회사 소개
회사 BRX는 주로 부동산 운영에 중점을 둔다. 그들은 소매업체와 임차인들로부터 임대료와 비용 보상금을 받아 수익을 올린다. 비용 보상금은 임차인들이 공용 지역 비용, 유틸리티, 보험, 부동산 세금 및 재산 유지에 필요한 일부 자본 지출과 같은 부동산 운영 비용 중 일부를 지불하는 것을 포함한다. 회사의 수익은 임대료율 유지 또는 증가, 만료되는 임대 계약 갱신, 그리고/또는 이용 가능한 공간 임대로 주로 파생된다. 또한, 회사는 재투자 기회 가치를 실행하고 부동산 자산 기본 리스크 관점에서 심사숙고한 차별화된 및 최적화된 전략 수립을 위해 적극적으로 행동한다[0]. 그들은 내재적 인 증가 요소, 매력적인 리스크 조정 수익을 실현하기 위해 자본을 투자하는 기회가 있는 것으로 여긴다[1]. 이외에도 다양한 채무 및 자본 조달을 통해 재무적 및 운영적 유연성을 유지한다고 한다[2].
주요 고객
BRX의 고객은 주로 소매업체 및 임차인으로 구성되며, 이들은 다양한 이유로 BRX의 제품과 서비스를 이용한다. 고객들은 주로 TJX Companies, Kroger Co., Burlington Stores와 같은 대형 소매업체로, 이들은 안정적이고 접근성이 좋은 위치에 매장을 운영하기 위해 BRX의 쇼핑 센터에 임대료를 지불한다[0]. 이러한 소매업체들은 고정된 임대료 외에도 공용 지역 운영비, 유틸리티, 보험, 세금, 유지보수 비용 등을 포함한 비용 보상금을 추가로 지불하는데, 이는 BRX의 주요 수익원이다[1]. 이외에도 BRX는 재투자 프로그램을 통해 기존 자산을 재개발하거나 신규 자산을 추가하여 쇼핑 센터의 매력을 유지함으로써 고객을 유지하고 새로운 임차인을 유치한다[2]. 고객들은 이러한 재투자 프로그램을 통해 지속적으로 매력적인 쇼핑 환경을 제공받고, 이러한 환경 속에서 비즈니스를 운영함으로써 더 많은 소비자 유입 및 매출 성장을 기대할 수 있다. 따라서, BRX의 고객은 매출 성장과 안정적인 영업 환경을 확보하기 위해 BRX의 부동산 자산을 선택하는 것이다.
회사의 비용구조
BRX 회사의 주요 비용 부문은 다음과 같이 나눌 수 있다:
| 비용 항목 | 설명 | 제공자 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 비용 | 자산의 유지보수, 유틸리티 비용, 보험 등 부동산 운영에 필요한 비용이다. | 각각의 지역 공공기관 및 보험회사 |
| 부동산 세금 | 회사가 소유한 부동산에 부과되는 세금이다. | 해당 지방자치단체 세무서 |
| 감가상각 및 상각 | 자산의 가치 하락을 반영한 비용으로, 주로 자본적 지출에 따른 감가상각을 포함한다. | 자산 평가 전문가 |
| 부동산 자산 손상 | 자산 판매 또는 처분 시 발생하는 손상 비용이다. 주로 쇼핑 센터 매각에서 발생한다. | 부동산 매각 중개회사 |
| 일반 및 관리비 | 인건비, 사무실 운영비, 법률 및 기타 행정 관리 비용이다. | 인사업체, 법률사무소 |
이 외에도, BRX는 자본 구조를 유지하기 위해 다양한 금융기관과 협력하여 채무 및 자본을 조달한다[0].
제품군
BRX는 주로 부동산 임대사업에 중점을 두고 있으며, 주된 제품은 다음과 같다:
- 쇼핑센터 임대:
- 내역: 362개의 쇼핑센터로 구성된 포트폴리오를 보유하고 있으며, 총 임대 가능 면적은 약 64.5백만 평방피트이다.
- 수익 기여도: 2023년 기준 임대 수입은 약 12억 4,384만 달러에 달했으며, 이는 총 매출의 대부분을 차지한다[0].
- 세부사항:
- 임대료는 월간 기초 임대료(ABR)를 기준으로 하며, 2023년 말 기준으로 평방피트당 $16.88이다.
- 2023년 동안 3백만 평방피트의 신규 임대가 체결되었고, 총 1,653건의 신규 및 갱신 임대가 이루어졌다[1][2].
- 예상 성장:
- 다가올 몇 년 동안 재임대 기회의 가치 실현으로 인해 추가적인 수익 증가가 예상된다.
- 주요 임차인으로는 The TJX Companies, Inc., The Kroger Co., Burlington Stores, Inc. 등이 있다[1].
- 재투자 및 재개발 프로젝트:
- 내역: 2023년에 29개의 앵커 공간 재배치, 외곽 개발 및 재개발 프로젝트를 안정화시켰다.
- 수익 기여도: 재개발 프로젝트의 예측 평균 순운영수익률(NOI)은 9%이며, 총 비용은 약 1억 5,670만 달러에 달한다[4].
- 세부사항:
- 총 45개의 진행 중인 프로젝트가 있으며, 예상 비용은 약 4억 2,920만 달러이다.
- 향후 약 9억 달러 규모의 새로운 재투자 프로젝트가 잠재적으로 계획되어 있다.
다른 상장 기업들도 유사한 제품과 서비스를 제공하며, 주요 경쟁사로는 다음이 있다:
| 경쟁사 | 주요 제품 | 설명 |
|---|---|---|
| Kimco Realty Corp. | 쇼핑센터 임대 | BRX와 유사하게 미국 전역에 걸쳐 쇼핑센터를 보유하고 있으며, 주요 소매업체를 임차인으로 두고 있다. |
| Regency Centers Corporation | 소매 중심의 부동산 임대 | 고품질의 소매 중심 부동산 포트폴리오를 운영하며 지속적인 재개발 및 재투자 프로젝트를 실행 중이다. |
| SITE Centers Corp. | 쇼핑센터 및 소매 임대 | 대형 소매업체가 앵커로 자리잡은 쇼핑센터를 소유 및 운영하고 있으며, 다양한 재개발 기회를 탐색한다. |
BRX는 쇼핑센터 임대와 재투자, 재개발 프로젝트를 통해 주로 수익을 창출하며, 이는 또한 주요 경쟁사들과 비슷한 방식으로 이루어지고 있다.
주요 리스크
BRX의 비즈니스에 특히 적용되는 가능한 리스크는 다음과 같다:
- 금리 상승에 따른 부도 위험:
- 내용: BRX는 변수 금리 부채에 노출되어 있으며, 금리가 상승할 경우 부채 서비스 의무도 증가할 수 있어 재무 상황, 운영 결과 및 현금 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이로 인해 순이익과 현금 흐름이 감소할 수 있다.
- 관련 파일: brx-10-K.txt[0]
- 자산 매각 어려움:
- 내용: BRX의 부동산 투자는 비유동성이 높으며, 시장 조건 변화에 따라 자산 매각이 제한될 수 있으며, 원하는 조건으로 자산을 청산하는 데 어려움을 겪을 수 있다. 또한 시장 조건에 대한 예측이 불가능하다.
- 관련 파일: brx-10-K.txt[1]
- 사이버 보안 공격으로 인한 잠재적 손실:
- 내용: IT 시스템을 광범위하게 활용하여 운영하며, 사이버 보안 공격에 노출될 수 있다. 이러한 공격은 데이터나 컴퓨터 시스템에 무단 접근을 시도할 수 있으며, 성공적인 공격은 신용 정보 유출 및 재무 보고서의 왜곡 등의 결과로 이어질 수 있다.
- 관련 파일: brx-10-K.txt[2]
재무
BRX의 재무 상태는 전반적으로 긍정적인 변화를 보였다. 2023년 12월 31일로 마감된 연도의 영업활동으로 인한 순 현금 흐름은 2022년에 비해 2,240만 달러 증가했다. 이는 동일 자산 순영업수익 증가, 순운전자본 증가, 임대 종료 수수료 증가 및 이자 비용 현금 유출 감소에 기인한다. 또한, 2023년 투자활동에 사용된 순 현금은 2022년에 비해 2억 9,940만 달러 감소했다. 이는 주로 부동산 자산 인수 감소와 부동산 자산 매각 순수익 증가 때문이다. 2023년 동안 BRX는 2건의 토지를 230만 달러에 인수했으며, 부동산 매각으로부터 1억 8,230만 달러의 순수익을 창출했다. BRX는 금융 및 운영 유연성을 유지하기 위해 여러 형태의 자본에 접근 가능하며, 신용 평가 기관으로부터 투자 등급 신용 등급을 유지하고 있다. 2023년에는 3.650%의 2024년 만기 선순위 채권을 1억 9,960만 달러에 재매입했다. BRX는 전반적으로 강력한 임대 수요를 기반으로 한 임대율 증가와 자산 재투자를 통한 가치 증대를 추구하며, 앞으로도 추가적인 재투자 프로젝트를 통해 장기적인 성장 기회를 모색하고 있다[0][1][2][3][4].
대차대조표
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
| | 2023 | 2022 | 증감 | |--------------------------------|-----------|-----------|-----------| | 영업활동으로 인한 순현금흐름 | $588,794 | $566,382 | $22,412 | | 투자활동으로 인한 현금유출 | ($163,080)| ($462,453)| $299,373 | | 재무활동으로 인한 현금유출 | ($428,069)| ($380,413)| ($47,656) | | 현금, 현금등가물의 순변화 | ($2,355) | ($276,484)| $274,129 | | 기간초 현금, 현금등가물 | $21,259 | $297,743 | ($276,484)| | 기간말 현금, 현금등가물 | $18,904 | $21,259 | ($2,355) |
BRX의 영업 활동으로 인한 순현금흐름은 2023년에 $588,794로 2022년의 $566,382에 비해 약 $22,412 증가한 것으로 나타났다. 이는 동일 자산 순운영소득의 증가, 순운전자본 증가, 임대 종료 수수료 증가, 이자 비용 감소에 기인했다. 반면, 투자 활동으로 인한 현금유출은 $163,080로 2022년의 $462,453에 비해 $299,373 감소했으며, 이는 주로 부동산 자산 매입 감소와 시장성 유가증권 매입 감소에 따른 것이다. 재무 활동으로 인한 현금유출은 2023년에 $428,069로 2022년의 $380,413에 비해 $47,656 증가했으나 이는 주로 부채 상환과 관련된 비용 증가 때문이다. 결과적으로, 기간 말 현금 및 현금등가물은 $18,904로 유지되었다[0].
BRX의 현금 흐름 상태를 유사한 부동산 운영 회사들과 비교해보면, 영업 활동을 통한 현금흐름 창출 능력이 건실하며, 투자 활동의 효율적 관리로 긍정적인 현금 유출 감소를 이끌어내고 있음을 알 수 있다. 이는 부동산 시장 변화와 금리 상승 속에서도 안정적인 수익을 창출하고 있음을 보여준다.
주요 부채 및 전환사채들
| 종류 | 금액(백만 달러) | 만기일 | 이자율 및 조건 |
|---|---|---|---|
| 무담보 신용 시설 (Unsecured Credit Facility) | $1,250 | 2026년 6월 | 변동 금리 |
| 무담보 신용 시설 내 300백만 달러의 기간대출 (Term Loan Facility) | $300 | 2027년 7월 | 변동 금리 |
| 지연 인출 기간대출 (Delayed Draw Term Loan) | $200 | - | 변동 금리 |
| 3.650% 선순위 채권 (Senior Notes) | $300.4 | 2024년 | 3.650% |
| 변동 금리 대출 (Revolving Facility, Term Loan Facility) | $518.5 | - | 변동 금리, 일부는 금리 스왑 사용 |
BRX는 다양한 종류의 채무를 보유하고 있으며, 이 중 주요 항목은 무담보 신용 시설과 변동 금리 대출이다. 300.4백만 달러의 3.650% 선순위 채권은 2024년에 만기되며 이자율은 3.650%이다. 또한, 518.5백만 달러의 변동 금리 대출 중 500백만 달러에 대해 금리 스왑을 사용하여 변동 금리가 고정 금리로 전환되었다[0][1][2].
주가 영향 미치는 요인들
BRX의 주가 변동에는 다양한 요소들이 영향을 미칠 수 있다. 첫째, 미국과 중국 간의 무역 전쟁과 같은 국가 간의 갈등이 발생할 경우 공급망 문제가 발생하고 소비자 신뢰도가 감소하여 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치고, 이에 따라 BRX의 주가가 하락할 가능성이 있다[0]. 둘째, 글로벌 매크로 경제 상태의 변화, 예를 들어 경기 침체기가 도래하면 상업용 부동산에 대한 수요가 감소하고, 테넌트들의 렌트비 지불 능력이 약화되어 BRX의 수익성이 줄어들면서 주가가 하락할 수 있다[1]. 셋째, 경쟁사의 부상으로 인해 시장 점유율이 감소하면 BRX의 주가에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 새로운 쇼핑몰 개발 기업이 등장하여 고객과 테넌트를 유치하는 데 성공하면 BRX의 기존 테넌트들이 빠져나가면서 수익성이 감소할 수 있다[2]. 넷째, 전자상거래 시장의 확대로 인해 오프라인 쇼핑몰의 수요가 감소하면, BRX가 소유한 쇼핑몰의 공실률이 증가하여 재정 상태가 악화될 가능성이 있다[3]. 다섯째, 환율 변동이 발생하면 외국인 투자자들의 자금 유출입에 영향을 미쳐 주가 변동을 초래할 수 있다. 예를 들어, 달러 강세로 인해 외국인 투자자들이 자금을 회수하면 BRX의 주가가 하락할 수 있다[4]. 마지막으로, 중앙은행의 금리 인상으로 인해 BORX의 금융 비용이 증가하고 대출 상환 부담이 높아져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[1].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
BRX의 미래는 다양한 요인에 따라 성장하거나 축소될 가능성이 있다. 성장 측면에서는, BRX가 소유한 고품질의 쇼핑센터들이 탄탄한 임차인을 유치하고 유지하는 데 큰 장점을 지니고 있다. 특히, 임대료가 시장 평균보다 낮게 설정되어 있어 새로운 임차인 유치와 기존 임차인 유지에 효율적이다[0]. 또한, BRX는 지역별로 다각화된 쇼핑센터 포트폴리오를 보유하고 있어, 지역 경제 변화에 탄력적으로 대응할 수 있는 장점이 있다. 지속적인 재투자와 재개발 프로젝트를 통해 자산 가치를 높이는 전략을 실행하며, 이러한 프로젝트들의 기대 수익률이 높다는 점도 긍정적이다[1][2]. 반면, BRX의 사업이 축소될 가능성도 있다. 첫째, 전자상거래의 확산으로 오프라인 쇼핑센터의 수요가 감소할 수 있다. 둘째, 경제 불황이나 금리 인상 등 매크로 경제 요인이 부정적으로 작용할 경우, 상업용 부동산에 대한 투자 및 임대 수요가 감소할 수 있다. 셋째, 신규 경쟁사들이 나타나 BRX와 직접 경쟁하게 될 경우, 시장 점유율이 줄어들 수 있다. 또한, 기후변화나 자연재해로 인한 부동산 가치 하락 및 운영 비용 상승도 리스크 요인으로 작용할 수 있다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용해 BRX의 미래 성장성에 크게 영향을 미칠 수 있다.