CBL 프로퍼티즈 (CBL Properties, CBL)

회사 소개

CBL & Associates Properties, Inc.는 부동산 투자 신탁(REIT)로, 지역 쇼핑 몰, 아울렛 센터, 라이프스타일 센터, 오픈에어 센터 및 기타 부동산을 소유하고 개발하며 임대, 관리 및 운영합니다. 주요 수익원은 리테일 세입자와의 임대에서 파생되며 주로 최소 고정 임대료, 테넌트의 매출액에 기초한 비율 임대료, 부동산 세금, 보험료, 공동 구역 유지비(CAM) 및 기타 회수 가능한 운영 비용에 대한 지출에 대한 테넌트로부터의 상환금을 포함합니다. 또한 관리, 임대 및 개발 수수료, 후원금, 자사 부동산 자산의 매각 및 자산에 대한 판매 등을 통해 수익을 창출합니다. 내부 성장은 임대료 증가, 테넌트 혼합물 개선, 운영 지출 효율적 관리 등을 통해 보다 높은 운영 마진을 유지하고 운영 현금 흐름을 향상시키는 것을 목표로 합니다. 또한, 자산 조밀화 전략을 추구하여 잠재적인 수익을 극대화하고 입지의 총수익을 높이는 것이 중요합니다[0][1].

주요 고객

CBL & Associates Properties, Inc.의 고객은 주로 리테일 세입자로 구성되며, 이들은 다양한 유형의 쇼핑몰, 아울렛 센터, 라이프스타일 센터, 오픈에어 센터 등의 공간에 입주합니다. 주요 고객 세그먼트는 대형 백화점과 같은 앵커 테넌트, 전문 소매점, 레스토랑, 엔터테인먼트 시설 등입니다. 앵커 테넌트는 큰 매출을 창출하며, 고객을 해당 쇼핑몰로 유인하는 중요한 역할을 합니다. 이들은 흔히 장기 임대 계약을 체결하며, 최소 고정 임대료 및 비율 임대료를 지불합니다. 전문 소매점은 여성복, 스포츠 용품, 전자제품 등 특정 품목을 판매하는 매장들로, 상대적으로 작은 면적을 차지하지만 다양한 고객층을 끌어들이고 쇼핑몰의 수익성을 높이는 데 기여합니다. 레스토랑과 엔터테인먼트 시설은 방문객의 체류 시간을 늘리고 쇼핑 경험을 강화하여, 쇼핑몰의 전반적인 매출 증대에 기여합니다. 이들 고객은 쇼핑몰의 접근성, 인프라, 관리 서비스, 마케팅 지원 등의 이유로 CBL의 부동산을 선호하며, 이로 인해 안정적인 임대 수익이 발생합니다[0][1][2][3].

회사의 비용구조

CBL & Associates Properties, Inc.의 주요 비용 부문과 해당 비용 요소들에 대해 아래와 같이 설명합니다.

비용 부문	설명	관련 업체
부동산 운영 비용	부동산 운영에 필요한 세금, 공과금, 청소 및 보안 비용 등이 포함됩니다.	지역 서비스 제공 업체
감가상각비 및 상각비	부동산 자산의 감가상각과 무형 자산의 상각이 포함됩니다. 자산의 유효 수명에 따라 결정됩니다.	내부 회계 처리
일반 및 관리 비용	직원 급여, 주식 기반 보상, 전문가 수수료와 같은 관리 비용이 포함됩니다.	전문 회계 법인 및 인사 관리 업체
소송 합의 비용	소송과 관련된 비용으로, 주로 집단 소송 합의와 관련됩니다.	법률 서비스 제공업체
이자 비용	회사의 부채에 대한 이자 비용이 포함됩니다. 또한, 법적 위반 시 발생하는 추가 이자 비용도 포함됩니다.	금융 기관 및 은행
부동산 유지 보수 비용	연기된 유지 보수 프로젝트 완료, 제3자 계약의 타이밍과 관련된 비용이 포함됩니다.	건설 및 유지보수 업체
기타	그 외 기타 운영 및 비운영 비용이 포함됩니다.	다양한 서비스 제공 업체

이 외에도, 회사는 미완공된 건설 계약에 대한 남은 계약 금액, 장기 토지 임대계약 만료 범위, 보안 및 청소 서비스 계약 등을 통해 추가적인 현금 요구를 관리합니다[0][1][2][3][4].

제품군

CBL & Associates Properties, Inc.의 주요 제품은 쇼핑 몰, 라이프스타일 센터, 아울렛 센터 및 기타 부동산이며, 이들은 전체 수익의 대다수를 차지합니다. 주요 수익원은 소매 세입자와의 임대 계약에서 발생하며, 이들은 최소 고정 임대료, 매출 기반 비율 임대료, 부동산 세금, 보험료 및 공동 구역 유지비(CAM) 등의 형태로 수익을 창출합니다. 상세한 수익 기여도는 다음과 같습니다:

제품 유형	수익 비율 (%)	상세 내용
쇼핑 몰, 라이프스타일 센터, 아울렛 센터	85.6%	대형 백화점, 전문 소매점, 레스토랑 등이 입주하여 임대료 및 매출 기반 임대료를 지불합니다[0].
기타 부동산	14.4%	오피스 빌딩, 독립형 상점, 호텔 등을 포함하며, 다양한 세입자로부터 임대료를 수취합니다[0].

다음은 각 주요 제품에 대한 상세 설명입니다:

• 쇼핑 몰, 라이프스타일 센터, 아울렛 센터: 이들은 다양한 소매점과 엔터테인먼트 시설을 포함하고 있으며, 대형 백화점과 같은 앵커 테넌트가 주요 세입자입니다. 이들은 장기 임대 계약을 통해 안정적인 수익을 제공합니다.
• 기타 부동산: 주로 오피스 빌딩, 독립형 상점, 호텔 등을 포함하며, 이들 부동산은 다양한 유형의 세입자에게 임대되어 추가적인 임대 수익을 창출합니다.

CBL의 주요 경쟁사로는 Simon Property Group, Taubman Centers, 및 Macerich Company 등이 있으며, 이들은 유사한 유형의 쇼핑몰 및 부동산을 소유하고 운영하여 시장에서 CBL과 경쟁하고 있습니다[2].

주요 리스크

CBL & Associates Properties, Inc.의 사업에 대한 특정 위험 요소는 다음과 같습니다: 부동산 판매 과정에서 구매자를 찾는 데 필요한 시간 및 부동산 매각에 필요한 시간을 예측하기 어렵고, 현재의 경제 및 자본 시장 상황이 부동산 매각을 어렵게 만들거나 매각 가격을 악화시킬 수도 있습니다. 또한, 많은 자산이 부채를 담보로 해놓은 상태이므로 부동산 자산을 매각하는 것이 제한될 수 있습니다. 또한, 테러 행위 또는 폭력 행위, 사회 봉기 또는 폭력 행위, 사이버 공격, 인재 확보 및 유지, 재무제표 정보의 정확성, 증권 거래소의 인증 및 재무정보를 통한 사기 행위, CRM 규정 준수, 화재, 안전 및 기타 규정 준수로 인한 지출 등이 증가하거나 예기치 않은 손실이 발생할 수 있습니다[0][1][2].

재무

CBL & Associates Properties, Inc.의 2022년과 2023년 재무 성과를 종합적으로 분석해 보면, 전체적인 재무 상태는 개선되었지만 여전히 도전 과제와 위험 요소가 존재함을 알 수 있습니다. 2023년에는 전년도 대비 순이익이 크게 증가했으며, 순이익 상승 요인으로는 감가상각비 및 상각비가 6,580만 달러 감소했고, 이자 비용이 4,440만 달러 감소했습니다. 또한, 자산 비통합으로 인한 이익 증가, 이자 및 기타 수입 증가 및 관리비 감소도 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 반면, 2022년 대비 임대 수익이 2,830만 달러 감소하고, 투자 회수분의 감소로 인한 기여 이익이 790만 달러 감소했습니다[0]. 한편, 현금 흐름 측면에서는 영업 활동이 줄어든 반면, 투자 활동에서 미국 재무부 증권의 순상환이 증가하여 현금 흐름이 개선되었습니다. 재무활동에서는 배당금 지급 증가와 신규 대출의 순수익 감소로 인해 자금 유출이 증가했습니다[1]. 전반적으로 CBL은 부채 조달 비용 절감, 임대율 개선, 임대 성장 및 자산 포트폴리오의 다양화 전략을 통해 재무 건전성을 강화하려고 노력하고 있습니다.

대차대조표

다음은 CBL & Associates Properties, Inc.의 2022년 12월 31일과 2023년 12월 31일의 연결 대차대조표(밸런스 시트)입니다.

항목	2022년 12월 31일 (단위: 천 달러)	2023년 12월 31일 (단위: 천 달러)
자산
유동 자산 합계
현금 및 현금등가물		34,200
제한된 현금	50,200	88,900
매출채권
미국 재무부 증권		262,100
비유동 자산 합계
투자 부동산, 순
기타 비유동 자산
자산 합계
부채
유동 부채 합계
비유동 부채 합계
장기 부채 총계	2,656,300
부채 합계
자본
CBL 주식 주주 지분

CBL의 주요 재무 상태 분석에 따르면, 유동성 측면에서 2023년 말에는 2억 6,210만 달러 상당의 미국 재무부 증권과 3,420만 달러의 현금 및 현금등가물을 보유하고 있어 상당한 유동성을 보유하고 있습니다. 이는 회사가 단기적인 유동성 문제를 겪지 않도록 도와줍니다. 또한 제한된 현금이 8,890만 달러로 급증한 것은 특정 자금 사용 목적과 관련된 제한이 있다는 점에서 주목할 만합니다.

부채 측면에서 CBL은 2023년 말에 2,656,300천 달러의 장기 부채를 보유하고 있습니다. 이는 회사의 자산을 통한 지속적인 투자와 재무 구조의 유지를 위한 것으로 보입니다. 장기 부채가 큰 비중을 차지하고 있지만, 이는 부동산 투자 신탁(REIT) 기업으로서 일반적인 현상입니다.

자산 배분을 보면, 투자 부동산이 자산의 대부분을 차지하고 있으며, 이는 CBL의 핵심 사업인 부동산 소유, 개발 및 임대와 일치합니다. 다만, 부채가 상당히 높은 상태이므로, 이를 관리하고 상환하는 것이 앞으로의 중요한 과제가 될 것입니다[0][1][2].

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

부채 종류	금액 (백만 달러)	이자율	조건
비상환 부채 (Non-recourse)	$2,588.3	-	부동산 자산 담보
상환 부채 (Recourse)	$68.0	-	-
고정 금리 부채	$915.753	5.05% - 6.95%	일부 대출에는 변동 금리가 30일 SOFR + 4.10% 적용됨, 스왑 계약으로 고정 금리 조정
변동 금리 부채	$1,028.213	8.21% - 8.42%	-
전체 부채 합계	$2,656.3	가중 평균 이자율 6.54%	상환 자산에서의 부채와 비상환 자산으로 구분, 신용 할인 비용은 조건에 따라 조정되는 부채가 포함됨

CBL & Associates Properties, Inc.는 부동산 자산 담보로 대부분의 부채를 가지고 있으며, 고정 금리와 변동 금리 부채로 나누어 관리합니다[0][1][2][3][4].

주가 영향 미치는 요인들

CBL & Associates Properties, Inc.의 주가 변동에는 다양한 요인이 있습니다. 예를 들어, 금리 상승 시나리오를 생각해 볼 수 있습니다. 금리가 상승하면 CBL의 차입 비용이 증가하여 현금 흐름에 악영향을 미치고, 이는 주주들에게 배당할 금액을 감소시켜 주가 하락을 초래할 수 있습니다[0]. 또 다른 시나리오로는 미국과 중국 간의 무역 전쟁이 격화되는 경우가 있습니다. 이러한 경우는 전체 경제에 악영향을 미치며, 특히 소매업에 종사하는 CBL에게는 매출 감소로 이어질 수 있어 주가에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 반대로, 경쟁 업체의 부진이나 시장 트렌드의 변화로 인해 CBL의 매출이 증가하는 시나리오도 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 주요 경쟁 업체가 시장 점유율을 잃거나 CBL이 위치한 지역에 새로운 소비 트렌드가 발생할 경우, 이는 CBL의 매출 증가로 이어져 주가 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 전반적인 호황으로 인해 자산 가치가 상승하는 경우도 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 환율 변동 역시 주가에 영향을 미칠 수 있는데, 달러 강세가 지속되면 외국인 투자자들의 자금 이탈로 인해 주가 하락을 촉발할 수 있습니다[1].

회사의 미래 전망

CBL & Associates Properties, Inc.의 미래 성장 가능성이나 수축 가능성에는 여러 요인이 작용할 수 있습니다. 먼저, 전자 상거래의 성장과 코로나19 팬데믹으로 인해 전통적인 오프라인 쇼핑몰의 매출이 감소하여 CBL의 비즈니스에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면에, 쇼핑몰의 엔터테인먼트 및 다목적 공간으로의 전환과 같은 혁신적인 전략이 성공할 경우, 고객 유입이 증가하고 이는 긍정적인 성장을 이끌 수 있습니다. 또한, 경제 회복이 빠르게 진행되면 소비자들의 소비가 늘어나고, 특히 백신 접종이 보편화되면서 쇼핑몰 방문객 수가 다시 증가할 수 있어 CBL의 수익성이 개선될 가능성이 있습니다. 반면에, 상업용 부동산 시장의 포화 상태나 금리 상승으로 인한 차입 비용 증가가 CBL의 재무 건전성을 악화시킬 수 있으며, 이는 기업의 성장에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로 정부의 부동산 관련 규제나 세금 정책 변화도 CBL의 비즈니스 환경에 중요한 변수가 될 수 있습니다.