회사 소개
회사 ILPT는 2017년에 메릴랜드 법 하에 조직된 리츠(REIT)로, 미국 전역에 있는 산업 및 물류용 부동산을 소유하고 임대합니다. 2023년 12월 기준으로, 39개 주에 위치한 약 59,951,000 평방피트의 411개 부동산 포트폴리오를 보유하고 있으며, 이 가운데 하와이 오아후 섬에 위치한 산업용 토지 및 본토 부동산을 모두 포함합니다. 주요 부동산은 하와이 부동산과 본토 부동산으로 구성되며, 연간 임대 수익의 72.1%는 본토 부동산에서 발생하고 27.9%는 하와이 부동산에서 발생합니다. ILPT는 미국 전역에 위치한 산업 및 물류용 부동산을 소유하고 임대함으로써 안정적인 수입 기반을 확보하고 나아가 수입을 늘리는 내부 성장 전략을 채택하고 있습니다. 그들의 사업은 임대 수익과 자산 가치 증대를 통해 안정적인 성장을 이루고 있으며, 환경보호 및 사회 공헌을 향상시키는 것에 집중하고 있습니다. 또한, ILPT는 지속 가능성을 고려하여 부동산을 개발 및 재개발하고 있으며, 사회의 다양성과 포용을 존중하는 기업 시민으로서의 역할을 강조하고 있습니다[0].
주요 고객
ILPT(Industrial Logistics Properties Trust)는 주로 산업 및 물류 부동산을 소유하고 이를 임대하는 미국 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. ILPT의 주요 고객 세그먼트는 주로 산업 및 물류 관련 기업들이며, 이들은 안정적이고 전략적으로 중요한 위치에 있는 대규모 물류 공간을 필요로 합니다. 주요 고객으로는 FedEx와 Amazon과 같은 글로벌 물류 및 유통 기업들이 있으며, 이들 기업은 물류 네트워크의 확장과 효율적인 운영을 위해 대규모 창고 및 물류 공간을 필요로 합니다. 이들 기업은 물류 허브로서의 역할을 하고 있는 ILPT의 부동산에 대한 임대료를 지불하여 안정적인 부동산 점유를 유지하고자 합니다. 또한, ILPT의 임대 부동산은 많은 자본이 투자된 맞춤형 시설이 많아, 기존 임차인들이 갱신을 통해 장기적으로 머무를 가능성이 높습니다. 이러한 고객들은 물류 네트워크의 지속적인 운영과 확장, 전략적 입지 확보 등을 위해 ILPT의 부동산을 지속적으로 임대하며, 이로 인해 ILPT는 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다[0][1].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 자원 제공 기업 |
|---|---|---|
| 임대 비용 | 신규 임대 및 갱신을 위한 임대 비용 및 임대인 유인책을 포함합니다. 2023년에는 총 임대 비용 및 유인책 약 10,923,000 달러가 발생했습니다. | - |
| 부동산 세금 | 보유 부동산의 재산세로, 2023년에는 60,053,000 달러에 달했습니다. | - |
| 운영 비용 | 관리 비용, 보험료, 수리 및 유지보수 비용 등이 포함되며, 2023년에는 총 38,192,000 달러였습니다. | - |
| 감가상각비 | 자산의 가치 감소를 반영하는 감가상각 비용으로, 2023년에 178,728,000 달러가 발생했습니다. | - |
| 일반 및 관리 비용 | 경영관리 수수료, 법률비용, 회계 및 전문 서비스 비용 등이 포함됩니다. 2023년에는 31,164,000 달러였습니다. | - |
| 이자 비용 | 다양한 부동산 담보 대출에 대한 이자 비용으로, 주요 대출로는 ILPT 플로팅 레이트 론(1,235,000 달러), 플로팅 레이트 론(1,400,000 달러), 고정금리 론(700,000 달러) 등이 있습니다. | 다양한 금융 기관 |
| 기타 운영 비용 | 기타 일반적인 운영 비용으로, 관리 수수료 및 보험료, 수리비 및 유지보수 비용 등이 포함됩니다. 2023년에는 총 38,192,000 달러였습니다. | - |
ILPT의 주요 비용은 임대 비용, 부동산 세금, 운영 비용, 감가상각비, 일반 및 관리 비용, 그리고 이자 비용 등으로 구성됩니다. 이러한 주요 비용 중 일부는 다양한 금융 기관에서 제공하는 대출 서비스와 관련이 있으며, 이는 대출 이자 비용으로 나타납니다 .
제품군
ILPT(Industrial Logistics Properties Trust)의 주요 제품은 주로 산업 및 물류 부동산입니다. 이 회사는 411개의 부동산 포트폴리오를 보유하고 있으며, 이들은 주로 미국 본토와 하와이 오아후 섬에 위치해 있습니다. 크게 하와이 부동산과 본토 부동산으로 나뉘며, 각각의 부동산의 기여도는 다음과 같습니다.
ILPT 주요 제품 및 수익 기여도
| 제품 유형 | 설명 | 수익 기여도 |
|---|---|---|
| 본토 부동산 | 미국 본토에 위치한 303개의 부동산으로, 총 임대 수익의 72.1%를 차지합니다. | 72.1% |
| 하와이 부동산 | 주로 오아후 섬에 위치한 108개의 부동산으로, 총 임대 수익의 27.9%를 차지합니다. | 27.9% |
- 본토 부동산: 미국 전역에 흩어져 있는 산업 및 물류용 부동산으로 구성되어 있습니다. 이들 부동산은 FedEx, Amazon과 같은 글로벌 물류 및 유통 기업들에게 임대되어 안정적인 임대 수익을 창출합니다. 본토 부동산은 주로 대규모 창고 및 물류 센터를 포함하며, ILPT의 주요 수익원입니다.
- 하와이 부동산: 하와이 오아후 섬에 위치한 산업용 토지 및 물류 센터로 구성되어 있습니다. 하와이의 특성상 물류의 중심지로써 전략적 위치에 있어 꾸준한 임대 수익을 올리고 있습니다.
경쟁사
다른 미국 상장 회사들 역시 ILPT와 유사한 산업 및 물류 부동산을 소유하고 운영합니다. 주요 경쟁사는 다음과 같습니다.
| 회사명 | 제품 및 서비스 설명 |
|---|---|
| Prologis, Inc. (PLD) | 글로벌 산업 부동산회사로서 물류 시설에 특화된 REIT입니다. 주요 임차인으로는 Amazon, DHL, FedEx 등이 있습니다. |
| Duke Realty Company | 주로 대규모 창고 및 물류 센터를 소유하며, FedEx와 같은 주요 물류 회사들에게 임대합니다. 2022년 Prologis에 인수되었습니다. |
| Terreno Realty Corporation | 선도적인 산업 부동산 투자 신탁 회사로, 주로 미국 해안과 내륙의 주요 물류 허브에 투자하고 있습니다. |
이와 같이 ILPT는 산업 및 물류 부동산을 중심으로 수익을 창출하며, 주요 임차인들과의 장기적인 계약을 통해 안정적인 수입을 확보하고 있습니다[0][1][2].
주요 리스크
- 임차인의 경영 안정성에 따라 임대료를 지불하는 ILPT의 재정적 안정성은 임차인들이 시장 및 경제 상황 등의 요인에 영향을 받을 수 있기에 위험에 노출되어 있습니다. 특히, 산업 및 물류 공간에 대한 수요를 줄일 수 있는 새로운 기술 및 소비자 행태 변화 역시 위협할 수 있습니다. 또한, 특정 기업에 집중된 부동산들이 산업 부문의 경기 하강으로 인해 손실 위험이 더 커질 수 있습니다. ILPT의 부동산 포트폴리오 중 21.7% 및 7.7%가 FedEx 기업 및 Amazon 서비스의 자회사들에게 임대되어 있으며, 이들의 성과에 따라 부동산의 가치가 크게 좌우될 수 있습니다. 이와 같은 집중된 임차인 구조는 개별 임차인의 채무 불이행 또는 임대 갱신의 실패로 인해 큰 영향을 받을 가능성이 있습니다. 이러한 사유로 29.7%와 6.7%의 연간 임대 수익이 각각 FedEx 및 Amazon의 자회사들에 의존하기도 합니다[0].
- ILPT는 부동산을 개발, 재개발하고 재편하는 과정에서 예상치 못한 어려움과 비용을 마주할 수 있는데, 취득한 부동산과 관련된 예상치 못한 어려움 및 비용도 마주할 가능성이 있습니다. 측면 통행 거래 계약으로 인한 사고 발생, 새로운 시장에서 발생하는 위험, 부동산이 위치한 시장에서 예상치 못한 변화, 예상치 못한 과업 운영 비용, 예상치 못한 수익 등에 대한 위험이 있습니다. 또한, 하와이에 속한 속성의 밀집도가 높은 상황은 지리적 집중 때문에 ILPT를 위험에 노출시킵니다. 이들의 부동산은 천재지변, 홍수, 화산 분출, 지진과 같은 자연재해로부터 위험을 갖고 있을 뿐만 아니라 현재 인플레이션 상황 또는 그 외의 이유에 따른 경기 하강 또한 위험으로 작용할 수 있습니다. 또한, 지역 시장 조건, 특히 하와이 속성의 운영 결과와 가치는 원주소가 연방에 의해 제한될 수 있는 정부 조치에 영향을 받을 수 있습니다[1].
재무
ILPT의 2023년 재무 상태는 임대 수익과 순영업소득(NO)의 증가로 나타나며, 이는 주로 2022년 2월 합병 완료와 부동산 임대 및 임대료 조정 덕분입니다. 2023년 연간 임대 수익은 2억 2,692만 1,000달러로, 전년도의 2억 1,752만 8,000달러에서 9백 39만 3,000달러 증가했습니다. 순영업소득은 2023년 1억 7,473만 3,000달러로 전년도의 1억 6,913만 1,000달러에서 5백 60만 2,000달러 증가했습니다. 하지만, 감가상각비와 상각비가 2023년에 11% 증가하여 총 1억 7,872만 8,000달러에 달하는 등 기타 비용도 상당합니다. 2023년 순손실은 1억 4,971만 9,000달러로, 전년도의 2억 8,684만 1,000달러보다 47.8% 감소했습니다. 2023년 12월 31일 기준으로, ILPT의 부동산은 98.8%가 임대되었으며, 평균 남은 임대 기간은 약 8.1년입니다. 인플레이션 압력과 높은 이자율, 글로벌 경제 불확실성은 재정 시장에 부정적인 영향을 미쳤으며, 이는 자본 비용을 증가시키고 부채 축소 능력을 방해했습니다[0][1][2][3].
대차대조표
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
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2023년 |
2022년 |
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|---|---|---|
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기간 시작 시 현금 및 현금성 자산 |
$140,780 |
$29,397 |
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영업 활동에서 제공된 순현금 |
$6,059 |
$83,251 |
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투자 활동에서 제공된 (사용된) 순현금 |
$67,740 |
($3,445,869) |
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재무 활동에서 제공된 (사용된) 순현금 |
$31,144 |
$3,474,001 |
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기간 종료 시 현금 및 현금성 자산 |
$245,723 |
$140,780 |
ILPT는 2023년 동안 영업 활동에서 제공된 순현금이 $6,059로 전년 $83,251에 비해 크게 감소했습니다. 이는 주로 2023년에 지불된 더 높은 이자 비용 때문입니다. 반면, 투자 활동에서의 현금 흐름은 2022년 $3,445,869 사용에서 2023년 $67,740 제공으로 크게 전환되었습니다. 이는 2022년의 합병에 비해 2023년에는 두 개의 부동산과 일부 토지 매각이 주요 원인입니다. 재무 활동의 현금 흐름 역시 2022년 $3,474,001 제공에서 2023년 $31,144 제공으로 감소했으며, 이는 주로 2022년 MNR 인수를 위한 차입과 공동 벤처 지분 판매로 인한 것입니다. 비슷한 산업용 및 물류용 부동산 투자 신탁(REIT)들과 비교해 볼 때, ILPT는 투자 활동의 변동성이 높지만, 영업 활동에서의 현금 흐름은 상대적으로 낮은 편입니다. 이는 높은 이자 비용과 같은 외부 요인에 기인할 수 있습니다[0][1].
주요 부채 및 전환사채들
| 구분 | 금액 (USD $) | 이율 | 만기일 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| ILPT 변동금리 대출 | $1,235,000 | 6.18% (소프라(SOFR) + 3.93%) | 2024년 10월 | 104개 부동산 담보 |
| 변동금리 대출 | $1,400,000 | 6.17% (소프라(SOFR) + 2.77%) | 2024년 3월 | 82개 부동산 담보, 연장 옵션 3년 |
| 고정금리 대출 | $700,000 | - | - | 17개 부동산 담보 |
| 하와이 담보 대출 | $650,000 | - | - | 186개 하와이 부동산 담보 |
| 합작법인 담보 대출 | $340,944 | - | - | 12개 부동산 담보 |
| 고정금리 모기지 대출 | $91,000 | 6.25% | 2030년 6월 | 4개 부동산 담보 |
ILPT는 상당한 부채를 가지고 있으며, 이는 주로 변동금리 및 고정금리 대출로 구성되어 있습니다. ILPT 변동금리 대출의 이율은 소프라(SOFR)에 3.93%의 가중 평균 프리미엄을 더한 6.18%로, 2024년 10월 만기입니다. 이 대출은 104개의 부동산을 담보로 하고 있으며, 1년 단위로 3번 연장할 수 있습니다. 변동금리 대출의 경우, 이율은 소프라(SOFR)에 2.77%의 프리미엄을 더한 6.17%로, 2024년 3월 만기이며, 이 역시 연장 옵션이 있습니다. 또한, 700만 달러의 고정금리 대출과 650만 달러의 하와이 담보 대출, 91만 달러의 고정금리 모기지 대출 등 다양한 부채를 보유하고 있습니다[0][1][2][3].
주가 영향 미치는 요인들
ILPT의 주가 변동에는 다양한 요인들이 영향을 미칠 수 있습니다. 먼저, 이자율 상승은 ILPT의 부채 비용을 증가시켜 재정 부담을 가중시키며, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1]. 예를 들어, 연방준비제도가 금리를 인상하면 ILPT의 변동금리 대출 이자율도 상승하여 주가가 하락할 가능성이 있습니다. 다음으로 거시경제 상황도 중요한 요인입니다. 경기 침체가 발생하면 산업 및 물류 부동산에 대한 수요가 감소하게 되며, 이는 ILPT의 임대 수익에 부정적인 영향을 미쳐 주가 하락을 초래할 수 있습니다[0][3]. 반면, 미국과 중국 간 무역 전쟁과 같은 국제 갈등은 공급망 혼란을 유발할 수 있으며, 이는 물류 부동산에 대한 수요 증가로 이어져 ILPT의 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 경쟁사의 부상도 고려해야 합니다. 새로운 경쟁자가 더 낮은 임대료를 제공하거나 더 매력적인 위치에 부동산을 개발한다면, 기존 고객이 이탈하거나 신규 임대 계약이 감소할 수 있으며, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1]. 마지막으로, 부동산 시장과 트렌드의 변화도 중요합니다. 예를 들어, 전자상거래의 지속적인 성장과 이에 따른 물류센터 수요 증가는 ILPT의 부동산 가치 상승 및 임대 수익 증가로 이어져 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1][6].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
ILPT의 미래 전망에는 다양한 요인이 작용할 수 있다. 먼저, 전자상거래의 지속적인 성장으로 인해 물류센터와 산업용 부동산에 대한 수요가 증가할 가능성이 크다. 이는 ILPT의 수익성 향상으로 이어질 수 있다. 또한, 지속 가능성과 친환경 건축물에 대한 수요 증가는 ILPT가 보유한 부동산의 가치를 높일 수 있으며, 이는 부동산 임대료 상승으로 연결될 수 있다. 반면, 금리 인상과 같은 거시경제 불안 요인은 ILPT의 부채 비용을 증가시켜 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 경기 침체 역시 산업용 부동산 임대 수요를 감소시켜 수익성에 악영향을 미칠 가능성이 있다. 또한, 다양한 지역에 분산된 포트폴리오는 지역별 경제 상황과 규제 변화에 민감하게 반응할 수 있기 때문에 지역별 리스크 관리도 중요하다. 예를 들어, 특정 주에서의 부동산 규제가 강화된다면 ILPT의 운영 비용이 증가할 수 있으며 이는 수익성 감소로 이어질 수 있다. 마지막으로, 기술 혁신과 자동화의 발전도 고려해야 한다. 물류 산업의 자동화가 가속화되면 부동산 수요가 변화할 수 있으며, 이에 대한 적응 여부가 ILPT의 미래를 좌우할 수 있다.