회사 소개
DEA는 미국 정부 기관이 임무를 수행하는 데 필수적인 기능을 제공하는 미국 정부 기관에 임대된 1급 상업용 부동산을 주로 인수, 개발 및 관리하는 내부 관리형 부동산투자신탁(REIT)입니다. 이들은 주로 미국 정부 기관에 부동산을 임대하여 수익을 창출하며, 장기적으로 주주에게 배당금과 자본 가치 증가를 통해 매력적인 위험 조정된 수익을 창출하는 것을 목표로 합니다. DEA는 경희대학교(KRI)가 제시한 정보에 따르면, 임대한 부동산으로부터 월세를 수입하고 있습니다. 이들이 주로 초점을 맞추는 영역은 미국 정부 기관의 미션을 지원하는 핵심 기능을 가진 미국 정부가 임대한 부동산이며, 미국 정부와의 밀접한 협력을 통해 임차기관의 요구와 목표를 충족시키기 위해 힘쓰고 있습니다. 또한 DEA는 국가 및 지방 정부가 강건한 신용력으로 임차한 부동산과 같이, 선별된 정부 기관의 미션을 직접 또는 간접적으로 지원하는 기회를 포함하여 포트폴리오에 부동산을 추가할 수 있는 잠재적인 기회를 고려할 수 있습니다[0].
주요 고객
DEA의 주요 고객은 미국 정부 기관들입니다. 이들은 주로 임무에 중요한 기능을 수행하는데 필요한 부동산을 임대합니다. 예를 들어, DEA와 FBI 같은 기관들은 높은 보안과 기능성을 요구하는 사무실 공간이나 기타 시설을 필요로 합니다. 이들 기관은 안정적이고 신뢰할 수 있는 임대료 지불 능력을 가지고 있으며, 이러한 특성 덕분에 DEA는 장기적인 수익을 기대할 수 있습니다. 추가적으로 DEA는 신용도가 높은 국가 및 지방 정부 기관과도 임대 계약을 맺고 있어, 다양한 정부 기관들로부터 수익을 올릴 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 미국 정부 기관들은 공공의 안전과 국가 안보를 위해 매우 중요한 역할을 하며, 이들은 미션 수행을 위해 최적화된 시설과 위치를 요구합니다. 이러한 요구를 충족시키기 위해, DEA는 1급 상업용 부동산을 개발하고 관리하며, 첨단 보안 시스템과 친환경적인 설계 등을 갖춘 시설을 제공합니다[0][1][2].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 제공 업체 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 비용 | 이 비용은 주로 임차인의 프로젝트 상환 증가로 인해 발생하며, 건물 유지 관리, 공공 요금 및 부동산 관리와 같은 직접적인 운영 비용을 포함합니다. | 건물 유지 관리 서비스 제공 업체 및 공공 요금 회사 |
| 부동산 세금 | 부동산 소유와 관련된 지방 정부에 지불하는 세금으로, 보유 부동산의 지역과 가치에 따라 세율이 결정됩니다. | 지방 정부 기관 |
| 감가상각 및 상각 | 고정 자산의 감가상각과 임대 인수 관련 무형 자산의 상각 비용을 포함하며, 이 예는 주로 운영 부동산의 감소된 가치로 인해 발생합니다. | 회계 처리 기준에 따라 |
| 직원 비용 | 이 비용은 주로 직원 급여와 혜택에 관련된 총 비용을 포함하며, 증가한 직원 수와 급여 인상으로 인한 증가가 특징입니다. | 내부 인사 관리 |
| 이자 비용 | 주로 높은 평균 차입금과 대출 이자율로 인해 발생한 비용으로, 현재 운영 중인 여러 대출의 이자 비용이 포함됩니다. | 금융 기관 |
| 개발 재산 의무 | 장기적인 개발 프로젝트와 관련된 비용으로, 이러한 비용은 신규 개발이나 기존 부동산의 재개발에 투자되는 자본을 포함합니다. | 건설 및 개발 회사 |
DEA의 주요 비용 항목에는 부동산 운영 비용, 부동산 세금, 감가상각 및 상각, 직원 비용, 이자 비용, 개발 재산 의무가 있습니다. 이들 비용 항목들은 각각의 비용 요소에 따라 건물 유지 관리 서비스 제공 업체, 지방 정부 기관, 금융 기관 및 건설 개발 회사로부터 필요한 자원을 공급받아 발생합니다[0][1][2].
제품군
DEA의 주요 제품은 다음과 같습니다:
- 임대 수익 (Rental Income)
- 미국 정부 기관에 1급 상업용 부동산을 임대하여 주 수익원을 확보하고 있습니다. 2023년 기준 임대 수익은 약 273.9백만 달러로, 전년도 대비 감소하였으나 여전히 가장 큰 수익을 차지합니다[0].
- 임차인 상환금 (Tenant Reimbursements)
- 임차인으로부터 프로젝트비용 상환을 받아 수익 일부를 창출합니다. 2023년 임차인 상환금 수익은 8.9백만 달러로 2022년 대비 증가했습니다[0].
- 자산 관리 수익 (Asset Management Income)
- 자회사나 합작 투자 (JV)를 통해 부동산 자산을 관리하며 수수료 형식으로 수익을 창출합니다. 2023년 자산 관리 수익은 2.1백만 달러로 2022년에 비해 소폭 증가했습니다[0].
- 기타 수익 (Other Income)
- 주로 이자 수익 등을 통해 기타 수익을 창출하며 2023년 기타 수익은 2.3백만 달러로 2022년에 비해 증가했습니다[0].
다음과 같은 표로 요약할 수 있습니다:
| 주요 제품/서비스 | 설명 | 2023년도 수익 (백만 달러) |
|---|---|---|
| 임대 수익 | 미국 정부 기관에 부동산 임대 | 273.9 |
| 임차인 상환금 | 임차인 프로젝트 비용 상환 | 8.9 |
| 자산 관리 수익 | 부동산 자산 관리 수수료 | 2.1 |
| 기타 수익 | 이자 수익 등 | 2.3 |
DEA의 주요 경쟁사로는 다음과 같은 회사들이 있습니다:
| 경쟁사 이름 | 주요 제품/서비스 | 경쟁 강도 |
|---|---|---|
| Government Properties Income Trust | 미국 정부 기관 대상 1급 상업용 부동산 임대 | 강 |
| Empire State Realty Trust | 상업용 부동산 임대 및 관리 | 강 |
| Kilroy Realty Corporation | 상업용 부동산 개발 및 임대 | 중 |
경쟁사의 주요 제품/서비스와 DEA의 주요 제품/서비스는 상업용 부동산 임대 및 관리라는 면에서 유사성을 가집니다. 경쟁 강도는 시장 상황과 서비스 질, 고객 기반 등에 따라 상이하게 나타납니다[4].
주요 리스크
DEA의 비즈니스에 대한 가능한 리스크는 다음과 같습니다:
- 경제적 조건의 악화
- 경제적 조건이 악화하면 미래에 보유할 수 있는 운전 자본 또는 다른 신용 시설의 채무를 이행할 수 있는 여력이 저해될 수 있습니다.
- 부동산 인수 및 운영의 위험
- DEA는 부동산을 식별하고 성공적으로 인수하고 운영하는 데 노출될 수 있는 중요한 위험에 직면할 수 있습니다. 부동산이 속한 시장에서의 재정에 대한 부재지식이나 현지 경제에 대한 이해 부족, 해당 지역의 비즈니스 관계 부재, 지방 정부 및 허가 절차에 대한 미숙이라는 위험성이 있을 수 있습니다. 또한, 인수한 부동산을 성공적으로 통합하거나 기대한 이익을 실현할 수 없을 가능성이 있습니다.
- 테러 공격 및 민란의 위험
- DEA의 주요 세입자가 미국 정부 기관이기 때문에 부동산이 테러 공격의 고위험성이 있는 영역으로 간주될 수 있으며 민란의 대상이 될 가능성이 큽니다. 이러한 공격과 민란은 운영에 부정적인 영향을 미치거나 직간접적으로 자산을 신체적 및 재정적으로 손상시킬 수 있습니다.
- 경쟁에 따른 제한
- 다수의 개발업자, 부동산 회사 및 상업용 부동산 소유주와 경쟁하여 인수 및 처분을 위한 매수자를 추구합니다. 다른 부동산 투자가, 보험사, 사유재 기금, 주권 금융 기금, 연금 기금, 기타 REIT 및 다른 자본력 있는 투자자들이 기존 부동산을 인수하고 신규 부동산을 개발하는 데 DEA와 경쟁할 것으로 예상됩니다. 이는 DEA의 수익성을 위험에 빠뜨리고 성장을 억제할 수 있습니다[0].
뉴스
(2024-08-15) 기사에서는 향후 18개월 동안 이스터리 정부 자산 및 비치 자산이라는 두 개의 부동산 투자 신탁(REITs)이 엔비디아 주식을 능가할 수 있다고 제안합니다. 이는 일반적으로 소득 중심 주식인 REITs에 긍정적인 금리 하락 환경이 예상되기 때문입니다.link
재무
DEA의 2023년 재무 실적에 대한 종합적인 분석을 보면, 총 매출은 2022년 2억 9,360만 달러에서 2023년 2억 8,720만 달러로 640만 달러 감소했습니다. 이는 주로 2022년 동안 10개의 운영 부동산을 처분한 것에 기인하며, 2022년 말 이후 인수한 운영 부동산 세 곳과 전체 기간 동안 운영된 부동산 세 곳에서 발생한 수익 증가로 부분적으로 상쇄되었습니다[0]. 임대 수익은 1,060만 달러 감소했지만, 임차인 프로젝트 보상금 증가로 임차인 보상금이 300만 달러 증가했습니다. 자산 관리 수익과 기타 수익도 각각 70만 달러, 50만 달러 증가했습니다. 비용 측면에서는 총 비용이 2억 2,210만 달러에서 2억 2,250만 달러로 40만 달러 증가했습니다. 이는 주로 임차인이 상환 가능한 프로젝트의 증가로 인해 부동산 운영 비용이 520만 달러 증가한 반면, 2022년 부동산 10개를 처분하고 부동산 운영 세 곳을 인수함에 따라 부동산 세금이 40만 달러 감소하고 감가 상각 및 무형 자산 상각 비용이 700만 달러 감소했기 때문입니다. 이 외에도 기업 및 일반 관리 비용이 직원 비용 증가로 230만 달러 증가했습니다. 2022년 4분기에는 운영 부동산 매각으로 인한 1,360만 달러의 이익을 인식했으나 2023년에는 처분이 없었습니다. 종합적으로 보면 DEA는 운영 부동산 처분과 신규 부동산 인수로 인해 재무 성과에 중요한 변화를 겪었으며, 이는 비용 구조와 수익 생성에 영향을 미쳤습니다.
대차대조표
DEA의 2023년 12월 31일 기준 대차대조표는 다음과 같습니다:
| 항목 | 2023년 | 2022년 |
|---|---|---|
| 자산 | ||
| 현금 및 현금성 자산 | $8,961 | $18,576 |
| 임차인 계정 및 기타 수취금 | $4,601 | $3,283 |
| 선불비용 및 기타 자산 | $5,938 | $6,830 |
| 부동산, 순 | $2,130,416 | $2,196,111 |
| 발전 중인 부동산 | $60,497 | $53,499 |
| 무형자산, 순 | $4,571 | $5,413 |
| 투자 부동산 합계 | $2,266,405 | $2,283,712 |
| 부채 및 자본 | ||
| 계정 및 기타 지급금 | $18,394 | $14,542 |
| 선수 수익 | $6,935 | $5,067 |
| 부채 합계 | $25,329 | $19,609 |
| 모회사 주주 자본 | $1,241,182 | $1,263,186 |
| 비지배 지분 | $1,688 | $1,404 |
| 총 자본 | $1,242,870 | $1,264,590 |
| 부채 및 자본 합계 | $2,268,199 | $2,283,712 |
DEA의 2023년 대차대조표를 분석한 결과, 몇 가지 주목할 만한 포인트가 있습니다. 첫째, DEA의 주요 자산은 부동산으로, 총 자산의 상당 부분을 차지하고 있습니다. 이는 비즈니스 특성상 정부 기관에 임대할 부동산을 소유하고 운영하는 데 집중하고 있기 때문에 적절한 배분으로 보입니다. 둘째, 부동산의 순자산 가치는 약간 감소했으나, 이는 부분적으로 처리에 따른 감가상각 및 일부 부동산의 처분에 기인할 수 있습니다. 셋째, 현금 및 현금성 자산의 감소는 일부 자산의 투자 활동과 관련된 것으로 보이며, 이는 부동산 개발 및 인수 활동에 투입된 자금으로 설명됩니다. 부채는 증가했지만, 이는 발전 중인 부동산에 대한 투자와 관련된 선수 수익 증가로 보입니다. 종합적으로 DEA는 부동산 운영 및 관리를 통해 주주 가치를 창출하며, 자산이 주로 부동산에 배분되어 있는 점이 이들의 비즈니스 모델에 적합하다고 평가할 수 있습니다[0][1].
손익계산서
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 매출 | |||
| 임대 수익 | $273,906 | $284,488 | $(10,582) |
| 임차인 상환금 | $8,908 | $5,920 | $2,988 |
| 자산 관리 수익 | $2,110 | $1,409 | $701 |
| 기타 수익 | $2,303 | $1,789 | $514 |
| 총 매출 | $287,227 | $293,606 | $(6,379) |
| 비용 | |||
| 부동산 운영 비용 | $71,964 | $66,781 | $5,183 |
| 부동산 세금 | $30,461 | $30,900 | $(439) |
| 감가상각비 | $91,292 | $98,254 | $(6,962) |
| 인수 비용 | $1,661 | $1,370 | $291 |
| 법인 및 일반 관리비 | $27,118 | $24,785 | $2,333 |
| 총 비용 | $222,496 | $222,090 | $406 |
| 기타 수익(비용) | |||
| 비연결 부동산 벤처 수익 | $5,498 | $3,374 | $2,124 |
| 순이자 비용 | $(49,169) | $(47,378) | $(1,791) |
| 운영 부동산 판매 이익 | - | $13,590 | $(13,590) |
| 감가손실 | - | $(5,540) | $5,540 |
| 순이익 | $21,060 | $35,562 | $(14,502) |
DEA의 2023년 수익과 비용에 대한 중요한 분석 결과, 총 매출이 293.6백만 달러에서 287.2백만 달러로 하락했습니다. 매출 감소의 주요 원인은 2022년 동안 10개의 운영 부동산을 처분한 데 있으며, 이는 특히 임대 수익의 감소에 크게 기인합니다. 반면, 임차인 상환금과 자산 관리 수익은 각각 2.988백만 달러 및 0.701백만 달러로 증가하여 일부 매출 감소를 상쇄했습니다. 이는 임차인 프로젝트의 증가와 최근 자산 관리 수익 증가에 따른 결과입니다. 비용 면에서는 총 비용이 약간 증가했으며, 주요 증가 요인은 부동산 운영 비용과 법인 및 일반 관리비의 증가입니다. 부동산 운영 비용 증가는 주로 임차인 상환 프로젝트의 증가로 인해 발생했습니다.
비용과 수익의 균형을 보면, 비용 구조 자체는 안정적이지만 매출 감소와 맞지 않는 부분이 눈에 띕니다. 이는 운영 부동산의 처분과 관련이 깊으며, 2022년에 있었던 10개 부동산 처분으로 인한 감가상각비의 감소와 부분적으로 맞물려 있다고 볼 수 있습니다.
비연결 부동산 벤처 수익은 2022년 대비 2.124백만 달러 증가하여 긍정적 요인으로 작용했으나, 순이자 비용이 $1.791백만 달러 증가하여 재무 성과에 부담이 되었습니다. 2022년에는 운영 부동산 판매 이익이 있었으나, 2023년에는 처분이 없어 이에 대한 수익도 감소했습니다. 감가손실의 경우 2022년에 $5.540백만 달러였던 점을 고려할 때, 이러한 손실이 2023년에는 발생하지 않은 점도 주목할 만합니다.
DEA는 부동산 운영에 집중하는 비즈니스 모델을 가지고 있기 때문에, 매출의 대부분이 임대 수익에서 발생하는 점이 특이한 것은 아닙니다. 그러나 중요한 것은 부동산 보유 및 처분 전략이 전체 재무 성과에 미치는 영향을 지속적으로 모니터링하는 것입니다[0][1][2].
현금흐름표
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 운영활동으로 인한 순현금 | $114,479 | $125,941 | $-11,462 |
| 투자활동으로 인한 순현금 | $-127,008 | $-69,103 | $-57,905 |
| 재무활동으로 인한 순현금 | $17,194 | $-59,707 | $76,901 |
DEA의 2023년 현금 흐름은 운영활동으로 인한 순현금이 $114.5백만 달러, 투자활동으로 인한 순현금이 $-127.0백만 달러, 재무활동으로 인한 순현금이 $17.2백만 달러로 보고되었습니다. 운영활동으로 인한 현금흐름은 주로 임대 수익과 관련된 현금흐름에서 발생하며, 2022년에 비해 감소했습니다. 이는 임대 수익 감소와 직결되며, 이는 운영 효과에 영향을 미칠 수 있습니다. 투자활동으로 인한 현금흐름은 주로 부동산 취득 및 개발에 사용되었으며, 2022년에 비해 크게 증가한 $127.0백만 달러를 기록했습니다. 이는 부동산 포트폴리오 확대를 위한 적극적인 투자가 진행된 결과로 해석할 수 있습니다. 재무활동에서는 순현금이 $17.2백만 달러로 나타났으며, 이는 주로 자산 판매, 주식 발행 및 기타 재무활동에서 발생한 현금흐름이 반영된 결과입니다[0].
DEA와 유사한 부동산투자신탁(REIT) 기업들과 비교했을 때, DEA의 현금 흐름은 상대적으로 안정적인 편에 속하지만, 투자활동으로 인한 현금 유출이 지속적으로 발생하면서 장기적인 재무 안정성에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 일반적으로 REIT 기업들은 운영활동을 통해 발생하는 현금흐름이 안정적이어야 하며, 투자활동을 통한 자산 취득과 개발은 장기적인 수익성을 확보하기 위한 전략적 접근이 필요합니다. DEA의 경우 운영활동으로 인한 현금흐름이 줄어든 반면, 투자활동이 크게 확대되었으므로, 향후 임대 수익과 자산 관리 수익의 증가를 통해 현금흐름의 균형을 맞추는 노력이 중요할 것입니다.
주요 부채 및 전환사채들
| 종류 | 금액 (천 달러) | 이자율 | 만기일 |
|---|---|---|---|
| 회전신용시설 | $79,000 | S + 135bps | 2025년 7월 |
| 2016년 만기 무담보 대출시설 | $100,000 | 5.05% | 2024년 3월 |
| 2018년 만기 무담보 대출시설 | $200,000 | 5.39% | 2026년 7월 |
| 2017년 시리즈 A 선순위 채권 | $95,000 | 4.05% | 2027년 5월 |
| 2017년 시리즈 B 선순위 채권 | $50,000 | 4.15% | 2029년 5월 |
| 2017년 시리즈 C 선순위 채권 | $30,000 | 4.30% | 2032년 5월 |
| 2019년 시리즈 A 선순위 채권 | $85,000 | 3.73% | 2029년 9월 |
| 2019년 시리즈 B 선순위 채권 | $100,000 | 3.83% | 2031년 9월 |
| 2019년 시리즈 C 선순위 채권 | $90,000 | 3.98% | 2034년 9월 |
| 2021년 시리즈 A 선순위 채권 | $50,000 | 2.62% | 2028년 10월 |
| 2021년 시리즈 B 선순위 채권 | $200,000 | 2.89% | 2030년 10월 |
| 주택담보 대출 | $220,597 | 가변(3.40% ~ 5.00%) | 다양한 만기일 |
DEA의 주요 부채는 총 $1,294,835 천 달러에 달하며, 다양한 형태의 부채로 구성되어 있습니다. 이자의 변동폭은 고정 2.62%에서 5.39%까지 다양하고, 대부분의 부채는 2024년부터 2034년까지 만기가 설정되어 있습니다. 상세히 살펴보면, 회전신용시설은 총 $79,000 천 달러로, S + 135bps의 이자율이 적용되며 2025년 7월까지 만기입니다. 2016년과 2018년의 무담보 대출시설은 각각 $100,000 천 달러와 $200,000 천 달러로, 고정 이자율은 각각 5.05%와 5.39%입니다[0]. 또한, 2017년부터 2021년까지 발행된 여러 시리즈의 선순위 채권들 또한 포함되어 있으며, 이들 대부분은 3%대 중반에서 4% 초반의 고정 이자율로 만기는 2027년부터 2034년까지 다양합니다[1].
주가 영향 미치는 요인들
DEA의 주식 가격에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인으로는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 미국과 중국 간 무역 전쟁과 같은 국가 간 갈등이 있습니다. 가상의 시나리오로, 미국과 중국 간 무역 갈등이 심화될 경우, 글로벌 경제 불확실성 증가로 인해 투자자들의 위험 회피 성향이 강해지면서 부동산 투자 신탁(REIT)의 주식 가격이 하락할 수 있습니다. 이는 주식 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태, 특히 금리 인상이 DEA의 주식 가격에 중요한 변수입니다. 예를 들어, 미국 연방준비제도가 금리를 인상할 경우, 다른 투자 대안과 비교해 REIT의 배당 수익률이 감소하여 주식 가격이 하락할 수 있습니다. 이 또한 주식 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, 신흥 경쟁자의 부상입니다. 가상의 시나리오로 새로운 부동산 투자 신탁 회사가 DEA보다 더 높은 배당금과 더 나은 임대 조건을 제공하면, 시장 점유율을 잃을 수 있어 주식 가격이 하락할 수 있습니다. 넷째, 시장 트렌드 변화입니다. 예를 들어, 원격 근무가 일상화되면서 사무실 공간 수요가 감소하면 DEA의 임대 수익이 줄어들고, 주식 가격에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다섯째, 미국 달러의 강세 또는 약세입니다. 미국 달러가 약세를 보일 경우 외국인 투자자들이 미국 부동산에 더 많은 관심을 가질 수 있어 DEA의 주식 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 이는 주식 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2][3][4].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
DEA의 미래는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 첫째, 미국 정부와의 지속적인 협력은 DEA의 사업 성장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 미국 정부는 지속적으로 인프라와 관련된 투자를 필요로 하며, DEA는 이러한 수요를 충족시킬 수 있는 전략적 파트너로서 역할을 할 가능성이 큽니다. 둘째, 경제 상태는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 금리 상승은 DEA의 자금 조달 비용을 증가시키고 투자 수익률을 감소시킬 수 있습니다. 셋째, 신기술의 도입과 관련된 기회와 위협이 있습니다. 예를 들어, 원격 근무의 증가로 오피스 공간에 대한 수요가 감소하면 DEA의 수익에도 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 글로벌 경제의 불확실성은 DEA의 성장에 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 미중 무역 갈등 등 글로벌 이슈는 투자 심리를 악화시켜 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째, 건설 비용의 상승은 DEA의 개발 프로젝트에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 건설 자재와 노동 비용의 상승, 인플레이션은 개발 비용을 증가시키고 프로젝트 완료 시점을 지연시킬 수 있습니다. 마지막으로, 탄탄한 자본 구조는 DEA의 성장 잠재력을 높이는 요인 중 하나입니다. 다양한 자본 조달 방법을 통해 DEA는 앞으로도 성장 기회를 포착하고, 확대할 수 있는 역량을 갖추고 있습니다[0][1][2][3][4].