회사 소개
MPW는 수익화된 건강관련 시설을 인수하고 개발하는 REIT이다. 2003년에 설립된 MPW는 미국 31개 주, 유럽 7개 국가, 그리고 남미 콜롬비아에서 439개 시설과 약 43,000개의 라이선스 침대를 보유하고 있다. 주된 사업 전략은 장기적인 순 임대를 요구하는 건강관련 시설을 인수하고 개발하여 건강관련 운영업체에 임대하는 것이며, 대부분의 임대자는 소유 시설의 대부분 비용을 부담해야 한다. 레알 에스테이트 자산, 대출 및 임차인 투자는 일련의 보고 세그먼트로 간주된다. 시설 레벨 다양성이 중요하며, 2023년 12월 현재 최대 투자가 전체 자산의 약 2%이다. 수입은 임차 계약에 따라 법인들로부터 벌어지는 기본 적인 렌트로 약 92%를 차지하며, 나머지는 이자 수익 및 일부 테넌트의 운영에서 발생하는 이익에서 나온다. MPW는 주로 번영하는 운영자를 위해 긍정적인 의료, 수술, 재활 및 행동 건강 관리를 제공하는 건강 관련 업계에서 테넌트가 능력을 통해 임대료 및 이자를 지불하는 것에 의존한다. 그러나 테넌트의 운영은 그들의 수익성에 영향을 주는 경제, 규제, 의료, 시장 조건과 같은 요인으로 영향을 받을 수 있다[0].
주요 고객
MPW의 주요 고객은 건강 관련 시설의 운영자들로, 병원, 재활 센터, 외래 수술 센터, 그리고 행동 건강센터를 운영하는 기업이 이에 해당한다. 이들은 주로 의료업계에서 중요한 역할을 담당하는 법인들로, MPW의 자산을 장기 임대하거나 매입 계약을 체결하여 시설을 운영한다. 이들은 MPW의 자산을 통해 시설을 업그레이드하거나 기술 개선, 운영 투자 등을 수행할 수 있으며, 이를 통해 커뮤니티에 더 나은 의료 서비스를 제공하게 된다. 예를 들어, Steward Health Care, Prospect Medical Holdings와 같은 회사들이 주요 고객으로, 이들은 MPW로부터 의료 시설을 임대하여 환자들에게 고품질의 의료 서비스를 제공한다. 이러한 고객들은 주로 안정적인 임대 계약을 통해 운영 비용을 절감하고, 자산의 가치를 극대화할 수 있기 때문에 MPW의 솔루션을 선택한다. 결국 MPW의 고객들은 주로 장기적인 시설 사용을 필요로 하며, 의료 서비스 제공을 위해 안정적이고 신뢰할 수 있는 부동산 자산을 찾는 기업들이다 .
회사의 비용구조
MPW의 주요 비용 항목을 아래 표로 정리하였다. 각 비용 항목에 대한 설명과 해당 자원을 제공하는 회사를 명시하였다.
| 비용 항목 | 세부 설명 | 자원 제공 회사 |
|---|---|---|
| 부동산 감가상각 및 상각 | 2023년 동안 $603.4백만이 기록되었으며, 이는 특히 임대 자산과 관련된 감가상각 비용을 포함한다. | 자체 운영 |
| 이자 비용 | 2023년 동안 $411.2백만이 발생하였으며, 이는 주로 높은 시장 금리 및 신용 등급 변화로 인한 것이다. | 금융 기관 |
| 부동산 관련 비용 | 주요 재산 보험료가 포함되어 있으며, 2023년에는 약 $41.6백만이 기록되었다. | 보험사 |
| 일반 및 관리 비용 | 2023년 동안 $145.6백만이 발생하였으며, 이는 주로 주식 기반 보상 감소에 기인한다. | 자체 운영 |
| 재산 처분 손익 | 부동산 매각을 통해 2022년에는 $536.8백만의 이익을 실현하였으나, 2023년에는 주요 매각이 없었다. | 자체 운영 |
| 감손 비용 | 2023년 동안 $376.9백만의 손상이 기록되었으며, 주요 원인은 Steward 자산 및 호주 관련 자산이다. | 자체 운영 |
각 비용 항목은 MPW의 사업 운영과 재무 상태에 중대한 영향을 미치므로, 신중하게 관리되고 있으며 대부분의 자원 및 서비스는 회사 내에서 처리되거나 주요 금융 기관과 보험사에서 제공 받고 있다[0][1].
제품군
MPW의 주요 제품과 그 제품의 수익 기여도를 분석하면 다음과 같습니다.
주요 제품 1. 운영 리스 수익 (Operating Lease Revenue) - 설명: MPW는 자산을 장기 임대 계약을 통해 임차인에게 임대합니다. 임대료는 계약서에 명시된 고정 임대료(기본 임대료)를 기준으로 수익을 인식하며, 임대료 증가 조건에 따라 시간 경과에 따른 변동을 반영하여 수익을 기록합니다. - 수익 기여도: 약 92%의 전체 수익을 차지합니다[0].
- 금융 리스 수익 (Financing Lease Revenue)
- 설명: 일부 자산은 금융 리스 형태로 임대되며, 여기에는 인삭금리법을 사용하여 수익을 인식합니다. 최소 임대료는 리스 개시 시점에 채무로 기록되고, 추후 감가상각으로 수익으로 인식됩니다.
- 수익 기여도: 비중은 상대적으로 낮으나 특정 계약에서 중요한 역할을 합니다[1].
- 기타 리스 수익 (Other Leasing Revenue)
- 설명: 개발 프로젝트에서 발생하는 임대료는 시설의 실제 possession 시점부터 수익으로 인식됩니다. 건설 기간 동안 발생하는 임대료는 미수익분으로 기록되며, 임차인이 시설을 possession 후 직선법으로 해당 수익을 인식합니다.
- 수익 기여도: 해당 수익은 개발 프로젝트 완료 시점에 따라 변동합니다.
- 이자 수익 (Interest Revenue)
- 설명: MPW는 임차인에게 담보 대출, 운전 자금 대출, 기타 장기 대출을 제공하고 이자로부터 수익을 얻습니다. 이자 수익은 대출의 원금과 조건에 따라 수익을 인식합니다.
- 수익 기여도: 전체 수익의 나머지 부분을 차지하며, 대출 조건에 따라 변동합니다[2].
경쟁사 MPW의 사업모델과 유사한 제품을 제공하는 회사로는 특히 의료란 부동산 투자신탁(REIT) 분야에서 몇몇 회사들이 경쟁사로 볼 수 있습니다. | 경쟁사 | 설명 | |———————|————————————————————-| | HCP Inc. | 건강 관리 관련 부동산에 특화된 REIT로, 다양한 건강 관리 시설을 소유, 운영합니다. | | Ventas Inc. | 병원, 진료소 등 다양한 의료 시설 부동산을 소유, 운영하는 REIT입니다. | | Healthpeak Properties | 의료 오피스 빌딩, 생명 과학 시설 및 병원을 포함한 다양한 자산 포트폴리오를 보유한 REIT입니다. |
이러한 경쟁사들은 MPW와 유사한 방식으로 임대료와 이자 수익을 통해 수익을 창출합니다.
주요 리스크
MPW의 위험 요소는 다음과 같습니다: 1) 시설을 경제 및 기타 상황 변화에 빠르게 판매하거나 교환하는 능력이 제한되어 있어 현금 유동성을 위해 판매해야 하는 시설에 대해 완전한 가치를 인식하기 보장할 수 없는 점, 2) 발전 및 건설 위험으로 인한 부채 서비스 및 배당능력에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 세부 위험 요소들, 3) 특정 금융 리스크와 연관된 실체 내 리스크 등을 통한 재건 업무에서의 위험[0]. 부연 설명으로는, 보험 가입의 부족 및 부족한 운영 이력에 따른 재질 배치 및 보험 적용 문제로 인해 시설 복구에 보험금이 불충분할 수 있으며, 시설에 대한 소유자, 임차인. 우리는 환경법의 하부에 위치해 있으며, 이러한 준수 비용은 부채 서비스 및 우리 주주에게 분배를 실질적으로 악화시킬 수 있다[1]. 이러한 요소들은 MPW의 사업에 특히 중요한 위험을 제공할 수 있습니다.
뉴스
(2024-09-19) 메디컬 프로퍼티즈 트러스트(MPW)는 지난 1년 동안 스튜어드 헬스 등 문제 있는 임차인들로 인해 배당금을 두 번 줄였습니다. 주식은 여전히 높은 수익률을 제공하지만, 회사의 미래 성과와 배당금 안전성은 여전히 불확실하여 다른 배당 주식에 비해 위험한 투자 선택입니다.link
재무
MPW의 2023년 재무 성과는 전년 대비 큰 감소를 보였다. 2023년 총 수입은 8억 7,179만 달러로, 2022년의 15억 4,285만 달러에서 크게 감소한 43% 감소를 기록하였다[0]. 이는 주요 임차인인 Steward와 관련된 약 7억 달러의 손상 차손과 약 2억 8,600만 달러에 달하는 기존 임대 자산의 감가상각 가속화 및 약 9,500만 달러의 직선 임대 수입 채권의 상각에 기인한다[0]. 2023년 정상화된 FFO(Funds From Operations)는 9억 5,100만 달러로 주당 1.59달러를 기록했지만, 이는 2022년의 11억 달러(주당 1.82달러)에서 13% 감소한 것이다. 감소의 주 원인은 2022년과 2023년에 실행된 다양한 자산 매각과 이로 인한 수입 감소, 증가한 이자 비용 때문이다[0]. 또한, 총 순손실은 5억 5,650만 달러로, 이는 2022년 순이익 9억 2,600만 달러에 비해 큰 폭의 하락을 기록했다[3]. MPW는 미래의 현금 흐름 개선을 위한 몇 가지 전략적 자산 매각과 비용 절감 조치를 취했으며, 이는 부분적으로 긍정적인 영향을 미쳤다[4].
대차대조표
여기 MPW의 2023년과 2022년의 대차대조표 데이터를 표로 정리했습니다:
| 항목 | 2023년 12월 31일 (단위: 천 달러) | 2022년 12월 31일 (단위: 천 달러) |
|---|---|---|
| 총 자산 | 18,304,844 | 19,658,000 |
| 부동산 자산(비용 기준) | 14,778,132 | 15,917,839 |
| 부동산 감가상각 누계 | (1,407,971) | (1,193,312) |
| 현금 및 현금성 자산 | 250,016 | 235,668 |
| 미연결 부동산 합작 투자 | 1,474,455 | 1,497,903 |
| 미연결 운영 법인에 대한 투자 | 1,778,640 | 1,444,872 |
| 기타 대출 | 292,615 | 227,839 |
| 기타 | 1,138,957 | 1,527,191 |
| 순 부채 | 10,064,236 | 10,268,412 |
| 기타 부채 | 606,743 | 795,181 |
MPW의 재무 상태를 분석한 결과, 총 자산은 2022년에 비해 2023년에 약 1.35억 달러 감소하였습니다. 부동산 자산이 약 1.14억 달러 감소하고, 감가상각 누계는 2억 1,000만 달러 증가하였습니다. 이는 MPW가 보유한 부동산 자산의 감가상각이 빠르게 진행되었음을 시사합니다. 현금 및 현금성 자산은 소폭 증가하여 기업의 유동성은 크게 변하지 않았습니다. 미연결 부동산 합작 투자와 미연결 운영 법인에 대한 투자는 각각 소폭 감소 및 증가하여 약간의 변동을 보였습니다. 기타 자산 항목은 약 3억 8,800만 달러 감소하였으나, 이는 비핵심 자산의 매각 등으로 인해 발생할 수 있는 변화입니다. 순 부채는 소폭 감소하며 재무적 부담이 약간 줄어드는 모습을 보였고, 기타 부채는 약 1억 8,800만 달러 줄어들어 양호한 재무 관리를 보여주고 있습니다. MPW의 주요 자산은 여전히 부동산 자산에 집중되어 있으며, 이는 회사의 비즈니스 모델과 일치합니다. 전반적으로 자산의 배분은 적절하지만, 감가상각과 자산 매각으로 인한 총 자산 감소는 주목할 만한 점입니다[0][1][2].
손익계산서
MPW의 포괄손익계산서 (수천 달러 기준)
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 2021년 |
|---|---|---|---|
| 임대 수익 (Rent billed) | $803,375 | $968,874 | $931,942 |
| 직선 임대 수익 (Straight-line rent) | $-127,894 | $204,159 | $241,433 |
| 금융 임대 수익 (Income from financing leases) | $127,141 | $203,580 | $202,599 |
| 이자 및 기타 수익 (Interest and other income) | $69,177 | $166,238 | $168,695 |
| 총 수익 (Total revenues) | $871,799 | $1,542,851 | $1,544,669 |
| 이자 비용 (Interest) | $411,171 | $359,036 | $367,393 |
| 부동산 감가상각 및 상각(Real estate depreciation and amortization) | $603,360 | $332,977 | $321,249 |
| 자산 관련 비용 (Property-related) | $41,567 | $45,697 | $39,098 |
| 일반 및 관리비 (General and administrative) | $145,588 | $160,494 | $145,638 |
| 총 비용 (Total expenses) | $1,201,686 | $898,204 | $873,378 |
| 순수입 (Net (loss) income) | $-556,476 | $902,597 | $656,021 |
MPW의 재무 상태 분석
MPW의 2023년 손익계산서를 보면 총 수익이 2022년에 비해 크게 감소한 것을 알 수 있다. 특히, 임대 수익이 약 16.9% 감소하고 직선 임대 수익이 음수로 전환되면서 총 수익에 큰 영향을 미쳤다. 이는 일부 임차인들의 임대료 납부 능력에 문제가 생겼거나, 계약 구조 상 문제가 발생했음을 시사한다.
비용 측면에서는 부동산 감가상각 및 상각 비용이 전년 대비 약 81% 증가하였으며, 이는 주로 보유 자산의 가치가 크게 하락했음을 나타낸다. 이자 비용도 증가하는 추세를 보였는데, 이는 높은 금리 환경 하에서 부채 비용 부담이 커졌기 때문이다. 이러한 비용 증가로 인해 총 비용이 수익을 초과하면서 순수입은 큰 폭의 손실을 기록하게 되었다.
일반 및 관리비는 전년 대비 소폭 감소했지만, 전체 비용에서 차지하는 비율이 크게 변하지 않았다. 이는 회사 운영에 필요한 기본 비용이 상대적으로 안정적임을 의미한다.
주목할 만한 점은 금융 임대 수익과 이자 및 기타 수익이 모두 감소했음에도 불구하고, 총 비용은 증가했다는 것이다. 이는 총 수익의 감소를 전반적으로 상쇄하지 못했고, 그 결과로 순손실이 발생하게 되었다. 경쟁사와 비교했을 때, MPW는 주로 의료 부동산에 특화된 구조를 가지고 있어 이러한 손익 구조의 변동성이 클 수 있다.
따라서, MPW는 재무 건전성을 유지하기 위해 자산의 효율적 관리와 부채 관리에 더욱 집중해야 할 필요가 있다. 간단히 말해, 수익과 비용이 균형을 이루지 못하여 손실이 발생했으며, 이는 부동산 가치 하락과 높은 부채 비용에 기인한다[0].
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
| 구분 | 금액 (단위: 천 달러) | 금리 | 만기일 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| Senior Unsecured Notes due 2025 | €500,000 | 3.325% | 2025년 3월 24일 | 연간 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2026 | €500,000 | 0.993% | 2026년 10월 15일 | 연간 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2026 | £500,000 | 2.500% | 2026년 3월 24일 | 연간 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2026 | $500,000 | 5.250% | 2026년 8월 1일 | 반기별 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2027 | $1,400,000 | 5.000% | 2027년 10월 15일 | 반기별 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2028 | £600,000 | 3.692% | 2028년 6월 5일 | 연간 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2029 | $900,000 | 4.625% | 2029년 8월 1일 | 반기별 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2030 | £350,000 | 3.375% | 2030년 4월 24일 | 연간 이자 지불 |
| Senior Unsecured Notes due 2031 | $1,300,000 | 3.500% | 2031년 3월 15일 | 반기별 이자 지불 |
| 영국 파운드 표시 대출 | £700,000 | 2.349% | 2025년 1월 15일 | 변동 금리 적용 |
MPW는 여러 가지 부채 상품을 가지고 있으며, 주요 부채 상품은 Senior Unsecured Notes이다. 이들은 다양한 통화(유로, 파운드, 달러)로 표시되며, 금리에 따라 매년 또는 반기마다 이자를 지불해야 한다[0][1].
주가 영향 미치는 요인들
MPW의 주식 가격 변동은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 첫 번째 요인은 환율 변동이다. 예를 들어, 유로화 가치가 크게 상승하면 MPW는 유럽에 보유한 자산의 가치가 상승하여 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 반면, 유로화 가치가 크게 하락하면 리스크 헤지 비용이 증가하고, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 두 번째 요인은 거시경제 상태이다. 경제가 호황을 누리면 병원 및 의료시설에 대한 수요가 증가하여 MPW의 임대 수익이 상승하고 주가에 긍정적인 영향을 줄 것이다. 반면, 경기 침체가 발생하면 임대료 지급 능력이 떨어져 주가 하락으로 이어질 수 있다. 세 번째 요인은 국제적 갈등이다. 예를 들어, 미중 무역 전쟁이 심화될 경우 의료 장비 수입 및 투자에 제한이 생겨 자본 비용이 증가하고 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 네 번째 요인은 경쟁 상황의 변동이다. 새로운 강력한 경쟁자가 등장하여 시장 점유율이 감소하면 MPW의 임대료 수익과 주가에 부정적인 영향을 미칠 것이다. 마지막으로 시장 및 트렌드 변화도 중요한 요인이다. 예를 들어, 원격의료 및 디지털 헬스케어가 대세가 되면 물리적인 의료시설에 대한 수요가 감소하여 MPW의 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있다[0][1][2][3].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
MPW의 미래는 여러 가지 요인에 영향을 받을 것이다. 먼저 고령화 사회로 인한 의료서비스 수요 증가가 예상된다. 인구가 점점 나이들면서 병원 및 재활시설에 대한 수요가 증가할 것이기 때문에 MPW의 사업은 성장할 가능성이 높다. 둘째, 의료 기술의 발전은 새로운 병원과 의료시설의 필요성을 증대시킬 수 있다. 새롭게 개발되는 치료법이나 의료 기법은 이를 수용하기 위한 새로운 시설을 필요로 할 수 있고, 이로 인해 MPW의 자산 포트폴리오가 확대될 수 있다. 셋째, 정부의 의료 정책 변화도 중요한 변수다. 예를 들어, 정부가 의료보장을 확대하면 더 많은 사람들이 의료서비스를 이용할 수 있게 되므로 병원에 대한 수요가 증가하고, 이는 MPW의 임대 수입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 그러나 규제가 강화될 경우 운영 비용 증가로 인해 부담이 될 수도 있다. 넷째, 글로벌 확장 전략에 따른 기회와 도전이 있을 것이다. 새로운 시장에 진입하면 수익원이 다양해지지만, 그만큼 리스크도 증가할 수 있다. 마지막으로, 투자자들의 신뢰도와 금융 시장의 상태도 영향을 미칠 것이다. 재무 건전성과 투명성이 높아지면 투자자들이 더 많은 자금을 투자할 가능성이 있어 긍정적인 향후 전망을 기대할 수 있다. 반면, 경제 불황이나 투자자들의 신뢰가 떨어지면 자본 조달이 어려워질 수도 있다.