회사 소개
BRT는 부동산 투자 신탁인 REIT로 운영되며 다주택 건물을 보유하고 운영하며, 경우에 따라 다주택 건물을 보유하고 운영하는 합작 기업에 참여합니다. 이 회사는 미국 남동부 및 텍사스를 중심으로 11개 주에 위치한 총 28개의 다주택 건물을 보유하고 있습니다. BRT는 안락한 아파트 단지, 중간 규모의 빌딩, 타운홈 스타일의 부동산을 소유하고 있으며, 거주자에게 클럽하우스, 수영장, 세탁 시설 및 케이블 TV 액세스와 같은 편의 시설을 제공합니다. 수입은 주로 부동산 임대료와 기타 수입으로 구성되며, 2023년 기준 부동산 운영 비용, 이자 비용, 일반 행정 비용, 감가상각 및 무형자산 감가상각 비용이 총 비용을 형성합니다. BRT는 안정된 위험 조정 총 수익을 제공하는 속성을 찾고, 남동부 미국 및 텍사스에서 속성을 주로 인수하며 시장 임대료 증가와 재무 구조 개선을 통해 자본 가치 증대의 잠재력이 있는 속성을 찾고 있습니다[0].
주요 고객
BRT의 고객은 주로 편리한 생활 환경과 우수한 편의시설을 찾는 다양한 세그먼트를 포함합니다. 주거용 부동산 임대 시장에서 BRT의 주요 고객들은 주로 안정된 직업을 가진 중산층과 젊은 전문가들이며, 이들은 가족 단위나 독신 생활자일 수 있습니다. 자산 증가와 안정적인 수입 창출에 관심이 있는 부동산 투자자들도 주요 고객입니다. 첫 번째 세그먼트는 직업이 안정적이고 중상류층에 속하는 개인과 가족들로, 이들은 안전하고 좋은 생활 환경을 제공하는 주거 공간을 찾습니다. 두 번째 세그먼트는 편리한 도시 접근성과 다양한 편의시설을 선호하는 젊은 전문가들로, 이들은 클럽하우스, 수영장, 세탁 시설 등 BRT가 제공하는 부대시설에 높은 가치를 둡니다. 세 번째 세그먼트는 수익성 있는 투자처를 찾는 부동산 투자자들로, 이들은 BRT의 부동산이 안정적인 임대료 수익과 자본 가치를 제공한다는 점에 매력을 느낍니다. 이들은 장기적인 자산 증식을 목표로 하며, 시장 임대료 상승과 재무 구조 개선의 가능성을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 부동산을 선호합니다[0][1].
회사의 비용구조
BRT의 주요 비용 항목은 다음 표와 같이 구성됩니다:
| 비용 항목 | 설명 | 제공업체 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 비용 | 부동산 운영에 필요한 다양한 비용으로, 보험 비용 증가, 부동산 세금, 급여, 공공요금 등이 포함됩니다. 예를 들어 2023년에는 전체 부동산 운영 비용이 약 41,821천 달러로 증가했습니다[0]. | 보험 비용은 여러 보험사로부터 제공되며, 공공요금은 각 지역의 공공기관에서 제공됩니다. |
| 이자 비용 | 모기지와 부채에 대한 이자 비용으로, 2023년 22,161천 달러에 달했습니다[0]. | 주요 금융기관들이 제공하는 대출과 금융 서비스를 통해 발생합니다. |
| 일반 및 행정 비용 | 직원 급여, 주식 보상, 기타 행정 비용을 포함하며, 2023년에는 15,433천 달러로 보고되었습니다[0]. | 주로 인사 및 재무 부서에서 발생하며, 종종 외부 컨설팅 업체와 협력합니다. |
| 감가상각비 | 부동산 및 관련 자산의 감가상각 비용으로, 2023년에는 28,484천 달러에 달했습니다[0]. | 내부 회계 처리에 의해 결정됩니다. |
이와 같이 BRT의 주요 비용 항목은 부동산 운영, 이자, 일반 및 행정 비용, 감가상각비 등으로 구성되며, 각각의 비용 항목은 다양한 외부 기관과 협력하여 운영됩니다.
제품군
BRT의 주요 제품은 다주택 건물로, 이는 주거용 아파트 단지, 중간 규모의 빌딩, 타운홈 스타일의 부동산을 포함합니다. 이러한 부동산 임대는 BRT의 주요 수익원으로 작용하며, 부동산 임대료와 기타 수입이 주요 수입원이 됩니다. BRT의 2023년 총 수익은 93,617천 달러로, 그 중 부동산 임대료와 기타 수입이 93,069천 달러를 차지합니다. 수익의 큰 부분은 합작 투자 파트너의 지분을 매입한 ’파트너 바이아웃’에서 발생하며, 이는 20.8백만 달러의 수익 증가를 견인했습니다. 또한 기존 동일 상점 속성에서 2.6백만 달러의 수익 증가가 발생했는데, 이는 주로 평균 임대료 상승에 따른 것입니다[0].
주요 제품 및 수익 기여도 표:
| 제품군 | 설명 | 2023년 수익 기여도 |
|---|---|---|
| 다주택 건물 | 주거용 아파트 단지, 빌딩, 타운홈 스타일 부동산 | 93,069천 달러 |
| 기타 수입 | 파트너 바이아웃, 기존 동일 상점 속성 수익 | 548천 달러 |
경쟁사 표:
| 회사 | 설명 |
|---|---|
| American Homes 4 Rent | 주로 단독주택 임대사업을 운영하며 다주택 건물 운영부문과 유사 |
| Invitation Homes | 단독주택 임대사업에 주력하며 다주택 임대 시장에서 경쟁 |
| Mid-America Apartment Communities | 다주택 건설과 운영을 통해 유사한 시장에 진출 |
이 밖에 다양한 부동산 투자 신탁(REITs)이 다주택 건물 운영을 통해 유사한 시장에서 활동하며 BRT와 경쟁하고 있습니다[1][2][3].
주요 리스크
BRT의 비즈니스에 특정한 위험 요인은 다음과 같습니다: 합작 투자 파트너가 우리의 허가 없이 행동할 수 있으며, 수익은 다세대 주택 부동산에 대한 수요에 크게 영향을 받을 수 있으며, 보상받을 보험이 충분하지 않을 경우 운영 결과와 자산이 부정적으로 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 부동산 관리자와의 불만이 발생할 수 있고, 부족한 보험 보상이 재산에 발생하는 손해를 보상하지 못할 수도 있습니다. 이와 함께 부진한 경제 상황이 이익에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 새로운 속성을 직접 구입하는 것이 더 큰 위험을 야기할 수 있습니다. 또한, 경영 거래에 부당 영향이 발생할 수 있으며, 기후 변화와 관련된 물리적 및 전환 위험 또한 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2][3][4].
뉴스
(2024-09-10) BRT 아파트먼트 코프는 이사회가 주당 0.25달러의 분기 배당금을 2024년 10월 2일에 2024년 9월 24일 기준 주주들에게 지급한다고 발표했습니다.link
재무
BRT의 2023년 재무 성과는 전반적으로 긍정적이었으나 몇 가지 도전에 직면했습니다. 순영업수익(NOI)은 주로 파트너 인수로 인한 임대 수입의 $20.8백만 증가 덕분에 2022년 대비 $11.3백만 증가했으나, 이는 또한 파트너 인수로 인한 부동산 운영비의 $9.4백만 증가에 의해 상쇄되었습니다. 같은 점포 NOI는 2023년과 2022년 간 큰 변화가 없었으며, 이는 임대 수입과 운영비 증가가 서로 상쇄된 결과입니다. 2023년 동안 BRT는 운영비, 부채 상환, 부동산 인수 및 개선, 배당금 지급 등을 포함한 다양한 용도로 자금을 필요로 했으며, 주요 자금 출처는 다세대 부동산 운영에서 발생한 수익과 Chatham 매각으로부터의 순수익 $19.4백만, 가용 현금 등이었습니다. 발생한 총 자본 및 유동성은 각각 약 $83.5백만과 $81.2백만이었으며, 이는 현금 및 현금등가물 $23.5백만과 $21.2백만, 신용 시설에서 가용한 최대 $60백만을 포함합니다. 그러나, 대규모 만성 상환액을 포함한 많은 부채를 충당하기에는 여전히 부족할 수 있으며, 재융자에 실패할 경우 추가 주식 발행이나 부동산 처분이 필요할 수 있습니다. 또한, 2023년 FFO는 $22.6백만으로 전년 대비 $623,000 감소했으며, 이는 주로 보험 회복 감소, 이자 비용 증가 및 일반 행정비 증가에 기인합니다. 이에 더해 AFFO는 $28.9백만으로 $514,000 증가했으며, 이는 주로 세금비용 감소 및 기타 수입 증가 덕분입니다[0][1][2][3][4].
대차대조표
BRT 2023년 대차대조표
| 항목 | 금액 (천 달러) |
|---|---|
| 자산 | |
| 현금 및 현금등가물 | $23,500 |
| 단기투자처 | $21,200 |
| 부동산자산 | $906,817 |
| 총 자산 | $944,046 |
| 부채 및 자본 | |
| 장기 부채 | $906,817 |
| 운영 리스 의무 | $4,254 |
| 구매 의무 | $32,975 |
| 총 부채 | $944,046 |
BRT의 2023년 대차대조표를 통해 회사의 재정 상태를 분석한 결과, 전체 자산의 대부분이 부동산 자산에 집중되어 있으며, 이는 다주택 건물 운영 및 부동산 투자 회사로서 BRT의 사업 특성에 부합합니다. 현금 및 현금등가물이 약 2천 3백 5십만 달러로 나타나며, 이는 일상 운영 및 단기 유동성 확보를 위한 자금으로 해석될 수 있습니다. 자산 중에서 부동산자산이 9억 6백 8십 1만 7천 달러로 가장 큰 부분을 차지하고 있어, 회사 자산의 주요 부분이 부동산에 묶여있음을 보여줍니다.
부채 면에서는 장기 부채가 약 9억 6백 8십 1만 7천 달러로, 이는 회사가 많은 부채를 지고 있음을 나타냅니다. 운영 리스 의무와 구매 의무도 각각 4백 2십 5만 4천 달러와 3천 2백 9십 7만 5천 달러로 상당한 금액을 차지하고 있습니다.
이 대차대조표에서 눈에 띄는 점은 자산과 부채가 거의 동일한 수준에 있다는 것입니다. 이는 BRT가 자본보다 부채에 많이 의존하고 있음을 나타내며, 이는 부동산 투자 신탁(REIT)의 특성상 부동산 자산 구매를 위해 대규모의 장기 부채를 활용하는 것으로 이해될 수 있습니다. BRT의 자산 배치가 부동산 중심으로 이루어져 있다는 점은 기업의 주된 수익 창출 방식을 잘 보여줍니다[0][1][2][3].
손익계산서
BRT의 2023년 손익 계산서
| 항목 | 2023 (천 달러) | 2022 (천 달러) | 변화 (천 달러) | % 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 수익 | ||||
| 부동산 임대 및 기타 수익 | $93,069 | $70,515 | $22,554 | 32.0% |
| 기타 수익 | $548 | $12 | $536 | N/M |
| 총 수익 | $93,617 | $70,527 | $23,090 | 32.7% |
| 비용 | ||||
| 부동산 운영비 | $41,821 | $30,558 | $11,263 | 36.9% |
| 이자비용 | $22,161 | $15,514 | $6,647 | 42.8% |
| 일반 및 행정비용 | $15,433 | $14,654 | $779 | 5.3% |
| 감가상각비 | $28,484 | $24,812 | $3,672 | 14.8% |
| 총 비용 | $107,899 | $85,538 | $22,361 | 26.1% |
| 순수익 | $3,873 | $49,955 | - | - |
BRT의 2023년 손익계산서를 분석한 결과, 회사는 전년도 대비 수익성과 비용에서 모두 큰 변화를 보였습니다. 2023년 총 수익은 $93,617천 달러로 2022년의 $70,527천 달러에 비해 32.7% 증가했습니다. 주요 증가 요인으로는 파트너 인수로 인한 임대 수익 증가가 있으며, 이는 부동산 임대 및 기타 수익의 $20.8백만 증가에 크게 기인합니다. 이러한 수익 증가는 동일 매장의 임대료 인상과 새로 취득한 매장들의 기여 덕분입니다. 그러나, 기타 수익 역시 높은 증가율을 기록함으로써 회사의 전체 수익성을 높이는 데 일조했습니다 .
비용 측면에서, 부동산 운영비, 이자비용, 일반 및 행정비용, 감가상각비가 모두 증가한 것이 눈에 띕니다. 부동산 운영비는 $41,821천 달러로 전년 대비 36.9% 증가하였으며, 이는 주로 파트너 인수와 관련된 운영비 증가 때문입니다. 또한, 이자비용은 $6,647천 달러, 즉 42.8% 증가하였으며, 이는 변동 이자율 부채와 신규 모기지로 인한 추가 비용을 반영합니다. 감가상각비 역시 $3,672천 달러 증가했으며, 이는 신규 부동산 자산의 취득과 관련이 있습니다. 총 비용은 전년 대비 26.1% 증가하여 회사의 비용 관리가 어느 정도 상쇄되는 경향을 보였습니다 .
전체적으로 보면, BRT는 수익과 비용이 모두 증가하는 가운데, 수익의 증가 속도가 비용의 증가 속도보다 더 높았다는 점에서 긍정적입니다. 그러나, 순수익은 $3,873천 달러로 크게 감소했습니다. 이러한 결과는 비용 관리 측면에서의 어려움과 일부 비화폐성 비용(예: 감가상각비, 부채 소멸 손실 등)의 영향일 가능성이 큽니다. 손익계산서의 여러 항목에서 볼 수 있듯이, 특히 부동산 운영비와 이자비용의 급격한 증가는 BRT의 주요 도전 과제 중 하나로 볼 수 있습니다. 이와 같은 비용 항목들이 BRT의 순이익에 미치는 영향을 자세히 검토해야 할 필요가 있습니다 .
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
| 항목 | 1년 이내 | 1-3년 | 3-5년 | 5년 이상 | 총 합계 | 이자율 및 조건 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 통합된 부동산 모기지 | $20,683천 | $126,006천 | $109,792천 | $281,670천 | $538,151천 | |
| 통합되지 않은 부동산 모기지 | $14,125천 | $79,600천 | $106,715천 | $95,549천 | $295,989천 | |
| 차상위 후순위 채권 및 신용 시설 | $2,861천 | $5,722천 | $5,722천 | $58,372천 | $72,677천 | 연 7.65% |
| 총합 | $37,669천 | $211,328천 | $222,229천 | $435,591천 | $906,817천 |
차상위 후순위 채권의 경우 2036년 4월 만기이며, 제한된 규약이 포함되어 있으며, 옵션에 따라 상환할 수 있고, 분기별로 3개월 SOFR + 226 기준점의 이자율을 적용하여 지급됩니다. 2023년 12월 31일 기준 이자율은 7.65%입니다. 신용 시설의 경우 VNB New York, LLC와의 제휴를 통해 최대 $60백만까지 대출이 가능합니다. 이 신용 시설은 연 7.85%의 이자율을 가지며, 이는 월 단위로 재설정됩니다[0][1][2].
주가 영향 미치는 요인들
BRT의 주가 변동 요소에는 여러 가지가 있으며, 이를 가상 시나리오와 함께 분석해보면, 첫째로, 환율 변화는 BRT의 국제 거래 및 금융비용에 영향을 미쳐 주가에 변동을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 달러 강세가 지속되면 BRT의 해외 자산가치가 하락해 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째로, 거시경제 상태는 주택 수요와 임대료에 직접적인 영향을 미칩니다. 경기침체나 높은 인플레이션 상황에서는 임대 수익이 감소해 주가에 악영향을 미칠 것입니다. 셋째로, 미·중 무역 분쟁과 같은 국가 간 갈등은 글로벌 금융 시장에 불확실성을 높이고, 부동산 시장의 투자 심리에도 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 넷째로, 경쟁자의 부상은 BRT의 시장 점유율에 영향을 미칠 수 있습니다. 새로운 경쟁자가 기술 혁신이나 더 나은 재무 조건을 통해 시장에 진입하면, BRT는 임대료를 낮추거나 추가 비용을 지출해야 하므로 주가에 부정적 영향을 받을 가능성이 큽니다. 마지막으로, 시장 트렌드 변화는 BRT의 비즈니스 모델에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 원격 근무가 일반화되면서 대도시 중심의 아파트 수요가 줄어들면 BRT가 소유한 도시 내 다주택 건물의 가치가 하락해 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2][3].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
BRT의 미래는 다양한 요인에 따라 성장할 수도, 축소될 수도 있습니다. 우선 BRT의 성장 요인으로는 인구 증가와 도시화의 지속적인 진행을 들 수 있습니다. 특히 미국 남동부와 텍사스 지역의 인구 증가와 경제 성장률은 BRT가 소유한 다주택 건물의 임대 수익을 견인하는 주요 원인이 됩니다. 또한, BRT는 기존의 부동산을 재건축하거나 개조하여 임대료를 인상함으로써 자산 가치를 증가시키는 ‘밸류 애드’ 프로젝트에 집중하고 있어 추가적인 수익 창출이 가능합니다[0]. 반면, BRT의 사업이 축소될 가능성도 존재합니다. 부동산 시장의 과잉 공급과 경제적 불확실성은 BRT의 임대 수익과 자산 가치를 감소시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 주요 지역에서의 부동산 세금 및 보험료 인상의 영향으로 운영 비용이 증가할 수 있으며, 이는 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1]. 더불어, 기후 변화로 인한 자연 재해는 회사의 물리적 자산에 직접적인 피해를 줄 수 있으며, 이는 추가적인 복구 비용과 수익 감소를 초래할 수 있습니다[2]. 따라서 BRT의 미래는 경제적 환경, 시장 조건, 정책 변화 등 다양한 외부 요인에 따라 크게 좌우될 것입니다.