회사 소개
NXRT는 주택 임대업을 영위하는 실제의 투자 회사입니다. 이 회사는 인쇄물인 자금 설명서를 통해 수익 모델을 설명했습니다. NXRT는 Multi-Family Real Estate Trust(부동산 투자 신탁)로 분류됩니다. 주요 사업은 아파트를 보유하고 운영함으로써 임대 수입을 창출하는 것입니다. 이 회사는 아파트와 다른 주택 속성을 취득하고, 개발하며, 운영합니다. 이를 통해 임대료 및 기타 수익을 얻어 부동산 투자 신탁으로서 이익을 창출합니다. 그들의 주요 전문 분야는 주택 임대 및 부동산 투자입니다 .
주요 고객
NXRT의 주요 고객은 저중간 소득층의 주거 공간을 찾는 임차인입니다. 이들은 주로 남동부와 남서부 미국의 주요 대도시에 거주하며, 직장이 근처에 있거나 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역을 선호합니다. NXRT의 고객 중 일부는 직장 이동이나 교육 등의 이유로 단기 임대를 원하는 경우도 있으며, 또 다른 일부는 장기 거주를 계획하고 안정적인 주거 환경을 찾는 경우가 많습니다. 이들은 비교적 저렴하면서도 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 아파트를 선호하며, NXRT는 이런 니즈를 충족시키기 위해 다양한 생활 편의 시설과 부가 가치를 추가한 아파트를 제공하고 있습니다. NXRT의 고객들은 주거지의 안전성, 접근성, 그리고 관리 서비스를 중시하며, 이러한 요구를 충족시키기 위해 NXRT는 지속적으로 시설을 유지 보수하고 개선합니다. 고객들은 NXRT의 아파트를 선택함으로써 주거의 질을 높이고, 생활 편의를 증대시키는데 기꺼이 비용을 지불합니다 .
회사의 비용구조
NXRT의 주요 비용 항목은 다음과 같습니다:
| 비용 항목 | 설명 | 주요 공급업체 |
|---|---|---|
| 인터넷 서비스 비용 | 입주자들에게 더 빠르고 신뢰할 수 있는 저비용 인터넷 서비스를 제공하기 위한 비용으로, 2023년에는 약 290만 달러가 소요되었습니다. | NLMF Holdco, LLC |
| 자본 지출 및 가치 추가 프로그램 | 매년 아파트 단위당 평균 $575에서 $725의 수리 및 유지보수 비용이 발생하며, 비반복적인 자본 지출 및 대체 예비비로 단위당 $250에서 $350를 예약합니다. | 자체 관리 |
| 부동산 운영 비용 | 재산 관리와 관련된 일반 비용으로, 2023년에는 약 3.7백만 달러가 소요되었습니다. | 자체 관리 |
| 감가상각 및 상각 | 부동산 자산의 가치 감소를 반영한 비용으로, 2023년에는 약 9천5백만 달러가 소요되었습니다. | 자체 관리 |
| 이자 비용 | 부채의 이자 비용으로, 2023년에는 약 6천7백만 달러가 소요되었습니다. | 금융기관 및 대출기관 |
이러한 비용 항목들은 NXRT의 운영 및 유지보수, 그리고 자산 관리를 위한 주요 부분을 차지하며, 특정 공급업체나 자체 관리를 통해 이루어져 있습니다[0][1].
제품군
NXRT의 주요 제품군은 주거용 임대 부동산과 그와 관련된 부가 서비스입니다. 주요 제품 및 그들의 수익 기여도는 아래와 같습니다:
- 임대 수입 (Rental Income)
- 설명: NXRT의 주요 수익원으로 아파트 임대를 통해 발생하는 수익입니다.
- 기여도: 총 수익의 가장 큰 부분을 차지하며, 2023년에는 2억 7천1백만 달러의 임대 수입을 기록했습니다[0].
- 기타 수입 (Other Income)
- 설명: 임대 외의 다른 수입으로, 예를 들어 인터넷 및 기술 수입, 케이블 수입 등이 포함됩니다.
- 기여도: 2023년에는 약 740만 달러의 수입을 발생시켰으며, 이는 전년 대비 1백30만 달러 증가한 것입니다[0].
- 부동산 관리 수수료 (Property Management Fees)
- 설명: 자체 관리하는 아파트 단지에서 발생하는 관리 수수료.
- 기여도: 2023년에는 약 620만 달러의 수수료 수익을 기록했습니다[2].
- 부동산 매출 수익 (Real Estate Sales Revenue)
- 설명: 소유 부동산의 매각을 통해 발생하는 수익.
- 기여도: 2023년에는 일부 부동산 매각으로 인해 수익이 발생했습니다.
NXRT와 유사한 제품을 제공하는 다른 미국 상장 기업들로는 AvalonBay Communities, Inc. (AVB), Equity Residential (EQR), UDR, Inc. (UDR) 등 다수의 주택 임대 부동산 투자 신탁(REIT)이 있습니다. 비교 목록은 다음과 같습니다:
| 기업 이름 | 주요 제품 | 주요 수익원 |
|---|---|---|
| NXRT | 주거용 임대 아파트, 기타 부가 서비스 | 임대 수입, 기타 수입, 관리 수수료 |
| AvalonBay Communities | 고급 주거용 임대 아파트 | 임대 수입, 부가 서비스 수익 |
| Equity Residential | 주거용 임대 아파트, 주거 편의 시설 | 임대 수입, 서비스 및 관리 수수료 |
| UDR, Inc. | 다양한 주거용 임대 아파트 | 임대 수입, 기타 수입, 관리 수수료 |
각 기업은 주거용 부동산 임대를 통해 주요 수익을 창출하나, 그 세부 내용에서는 약간의 차이가 존재합니다[2][4][0].
주요 리스크
NXRT의 비즈니스에 대한 잠재적 위험은 다양한 요소에 걸쳐 있습니다. 첫 번째 위험으로는 전염병, 유행병 또는 기타 건강 위기로 인한 경영 방해가 있습니다. 이러한 사건은 글로벌하고 지역적으로 영향을 미칠 수 있으며 성격에 따라 우리의 사업, 운영 결과, 재무 상태 및 유동성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 변수 이자율 부채와 관련된 위험도 존재합니다. 현재 약 15억 달러의 변동금리 부채가 있으며, 이에 대한 이자율 상승은 이자 비용을 증가시키고, 새 부채 발행 비용을 증가시킬 수 있습니다. 또한, 자본을 유치하는 데 있어 부동한 조건을 서술합니다. 유력 구매자를 찾는 시간 및 조건에 대한 예측은 어렵기 때문에 자산의 시장 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1].
뉴스
재무
NXRT의 재무 상태는 최근 몇 년 동안 다양한 성과를 보였습니다. 2023년 12월 31일 기준, 회사의 순이익은 4,443만 달러로, 전년도 같은 기간에 비해 상당히 증가한 모습을 보였습니다. 이는 주로 부동산 매각에서 발생한 5,320만 달러의 이익 증가와 전반적인 수익 증가에 기인합니다. 다만, 2023년 한해 동안 총수익은 7,140만 달러로 전년 대비 200만 달러 감소했으며, 이는 1,650만 달러의 이자 비용 증가로 인한 것입니다. 순이익 외에도, NXRT의 조정된 운용자금(AFFO)는 8,440만 달러로 2022년 대비 700만 달러 감소했으며, 이는 주로 핵심 운용자금(Core FFO)의 감소에 의한 것입니다. 또한, 회사는 2023년 총배당금으로 4,520만 달러를 지급했으며, 주당 배당금은 1.722달러로 나타났습니다. 아울러, NXRT는 같은 해 동안 두 개의 부동산을 매각하여 6,790만 달러의 매각 이익을 기록했습니다. 이와 같이 NXRT는 부동산 매입, 매각 및 운영을 통한 수익 창출에 집중하면서, 안정적인 배당금 지급과 재무 상태를 유지하고 있습니다[0][1][2].
대차대조표
손익계산서
NXRT 손익계산서
| 항목 | 2023년 | 2022년 | |------------------------------------------------------------|---------------|---------------| | 총 수익(Total revenues) | $270,100,000 | $257,900,000 | | 총 비용(Total expenses) | $(232,383,000)| $(201,032,000)| | 부동산 판매 이익(Gain on sales of real estate) | $14,684,000 | $46,214,000 | | 이자 비용(Interest expense) | $(50,587,000) | $(44,623,000) | | 채무 소환 및 수정 비용 손실(Loss on extinguishment of debt and modification costs)| $(8,734,000)| $(912,000) | | 기타 수익(Miscellaneous income) | $1,271,000 | $1,624,000 | | 순이익(Net income) | $(9,291,000) | $23,106,000 | | 소수 지분 보유자에 귀속되는 순이익(Net income attributable to redeemable noncontrolling interests)| $(31,000) | $(100,000) | | 보통주 주주에게 귀속되는 순이익(Net income attributable to common stockholders)| $(9,260,000) | $23,037,000 |
NXRT의 2023년과 2022년 손익계산서를 분석해보면, 다양한 수익과 비용 항목에서 큰 변동이 있었다. 총 수익은 전년도 2억 5,790만 달러에서 올해 2억 7,010만 달러로 증가했으며, 이는 주로 임대 수익의 증가 때문이다. 반면, 총 비용은 2억 1,003만 달러에서 2억 3,238만 달러로 증가했다. 이자 비용과 채무 소환 및 수정 비용 손실도 각각 5060만 달러와 873만 달러로 크게 증가했다. 이로 인해 순이익은 전년도 2,310만 달러에서 올해 929만 달러 손실로 감소했다.
부동산 판매 이익은 전년도 4,621만 달러에서 올해 1,468만 달러로 크게 감소한 반면, 기타 수익은 전년도 162만 달러에서 127만 달러로 줄었다. 이러한 변화는 주로 운영 비용과 이자 비용의 증가로 인한 것으로 보인다. 이와 같이 주요 수익 항목에서의 변동과 비용의 상당한 증가는 순이익에 부정적인 영향을 미쳤다.
임대 수익의 증가와 총 비용의 증가가 두드러진다. 임대 수익 증가의 주요 원인은 단위당 월평균 임대료의 상승과 신규 임대 계약의 증가로 볼 수 있다. 반면, 비용 증가의 원인으로는 운영 비용, 부동산세, 보험비, 이자 비용 등이 꼽힌다. 이들 비용 항목은 각 부동산의 운영과 직접적으로 관련된 것이므로, 비용 관리가 수익성 향상에 중요하다.
전반적으로 수익 구성 요소와 비용의 균형을 고려할 때, 비용 증가가 이어진 점은 다소 우려가 된다. 특히, 부동산 판매 이익의 변동성이 큰데, 이는 부동산 시장 조건에 따라 크게 좌우될 수 있음을 시사한다. 또한, 외부 차입에 따른 이자비용 증가가 순이익에 큰 영향을 미치고 있다. 따라서, 자산 운용의 효율성과 비용 관리 방안에 대한 전략적 접근이 필요하다.
[0][1][2][3]
현금흐름표
NXRT 현금 흐름 표
| 항목 | 2023년(단위: 천 달러) | 2022년(단위: 천 달러) | 2021년(단위: 천 달러) | |------------------------------------------------|----------------------|----------------------|----------------------| | 영업활동으로 인한 순 현금흐름 | $96,581 | $79,096 | $73,268 | | 투자활동으로 인한 순 현금흐름 | $51,923 | $(162,303) | $(235,906) | | 재무활동으로 인한 순 현금흐름 | $(155,024) | $46,310 | $194,319 | | 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금 순증가(감소) | $(6,520) | $(36,897) | $31,681 | | 기초 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금 | $51,799 | $88,696 | $57,015 | | 기말 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금 | $45,279 | $51,799 | $88,696 |
[0]
NXRT의 2023년 현금 흐름을 분석해보면, 영업활동으로 인한 순 현금흐름이 9,658만 달러로, 전년도에 비해 증가한 것을 볼 수 있다. 이는 주로 총 수익의 증가와 주식기반 보상 비용의 증가에 기인한다. 투자활동으로 인한 순 현금흐름은 5,192만 달러로 나타나며, 이는 주로 2023년과 2022년 동안의 수취 및 처분 활동과 그 시점에 따른 것이다. 반면 재무활동으로 인한 순 현금흐름은 -1억 5,502만 달러를 기록하며, 전년도에 비해 훨씬 감소했다. 이는 순 부채 감소에 주로 기인한다.
NXRT의 현금 흐름을 유사한 부동산 투자 신탁(REIT) 회사들과 비교해보면, NXRT의 영업활동에서의 순 현금흐름은 안정적인 편이지만, 투자활동에서의 현금흐름 변동성은 상대적으로 큰 편이다. 이는 부동산 매매와 관련된 활동이 빈번하게 발생했음을 의미한다. 또한, 재무활동에서는 자본 조달과 관련된 현금흐름이 감소한 것으로 나타나는데, 이는 외부 차입의 감소와 관련이 있다. 다른 유사한 REIT 회사들에 비해 NXRT는 투자 활동에서 상대적으로 더 많은 자금을 사용하고 있으며, 이는 자산 포트폴리오의 재편성과 관련이 있을 수 있다.
이와 같이 NXRT는 안정적인 영업활동 현금흐름을 유지하면서도 투자와 재무 활동에서의 변동성이 크다는 것이 특징이다. 투자활동의 현금흐름이 플러스로 전환된 점은 긍정적으로 평가될 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승과 연결될 가능성이 있다.
주요 부채 및 전환사채들
다음은 NXRT의 부채, 대출, 전환사채, 채권 등의 정보를 표 형식으로 정리한 것입니다. 이 중 중요한 부채 항목들의 이자율 및 조건도 포함하였습니다.
| 항목 | 금액 (단위: 백만 달러) | 만기일 | 이자율 및 조건 |
|---|---|---|---|
| 모기지 부채 재융자 (18개 자산) | $760.7 | 2032-12-01 | 30일 평균 SOFR + 155 베이시스 포인트, 처음 5년 후 상환 시작 |
| 모기지 부채 재융자 (Cornerstone 자산) | $46.8 | 2032-12-01 | 30일 평균 SOFR + 209 베이시스 포인트, 처음 5년 후 상환 시작 |
| 기업 신용 시설 | $250.0 | 2025-06-30 | 225백만 달러 회전 신용과 25백만 달러 기간 대출, 최대 100백만 달러까지 증액 가능 |
| 이자율 스왑 거래 (6개 KeyBank, 4개 Truist) | $1,200 | 다양한 만기 | 가중 평균 고정 금리 1.0682%로 부동 이자율(SOFR)을 고정 금리로 전환 |
이자율 스왑 거래는 SOFR 금리가 적용되며, 변동 금리를 피하고 고정 금리로 전환하여 이자율 리스크를 회피하기 위한 목적으로 체결되었습니다[0][1][2][3].
주가 영향 미치는 요인들
NXRT의 주식 가격 상승 또는 하락에는 다양한 요인이 작용할 수 있습니다. 첫째, 통화 변동이 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 달러 약세가 지속되면 외국인 투자자들에게 부동산 투자가 더 유리해질 수 있어 NXRT의 주식 수요가 증가하며 주가 상승이 예상됩니다(긍정적 영향). 반대로 달러 강세는 투자 비용 증가를 초래해 주가 하락을 초래할 수 있습니다(부정적 영향). 둘째, 거시경제 상태도 중요한 역할을 합니다. 경제 성장이 둔화되거나 경기 침체가 발생하면 임대 수요가 줄어들어 NXRT 수익이 감소하며 주가가 하락할 수 있습니다(부정적 영향). 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역전쟁과 같은 상황에서는 투자 심리가 위축되어 부동산 시장 전반에 타격을 주어 주가가 하락할 가능성이 큽니다(부정적 영향). 넷째, 경쟁사의 등장 또는 부동산 시장의 트렌드 변화도 영향을 줍니다. 만약 새로운 경쟁사가 더 매력적인 조건을 제시한다면 NXRT의 시장 점유율이 감소해 주가가 하락할 수 있습니다(부정적 영향). 다섯째, 법적 환경 변화, 특히 세법 개정이나 부동산 관련 규제가 강화되면 운영 비용이 증가하여 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다(부정적 영향). 이런 요인들은 모두 복합적으로 작용하며 NXRT의 재무 상태와 투자 매력을 결정짓는 중요한 요소들입니다[0][1][2][3][4].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
NXRT의 미래 성장은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 첫째, 도시화와 인구 증가로 인해 주거공간에 대한 수요가 꾸준히 증가할 가능성이 높습니다. 이는 회사의 임대 수입 증가로 이어질 수 있습니다. 둘째, 저금리 환경이 지속된다면 부동산 투자에 대한 매력도가 높아지고, 이는 NXRT의 자산 가치를 증대시킬 수 있습니다. 셋째, 정부의 주택 관련 정책이 우호적으로 변화한다면, 예를 들어 세제 혜택이나 규제 완화가 이루어진다면 NXRT의 운영비용이 감소하고 수익성 향상에 기여할 수 있습니다. 반대로, 경기 침체나 금리 인상 등 경제적 요인은 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 상황에서는 임대료 연체율 증가나 공실율 상승 등으로 인해 수익이 감소할 수 있습니다. 또한, 경쟁사의 증가나 부동산 시장의 과잉 공급도 잠재적인 위험 요소입니다. 마지막으로, 기술 발전에 따른 스마트홈 기술 도입 여부도 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 스마트홈 기술을 효과적으로 도입하면 임차인의 만족도가 높아져 장기적으로 안정된 임대 수입을 기대할 수 있습니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 NXRT의 미래 성과에 영향을 미칠 것입니다.