ARI (ARI, ARI)

회사 소개

ARI는 상업용 부동산 금융에 특화된 기업으로, 주로 상업용 1순위 담보 대출, 부수적 금융 및 기타 관련 채권 투자를 원활하게 생성하고 인수하며 관리하는 활동을 진행합니다. 이 회사는 2009년에 설립되어 미국 세법에 따라 부동산 투자 신탁(REIT)으로 과세되는 방식을 선택했으며, 주로 본사의 관리 하에 활동하며 Apollo Global Management의 간접 자회사인 ACREFI Management, LLC에 의해 외부에서 관리받습니다. ARI의 주요 수익원은 대출에서 발생하는 이자로, 상업용 담보 대출에서 701백만 달러, 부수적 대출에서 17백만 달러를 포함한 총 수익은 3억 44백만 달러에 달합니다. 채권 투자로 수익을 발생시키기 위해, ARI는 차별화된 투자 접근 방식을採用하며 시장의 다양한 요소, 예를 들어 자산 가치, 부동산 가격, 시장 동향 및 경제적 전망 등을 반영하여 잠재적 인수 대상을 평가합니다. 회사는 ESG(환경, 사회적 책임 및 기업 지배 구조) 요소를 포함하여 투자 분석 및 결정을 하며, 국제적인 통화와 이자율 변동의 위험을 최소화하기 위해 다양한 파생상품을 활용해 안정적인 재무 상태를 유지하려고 합니다. ARI는 투자의 리스크와 리턴을 면밀히 분석하여 상업용 부동산에 대한 자금을 투입하며, 필요시 자산의 매각이나 관리 전략을 조정하여 수익성을 극대화하는 데 중점을 둡니다[0].

주요 고객

ARI의 고객 페르소나는 주로 상업용 부동산 개발 및 관리에 관심이 있는 다양한 투자자와 기업들로 구성됩니다. 이러한 고객 세그먼트에는 부동산 개발업자, 자산 관리 회사, 부동산 투자 펀드, 금융 기관 등이 포함될 수 있습니다. 부동산 개발업자는 프로젝트의 자금 조달을 위해 ARI의 대출 상품을 이용하며, 자산 관리 회사는 포트폴리오 확장을 위한 부동산 투자를 목적으로 ARI와 협력합니다. 부동산 투자 펀드는 수익성 높은 자산에 투자하여 배당 수익을 창출하기 위해 ARI로부터 금융 지원을 받습니다. 또한, 금융 기관은 리스크 관리와 자산 다각화를 위해 ARI의 금융 상품을 고려할 수 있습니다. 고객들은 대개 안정적인 수익 창출과 리스크 관리, 그리고 부동산 자산의 최적화를 위해 ARI의 전문성을 신뢰하며 비용을 지불합니다. ARI의 상품은 투자자들이 보다 큰 금융 규모의 프로젝트를 수행할 수 있도록 해주고, 시장 트렌드와 요구에 부합하는 전문적인 금융 솔루션을 제공합니다. 고객들은 이러한 점 때문에 ARI의 제품 및 서비스를 선택하며, 이는 ARI가 제공하는 금융 상품의 유연성과 맞춤화된 투자 전략에서 기인합니다.

회사의 비용구조

비용 세그먼트	세부 설명	관련 공급 업체
인건비	ARI의 주요 비용 중 하나로, 부동산 금융 및 관리 업무를 수행하는 데 필요한 인력의 인건비입니다. 주로 내부 인력과 외부 관리 회사인 ACREFI Management, LLC를 포함합니다	ACREFI Management, LLC
금융 비용	대출 자본 또는 기타 금융 상품에 대한 비용으로, 이자 비용과 관련이 있습니다. ARI는 다양한 금융 기관과 협력하여 자본을 조달합니다	다양한 금융 기관
정보기술비	비즈니스 운영을 위한 IT 인프라의 유지 및 업그레이드를 위한 비용으로, 클라우드 사용 및 기타 IT 솔루션에 대한 지출을 포함할 수 있습니다	클라우드 서비스 제공업체
기타 운영 비용	사무실 공간, 장비 유지 및 기타 일반적인 운영 비용으로, 장비 및 운영을 위한 리스를 포함할 수 있습니다	관련 공급업체 및 시설 임대 업체

ARI의 비용 구조는 주로 금융 활동과 부동산 관리에 관련된 직접 비용에 의해 영향을 받으며, 이러한 비용들은 주로 관련 금융 상품과 관리 활동에 필수적인 요소들에 의해 결정됩니다[0].

제품군

ARI의 주요 제품과 이들의 수익 기여도를 분석하면 아폴로 상업용 부동산 금융은 상업용 1순위 담보 대출과 부수적 대출, 기타 관련 채권 투자로 구성됩니다. 이들 금융 제품은 ARI의 수익 창출의 핵심으로, 주로 이자 수익을 통해 총 수익 3억 44백만 달러 중 주요 부분을 차지합니다[0]. 각 제품의 역할을 자세히 설명하면, (1)상업용 1순위 담보 대출은 부동산 프로젝트의 자금 확충에 기여하며 이자 수익을 주로 발생시켜 안정된 현금 흐름을 제공합니다, (2)부수적 대출은 추가적인 금융 필요를 충족시켜 다양한 투자 전략을 가능하게 하고, (3)기타 관련 채권 투자는 채권 시장에서 더 나은 수익 기회를 탐색하는 데 도움을 줍니다. 이러한 모든 제품은 ARI의 수익 구성에서 중요한 위치를 차지하며, 시장의 위험 요소를 잘 관리하면서 안정적인 수익을 창출할 수 있도록 합니다.

경쟁사 분석을 통해 유사한 제품을 제공하는 다른 회사들을 확인하면, 크리테오(Criteo)는 광고 솔루션을 통해 유사한 경제적 특성을 가진 시장에서 활동하며[0], 매그나이트(Magnite)는 프로그램 광고 시장에서 스폿X 및 스프링 서비스 인수를 통해 광고 수익을 확대하고[2], iRadimed은 MRI 호환 의료기기에 대한 전문성을 바탕으로 의료 분야에서 경쟁력을 갖춥니다[3]. 이로 인해 ARI는 특히 상업용 부동산 금융과 같이 특정 분야에 집중하고자 하는 투자자들 사이에서 차별화된 금융 솔루션을 제공하는 데 주력해야 합니다.

회사명	주요 제품 및 서비스	비고
크리테오	광고 기술 솔루션	시장 확장 및 광고 수익 최대화
매그나이트	디지털 광고 체널	모바일 및 CTV 시장 집중
iRadimed	MRI 호환 의료기기	의료 분야 안전한 기기 사용

이와 같은 경쟁 상황 분석은 ARI가 경쟁시장에서 어떻게 비즈니스 전략을 조정해야 하는지에 대한 통찰력을 제공합니다[0][5][3].

주요 리스크

ARI의 비즈니스에는 몇 가지 고유한 위험이 존재하며, 이는 회사의 운영 및 재무 상태에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 첫째, ARI는 대출 포트폴리오의 가치에 의존하는 구조를 가지고 있으며, 상업용 부동산 시장의 변동성에 민감하다. 특히, 경제 불황이나 경기 침체가 발생할 경우 부동산의 가치 하락이 예상되며, 이는 ARI의 자산에 대한 대출 상환에도 부정적인 영향을 미친다. 둘째, ARI는 다수의 자산을 다국적 기업들과 공유하고 있으며, 이는 법률이나 세금 관련 규제가 각국의 정치적 상황에 따라 변동할 때 예기치 않은 손실을 초래할 수 있다. 셋째, ARI는 주로 아폴로(Apollo)라는 외부 관리자의 정보 시스템과 의존하고 있으며, 이 시스템의 장애나 사이버 공격이 발생할 경우 회사의 운영이 중단되거나 민감한 정보가 유출될 가능성이 있다. 이와 같은 상황은 ARI의 명성과 투자자 관계에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 넷째, ARI는 ESG(환경, 사회적 책임 및 기업 지배 구조) 문제에 직면할 수 있으며, 이는 국가별로 설정된 규제가 강화될 경우 비즈니스 운영에 영향을 줄 수 있다. 이러한 고유한 위험들은 ARI의 비즈니스 모델과 금융 성과에 직결되며, 이에 대한 철저한 분석과 관리가 요구된다.

재무

ARI의 2023년 재무 성과는 여러 도전과제와 손실의 직면 속에서도 일정 부분의 수익성과 안정성을 유지하였습니다. 우선, 상업용 담보 대출에서 발생하는 이자 수입은 2023년에 약 7억 100만 달러에 달하여 전년도 4억 5천 651만 달러에서 크게 증가하였으며, 이는 높은 평균 이자율이 주요 요인이었습니다[0]. 그러나, 모기지 론과 기타 대출 자산에서의 이자 수입 감소와 더불어 이자 비용이 크게 증가하여 이익에 부담을 주었습니다[0]. 부동산 소유 사업 운영에서의 수익은 호텔 운영의 개선으로 인해 증가하였지만, 감가상각비 증가로 일부 상쇄되었습니다[0]. 2023년 동안 ARI는 투자에서 순 실현 손실 8천 660만 달러를 기록하였고, 이는 기존에 기록된 특정 CECL 충당금을 포기한 데에서 기인한 손실로 설명됩니다[3]. 배당 가능 이익(Distributable Earnings)은 주당 1.09달러로 감소하였으며, 이는 수익성의 감소를 반영합니다[4]. 특히, 맨해튼의 고급 주거 부동산에 대한 부실 차주 대출에서 발생한 손실이 이익에 큰 영향을 미쳤습니다[5]. 외환과 이자율 헤지에서도 손실이 발생하여, 종합적인 재무 성과에 부담을 주었습니다[6]. 이러한 재무 결과는 글로벌 경제의 불확실성과 금리 변동 등을 배경으로 한 ARI의 도전과제를 잘 보여줍니다[0].

대차대조표

아래는 ARI의 2023년 12월 31일 기준 대차대조표입니다:

항목	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)
현금 및 현금성 자산	225,438	222,030
상업용 모기지 대출, 순	7,925,359	8,121,109
하위 대출 및 기타 대출 자산, 순	432,734	560,881
투자용 보유 부동산, 순	519,498	302,688
기타 자산	85,623	70,607
판매 보유 관련 부동산 자산	78,653	162,397
파생 자산, 순	29,425	128,640
총 자산	9,296,730	9,568,352
유동 부채	7,087,997	7,213,848
주주 자본 총계	2,208,733	2,354,504

ARI의 재무 상태는 주로 상업용 모기지 대출과 부동산 투자에 의해 좌우되며, 이는 회사의 사업 모델과 일치합니다. 상업용 모기지 대출은 가장 중요한 자산으로 2022년 대비 약간 감소했으나 여전히 다수의 자산을 차지하고 있습니다. 이와 더불어, 투자 부동산의 가치가 증가한 점도 주목할 만합니다. 부채 부분에서는 고정 부채가 증가한 반면, 총 부채는 감소 추세를 보이고 있습니다. 이러한 변경 사항들은 전반적인 경제 여건과 부동산 시장의 변동성을 반영하고 있습니다[0]. ARI의 자산은 주로 상업용 부동산 대출에 집중되어 있으며, 이는 회사의 전문 분야인 부동산 금융에 대한 전략과 맞물려 있습니다. 대출 자산의 감소는 일부 포트폴리오 조정이나 채무 상환에서 비롯될 수 있으며, 이는 자금조달 비용과 다른 외부 경제 상황과도 연관될 수 있습니다.

손익계산서

항목	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)	2021년 (천 달러)
상업용 모기지 대출 이자 수익	701,002	456,513	327,702
하위 대출 및 기타 자산 이자 수익	17,280	55,590	100,413
이자 비용	(466,110)	(270,525)	(162,522)
순이자 수익	252,172	241,578	265,593
보유 부동산 관련 운영 수익	92,419	62,062	18,917
총 순수익	344,591	303,640	284,510
운영 비용
일반 및 관리 비용	(29,520)	(29,662)	(28,845)
관련 당사자에게 지불한 관리 비용	(37,978)	(38,419)	(38,160)
보유 부동산 관련 운영비용	(72,759)	(52,368)	(19,923)
보유 부동산의 감가상각	(8,248)	(704)	(2,645)
총 운영 비용	(148,505)	(121,153)	(89,573)
기타 수익, 순	4,616	2,494	3,821
투자에서 실현된 손익	(86,604)	18,683	(20,767)
부채 소멸 이익	495	—	—
외환 선물 계약 손익	(48,213)	146,981	41,674
총 이익 전 세전	58,569	265,232	223,515
소득세 납부	(442)	—	—
순이익	58,127	265,232	223,515

2023년은 ARI에게 도전적인 해였습니다. 상업용 모기지 대출에서의 이자 수익은 증가했으나, 하위 대출 및 기타 자산에서의 이자 수익은 감소했습니다[0]. 관리 비용과 보유 부동산 운영 관련 비용 및 감가상각비는 지속적으로 증가하여 회사의 비용 압박을 가중시켰고[0], 외환 선물 계약에서도 큰 손실을 입었습니다[2]. 이는 ARI의 순이익을 현저히 감소시키는 주된 원인 중 하나로 작용했습니다[3]. ARI의 경우, 상업용 모기지 대출에서 이익을 창출하는 만큼, 시장 변동성에 대한 노출이 큽니다[4]. 특히, 부동산 소유의 수익성도 증가했으나, 비용 증가로 인해 이익이 상쇄되었습니다[0].

운영 비용을 고려하였을 때, 관리 비용 및 부동산 관리 비용이 가장 큰 구성 요소임을 알 수 있습니다. 이러한 비용은 일반적으로 이 부문에서 활동하는 기업들이 직면하는 일반적인 과제이며, 시장의 불확실성과 변동성에 영향을 크게 받을 수 있습니다[0]. 최근 연간 ARI는 관리비 절감 노력과 외부 변수 관리가 필요하며, 이러한 비용이 계속해서 이익에 부담을 줄 수 있습니다[0]. 일본에서의 모기지 대출 이익이 증가하며 관리를 통해 경쟁력을 유지하고 있으나, 외환과 금리 변동이 계속해서 도전으로 작용하고 있습니다[8].

현금흐름표

항목	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)	2021년 (천 달러)
영업활동으로 인한 현금흐름	273,862	267,705	199,383
투자활동으로 인한 현금흐름	68,420	-1,339,353	-1,356,962
금융활동으로 인한 현금흐름	-343,360	957,974	1,175,187
현금 및 현금성 자산의 순 증가(감소)	4,022	-119,351	17,608
기초의 현금 및 현금성 자산	222,030	343,106	325,498
외화 환산에 의한 현금 및 현금성 자산 감소	-614	-1,725	—
기말의 현금 및 현금성 자산	225,438	222,030	343,106

ARI의 2023년도 현금흐름을 평가하면, 영업활동으로 인한 현금흐름은 긍정적인 반면, 투자활동에서는 상당한 자금이 소요되었습니다. 투자활동의 경우, 상업용 모기지 대출과 관련된 지출이 주요 원인으로 작용하고 있으며, 이는 부동산 금융업체에서는 일반적으로 나타나는 현상입니다. 금융활동에서는 지출이 수입을 초과했는데, 이는 차입금 상환 및 배당금 지급 등의 영향으로 볼 수 있습니다. 비슷한 유형의 부동산 투자 신탁(REIT)은 일반적으로 자산 매입과 금융 활동에서 유사한 경향을 보이지만, ARI는 투자 및 금융에서의 자금 흐름 변화가 작년 대비 크게 나타났습니다. 이러한 맥락에서 볼 때, ARI의 영업 활동을 통한 현금창출 능력은 안정적이지만 투자 및 금융 활동에서의 현금 관리는 지속적인 모니터링이 필요합니다[0].

주요 부채 및 전환사채들

채무 종류	발행 총액 (백만 달러)	이자율	만기일	주의 사항
2024 전환사채	18.747	-	2024년 9월	현재 전환 중, 시장 가격에 따라 조정 가능
2027 전환사채	200	-	2027년 3월	시장 상황에 따라 전환 가능
2028 전환사채	473.75	-	2028년 8월	신규 발행 가능성
모기지	6.765	-	2024년 5월	주택 담보 제공

ARI의 주요 부채는 다양한 전환사채와 모기지로 구성되어 있습니다. 2024 전환사채는 현재 일부 전환이 가능하여 시장 가격에 따라서 부채 조정이 이루어질 수 있으며, 2027과 2028 전환사채도 상당한 금액으로 두 사채 모두 시장 상황에 따라 전환이 가능합니다. 모기지는 2024년 5월에 만기가 도래하며 주택을 담보로 하고 있습니다. 이러한 채무는 시장의 경제적 환경과 회사의 성장 전략에 따라 지속적으로 조정될 여지가 있으며, 특히 전환사채는 회사 주식의 가치 변화에 민감하게 반응할 수 있는 구조를 갖추고 있습니다[0].

주가 영향 미치는 요인들

ARI의 주가 변동의 요인에는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 통화변동이 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 달러화 강세가 지속될 경우 ARI의 해외 투자가 위축될 수 있으며, 이에 따라 주가는 부정적 영향을 받을 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태도 중요한 요인입니다. 경기 침체가 발생하면 상업용 부동산에 대한 투자 수요가 줄어들 가능성이 있어 ARI의 수익성이 하락할 수 있으며, 이는 주가 하락으로 이어질 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미-중 무역 전쟁이 심화할 경우, 국제 무역 및 경제 안정성이 영향을 받으면서 ARI의 글로벌 확장에 제약이 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 투자자 신뢰가 하락하며 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 부상도 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 새로운 경쟁업체가 시장에 진입하거나 기존의 경쟁업체가 강력한 혁신을 통해 시장 점유율을 급격히 늘리는 경우, ARI의 수익성에 타격을 줄 수 있으며 주가는 하락할 가능성이 있습니다. 마지막으로, 시장 및 트렌드 변화도 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 친환경 및 지속 가능한 투자 트렌드가 강화되는 상황에서 ARI가 이러한 트렌드를 효과적으로 대응할 경우, 시장에서 긍정적으로 평가받아 주가 상승을 기대할 수 있습니다.

회사의 미래 전망

ARI의 미래는 다양한 요인에 의해 좌우될 수 있습니다. 성장 가능성 측면에서 보면, 글로벌 경제 회복이 본격화됨에 따라 상업용 부동산에 대한 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 특히, 대도시 지역에 새로운 인프라 건설과 재개발 프로젝트가 늘어남에 따라 ARI의 대출 및 투자 기회가 확대될 가능성이 큽니다. 또한, 저금리 시대가 지속되면서 부동산 투자가 매력적인 수익성을 제공할 수 있으며, 이는 ARI의 포트폴리오 확장과 수익 증가로 이어질 수 있습니다. 반면에, 회사의 성장이 제한될 수 있는 요인도 존재합니다. 기술 발전에 따른 원격 근무의 증가로 전통적인 사무실 공간 수요가 감소할 가능성이 있으며, 이는 상업용 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 금융 규제가 강화되면 ARI의 운영과 투자 전략에 제약이 발생할 수 있으며, 일부 경우 재정적 부담이 가중될 수 있습니다. 또한, 주거 및 상업용 부동산의 과잉 공급이 발생할 경우 시장 가치 하락으로 이어질 수 있으며, 이로 인해 ARI의 이익률이 감소할 수 있습니다. 환경 규제와 지속 가능한 개발에 대한 요구가 증대되면서 ARI가 이에 적절히 대응하지 못할 경우, ESG 관점에서의 투자 매력이 감소할 수 있으며, 이는 장기적으로 사업 성장에 제한 요인으로 작용할 수 있습니다.