회사 소개
FPH는 부동산 개발과 판매를 주요 사업으로 하는 회사로, 거의 대부분의 수익을 주택 건설업자, 상업 개발업자 및 상업 구매자에게 주거 및 상업용 토지를 판매하는 것에서 얻는다. FPH는 혼합 사용 계획된 커뮤니티 개발이 주요한 수익원이며, 커뮤니티 디자인, 확보권, 수평 개발(인프라 구축), 토지 매매 등의 프로세스를 거쳐 수익을 창출한다. 또한, 커뮤니티 내 상업 및 다가구 재산 일부를 수익 창출 자산으로 유지할 수도 있다. 이 회사는 주로 캘리포니아 주에 위치한 혼합 사용 계획된 커뮤니티 개발을 통해 캘리포니아 주택 시장에서 경쟁력을 유지하고 있으며, 다양한 요소들을 고려하여 수익을 극대화하고 있는 것으로 나타나며, 총 자금액의 효율적인 관리에 집중하고 있다[0][1].
주요 고객
FPH의 고객 페르소나는 주택 건설업자, 상업 개발업자 및 상업 구매자로 구분된다. 주택 건설업자는 FPH가 제공하는 토지를 매입하여 주거용 주택을 건설하고 이를 최종 소비자에게 판매함으로써 이익을 창출한다. 이러한 주택 건설업자들은 주로 대규모 주택 프로젝트를 진행하는 대형 건설사들로, 토지의 위치와 커뮤니티 지원 인프라 등을 고려해 FPH의 매물을 선호한다. 상업 개발업자는 주거용 외에도 상업용 부지를 개발하여 사무실, 상업 시설 등을 건설하며, 최종적으로 상업 구매자에게 매각하거나 임대해 수익을 얻는다. 이들은 주로 FPH가 제공하는 혼합 사용 계획된 커뮤니티 내의 상업용 부지에 관심을 가지며, 안정적이고 좋은 위치의 상업 공간을 확보하기 위해 FPH와 거래를 진행한다. 마지막으로 상업 구매자는 완성된 상업용 건물이나 부지를 매입하거나 임대해 상업 활동을 펼치는 이들로, 다양한 비즈니스를 운영하기 위해 좋은 입지 조건과 인프라가 갖춰진 FPH의 상업용 부지를 선호한다[0][1].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 주요 공급자 |
|---|---|---|
| 토지 매입 비용 | FPH는 주거 및 상업용 개발을 위한 토지를 매입하며, 이는 가장 큰 비용 항목 중 하나이다. | 다양함 (지역마다 다름) |
| 관리 서비스 비용 | 관리 서비스 비용은 주요 커뮤니티 프로젝트 관리와 관련된 비용을 포함하며, 무형 자산 상각비가 포함된다. | 내부 관리 |
| 판매, 일반 및 관리 비용 | 직원 관련 비용, 판매 및 마케팅 비용을 포함하여, 운영 전반에 걸친 관리 비용이다. | 내부 관리 |
| 에너지 비용 | 개발 프로젝트에서 에너지 소비와 관련된 비용으로, 상당한 규모일 수 있다. | 지역 에너지 공급업체 |
| 재료 및 자연 자원 비용 | 토목 공사, 도로 건설 등 다양한 건축 프로젝트에 필요한 재료비와 자연 자원 비용이다. | 지역 및 국가 재료 공급업체 |
| 이자 비용 | 부채를 통해 자금을 조달할 때 발생하는 이자 비용이다. | 금융 기관 |
FPH의 주요 비용은 주거 및 상업용 토지의 매입, 관리 서비스, 판매 및 일반 관리 비용으로 구성되며, 이는 여러 지역 공급업체와 내부 관리 시스템을 통해 이루어진다 .
제품군
FPH의 주요 제품과 그들의 수익 기여도는 다음과 같이 분류할 수 있다.
주요 제품
- 토지 판매 (Land Sales):
- 내용: FPH는 주거 및 상업용 토지를 제공.
- 2023년 수익: 160,796천 달러
- 수익 비중: 상당 부분의 수익을 차지하면서, 특히 발렌시아 커뮤니티에서의 토지 판매가 큰 역할.
- 설명: 주요 고객은 주택 건설업자와 상업 개발업자.
- 관리 서비스 (Management Services):
- 내용: 커뮤니티 관리 및 개발 관리 서비스 제공.
- 2023년 수익: 47,621천 달러
- 수익 비중: 두 번째로 큰 수익원.
- 설명: 주로 Great Park Venture와 같은 관련 기관에 서비스 제공.
- 운영 자산 (Operating Properties):
- 내용: 상업용 부동산 임대 수익.
- 2023년 수익: 2,720천 달러
- 수익 비중: 상대적으로 적은 비중.
- 설명: 상업용 부동산의 일부를 유지하며 임대 수익 발생.
주요 제품별 수익 기여도
| 제품명 | 수익 (천 달러) | 전체 수익 비중 |
|---|---|---|
| 토지 판매 | 160,796 | 75.95% |
| 관리 서비스 | 47,621 | 22.49% |
| 운영 자산 | 2,720 | 1.28% |
유사 제품을 생산하는 경쟁사
FPH의 주요 경쟁사로는 주로 주택 건설업체와 상업용 부동산 개발업체들이 있다. 일부 유사 제품을 생산하는 주요 경쟁사들은 다음과 같다.
| 회사명 | 주요 제품 | 주요 시장 |
|---|---|---|
| Lennar Corporation | 주거용 주택 건설 및 토지 개발 | 미국 전역 |
| Toll Brothers | 고급 주택 건설 및 커뮤니티 개발 | 미국 전역 |
| The Irvine Company | 상업용 및 주거용 부동산 개발 및 관리 | 캘리포니아 전역, 특히 오렌지 카운티 |
FPH는 이러한 경쟁사들과 경쟁하면서 자체 커뮤니티 개발 프로젝트와 토지 판매를 통해 지속적으로 수익을 창출하고 있다[0][1][2].
주요 리스크
FPH의 비즈니스에 관련된 여러 가지 위험 요소는 다음과 같다. 1. 토지 판매 및 임대 수익의 부진: 토지 판매나 상업 공간 임대로부터의 수익이 뒤로 밀릴 수 있거나 비용이 증가할 경우 재무 상태와 영업 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있음[0]. 2. 건설 승인 및 지연으로 인한 비용 증가: 개발이나 건설을 시작하려면 승인, 허가 및 승인을 받는 데 상당한 비용과 지연이 발생할 수 있으며, 이로 인해 비용이 증가하거나 영업 결과에 부정적인 영향을 줄 수 있음[0]. 3. 환경 및 안전 규제 준수: 환경 및 보건 안전법 및 규제를 준수해야 하며 이로 인해 허가 및 승인을 얻는 데 지연, 거부 또는 제소 가능성이 있음[0]. 4. 경쟁: 남부 캘리포니아 시장에서 타 부동산 개발사와의 경쟁의 치열함이 영향을 줄 수 있음[0]. 5. 자연재해로 인한 위험: 캘리포니아는 지진, 가뭄, 홍수, 산불과 같은 자연 재해에 노출됨으로 인해 개발 지연, 수요 감소, 비용 증가 등의 위험이 있음[4]. 6. 부채 확대 및 영향: 미래의 부채 증가가 주식 시장 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 우선 순위가 높은 채무에 관련된 위험이 있음[5].
재무
FPH의 2023년 재무 성과를 분석하면 순이익이 $113.7백만 달러로 전년도의 순손실 $34.8백만 달러에서 크게 개선되었음을 알 수 있다. 이 순이익 증가에는 비합작사 지분의 순이익 증가가 주요 요인으로 작용했다. 2023년과 2022년의 토지 매출 및 주택 매출이 이러한 성과에 기여했다. 총 매출은 회사의 핵심 사업 분야인 대형 혼합 사용 계획된 커뮤니티 개발에서 주로 발생했으며, 이는 주로 캘리포니아 시장을 대상으로 한다. 관리 서비스 비용은 2022년의 $20.3백만 달러에서 2023년 $22.2백만 달러로 증가했으며, 이는 주로 무형 자산의 상각 비용 증가로 인한 것이다. 그러나 판매, 일반관리 및 행정 비용은 2022년 $54.6백만 달러에서 2023년 $51.5백만 달러로 감소하여 비용 관리에 일부 진전을 보였다. 이러한 비용 절감은 주로 직원 관련 비용 및 마케팅 비용의 감소 덕분이었다. 또한 회사는 장기 부채 관리와 관계된 위험 요소를 효과적으로 통제하고 있었으며, 이는 비용을 줄이고 재무 구조를 개선하는 데 기여한 것으로 보인다 .
대차대조표
FPH 밸런스 시트 (단위: 천 달러) | 항목 | 2023년 | 2022년 | |-----------------------------|------------|-----------| | 유동 자산 | | | | 현금 및 현금성 자산 | $353,800 | $131,800 | | 재고 자산 | $2,096,824 | | | 기타 유동 자산 | | | | 합계 유동 자산 | $2,450,624 | $131,800 | | 비유동 자산 | | | | 비유동 자산 | $1,304,050 | $1,249,916 | | 기타 비유동 자산 | $1,982,104 | $1,868,047 | | 합계 비유동 자산 | $3,286,154 | $3,117,963 | | 총 자산 | $3,246,753 | $1,982,104 | | 유동 부채 | | | | 유동 부채 | $668,596 | | | 기타 유동 부채 | | | | 합계 유동 부채 | $668,596 | | | 비유동 부채 | $435,727 | | | 기타 비유동 부채 | | | | 합계 비유동 부채 | $435,727 | | | 총 부채 | $1,104,323 | | | 자본 | | | | 기여된 자본 | $587,733 | $587,733 | | 유보 이익 | $88,780 | $33,386 | | 기타 포괄손익 누계액 | -$2,332 | -$2,988 | | 총 구성원 자본 | $678,054 | $618,131 | | 비지배 지분 | $1,304,050 | $1,249,916 | | 총 자본 | $1,982,104 | $1,868,047 |
FPH의 재무 상태를 분석하면, 총 자산은 2022년 말에서 2023년 말 사이 크게 증가했으며, 이는 주로 현금 및 현금성 자산의 증가와 재고 자산의 증가에서 기인한다. 특히, 현금 및 현금성 자산은 약 $131.8백만 달러에서 $353.8백만 달러로 증가하여 유동성이 강력해졌음을 보여준다. 재고 자산의 증가도 주목할 만한 점이며 이는 주택 및 토지 개발 프로젝트의 자산이 증가했음을 의미한다. 비유동 자산 역시 상승했으며, 이는 장기 투자가 적절히 이루어졌음을 시사한다. 부채 측면에서는, 유동 부채와 비유동 부채 모두 상당한 증가를 보였으나, 이는 사업 확장과 관련된 투자 및 개발 비용으로 해석될 수 있다. 전반적으로, FPH의 자산은 주로 재고 자산과 현금에 집중되어 있으며, 이는 부동산 개발 사업의 특성에 부합한다. 부채와 자본은 안정적으로 관리되고 있으며, 특히 유보 이익의 증가와 함께 전반적인 재무 건전성은 양호한 것으로 판단된다[0][1].
손익계산서
FPH 손익계산서 (단위: 천 달러) | 항목 | 2023년 | 2022년 | 2021년 | |-------------------------------|----------|----------|----------| | 수익 | | | | | 토지 판매 | $160,796 | $913 | $139,500 | | 관련 당사자 토지 판매 | $595 | $7,512 | $43,286 | | 관리 서비스(관련 당사자) | $47,621 | $31,433 | $39,081 | | 운영 자산 | $2,720 | $2,836 | $2,527 | | 총 수익 | $211,732 | $42,694 | $224,394 | | 비용 및 지출 | | | | | 토지 판매 비용 | $105,651 | ($996) | $106,012 | | 관리 서비스 비용 | $22,170 | $20,261 | $31,459 | | 운영 자산 비용 | $6,167 | $8,230 | $6,822 | | 판매, 일반 및 행정 비용 | $51,495 | $54,591 | $77,118 | | 구조조정 비용 | - | $19,437 | - | | 총 비용 및 지출 | $185,483 | $101,523 | $221,411 | | 기타 수익(비용) | | | | | 이자 수익 | $7,230 | $826 | $94 | | 기타 수익(비용) | ($776) | $245 | $3,720 | | 기타 총 수익 | $6,454 | $1,071 | $3,814 | | 비통합 법인의 수익에서의 지분 | $76,595 | $21,513 | $6,188 | | 세전 순이익(손실) | $109,298 | ($36,245)| $12,985 | | 소득세 혜택 | $4,418 | $1,471 | $325 | | 순이익(손실) | $113,716 | ($34,774)| $13,310 | | 비지배 지분 순이익 | $58,322 | ($19,371)| $6,742 | | 회사에 귀속된 순이익 | $55,394 | ($15,403)| $6,568 |
현금흐름표
FPH 현금흐름표 (단위: 천 달러) | 항목 | 2023년 | 2022년 | 2021년 | |--------------------------------|-------------|-------------|-------------| | 영업활동 현금흐름 | | | | | 순이익(손실) | $113,716 | ($34,774) | $13,310 | | 투자지분손익 | ($76,595) | ($21,513) | ($6,188) | | Great Park Venture 투자회수 | $78,200 | - | - | | Gateway Commercial Venture 투자회수 | - | $352 | - | | 이연법인세 | ($4,439) | ($1,492) | $420 | | 감가상각비 | $19,934 | $16,946 | $25,988 | | 주식기반 보상비용 | $3,665 | $6,230 | $7,898 | | 운영자산 및 부채의 변화 | | | | | 재고 | $27,541 | ($140,416) | ($104,084) | | 관련 당사자 자산 | $10,771 | $2,402 | ($383) | | 기타 자산 | $3,774 | $2,733 | ($1,271) | | 미지급금 및 기타 부채 | ($11,714) | ($22,484) | ($18,316) | | 관련 당사자 부채 | ($10,730) | $3,714 | $2,184 | | 영업활동으로 인한 순 현금흐름 | $154,123 | ($188,302) | ($81,420) | | 투자활동 현금흐름 | | | | | Great Park Venture 투자회수 | $75,986 | $52,692 | $76,623 | | Gateway Commercial Venture 투자회수| - | $8,273 | - | | Valencia Landbank Venture 투자회수| $1,148 | $3,305 | $1,582 | | Valencia Landbank Venture 기여금 | - | ($205) | ($3,756) | | 부동산 및 장비 구입 | ($23) | ($75) | ($154) | | 투자활동으로 인한 순 현금흐름 | $77,111 | $63,990 | $75,295 | | 재무활동 현금흐름 | | | | | 주식기반 보상비용 재획득 | ($202) | ($2,736) | ($2,047) | | 재무 비용 지급 | ($687) | - | ($686) | | 관련 당사자 상환 의무 | ($4,282) | ($6,546) | ($19,415) | | 비지배 지분에 대한 세금 배당 | ($4,033) | ($435) | ($4,429) | | 회전 신용 대출금 | - | $15,000 | - | | 회전 신용 대출 상환 | - | ($15,000) | - | | 재무활동으로 인한 순 현금흐름 | ($9,204) | ($9,717) | ($26,577) |
FPH의 최근 현금 흐름을 평가할 때, 회사는 2023년에 영업활동으로부터 $154.1백만의 순 현금흐름을 발생시켰으며, 이는 전년도인 2022년에 비해 $188.3백만의 순 현금 유출에서 크게 개선된 것이다. 이는 주로 Great Park Venture와의 개발 관리 계약에 따라 발생한 인센티브 보상 지급 및 Valencia 프로젝트의 인프라 개발 비용에 대한 공공 재정 상환, 그리고 비경상적인 제3자 관련 복구 비용에서 기인한 것이다. 또한 투자활동으로부터의 현금흐름도 2023년에는 $77.1백만으로 증가했으며, 이는 주로 Great Park Venture 및 Valencia Landbank Venture로부터의 투자 회수 덕분이다. 이를 토대로 FPH의 현금흐름은 상당히 긍정적인 방향으로 전환되었음을 알 수 있으며, 이는 유사한 부동산 개발 및 관리 사업체들의 현금흐름 패턴과 비교해도 경쟁력이 있음을 의미한다 .
주요 부채 및 전환사채들
FPH 회사는 다음과 같은 채무와 유사한 규제 항목을 보유하고 있다.
| 항목 | 금액 (천 달러) | 이자율 | 만기일 | 조건 |
|---|---|---|---|---|
| 7.875% Senior Notes | $625,000 | 7.875% | 2025년 11월 15일 | 2024년 1월 기존 노트의 교환 진행, 10.5% 신 노트로 전환[0][1][2] |
| 10.500% New Senior Notes | $523,500 | 10.5%부터 12%까지 | 2028년 1월 15일 | 단계별 이자율 증가, 연 9.76% 기존 노트 교환[0][4] |
| 운영 리스 채무 | $15,251 | - | - | - |
| 물 구매 계약 | $29,749 | - | - | 35년 기한의 연간 물 공급 계약 |
| 관련 당사자 상환 의무 | $60,810 | - | - | EB-5 대출 만기 연장에 따라 상환이 연기될 수 있음[1] |
FPH는 2024년 1월 기존 7.875% Senior Notes 중 $623.5백만을 10.5%의 신규 Senior Notes와 현금 $100.0백만으로 교환하였으며, 신규 Senior Notes는 2028년 1월 15일 만기에 도래하며, 이자율은 2025년 11월부터 11.0%, 2026년 11월부터 12.0%로 증가한다[1][4].
주가 영향 미치는 요인들
FPH의 주가 변동에는 여러 가지 요인이 영향을 미칠 수 있다. 첫째, 통화가치 변동이 주가에 영향을 줄 수 있다. 예를 들어, 미국 달러 강세로 인해 해외 투자자들의 투자 매력이 감소하면 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 매크로 경제 상태의 변화도 중요한 요인이다. 미국 경제가 경기 침체에 빠질 경우 부동산 시장도 타격을 받아 주가가 하락할 가능성이 크다. 셋째, 국가 간의 갈등, 예를 들어 미국과 중국 간의 무역 전쟁이 심화되면 공급망 차질과 건축 자재 비용 상승으로 인해 FPH의 비용이 증가할 수 있으며, 이는 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 넷째, 경쟁자의 등장이나 성장도 주가에 영향을 미칠 수 있다. 새로운 부동산 개발 회사가 시장에 진입하거나 기존 경쟁자가 더 혁신적인 개발을 통해 시장 점유율을 확대하면, FPH의 시장 점유율이 감소하며 주가가 하락할 수 있다. 다섯째, 시장 트렌드 변화도 주가에 큰 영향을 미칠 수 있다. 친환경 건축이나 스마트 시티와 같은 새로운 트렌드에 FPH가 빠르게 대응하여 성공적으로 프로젝트를 진행한다면 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 마지막으로, 정부 정책 변화도 주가에 영향을 미친다. 부동산 개발을 장려하는 정책이 도입되면 FPH의 개발사업에 긍정적인 영향을 미쳐 주가가 상승할 수 있다 .
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
FPH는 부동산 개발 및 판매의 선두주자로서, 다양한 요인에 의해 미래 성장과 축소 가능성이 존재한다. 한편으로, 캘리포니아 주택 시장의 지속적인 수요 증가와 이에 따른 공급 부족은 FPH의 주거용 및 상업용 토지 판매에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 회사의 주요 프로젝트인 Great Park Neighborhoods와 Valencia 커뮤니티는 주거 및 상업 건설의 활발한 진행으로 인해 향후 높은 수익을 기대할 수 있다. 특히, 각 지역 특성에 맞춘 혼합 사용 계획 커뮤니티 개발은 시장에서 큰 인기를 끌 수 있을 것이다[0][1]. 그러나 경제 전반의 변동성, 특히 금리 상승과 인플레이션은 FPH의 개발 비용을 증가시키고, 부동산 구매 심리를 위축시킬 수 있다. 또한, 환경 규제 및 허가 과정에서의 지연이나 제3자의 법적 도전은 FPH의 개발 일정과 비용에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[2][3]. 마지막으로, 회사의 부채 부담과 자본 조달 능력도 미래 성장에 중요한 영향을 미칠 수 있다. 회사가 채무 상환을 위해 추가 자금 조달을 성공적으로 이행하지 못하면 재정 건전성이 악화될 가능성이 있다[2].