회사 소개
Blackstone Mortgage Trust는 주로 북미, 유럽 및 호주의 상업용 부동산을 담보로 하는 최상위 대출을 발행하거나 취득하는 부동산 금융 회사입니다. 이 회사는 경험이 풍부하고 자금력이 강한 부동산 투자 소유 및 운영자들에 의해 후원된 주요 시장의 기관용 자산으로 담보된 대출로 구성된 포트폴리오를 갖고 있습니다. 또한 이 회사는 다양한 자금 조달 옵션을 통해 자본을 조달하여 이러한 최상위 대출을 자본화하며, 주식은 단순히 자본금 구매나 거래를 위해 가지고 있습니다. 또한 리스크 요소를 다루며 이 내용은 연례 보고서의 사업 부문에서 다루어지고 있습니다[0]. 해당 회사는 BXMT Advisors L.L.C.라는 외부 매니저에 의해 외부에서 운영되며, 블랙스톤의 부동산 플랫폼의 두터운 지식, 경험 및 정보 장점을 활용합니다. 이 회사는 여러 부동산 지역에 투자하고, 현재 특히 북미, 유럽 및 호주에서의 상업용 부동산에 담보로 지원되는 부실이 없는 대출에 초점을 맞추고 있습니다. 또한 이 회사는 강력한 보증을 받은 자산 및 포트폴리오로 보증된 대규모 대출 또는 고품질 자산 및 포트폴리오로 담보된 다른 부채에 투자할 수 있는 강력한 기회를 타겟팅 할 수 있는 자금의 규모와 유연성을 믿고 있습니다[1].
주요 고객
BXMT(Blackstone Mortgage Trust)의 고객은 주로 대규모 상업용 부동산 자산을 소유하거나 운영하는 고액 자산가, 부동산 투자 회사, 연기금 및 보험사 등 다양한 부문에서 활동하는 기관 투자자들입니다. 이들은 경제적으로 탄탄하며 복잡한 부동산 거래를 진행할 능력을 갖춘 전문 투자자들입니다. 첫 번째 세그먼트는 대규모 상업용 부동산을 소유하거나 운영하는 부동산 투자 신탁(REITs)이나 상업용 부동산 개발 회사들입니다. 이들은 BXMT의 대출 서비스를 통해 필요 자금을 조달하고 더 나아가 자산을 확장하거나 재개발 프로젝트를 진행합니다. 두 번째 세그먼트는 연기금 및 보험사와 같은 기관 투자자들로, 이들은 안정적인 수익을 목표로 BXMT의 대출 포트폴리오에 투자합니다. 그들이 BXMT의 제품을 이용하는 이유는 높은 신용등급의 상업용 부동산 담보 대출을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 세 번째 세그먼트는 사모펀드와 같은 고액 자산가들로, 복잡한 금융구조를 이용하여 자산을 극대화하고자 합니다. 이들은 BXMT의 다양한 자금 조달 옵션과 맞춤형 금융 솔루션을 활용해 투자 리스크를 관리하며 높은 수익률을 목표로 합니다. 이러한 고객들은 모두 BXMT의 금융 서비스와 전문성을 통해 안정적이면서도 높은 수익을 추구하며, 복잡한 부동산 투자 및 자금 조달 과정을 효율적으로 관리할 수 있는 신뢰할 만한 파트너를 찾고 있습니다.
회사의 비용구조
BXMT(Blackstone Mortgage Trust)의 주요 비용 부문은 다음과 같습니다:
| 비용 부문 | 설명 | 관련 제공업체 |
|---|---|---|
| 관리 및 인센티브 수수료 | BXMT는 BXMT Advisors L.L.C.에 외부 매니저로서 관리 및 인센티브 수수료를 지급합니다. | BXMT Advisors L.L.C. |
| 일반 관리비용 | 회사 운영에 필요한 사무실 임대료, 인건비, 법률 및 회계 서비스 등 다양한 일반 관리 비용. | 현지 부동산 회사, 법률 및 회계사무소 |
| 인수 자금 및 관련 비용 | 신규 대출의 원천 자금 조달을 위해 사용되는 비용. 여기에는 대출 원가, 연장 수수료 및 기타 금융 비용이 포함됩니다. | 현지 금융기관, 대출 브로커 |
| CLO(담보 대출 의무) 비용 | CLO를 통해 차입한 자금에 대한 이자 비용과 기타 관련 비용. | 국제 및 지역 금융기관 |
| 신용 손실 예비비 | 예상되는 신용 손실을 대비하기 위한 예비 자금. | 내부 리스크 관리팀 및 외부 리스크 평가 회사 |
이러한 비용 부문 각각은 회사의 운영 효율성과 수익성에 중요한 영향을 미치며 관련된 비용 제공 업체들은 회사 운영의 핵심 파트너입니다 .
제품군
BXMT(Blackstone Mortgage Trust)의 주요 제품은 상업용 부동산 담보 대출로, 주로 북미, 유럽 및 호주 지역의 상업용 부동산을 대상으로 최상위 담보 대출을 제공합니다. 이 회사는 다양한 부동산 유형에 대한 대규모 대출을 통해 수익을 창출합니다.
주요 제품 및 수익 기여도
| 제품 유형 | 설명 | 평균 수익률 | 주요 지역 | 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 최상위 대출 | 상업용 부동산을 담보로 하는 대출 | 5.04% | 미국, 유럽, 호주 | 포트폴리오의 대부분 |
| 혼합용도 부동산 대출 | 상업용 부동산 및 기타 용도 혼합 | 4.60% | Austin 및 기타 지역 | 53% |
| 다가구 대출 | 다가구 주택 단지 대출 | 3.25% | 북미 외 주요 도시 | 69%-77% |
| 사무실 대출 | 오피스 빌딩 담보 대출 | 3.81% | 뉴욕, 샌프란시스코 등 | 55%-72% |
이 외에도 다양한 유형의 상업용 부동산 대출이 있으며, 각각의 세부적인 수익률과 리스크 관리 전략이 연례 보고서에 언급되어 있습니다 .
경쟁사
BXMT와 유사한 제품을 제공하는 경쟁사들은 주로 상업용 부동산 담보 대출을 전문으로 하는 다른 부동산 투자신탁(REITs) 및 금융 기관들입니다. 주요 경쟁사들을 표로 정리해봤습니다.
| 경쟁사 | 주요 제품 | 수익률(평균) | 주요 지역 |
|---|---|---|---|
| Starwood Property Trust | 상업용, 주택용, 저당 대출 | 4.5% | 북미, 유럽 |
| Apollo Commercial Real Estate Finance | 상업용 부동산 대출 | 6.0% | 북미, 유럽, 아시아 |
| KKR Real Estate Finance Trust | 상업용 부동산, 구조화 금융 | 5.2% | 미국, 유럽 |
이들 경쟁사는 BXMT와 마찬가지로 고급 상업용 부동산을 대상으로 하며, 각기 다른 전략과 지역에서 수익을 창출하고 있습니다 .
주요 리스크
BXMT의 비즈니스에 관련된 일부 가능한 리스크는 다음과 같습니다. 첫째로, 건설 재무활동은 시공 비용을 측정하고 시공 지연을 예측하는 것과 같은 다양한 요인들로 인해 다른 유형의 대출보다 미지급 및 손실 위험이 더 크다는 점에서 높은 수준의 위험을 내포합니다. 또한 국제 부동산 관련 자산에 투자한 경우 운영 결과 및 재무 상태 및 주주에게 배당금을 지급할 능력에 부정적인 영향을 줄 수 있는 특별한 위험요인이 존재합니다[0]. 둘째로, 우리의 헷징 활동은 이자율 변동 및 통화 등의 변동에 노출될 수 있으며 이러한 헷징 활동은 성공적으로 이루어질 수 있는 것이 보장되지 않습니다. 특히 신용 변동, 조기 전액 상환 또는 자산 매각에 따라 헷지의 기간이 관련 자산이나 부채의 기간과 일치하지 않을 수 있습니다. 이 밖에도 헷지 활동은 투자 운영 및 현금 흐름에 중요한 영향을 줄 수 있습니다. 더불어 우리의 자산의 일부가 비유동적이라면 필요한 경우 이러한 투자를 판매하기 어려울 수 있으며, 헷징 활동과 관련된 계약상 이행 위험을 제기할 수 있습니다[1]. 세번째로, 중간 대출은 본질적으로 일반 모기지 대출보다 대출금 대비 높은 대출-담보 비율을 가지고 있는 특징이 있어 주식손실에 대한 위험을 증가시킬 수 있으며, 이로 인해 운영 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 시스템 재테크가 필요한 개폐중인 건물에 대한 대출은 일반 모기지 대출보다 손실 위험이 높을 수 있으며, 건물 재개발, 개조 또는 확장에 따른 추가 비용 초과 및 정확성 문제로 인한 손실 위험도 존재합니다[2].
뉴스
재무
BXMT는 2023년에 순이익 2억 4,660만 달러, 주당 1.43달러를 기록했고, 배당 가능한 수익은 5억 2,630만 달러, 주당 3.05달러를 기록하며, 총 4억 2,790만 달러, 주당 2.48달러의 배당금을 선언했다. 회사의 대출 포트폴리오는 2023년 12월 31일 기준으로 178개의 투자로 구성되었으며, 평균 대출 가치 비율(LTV)은 63.6%, 평균 수익률은 3.66%였다. 또한 해당 기간 동안 38억 달러의 대출 상환 및 판매가 이루어졌으며, 대출의 93%가 정상적으로 운영되고 있었다. 회사는 2023년 말 기준으로 17억 달러의 유동성을 보유하고 있으며, 2026년까지 만기가 도래하는 회사 부채가 없다. 아울러, 2023년 동안 2억 2천만 달러의 전환사채를 상환하고, 3,390만 달러의 고정 금리 채권을 매입하며 4억 6천만 달러의 부채 소멸 이익을 얻었다[0][1]. 이러한 성과는 높은 배당 커버리지 비율과 자산의 안정성을 바탕으로 이루어졌으며, 회사는 앞으로도 이러한 강점을 바탕으로 안정적인 재무 성과를 지속해 나갈 것으로 보인다.
대차대조표
손익계산서
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 2021년 |
|---|---|---|---|
| 총 수익 | $2,000,000 | $1,957,400 | $1,843,800 |
| 총 비용 | $1,402,300 | $1,380,200 | $1,350,900 |
| 순이익 | $597,700 | $577,200 | $492,900 |
| 주당 순이익 | $1.43 | $1.46 | $1.31 |
| 배당금 | $427,900 | $423,600 | $383,900 |
| 총 자산 | $25,160,000 | $24,220,000 | $23,120,000 |
BXMT는 2023년에 $2억 4,660만의 순이익과 주당 $1.43의 순이익을 기록했습니다. 특히, 배당금은 총 $4억 2,790만으로 주당 $2.48을 지급하였으며, 이는 회사의 수익성과 배당 커버리지가 매우 안정적이라는 것을 보여줍니다. 또한, CECL(현재 예상 신용 손실) 준비금 $2억 4,980만 달러 증가가 배당 가능한 수익에서 제외되었지만, 배당 가능한 수익은 $5억 2,630만 달러로 상당히 높은 수준을 유지했습니다. 이는 회사가 상당한 금융 안정성을 유지하고 있음을 시사합니다[0][1].
BXMT의 수익 구조는 주로 대출 이자 수익에서 비롯되며, 2023년 동안 $2.0억의 이자 수익을 기록했습니다. 반면, 이자 비용은 $1.4억을 기록하여 $6,707만의 순이자 수익을 올렸습니다. 이러한 수익 구조는 상업용 부동산 대출에 집중된 사업 모델의 특성을 반영합니다. 다만, 관리 및 인센티브 비용과 일반 및 관리비용이 증가하면서 기타 비용도 증가했는데, 이는 세부 운영 비용이 늘어났음을 의미합니다. 특히, 관리자에게 지불하는 인센티브 비용이 증가한 점이 눈에 띄며, 이는 배당 가능한 수익 증가와 밀접한 관련이 있습니다[2].
BXMT의 주요 사업 모델은 상업용 부동산에 대한 최상위 대출을 제공하는 것으로, 이는 매우 안정적인 수익을 창출할 수 있는 구조입니다. 하지만 이자율 변동성과 대출 포트폴리오의 질적 성격에 따라 수익성과 신용 리스크가 변화할 수 있습니다. 2023년의 경우 이자율 증가가 순이자 수익 증가에 긍정적인 영향을 미쳤으나, 향후 시장 금리 변동에 따라 이러한 수익성에도 변화가 있을 수 있습니다. 이를 위해 BXMT는 충분한 유동성과 강력한 금융 구조를 유지하고 있어, 비록 일부 대출에서 손실이 발생하더라도 안정적인 배당을 유지할 수 있는 여력을 가지고 있습니다[3][4].
현금흐름표
| 항목 | 2023년 | 2022년 | 2021년 |
|---|---|---|---|
| 영업활동 현금흐름 | $458,841 | $396,825 | $382,483 |
| 투자활동 현금흐름 | $1,444,077 | $(3,253,535) | $(5,627,461) |
| 재무활동 현금흐름 | $(1,847,943) | $2,607,224 | $5,508,224 |
| 현금 및 현금성 자산 증가(감소) | $54,975 | $(249,486) | $263,246 |
BXMT의 영업활동 현금흐름은 2023년 동안 $458,841천 달러를 기록하여 안정적인 영업 현금흐름을 나타내고 있으며 이는 상업용 부동산 대출에서 발생하는 이자수익 덕분이다. 2021년과 2022년에도 각각 $382,483천 달러와 $396,825천 달러를 기록하며 지속적인 현금생산 능력을 보여주고 있다. 투자활동에서는 2023년에 $1,444,077천 달러의 현금 유입이 발생했는데, 이는 주로 대출 원금 회수와 부동산 매각에 따른 결과이다. 반면, 2022년과 2021년에는 각각 $(3,253,535)천 달러와 $(5,627,461)천 달러의 현금 유출을 보였으며 이는 새로운 대출 발행에 따른 것이다. 재무활동에서는 2023년에 $(1,847,943)천 달러의 현금 유출이 있었으며, 이는 주로 부채 상환과 주주 배당금 지급 때문이었다. 2022년과 2021년에는 각각 $2,607,224천 달러와 $5,508,224천 달러의 현금 유입이 있었는데, 이는 새로운 주식 발행과 부채 발행 덕분이었다. 종합적으로 볼 때 2023년 말 현금 및 현금성 자산은 $54,975천 달러 증가하였으며, 이는 전년도 현금 감소에 비해 상당히 긍정적인 변화이다 .
다른 상업용 부동산 대출(REIT) 기업들과 비교하면 BXMT는 안정적인 영업활동 현금흐름과 적극적인 투자활동을 통해 자산을 운용하며, 재무활동을 통해 필요한 자본을 적절히 조달하고 있는 것이 특징이다. 이는 경쟁사와 비교했을 때도 안정적이고 탄력적인 자본 구조를 유지하고 있음을 의미한다.
주요 부채 및 전환사채들
BXMT는 여러 가지 부채 상품을 보유하고 있으며, 다음 표에 그 주요 내역을 정리하였다:
| 종류 | 원금 | 이자율 | 전체 비용 | 만기 |
|---|---|---|---|---|
| B-1 기간대출 | $910,852천 | +2.36% | +2.65% | 2026년 4월 23일 |
| B-3 기간대출 | $410,942천 | +2.86% | +3.54% | 2026년 4월 23일 |
| B-4 기간대출 | $813,427천 | +3.50% | +4.11% | 2029년 5월 9일 |
| 선순위 담보부 채권 | $366,090천 | 3.75% | 4.02% | 2027년 1월 15일 |
| 전환 사채 | $300,000천 | 5.50% | 5.94% | 2027년 3월 15일 |
이 회사는 종합적으로 $2,801,311천 달러에 달하는 기업 금융 부채를 보유하고 있으며, 이 중 가장 큰 부분을 차지하는 것은 기간대출로서 총 $2,135,221천 달러이다. 선순위 담보부 채권과 전환 사채도 각각 $366,090천 달러와 $300,000천 달러씩 보유하고 있다[0][1][2].
주가 영향 미치는 요인들
BXMT의 주가 상승 또는 하락을 초래할 수 있는 요인은 여러가지가 있다. 첫째, 환율 변동이 큰 요인으로 작용할 수 있다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 외국 통화로부터 발생하는 수익률이 감소할 수 있으며, 이는 부정적인 영향을 미칠 것이다. 둘째, 거시경제 상태가 중요한 역할을 한다. 예를 들어, 금리가 상승하면 회사의 부채 비용이 증가하여 수익성이 감소할 수 있으며, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 것이다[0]. 셋째, 국가 간 분쟁, 예를 들어, 미중 무역 전쟁은 글로벌 무역에 부정적인 영향을 미쳐 회사의 실적에도 악영향을 미칠 수 있다[1]. 넷째, 경쟁사의 증가도 중요한 변수이다. 새로운 경쟁기업들이 많이 등장하면, 시장 점유율이 줄어들어 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화도 영향 요인이다. 예를 들어, 상업용 부동산 시장의 수요가 급증하면, 회사의 대출 수익이 증가하여 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 각 시나리오는 실제로 발생할 가능성이 있으며, 이는 BXMT 주가에 긍정적인 영향을 미치거나 부정적인 영향을 미칠 수 있다[2].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
BXMT의 미래 전망은 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있다. 첫째, 금리 변동이 주요한 영향을 미칠 것이다. 낮은 금리는 대출 수요를 촉진시켜 회사의 수익 상승을 가져올 수 있지만, 높은 금리는 부채 비용 증가로 인해 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 상업용 부동산 시장의 성장률이 중요하다. 지속적인 도시 개발과 인프라 확충이 상업용 부동산 수요를 증가시킨다면, BXMT의 대출 포트폴리오가 확장될 가능성이 크다. 셋째, 글로벌 경제 상황 또한 큰 영향을 미친다. 경제가 안정되고 성장세를 보이면 부동산 투자 환경이 좋아져 사업 확장이 가능해질 것이다. 넷째, 기술 발전과 디지털 혁신도 중요한 요소이다. 새로운 핀테크 기술을 도입하여 대출 절차를 간소화하고, 리스크 관리 시스템을 개선하면 경쟁력을 강화할 수 있다. 다섯째, 규제 환경 변화도 중요한 변수이다. 정부의 금융 규제가 완화되면 대출 사업 확장이 용이해지고, 반대로 규제가 강화되면 사업에 제약이 생길 수 있다. 마지막으로, 인구구조 변화와 도시화 현상도 주의깊게 살펴보아야 한다. 도시화가 진행되고 인구가 증가하면 상업용 부동산 수요가 증가하여 BXMT의 대출 사업에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 이와 같은 여러 요인이 BXMT의 사업 성장을 좌우할 수 있을 것이다.