회사 소개
AAT는 부동산 투자회사로, 최고경영자인 Ernest Rady와 수석재무책임자인 Robert Barton을 포함한 수석 경영진은 각각 30년 이상의 상업용 부동산 경험을 보유하고 있습니다. AAT는 사무실, 소매 및 다주택에 집중하고 있으며, 소유, 운영, 인수 및 투자를 통해 부동산 자산을 확보합니다. 주요 시장으로는 샌디에고, 산프란시스코 베이 에어리어, 벨뷰, 포틀랜드, 오리건 및 하와이가 포함되며, 이러한 시장에서 재개발 기회를 통해 운영 성과를 향상시키는 방법을 고려합니다. 또한, AAT는 선도적인 토지 개발 및 재개발 프로젝트를 추구하며 이러한 프로젝트의 시작은 시장 조건과 금융적 수익률을 고려한 것입니다. 성장을 위해 오피스, 소매 및 다주택용 부동산의 개발 및 재개발을 통해 자금을 증가시키고 자산을 확장하려고 합니다. 또한, AAT는 REIT 자격을 유지하기 위해 최소한의 이미지소득을 주주에게 배당해야 하는 책임이 있으며 이를 위해 자본을 회수할 수도 있습니다[0].
주요 고객
AAT의 고객은 주로 상업용 부동산 임차인들로 구성되며, 이들은 오피스 공간, 소매점, 다주택 거주 공간을 필요로 하는 기업과 개인들입니다. 대표적인 고객 세그먼트로는 첫째, 오피스 공간을 임대하는 중소기업 및 대규모 기업들입니다. 이들은 직원들을 위한 사무실 공간을 제공하기 위해 AAT의 부동산을 임대하며, 최신 시설과 좋은 입지를 갖춘 공간을 제공받기 위해 비용을 지불합니다. 둘째, 소매점 임차인으로는 다양한 업종의 소매업체들이 포함됩니다. 이들 소매업체는 고객 접근성이 좋은 위치에서 상업 활동을 위해 공간을 필요로 하며, 이를 통해 매출 증대를 기대합니다. 셋째, 다주택 거주 공간을 찾는 거주자들로 주로 주거 단지를 임대하는 개인들입니다. 이들은 편리한 위치와 높은 생활 편의성을 제공하는 주거 공간을 원하며, 이를 위해 임대료를 지불합니다. 또한, AAT는 혼합 용도의 호텔 운영을 통해 투숙객들을 고객으로 삼고 있으며, 이들은 객실 임대료 및 음식과 음료 서비스 등을 이용하기 위해 비용을 지불합니다. 마지막으로, AAT의 RV 리조트는 일시적으로 거주지를 필요로 하는 고객들에게 일일, 주간 또는 월간 단위로 임대 공간을 제공합니다. 이는 특히 개인 여행자들과 단기 체류자들에게 인기가 있으며, 이들은 관광 및 레저를 위해 비용을 지불합니다[0][1].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 자원 제공 회사 (예시) |
|---|---|---|
| 운영비용 | 시설 유지보수, 유틸리티, 보험료, 수리 및 유지관리 비용을 포함합니다. | AAT 내부 관리 및 운영 |
| 일반 및 관리 비용 | 직원 급여, 법률 비용, 주식 기반 보상비용 등을 포함합니다. | 인건비, 법률 자문 회사 |
| 감가상각비 | 건물과 설비의 감가상각 비용을 포함하며, 신규 임차인 공간 개선을 포함할 수 있습니다. | AAT 내부 관리 |
| 이자 비용 | 대출금 이자 비용과 관련된 비용을 포함합니다. | 주요 은행 및 금융 기관 |
| 개발 및 재개발 비용 | 건설 비용, 사전 건설 비용, 부동산 세금, 공사 관련 보험료 및 관련 직원 급여를 포함합니다. | 건설 회사, 보험 회사, 지방 자치 단체 |
| 부동산 세금 | 부동산 자산에 대한 세금을 포함하며, 자산 가치에 따라 달라질 수 있습니다. | 지방 자치 단체 |
| 임차인 개선 및 리스 커미션 | 임차인 공간의 개조 및 리스 계약 관리를 위한 비용을 포함합니다. | 부동산 중개업체, 건축가 및 인테리어 디자이너 |
| 기타 호텔 관련 비용 | 혼합 용도의 호텔 운영 비용, 객실 비용, 직원 급여, 소비세 등의 비용을 포함합니다. | 호텔 운영 회사, 인력 공급업체, 지방 자치 단체 |
이 항목들은 회사의 다양한 운영 및 개발 활동과 관련된 주요 비용 요소이고, 각 비용 요소는 관련 산업 내 다양한 자원 제공 업체들에 의해 제공됩니다 .
제품군
AAT는 주로 다음과 같은 주요 부동산 상품을 통해 수익을 창출합니다.
| 제품 유형 | 수익 기여도 | 설명 |
|---|---|---|
| 오피스 임대 | 47.1% | 오피스 임대 수익은 총 수익의 47.1%를 차지하며, AAT는 다양한 오피스 공간을 기업들에 임대합니다. 임대 계약은 주로 풀 서비스 그로스(Full Service Gross) 또는 수정된 그로스(Modified Gross) 형태로 체결되며, 일부는 트리플넷(Triple-Net)으로 제공됩니다. |
| 리테일 임대 | 23.7% | 리테일 임대 수익은 총 수익의 23.7%를 차지합니다. 리테일 임대 계약은 주로 트리플넷(Triple-Net) 방식으로 체결되며, 이를 통해 임차인은 모든 부동산 세금 및 운영비용을 부담합니다. 이는 베이직 월 임대료 외에 추가 운영비용을 임차인이 지불하므로, 각종 운영비는 임대수익으로 반영됩니다. |
| 다가구 주택 임대 | 14.0% | 다가구 주택 임대 수익은 총 수익의 14.0%를 차지하며, 2,110개의 임대 유닛을 보유하고 있습니다. 임대 계약은 주로 7개월에서 15개월 기간으로 체결되며, 대부분이 12개월 계약입니다. RV 리조트 공간도 일일, 주간, 월간 단위로 임대됩니다. |
| 혼합용도 부동산 임대 | 15.1% | 혼합용도 부동산 임대 수익은 총 수익의 15.1%를 차지하며, 94,000제곱피트의 리테일 공간과 369개 객실을 갖춘 호텔로 구성되어 있습니다. 호텔 수익은 객실 임대료, 음식 및 음료 서비스, 주차 및 기타 서비스 등으로 발생합니다. |
| 기타 부동산 수익 | 8.0% | 기타 부동산 수익은 주차 수익, 임대 종료 수수료, 연체료, 저장 공간 임대료 등에서 발생하며, 전체 수익 증가에 기여합니다. |
AAT와 유사한 부동산 상품을 제공하는 경쟁사는 아래와 같습니다.
| 경쟁사 | 주요 상품 | 설명 |
|---|---|---|
| Boston Properties (BXP) | 오피스 빌딩 | 대형 도시 중심지에 위치한 오피스 빌딩을 소유 및 운영합니다. |
| Simon Property Group (SPG) | 리테일 쇼핑몰 | 미국 전역에 리테일 쇼핑몰을 소유 및 운영합니다. |
| AvalonBay Communities (AVB) | 다가구 주택 | 주거용 아파트 단지를 소유 및 운영합니다. |
| Vornado Realty Trust (VNO) | 혼합용도 부동산 | 뉴욕 중심지에 혼합용도 부동산을 소유 및 운영합니다. |
이와 같은 정보는 AAT의 사업 운영 방식과 수익 구성, 그리고 경쟁 환경을 이해하는 데 도움을 줍니다[0][1][2][3].
주요 리스크
AAT의 사업에 대한 잠재적인 위험 요인은 다음과 같습니다. 우선, 적절한 신규 투자 대상이나 투자 기회를 식별하고 완료하지 못할 경우 성장이 제약될 수 있습니다. 또한 부동산 자산을 획득하는 데 있어 유리한 조건이나 아예 획득하지 못할 가능성이 있어 자금 조달이 어렵거나 불리한 조건에서 자본을 조달할 수 없을 수도 있습니다. 이러한 상황은 AAT의 재무 상태, 영업 결과, 현금 흐름 및 보통주의 매매가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 부동산 투자를 위한 인수에서의 경쟁이 치열하며, 이로 인해 적합한 투자 기회의 수가 줄어들고 이러한 자산의 매수 비용이 증가할 수 있습니다. 이러한 위험들은 AAT의 사업 운영 및 재무적 상황에 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 성장을 둔화시킬 수 있습니다[0]. 부동산 투자를 통해 여러 지역에 걸쳐 오피스, 소매, 다주택 및 혼합용도 부동산을 운영하는 AAT는 다양한 위험에 노출됩니다. 이러한 위험을 인지하고 적절한 대응책을 마련하는 것이 중요합니다[1].
뉴스
(2024-07-09) American Assets Trust, Inc.가 2024년 2분기 실적 발표 날짜 및 컨퍼런스 콜 세부 정보를 발표했습니다. 이 회사는 사무실, 소매, 주거 부동산을 포함한 다양한 포트폴리오를 보유한 부동산 투자 신탁입니다.link
재무
AAT는 2023년 12월 31일 기준 총 현금, 현금성 자산 및 제한된 현금이 8,290만 달러로, 2022년의 4,960만 달러에 비해 증가했습니다. 2023년 운영 활동에서 제공된 순현금은 1억 8,880만 달러로, 2022년의 1억 7,910만 달러 대비 970만 달러 증가했으며, 이는 주로 Hassalo on Eighth의 특정 건물 시스템 관련 순결제 및 임대 수익 증가, 운영 자산과 부채의 변화 때문입니다. 투자 활동에 사용된 순현금은 2022년의 1억 6,630만 달러에서 2023년에는 8,990만 달러로 감소했고, 이는 주로 Bel-Spring 520의 인수와 La Jolla Commons III 및 One Beach Street에서의 자본 지출 감소 때문이었습니다. 또한, 재무 활동에 사용된 순현금은 2022년의 1억 270만 달러에서 2023년에는 6,550만 달러로 감소했으며, 이는 주로 1억 5,000만 달러에서 2억 2,500만 달러로 증가된 무기한 차입금 협정의 영향 덕분입니다. 총 자산 운영 소득은 2023년 2억 7,720만 달러로, 2022년 2억 7,020만 달러에서 증가했으며, 오피스, 소매, 다세대 주택 및 혼합용도의 각 부문에서 임대료 상승과 새로운 임대 계약 체결로 인해 소득이 증가했습니다. 반면, 총 부채는 2023년 12월 31일 기준으로 17억 달러에 달하며, 이로 인해 부동산 운영이나 미래 배당금 지급에 필요한 현금 자원이 부족할 수 있는 위험이 있습니다 .
대차대조표
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
AAAT의 부채 관련 사항은 다음과 같습니다.
| 부채 유형 | 금액 (백만 달러) | 이자율 및 조건 |
|---|---|---|
| 총 부채 | 1,700 | 비소구 카브아웃 보증, 환경적 보증 포함 |
| 제3 개정 및 재작성된 신용 계약 | 500 | 회전 신용 한도 400 및 무담보 장기 대출 100 |
| 무담보 장기 대출 A | 100 | |
| 무담보 장기 대출 B & C | 225 |
이 중 제3 개정 및 재작성된 신용 계약은 회전 신용 한도 4억 달러와 무담보 장기 대출 1억 달러로 구성되어 있으며 두 개의 무담보 장기 대출은 각각 2억 2천 5백만 달러입니다. 이러한 대출 및 부채는 회사가 자산을 운영하고 REIT 자격 유지를 위한 배당금을 지불하는 데 필요한 현금을 충분히 확보하지 못할 가능성이 있습니다. 또한 이러한 부채의 조건으로는 추가 부채 인수 제한, 추가 담보물 설정 제한, 특정 투자의 제한 등이 포함됩니다[0][1].
주가 영향 미치는 요인들
AAT의 주가 변동 가능 원인으로는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 통화 변화입니다. 예를 들어, 달러 강세로 인해 외국인 투자자들이 미국 부동산 시장에 덜 투자하면, AAT의 수익이 줄어들어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태입니다. 경제 경기 침체로 인해 부동산 수요가 감소하면 AAT의 임대 수익이 줄어들어 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등입니다. 예를 들어, 미국과 중국 간 무역 전쟁이 심화되면, 양국 간의 경제 불확실성이 증가해 투자 심리가 위축되고, 이는 AAT의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 경쟁자 증가입니다. 새로운 경쟁 부동산 업체가 시장에 진입하면, 경쟁이 치열해져 AAT의 시장 점유율이 감소하고 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화입니다. 예를 들어, 원격 근무가 일상화되면 오피스 공간에 대한 수요가 감소하고 이는 AAT의 오피스 임대 수익 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 경제 회복으로 인해 부동산 수요가 증가하면 AAT의 임대료 인상과 함께 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
AAT의 미래는 다양한 요인에 의해 성장하거나 축소될 수 있습니다. AAT의 성장은 주로 부동산 시장의 경기와 밀접하게 연관되어 있습니다. 경기 호황 시에는 부동산 임대료 상승과 자산 가치 증가로 인해 수익이 증대될 수 있으며, 이는 주가 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 반면, 경제 침체 시에는 임차인의 재정적 어려움으로 임대료 체납이 발생하거나 공실률이 증가할 수 있어 수익이 감소할 수 있습니다. 또한, AAT는 오피스, 소매 및 다주택 부동산의 개발 및 재개발을 통해 성장 기회를 모색하고 있습니다. 이러한 프로젝트가 성공적으로 완료된다면 AAT의 포트폴리오 가치는 크게 상승할 수 있습니다. 더불어, 시장 조건이 유리할 경우, AAT는 전략적 인수합병을 통해 자산을 확장하고 재무적 성과를 개선할 수 있습니다. 그러나 이와 반대로, 시장 경쟁이 심화되거나 금리가 상승하면 부동산 투자 비용이 증가해 수익이 줄어들 수 있습니다. 마지막으로, 환경 규제 강화나 지역 사회 반발과 같은 외부 요인은 재개발 프로젝트를 지연시키거나 중단시킬 수 있어 AAT의 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다 .