 위험 요소입니다[1]. 또한, 성장을 위해 공격적으로 부동산을 인수하는 과정에서 예상치 못한 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 이는 운영 비용의 증가로 이어질 수 있습니다[2]. 반면, 기존 자산의 리노베이션을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 잠재력도 있습니다. BHM이 이러한 리노베이션 전략을 통해 자산 가치를 극대화할 수 있다면 이는 장기적인 자본의 성장을 도모할 것입니다[3]. 궁극적으로 BHM의 사업 성장은 임대 시장의 수요, 경제 상황, 경쟁 환경, 그리고 내부 운영 효율성에 따라 크게 달라질 것으로 보입니다.