회사 소개
Star Holdings은 자산 관리를 통해 주주들에게 가치를 실현하기 위해 주로 자산 관리 및 기존 대출, 운영용 부동산 및 토지 및 개발용 부동산의 매출을 통해 현금 흐름을 창출하는 한 세그먼트로 사업을 운영합니다. 회사는 개발 프로젝트에 대한 자본 지출, 개발 프로젝트에 대한 장기적인 유동성 요건을 충족하기 위해 운영 활동의 현금 흐름 및 자산 매각에서 발생하는 수익 등을 통해 단기적 유동성 요건을 충족할 것으로 예상하고 있습니다. Star Holdings의 포트폴리오에는 Asbury Park Waterfront 투자 및 Magnolia Green 등 다양한 자산이 포함되어 있으며, Asbury Park Waterfront 투자는 주택 단위와 상업용 토지 개발 등 다양한 부동산 개발 단계를 포함하고 있습니다[0][1][2].
주요 고객
Star Holdings의 주요 고객은 자산 및 부동산 투자를 통해 수익을 창출하려는 개인 투자자와 기관 투자자로 나눌 수 있습니다. 개인 투자자는 고수익 잠재력을 가진 부동산 개발 프로젝트에 관심이 있으며, 특히 Asbury Park Waterfront와 같은 프로젝트는 주거용 단위와 상업용 토지가 포함되어 있어 투자 매력도가 높습니다. 그들은 부동산 자산의 가치를 높이고, 임대 수익 혹은 매각을 통해 자산의 가치를 극대화하고자 합니다. 기관 투자자는 부동산 포트폴리오의 분산 투자와 안정적인 현금 흐름 확보를 목표로 하며, Safehold와 같은 자산 관리 회사와의 협력을 통해 리스크를 최소화하고 안정적인 수익을 기대합니다. 이들은 감가상각 및 상각비, 대출 손실 충당금, 자산 손상 등의 비용 관리와 함께 안정적인 수익 창출을 중시합니다[0][1][2].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 공급업체 |
|---|---|---|
| 이자 비용 | 마진 대출 시설 및 관련 당사자 안전 신용 시설에 대한 이자 비용 | iStar 및 기타 금융 기관 |
| 부동산 비용 | 호텔 및 소매 운영 부동산 및 토지의 운영 비용 | 자체 관리 |
| 토지 개발 판매 비용 | 주거용 부지 및 유닛 판매에 따른 매출 원가 | 자체 개발 및 판매 |
| 감가상각 및 상각비 | 운영 부동산 포트폴리오에 대한 감가상각 및 상각 | 자체 관리 |
| 일반 및 관리 비용 | Safe Management에 대한 관리 수수료, 감사 및 법률 비용, 성과 기반 보상 등을 포함 | iStar, Safehold, 법률 사무소 |
| 대출 손실 충당금 | 비실행 대출의 매각 및 대출 상환 등에 따른 대출 손실 충당금 | 자체 관리 |
| 자산 손상 | 토지 및 운영 부동산의 예상 현금 흐름에 따른 손상 | 자체 관리 |
Star Holdings의 주요 비용 항목에는 이자 비용, 부동산 운영 비용, 토지 개발 비용, 감가상각 및 상각비, 일반 관리비 등이 포함되며, 이러한 비용의 상당 부분은 iStar 및 Safehold와 같은 내부 및 외부 파트너와의 협력을 통해 경감됩니다 [0] .
제품군
Star Holdings의 주요 제품으로는 토지 개발 매출, 운영 부동산 임대 소득 및 기타 수입이 있습니다. 이들 제품 각각의 구체적인 설명과 매출 기여도는 아래와 같습니다.
| 제품 | 설명 | 2023년 매출 | 2022년 매출 |
|---|---|---|---|
| 토지 개발 매출 | 주거용 부지 및 유닛 매각, 주요 프로젝트: Asbury Park, Magnolia Green | $72.4 million | $61.8 million |
| 운영 부동산 임대 소득 | 상업 운영 부동산 임대 소득 | $6.7 million | $12.9 million |
| 기타 수입 | Safe 투자 배당 수익, 대출 포트폴리오 수익, 호텔 및 기타 운영 부동산에서의 수익 | $41.7 million | $37.1 million |
- 토지 개발 매출: Star Holdings는 주거용 부지와 유닛을 판매함으로써 주요 매출을 창출합니다. 2023년에는 Asbury Park와 Magnolia Green 프로젝트에서의 대규모 매각 덕분에 $72.4 million의 매출을 올렸습니다. 이는 전년도에 비해 증가한 수치입니다[0][1].
- 운영 부동산 임대 소득: 상업 운영 부동산에서 임대 수익을 창출하며, 2023년에는 $6.7 million의 매출을 기록했습니다. 이는 자산 매각으로 인한 소득 감소로 2022년에 비해 감소한 수치입니다[2].
- 기타 수입: Safe에 대한 투자에서 발생하는 배당금 수익과 대출 포트폴리오 수익, 호텔 및 기타 운영 부동산에서 발생하는 수입이 포함됩니다. 2023년에는 $41.7 million의 수익을 올렸습니다[2].
유사한 제품을 제공하는 회사로는 미국의 대형 부동산 투자 신탁(REIT) 회사들이 있으며, 이들 역시 토지 개발, 상업 운영 부동산 임대 및 기타 부동산 관련 수익 모델을 갖추고 있다.
| 회사 | 주요 제품 | 경쟁 제품 |
|---|---|---|
| Brookfield Property Partners | 상업 운영 부동산, 토지 개발 | 상업 부동산 임대, 도시 개발 프로젝트 |
| Simon Property Group | 대형 쇼핑몰, 상업용 부동산 임대 | 쇼핑몰 임대, 상업 부동산 매각 |
| Prologis | 산업용 부동산 임대, 물류 창고 | 산업용 부동산 임대, 물류 창고 운영 |
이들 회사는 유사한 종합 부동산 투자 및 수익 창출 모델을 가지고 있어 Star Holdings의 주요 경쟁자로 간주될 수 있습니다.
주요 리스크
Star Holdings의 사업에 대한 가능한 리스크는 다음과 같습니다:
- 부동산 시장 변동성: Star Holdings는 부동산 관련 사업을 주력으로 하고 있기 때문에 부동산 시장의 변동성이 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 금리 상승, 부동산 가격 하락 또는 수요 감소 등의 요인으로 인해 투자 수익이 감소할 수 있습니다.
- 개발 프로젝트 불확실성: 회사의 수익 중 상당 부분이 토지 개발 프로젝트에서 비롯되는데, 이러한 프로젝트는 시공 지연, 예산 초과, 규제 문제 등의 다양한 리스크 요소를 내포하고 있어 수익을 예상대로 창출할 수 없을 가능성이 있습니다.
- 자금 조달 리스크: Star Holdings는 자본 지출이 많은 부동산 개발 프로젝트와 운영 활동을 위해 자금을 조달해야 합니다. 금융 시장의 불안, 대출 조건의 악화 등 자금 조달에 대한 리스크가 있다.
- 회사 운영 리스크: 회사의 운영은 다양한 외부 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 자연 재해, 법적 분쟁, 규제 변화 등은 회사의 운영과 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
- 경쟁 환경 변화: 부동산 시장에서의 치열한 경쟁은 Star Holdings의 수익과 성장에 영향을 줄 수 있습니다. 경쟁사들의 새로운 프로젝트, 혁신적인 전략, 또는 가격 경쟁은 회사의 시장 점유율과 수익성을 위협할 수 있습니다.
재무
Star Holdings의 2023년 재무 성과는 다양한 요인들에 의해 영향을 받았습니다. 2023년 투자 활동에서 현금 유입이 감소한 주요 원인은 대출 상환 및 판매 수익 감소와 부동산 자산 매각 수익 감소 때문입니다. 하지만 다른 투자로부터의 배당금 증가와 기업 통합으로 인한 현금 증가, 기타 투자에 대한 지출 감소가 일부 상쇄되었습니다. 2023년 금융 활동에서 현금 유출은 주로 채무 조달에 의한 것으로, 이는 자산 청산으로 인한 더 큰 배당금을 iStar에게 분배하고 채무 상환 증가와 맞물렸습니다. 이자 비용은 2023년에 $8백만으로 감소했으며, 이는 Spin-Off 이후 평균 순자산과 대출 평균 잔액의 감소에 기인합니다. 2023년 부동산 비용은 $4.78천만에서 $4.99천만으로 감소했으며, 이는 주로 자산 판매로 인한 것입니다. 또한, 2023년 일반 및 관리비는 $3.62천만으로 증가했는데, 이는 주로 관리 수수료, 감사 및 법률 수수료, iStar로부터의 비용 할당 증가 때문입니다. 대손충당금은 2023년에 $1.7백만이었으며, 이는 비수익 대출 판매와 전액 상환된 대출에서 발생한 손실 기대치 반전으로 인한 것입니다. 2023년 총 손익은 부동산 매출, 대출 수익, 기타 소득의 변동에 따라 영향을 받았으며, 이는 전체적인 자산 매각 수익에 크게 의존하고 있습니다[0][1][2] .
대차대조표
Star Holdings 재무상태표 (2023년 12월 31일 기준)
| 항목 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) |
|---|---|---|
| 자산 | ||
| 부동산(원가) | 97,481 | 94,593 |
| - 감가상각 누계액 | (22,075) | (18,096) |
| 부동산(순자산) | 75,406 | 76,497 |
| 토지 및 개발 자산(순자산) | 181,394 | 232,014 |
| 대출 채권 및 기타 대출 투자(순자산) | 20,898 | 48,655 |
| 대출 채권(매각예정) | - | 37,650 |
| 기타 투자 | 316,451 | 587,138 |
| 현금 및 현금성 자산 | 50,663 | 4,227 |
| 미수이자 및 운영 리스 소득(순자산) | - | 1,132 |
| 이연 운영 리스 소득(순자산) | - | 1,137 |
| 이연 비용 및 기타 자산(순자산) | 22,459 | 16,921 |
| 총 자산 | 669,197 | 1,005,371 |
| 부채 및 자본 | ||
| 계정 및 기타 지급금, 발생비용 | 42,462 | 33,102 |
| 채무(순자산) | 192,895 | - |
| 총 부채 | 235,357 | 33,102 |
| 자본 | ||
| 총 자본 | 433,840 | 972,269 |
Star Holdings의 재무상태표를 분석한 결과, 토지 및 개발 자산과 기타 투자에서 큰 비중을 차지하고 있으며, 이는 부동산 관리 및 개발 사업에서 중요한 자산 배분 항목으로 나타납니다. 2023년에 현금 및 현금성 자산이 크게 증가한 반면, 기타 투자는 감소한 것으로 보입니다. 이는 자산 매각 등의 활동이 영향을 준 것으로 해석됩니다. 또한, 부채가 크게 증가한 점도 주목할 만한 사항으로, 이는 아마도 사업 확장을 위한 자본 차입을 시사합니다. 부채 비율의 증가는 회사가 부동산 개발 프로젝트 등을 위해 차입을 활용하고 있음을 보여줍니다. 전체적으로 Star Holdings의 자산과 부채의 구성을 고려했을 때, 부동산과 개발 프로젝트에 집중된 자산 배분이 적절한 것으로 판단됩니다. 이는 회사의 주요 사업 집중도를 반영한 것이며, 부동산 매각 및 대출 관련 자산의 현금 흐름 창출 능력이 중요하다는 것을 의미합니다 .
손익계산서
Star Holdings 손익계산서 (천 달러)
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 2021년 |
|---|---|---|---|
| 매출 | |||
| 운용 리스 수익 | 6,700 | 12,900 | - |
| 이자 수익 | 2,100 | 12,300 | - |
| 기타 수익 | 41,700 | 37,100 | - |
| 토지 개발 수익 | 72,400 | 61,800 | - |
| 비용 | |||
| 운용 리스 비용 | - | - | - |
| 이자 비용 | 8,000 | - | - |
| 토지 개발비 | 62,700 | 63,400 | - |
| 일반 및 관리비 | 36,199 | 10,937 | - |
| 대손충당금 | 1,740 | 44,998 | - |
| 자산 감액 | - | 14,476 | - |
| 기타 비용 | 176,684 | 231,200 | - |
| 영업 이익 (손실) | (225,025) | (81,937) | 1,744 |
| 지분법 투자 이익 | 30,825 | 45,626 | - |
| 부채 조기 소멸 손실 | (2,090) | - | - |
| 법인세 차감 전 순이익 (손실) | (196,290) | (36,311) | 85,202 |
| 법인세 비용 | - | - | (22,531) |
| 순이익 (손실) | (196,290) | (36,311) | 62,671 |
| 비지배 지분 이익 (손실) | (66) | (37) | - |
| 주주 귀속 순이익 (손실) | (196,356) | (36,348) | 62,745 |
Star Holdings는 2023년에 주요 수익 감소와 비용 증가로 인해 큰 손실을 기록했습니다. 운용 리스 수익과 이자 수익이 전년도에 비해 크게 감소한 반면, 일반 및 관리비와 대손충당금 등의 증가로 인해 총 비용이 증가했습니다. 특히, 2023년의 순 손실이 -196,290천 달러로, 이는 전년도 -36,311천 달러 대비 큰 폭으로 증가한 것을 볼 수 있습니다[0].
운용 리스 수익이 2023년에 6,700천 달러로 감소한 것은 자산 매각 때문으로 보이며, 이는 부동산 관리의 변화에 기인할 수 있습니다. 이자 수익도 대출 상환과 대출 투자 감소로 인해 2,100천 달러로 급감했습니다. 상대적으로 기타 수익이 증가한 것은 기업의 Safe 투자에서 발생한 배당금 수익 증가 덕분이지만, 주요 수익 항목의 전반적 감소를 상쇄할 정도는 아니었습니다[0].
이에 반해, 비용 측면에서는 일반 및 관리비가 36,199천 달러로 증가했으며, 대손충당금도 상당히 높은 수준(1,740천 달러)에 머물렀습니다. 이러한 비용 증가와 더불어 자산 감액이 전년도 14,476천 달러에서 0으로 줄었지만, 총 비용은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다[2].
이와 같은 손익 계산서 항목을 통해 볼 때, Star Holdings는 부동산 매각 및 저조한 대출 상환 성과 등으로 인해 주요 수익이 감소하고 있음이 명확합니다. 또한, 이는 운영 비용 증가와 맞물려 큰 폭의 순 손실을 초래한 것으로 보입니다. 사업 확장을 위해 비용을 지출하고 있으나 단기적인 수익성은 악화된 상황입니다. 부동산 개발 및 투자를 주요 수익원으로 삼고 있는 만큼, 이러한 수익 변동은 회사의 재무 상태에 큰 영향을 미치고 있습니다.
현금흐름표
Star Holdings 현금 흐름표 (천 달러)
| 항목 | 2023년 | 2022년 |
|---|---|---|
| 영업활동 현금 흐름 | ||
| 순이익 (손실) | (196,290) | (36,311) |
| 대손충당금 | 1,740 | 44,998 |
| 자산 감액 | - | 14,476 |
| 감가상각 및 상각 | 4,572 | 4,910 |
| 주식기반 보상 | 1,778 | (11,806) |
| 부채의 할인/프리미엄 및 이연 이자의 상각 | (959) | (6,859) |
| 대출 받은 이연이자 | 4,517 | 8,725 |
| 지분법 투자에서의 수익 | (30,825) | (45,626) |
| 기타 투자로부터의 배당금 | 21,793 | 26,317 |
| 기타 운영 현금 흐름 변화 항목 | 175,955 | 26,518 |
| 영업활동으로 인한 순 현금 흐름 | (18,719) | (27,358) |
투자활동 현금 흐름 | | |
대출채권 및 기타 투자자산의 회수 | 186,020 | 236,063 |
투자활동으로 인한 순 현금 흐름 | 186,020 | 236,063 |
재무활동 현금 흐름 | | |
부채 발행 | (114,061) | (218,305) |
재무활동으로 인한 순 현금 흐름 | (114,061) | (218,305) |
Star Holdings의 2023년 현금 흐름표를 분석하면, 영업활동으로 인한 현금 흐름이 -18,719천 달러로 전년도 -27,358천 달러와 비교해 손실 폭이 줄어들었음을 알 수 있습니다. 이는 대손충당금의 감소와 기타 투자로부터의 배당금 증가에 기인할 수 있습니다. 투자활동에서는 대출채권 및 기타 자산의 회수로 인해 186,020천 달러의 순 현금 유입이 발생했으며, 이는 전년도 236,063천 달러와 비교해 감소한 수치입니다. 반면, 재무활동에서는 -114,061천 달러의 현금 유출이 발생하여 전년도 -218,305천 달러보다 감소했습니다. 이러한 변화는 부채 발행의 감소와 관련이 있을 수 있습니다 .
STHO의 사업 유형 및 다른 유사 기업과 비교했을 때, 부동산 관리 및 개발 분야의 회사들은 투자활동에서 긍정적인 현금 흐름을 유지하는 것이 일반적입니다. 그러나 영업활동에서의 현금 흐름 악화는 장기적인 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 부동산 매각과 대출 회수 성패에 크게 좌우되며, STHO의 경우에도 유사한 양상을 보이고 있습니다.
주요 부채 및 전환사채들
| 구분 | 금액 (천 달러) | 이자율 | 만기 | 조건사항 |
|---|---|---|---|---|
| Safe Credit Facility | 115,000 | 8.00% | 2027년 3월 | 선순위 담보, 언제든지 선지급 가능, 0.6백만 달러의 약정 수수료 |
| Margin Loan Facility | 81,914 | SOFR + 3.00% | 2026년 3월 | 선순위 담보, SOFR + 가산금리, PIK 옵션 |
| Senior Construction Loan | 80,000 | SOFR + 6.85% | 3년 (12개월 연장 옵션 있음) | 1.0% 발행 수수료, 1.85% 종료 수수료, 프로젝트 완료 보장 및 최소 자산, 부채 요건 |
| 차입금 총액 | 276,914 | |||
| 할인 및 이연 금융 원가 | (4,019) | |||
| 부채 총액 | 272,895 |
Star Holdings는 다양한 금융 기구를 통해 자금을 관리하고 있으며, 여기에는 Safe Credit Facility와 Margin Loan Facility, Senior Construction Loan이 포함됩니다. Safe Credit Facility는 115백만 달러의 금액으로 8%의 고정 이자율을 가지고 있으며, 선순위 담보가 설정되어 언제든지 선지급이 가능합니다. Margin Loan Facility는 81.914천 달러의 금액으로 SOFR(담보부 조정금리) + 3%의 이자율로, 선순위 담보와 PIK(Pay-In-Kind) 옵션이 제공됩니다. 또한, Senior Construction Loan은 80백만 달러로 SOFR + 6.85%의 이자율과 여러 수수료가 포함된 조건을 가지고 있으며, 프로젝트 완료 보장과 최소 자산 및 부채 요건을 충족해야 합니다[0][1][2][3][4].
주가 영향 미치는 요인들
Star Holdings(SHTO)의 주가 변동 요인은 다양한 요소에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 먼저, 환율 변동이 큰 요인 중 하나입니다. 예를 들어, 달러화 강세가 지속되면 해외 투자자들의 매출 감소와 비용 증가로 인해 SHTO의 수익성이 악화될 수 있으며, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 거시 경제 상태 역시 중요한 요소입니다. 예를 들어, 경기 침체가 오면 부동산 시장의 수요 감소와 개발 프로젝트의 지연이 발생할 수 있으며, 이 역시 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 국가 간 갈등, 예를 들어 미국과 중국 간 무역 전쟁이 심화되면 공급망 차질과 비용 상승이 발생할 가능성이 있으며, SHTO의 운영에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 경쟁자의 부상은 시장 점유율을 축소시킬 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 부동산 개발업체가 시장에 진입하여 경쟁이 치열해지면 SHTO의 매출에 압박을 가할 수 있으며 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 한편, 시장 트렌드 변화는 긍정적으로 작용할 수도 있습니다. 예를 들어, 친환경 개발 프로젝트에 대한 수요 증가로 SHTO가 이에 맞는 포트폴리오를 확장하면 새로운 수익원을 창출하여 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이처럼 각종 외부 요인이 SHTO의 주가에 다양한 영향을 미칠 수 있으며, 시나리오에 따라 그 영향은 긍정적이거나 부정적일 수 있습니다.
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
Star Holdings(SHTO)의 사업 미래는 다양한 요인에 의해 결정될 수 있습니다. 부동산 시장의 경기 동향이 가장 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 경제 전반의 호황으로 주택 및 상업용 부동산 수요가 증가하면 SHTO가 보유한 Magnolia Green과 Asbury Park Waterfront 같은 개발 프로젝트의 가치가 올라 매출이 증가할 수 있습니다. 반면에 금리 인상과 같은 경제적 변화는 주택 구입 비용을 상승시켜 수요를 감소시킬 수 있습니다. SHTO는 주요 자산을 매각하거나 운영을 통해 현금을 창출하는 전략을 취하고 있는데, 이는 부동산 매각이 예상보다 지연되거나 낮은 가격에 거래될 경우 재정적 어려움을 겪을 수 있음을 의미합니다 . 또한 경쟁 업체의 등장이나 환경 규제 강화가 부동산 개발 일정에 영향을 미치면, 추가 비용이 발생하여 예상 수익이 감소할 가능성도 있습니다. 반대로, 지속 가능한 개발에 대한 수요 증가와 같은 시장 트렌드 변화는 SHTO에게 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 SHTO의 사업이 성장하거나 축소될 수 있습니다.