회사 소개
Invitation Homes (INVH)은 미국 전역에서 선망하는 동네에서 월세용 단독주택을 소유하고 운영하는 선도적인 기업으로, 현재 약 85,000개의 단독주택을 보유하고 있습니다. 이 회사는 2012년 설립 이후 효율적으로 주택을 취득, 개보수, 임대, 유지 및 관리하는 수직 통합 운영 플랫폼을 구축하여 운영하고 있습니다. INVH는 입주민 중심의 비즈니스 모델에 기반을 두고 있으며, 지역 관리자들이 지역 임대, 부동산 관리 및 유지보수 팀을 지휘하면서 유지, 입주 및 이주율을 효과적으로 관리하고 집들의 개량 및 지속적인 유지보수의 비용과 감독을 개선하고 있습니다. 또한, 중앙 집중화된 인프라 및 기술을 통해 효율성, 일관성 및 비용 절감을 지원하고 있으며, 규모 확장과 기술 투자를 통해 입주민 경험의 일관된 품질과 비용 효율성을 극대화하고 있습니다. 이를 통해 INVH는 입주 주택의 가치를 향상시키고 균형 잡힌 투자 수익을 극대화하기 위한 경험 많은 인수 플랫폼 및 지역 시장 전문성을 적용하고 있습니다[0].
주요 고객
Invitation Homes(INVH)의 주요 고객층은 다양한 수요를 가진 세그먼트로 나뉩니다. 첫 번째 세그먼트는 단독 주택을 임차하기를 원하는 가구들로, 그 중에서도 특히 자녀를 둔 중산층 가족들이 주를 이룹니다. 이들은 주로 직장과 좋은 학군에 근접한 주거지를 필요로 하며, 자가 주택 구매 대신 임대의 유연성을 선호하는 경향이 있습니다. 두 번째 세그먼트는 젊은 전문직 종사자들로, 부동산 소유에 따른 책임과 금융 부담을 경감하고자 임대를 선택하는 경우가 많습니다. 이들은 도심에서 거리가 가깝고 최신 인프라를 갖춘 주택을 선호하며, INVH가 제공하는 스마트 홈 기술과 같은 첨단 기능에 높은 만족도를 보일 가능성이 큽니다. 세 번째 세그먼트는 장기적으로 이전을 계획하는 고령자들로, 유지 보수가 필요 없는 편리한 주거 환경을 선호합니다. 이들은 주택 소유가 아닌 임대주택에서의 생활을 통해 보다 안정적이고 지속 가능한 라이프스타일을 추구합니다. 네 번째 세그먼트는 다양한 경제적 이유로 주택구매 여력이 없는 사람들로, 이들은 안정적인 거주 공간을 제공받기를 원하며, INVH의 주택은 이러한 요구를 충족시켜 줍니다[0][1].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 상세 설명 | 자원 제공 업체 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 및 유지비 | 임대 주택의 공공요금, 재산세, 관리자 비용, 유지 보수 비용 등 | 지역 공공사업체, 로컬 부동산 관리 회사 |
| 일반 행정비 | 회사 운영과 관련된 인건비, 사무실 관리비 등 | 인적 자원 업체, 사무용품 공급업체 |
| 이자 비용 | 부채 및 대출에 대한 이자 지급 비용 | 은행 및 금융기관 |
| 감가상각비 | 주택 및 관련 자산의 사용에 따른 가치 감소 비용 | 부동산 및 자산 평가사 |
| 손상 및 기타 비용 | 자연재해 및 기타 사고에 따른 손실 비용 | 보험회사, 재해 복구 서비스 업체 |
| 유틸리티 | 전기, 가스, 수도 등 공공요금 | 지역 공공사업체 |
INVH는 다양한 공급업체와 협력하여 운영 비용을 관리하며, 주요 비용 항목으로는 부동산 운영 및 유지비, 일반 행정비, 이자 비용, 감가상각비, 손상 및 기타 비용, 유틸리티 비용 등이 있습니다 .
제품군
Invitation Homes(INVH)의 주요 제품과 그들이 INVH의 수익에 기여하는 방식은 다음과 같습니다:
- 임대 수익 및 기타 부동산 수익
- 설명: INVH의 임대 수익은 주로 단독주택 임대를 통해 얻어지며, 임대 계약을 통해 주민들에게 주택을 임대합니다. 이 외에도 유틸리티 비용 환급, 애완동물 관련 비용, 스마트 홈 서비스와 같은 부가가치 서비스 제공을 통해 추가 수익을 창출합니다.
- 수익 기여도: 연간 약 2,418.6백만 달러로, 전체 수익의 대부분을 차지합니다[0][1].
- 관리 수수료 수익
- 설명: INVH는 부동산 관리 및 자산 관리 서비스를 제공하며, 이를 통해 얻는 수수료 수익이 포함됩니다. 특히, INVH는 자사의 단독주택 포트폴리오뿐만 아니라, 합작 투자로 확보한 주택들에 대한 관리 수수료를 받습니다.
- 수익 기여도: 연간 약 13.6백만 달러로, 총 수익의 비교적 작은 부분을 차지하지만 중요한 수익원 중 하나입니다[2].
| 제품 | 설명 | 연간 수익 기여도 |
|---|---|---|
| 임대 수익 및 기타 부동산 수익 | 단독주택 임대 및 부가가치 서비스 제공 | 2,418.6백만 달러 |
| 관리 수수료 수익 | 부동산 및 자산 관리 서비스 제공 | 13.6백만 달러 |
경쟁사
INVH와 유사한 사업을 영위하는 경쟁사는 다음과 같습니다. 이들이 INVH와 유사한 제품과 서비스를 제공하고 있습니다.
| 경쟁사 | 주요 제품 및 서비스 |
|---|---|
| American Homes 4 Rent (AMH) | 단독주택 임대 및 부동산 관리 서비스 제공 |
| Tricon Residential | 단독주택 및 다가구 주택 임대, 부동산 관리 서비스 |
| Progress Residential | 단독주택 임대 및 부동산 관리 서비스 제공 |
이처럼 INVH는 단독주택 임대와 부동산 관리 서비스 부문에서 주요한 수익을 창출하며, 유사한 사업 모델을 가진 여러 경쟁사와 함께 시장에서 경쟁하고 있습니다[3][2].
주요 리스크
INVH의 비즈니스에 대한 가능한 위험은 다음과 같습니다: 1. 미국 및 세계 경제 상황의 불확실성, 금융 시장의 불안, 지도 정치적 긴장과 같은 외부 요인에 의한 부동산 가치 하락 및 금융 제약 2. 국가, 지방, 지역 경제 및 부동산 시장 조건의 변화와 직업 시장 및 고용 수준의 변화 3. 주택 시장 전반적인 조건 변화에 따른 입주 주택 수요의 변화, 적시적이고 유치한 임대, 입주자의 임대료 체납 및 임대계약 위반 4. 보험 적용이 안된 손상, 재산세, HOA 수수료, 보험 비용 증가 등에 따른 추가 비용 발생 5. 적합한 임대 주택을 위한 경쟁, 매수 계약 조건, 매수 후에 필요한 시간과 비용 등의 위험[0].
뉴스
재무
Invitation Homes (INVH)의 2023년 재무 성과를 분석해 보면, 운영 현금 흐름이 2022년 대비 8.2% 증가하여 $1,107.1백만에 달했으며, 이는 운영 수익성 개선에 기인합니다. 총 수익은 주택 운영 및 유지 비용 증가에도 불구하고 $100.2백만 증가했습니다. 2023년 12월 31일 기준으로 현금 및 현금성 자산은 $700.6백만으로, 이는 전년도 $262.9백만 대비 166.5% 증가했으며, 이는 회사가 무담보 채권 발행을 통해 자금을 조달한 결과입니다. 동일 점포 포트폴리오의 경우, 갱신 임대료 증가율은 2022년 10.0%에서 2023년 7.0%로 감소했으나, 신규 임대료 증가율은 4.5%로 안정적인 수익을 유지했습니다. 또한, 부동산 매각을 통한 순이익이 $90.7백만에서 $183.5백만으로 크게 증가했으며, 이 기간 동안 매각된 주택 수가 두 배로 증가한 것이 주요 원인입니다. 반면, 총 경비는 $1,919.2백만에서 $2,074.8백만으로 증가했으며, 특히 주택 운영 및 유지 보수 비용과 감가상각비 및 상각비가 증가했습니다. 또한, 순 투자 손실은 주요 투자 지분 손실과 파생상품 평가손실의 영향으로 $9.6백만에서 $17.9백만으로 증가했습니다. 이와 같이 INVH는 자산 포트폴리오 확대와 운영 개선을 통해 수익성을 높였으나, 증가한 부채와 관련 비용에 대한 관리가 중요합니다[0][1][2][3][4].
대차대조표
손익계산서
수익 손익계산서 (Income Statement)
| 항목 | 2023년 (십만달러) | 2022년 (십만달러) | 변화액 (십만달러) | 전년대비 변화율 (%) |
|---|---|---|---|---|
| 임대 수익 및 기타 자산 수익금 | 2,418,631 | 2,226,641 | 191,990 | 8.6 |
| 관리 수수료 수익 | 13,647 | 11,480 | 2,167 | 18.9 |
| 총 수익 | 2,432,278 | 2,238,121 | 194,157 | 8.7 |
| 자산 운영 및 유지 비용 | 880,335 | 786,351 | 93,984 | 12.0 |
| 자산 관리 비용 | 95,809 | 87,936 | 7,873 | 9.0 |
| 일반 및 관리비 | 82,344 | 74,025 | 8,319 | 11.2 |
| 이자 비용 | 333,457 | 304,092 | 29,365 | 9.7 |
| 감가상각비 | 674,287 | 638,114 | 36,173 | 5.7 |
| 감가 및 기타 | 8,596 | 28,697 | -20,101 | -70.0 |
| 총 비용 | 2,074,828 | 1,919,215 | 155,613 | 8.1 |
| 주식 투자 손익, 순 | 350 | -3,939 | 4,289 | 108.9 |
| 기타, 순 | -2,435 | -11,261 | 8,826 | 78.4 |
| 자산 매각 이익, 세후 순 | 183,540 | 90,699 | 92,841 | 102.4 |
| 합작투자법인 투자 손실 | -17,877 | -9,606 | -8,271 | -86.1 |
| 순이익 | 521,028 | 384,799 | 136,229 | 35.4 |
분석
INVH의 2023년 수익은 전년 대비 8.7% 증가하여 총 $2,432.3백만을 기록하였습니다. 이는 주요 수익원인 임대 수익 및 기타 자산 수익금의 8.6% 증가와 관리 수수료 수익의 18.9% 증가에 따른 것입니다. 특히, 임대 수익과 기타 자산 수익금은 2022년 $2,226.6백만에서 2023년 $2,418.6백만으로 상승했습니다.
비용 측면에서 자산 운영 및 유지 비용은 12.0% 증가하여 $880.3백만에 달했으며, 이는 평균 보유 주택 수 증가와 재산세, 관리비용, 유틸리티 및 전환비용의 증가가 주된 원인입니다. 자산 관리 비용과 일반 관리비도 각각 9.0%와 11.2%씩 증가했다. 이자 비용 역시 9.7% 증가하여 $333.5백만으로 기록되었고, 이는 총 부채 증가와 평균 금리 상승에 기인합니다. 그러나 감가 및 기타 비용은 크게 감소했으며, 이는 2022년 허리케인 Ian과 Nicole로 인한 손실의 영향이 컸던 전년과 비교했기 때문입니다.
주목할 점은 자산 매각에서 발생한 세후 순 이익이 2023년 $183.5백만으로 102.4% 증가하였으며, 이는 매각된 주택 수 증가에 따른 결과입니다. 이는 회사가 부동산 포트폴리오를 전략적으로 조정하여 수익성을 높였음을 시사합니다.
INVH의 비용은 총 수익의 증가에 비해 더 낮은 비율로 증가하여 악화되는 이익률을 막아주고 있습니다. 또한 순이익은 $521.0백만으로 전년 대비 35.4% 증가하였으며, 이는 효율적인 비용 관리와 수익 증대의 결과로 보입니다. 이는 INVH가 매우 안정적인 재무 상태를 유지하고 있으며, 투자 확대와 효율적인 관리비용 절감에 성공하고 있음을 나타냅니다[0][1][2][3][4].
현금흐름표
현금 흐름표 (Cash Flow Statement)
| 항목 | 2023년 (천달러) | 2022년 (천달러) | 변화액 (천달러) | 전년대비 변화율 (%) |
|---|---|---|---|---|
| 영업활동으로 인한 현금 흐름 | 1,107,088 | 1,023,587 | 83,501 | 8.2 |
| 투자활동으로 인한 현금 흐름 | (773,552) | (814,413) | 40,861 | 5.0 |
| 재무활동으로 인한 현금 흐름 | 110,021 | (574,105) | 684,126 | 119.2 |
| 현금, 현금성 자산 및 제한적 현금의 변화 | 443,557 | (364,931) | 808,488 | 221.5 |
INVH의 2023년 영업활동으로 인한 현금 흐름은 $1,107.1백만으로 2022년 대비 8.2% 증가하였습니다. 이는 주로 영업 수익성 향상과 관련이 있으며, 기간 간의 자산 운영 및 유지 비용을 뺀 총 수익이 $100.2백만 증가한 덕분입니다. 투자활동으로 인한 현금 흐름은 주로 주택의 취득 비용, 자본 개선 비용, 자산 매각 수익으로 구성되며, 2023년에는 $773.6백만의 현금이 사용되어 2022년 대비 5.0% 감소했습니다. 이는 2023년에 취득한 주택 수 증가와 합작 투자 감소, 그리고 단독 주택 매각 수익 증가 등에 기인한 것입니다. 재무활동으로 인한 현금 흐름은 2023년에 $110.0백만이었으며, 이는 전년도 $574.1백만의 현금 사용과 비교되는 대조적 결과입니다. 이는 2023년에 $790.1백만의 무담보 채권 발행과 관련된 것입니다.
INVH의 현금 흐름을 유사한 부동산 투자 신탁(REIT) 그룹과 비교하면, 우선 영업 현금 흐름은 안정적이고 긍정적인 증가를 보여주고 있습니다. REIT는 일반적으로 임대 수익을 통해 영업 수익을 창출하며, 이러한 수익 증가가 꾸준히 이어지고 있는 것은 좋은 징후입니다. 투자 활동에서는 주택 매입과 매각, 개선 비용 등으로 인해 현금의 사용이 이루어지며, 이는 REIT의 경영 전략과 투자 방향을 반영합니다. 재정 활동에서는 채권 발행과 배당 지급이 중요하며, 이를 통해 투자자들에게 안정적인 수익을 제공하고 있습니다. 이러한 전체적인 현금 흐름은 INVH가 재정적으로 안정적이며, 효율적인 자산 관리를 통해 지속 가능성을 유지하고 있음을 나타냅니다 .
주요 부채 및 전환사채들
INVH 부채 현황표
| 종류 | 금액 (천달러) | 이자율 및 조건 | 만기 기간 (년) |
|---|---|---|---|
| 담보 부채 | |||
| IH 2017-1 | 991,787 | 4.23% | 3.4 |
| IH 2018-4 | 643,030 | SOFR + 123 bps | 2.0 |
| 담보부 터미널 론 | 403,129 | 3.59% | 7.4 |
| 비담보 부채 | |||
| 2020 Term Loan Facility | 2,500,000 | SOFR + 100 bps | 2.1 |
| 2022 Term Loan Facility | 725,000 | SOFR + 125 bps | 5.5 |
| Revolving Facility | - | SOFR + 90 bps | 2.1 |
| 비담보 노트 - 2028년 5월 | 150,000 | 2.46% | 4.4 |
| 비담보 노트 - 2028년 11월 | 600,000 | 2.30% | 4.9 |
| 비담보 노트 - 2030년 8월 | 450,000 | 5.45% | 6.6 |
| 비담보 노트 - 2031년 8월 | 650,000 | 2.00% | 7.6 |
| 비담보 노트 - 2032년 4월 | 600,000 | 4.15% | 8.3 |
| 비담보 노트 - 2033년 8월 | 350,000 | 5.50% | 9.6 |
| 비담보 노트 - 2034년 1월 | 400,000 | 2.70% | 10.0 |
| 비담보 노트 - 2036년 5월 | 150,000 | 3.18% | 12.4 |
| 합계 | 8,612,946 | 5.0 (평균) |
INVH는 다양한 부채를 관리하며, 주요 조건으로는 SOFR(기간별 고정금리)와 가산금리가 포함되어 있습니다. 자동 유동화 및 다양한 만기 기간을 통해 재무 위험을 효과적으로 분산시키고 있습니다[0][1][2].
주가 영향 미치는 요인들
INVH의 주가는 다양한 요인으로 인해 상승하거나 하락할 수 있습니다. 예를 들어, 통화 변동성은 회사의 외화 부채 비용을 증가시킬 수 있으며, 이는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 가상의 시나리오로, 미국 달러가 강세를 보이며 다른 주요 통화에 대해 가치가 상승하는 경우, INVH의 외화 부채 상환 비용이 증가하여 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 두 번째로, 거시 경제적 상태도 중요한 역할을 합니다. 예를 들어, 미국 내 금리가 계속 상승하면서 주택담보대출 금리도 함께 오를 경우, 이는 주택 수요를 감소시킬 수 있으며, INVH의 임대 수익에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 세 번째로, 미중 무역전쟁과 같은 국가 간 갈등은 경제적 불확실성을 증폭시켜 투자자들이 부동산 같은 안전 자산에 대한 투자를 줄이게 만들 수 있습니다. 이러한 상황은 INVH의 자본조달 비용을 높이고 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0]. 네 번째로, 경쟁사의 증가도 문제입니다. 예를 들어, 새로운 주택 임대 기업들이 시장에 진입하여 경쟁이 심화되는 경우, 이는 INVH의 시장 점유율을 감소시키고 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 시장 트렌드의 변화도 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 원격 근무 트렌드가 지속되면서 사람들이 도시 외곽이나 농촌 지역으로 이동하는 경우, INVH의 주요 시장이 위치한 도심지의 임대 수요가 감소하여 주가가 하락할 수 있습니다. 반면, 사회적 요인으로 인해 주택 임대 수요가 증가하거나 임대료가 상승하는 경우는 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1][2].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
INVH의 미래는 다양한 요인들에 의해 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 우선, 미국 주택 임대 시장의 변동성에 따라 성장 가능성이 달라질 수 있습니다. 주요 경제 지표가 개선되면 소비자 신용과 담보 대출 조건이 더 나아져 주택 소유 수요가 증가할 수 있으며, 이는 임대 수요를 감소시켜 INVH의 수익에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 주택 소유 비용이 증가하거나 경제 불확실성이 지속되면 임대 수요가 증가할 가능성이 있습니다[0]. 또한, 경쟁 상황이 기업의 성장에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 새로운 주택 임대 기업들의 시장 진입과 기존 사업자들의 확장은 경쟁을 심화시켜 임대료 인상 어려움을 초래할 수 있습니다[1]. 한편, 인플레이션의 지속적인 압력도 중요한 요소입니다. 인플레이션이 계속되면 운영과 관리 비용이 증가할 수 있으며, 이는 수익성을 악화시킬 수 있습니다. 더불어, 임대료를 충분히 인상하지 못할 경우 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다[2][3]. 또한, 팬데믹이나 전염병과 같은 보건 위기가 발생할 경우 임대료 수집에 어려움을 겪을 수 있으며, 이로 인해 재무 상태와 운영 성과에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다[4]. 마지막으로, 국가 정책이나 정부의 세금 혜택 변경도 주택 임대 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 정부가 주택 소유를 장려하기 위한 세금 혜택을 제공하면 임대 수요가 감소할 가능성이 있습니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 INVH의 미래 성장 가능성이나 수익성에 영향을 미칠 것입니다[0][1].