회사 소개
JBGS는 메릴랜드 REIT인 JBG SMITH로, 워싱턴 D.C. 지역 내외에서 높은 성장과 진입 장벽이 높은 하위 시장에 혼합 사용물산을 소유하고 운영하며 투자하고 개발합니다. 주요 수요 요인으로는 아마존의 신규 본사, 버지니아 주립대의 10억 달러 규모의 혁신 캠퍼스, 펜타곤 인근의 근접성 및 5G 디지털 인프라 운용이 있는 Northern Virginia의 National Landing을 중심으로 앵커가 되는 75.0%의 보유 지분을 가지고 있습니다. 또한, 타사 자산 관리 및 부동산 서비스 사업을 통해 JBG Legacy Funds, 기타 타사 및 WHI Impact Pool에 유료 부동산 서비스를 제공합니다. 주요 전략으로는 워싱턴 D.C. 지역 내외에서 가장 높은 성장이 예상되는 지하철의 지구적 지역에 집중된 도시혼합용산 소유 및 운영하며, 특히 National Landing에 집중하여 복합 주거, 사무 및 소매 자산에 대한 상당한 전문 지식을 보유하고 창의적 거래와 자본 배분 기술 및 개발과 가치 창출 능력으로 알려져 있습니다. 또한, 지리적 위치와 편의 시설, 차이 높은 건강환경을 갖춘 드림 워크 환경을 제공하여 건축물 주변의 생명을 불어넣는 “Placemaking” 과정을 통해 가치 창출 방식 중 하나로 복합적 전문분야의 시리즈를 활용하여 고밀도, 철저히 계획된 디자인된 공공공간에서 고품질의 다가구 및 상용 건물과 앵커, 전문 및 지역 소매를 전략적으로 혼합시키는 방법을 사용하여 고유하고 편의시설 풍부하며 걷기에 적합한 동네를 조성합니다[0]. JBGS는 다가구 및 상업 건물에서 임차인들로부터 성과 임대료, 고정 및 퍼센트 임대료 및 부동산 세금, 부동산 운영 경비, 수선 및 유지보수에 대한 소출금을 포함한 임차인들로부터의 보상금을 통해 주로 수익을 창출하며, 타사 자산 관리 및 부동산 서비스 사업을 통해 수수료 기반의 부동산 서비스도 제공합니다[1].
주요 고객
JBGS의 고객은 주로 버지니아주와 워싱턴 D.C. 지역에서 부동산을 임대하거나 구입하는 기업 및 개인들입니다. 첫 번째 고객 세그먼트는 상업용 부동산을 이용하는 기업들로, 이들 기업은 사무실 공간을 임대하여 직원들이 근무할 수 있는 환경을 제공받기 위해 JBGS의 서비스를 이용합니다. 이 기업들은 주로 IT, 금융, 법률, 컨설팅 등 다양한 산업에 속하며, 워싱턴 D.C. 지역의 전략적 입지와 현대적 시설을 이용하기 위해 JBGS와 계약을 맺습니다. 두 번째 세그먼트는 다가구 주거 시설을 임대하거나 구입하는 개인 및 가족으로, 이들은 JBGS의 고품질 아파트와 편의시설을 누리기 위해 임대료를 지불합니다. 이 고객들은 주로 직장에서 가까운 주거지를 찾거나 높은 생활 편의성을 추구하는 중상류층에 해당합니다. 세 번째 세그먼트는 타사 자산 관리 및 부동산 서비스 사업을 통해 서비스를 제공받는 부동산 투자자 및 개발자입니다. 이들은 자산 관리, 개발, 건설 관리, 임대 등의 부동산 서비스를 위해 JBGS의 전문성을 필요로 합니다. 마지막으로 특별한 목적을 가진 기관이나 정부 기관도 JBGS 고객에 포함되며, 이들은 안정적이고 안전한 장소에서 운영을 계획하는 경우 JBGS의 부동산을 선호합니다 [0][1].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 상세 설명 | 주요 공급자 |
|---|---|---|
| 감가상각비 및 상각비 | 건물, 설비 및 기타 고정 자산의 가치 하락을 반영하기 위한 비용 | 자체 보유 자산 |
| 부동산 운영비 | 건물 관리, 유지보수, 보안, 청소 등의 운영 비용 | Building Maintenance Services (BMS) |
| 부동산 세금 | 소유한 부동산에 대해 정부에 납부하는 세금 | 해당 지방 자치 단체 |
| 일반 및 관리비 | 임원 급여, 사무실 임대료 등의 기업 운영 관리 비용 | 다양한 공급자 및 서비스 제공자 |
| 타사 부동산 서비스 비용 | 자체가 아닌 타사에 의해 관리되는 부동산 서비스 비용 | 여러 부동산 관리 서비스 제공자 |
| 주식 기반 보상 비용 | 회사 주식을 기반으로 한 임직원 보상 비용 | 내부 관리 |
| 거래 및 기타 비용 | 부동산 거래와 관련된 법률, 회계, 자문 비용 등 | 법률 사무소, 회계 법인 |
| 이자 비용 | 부채에 대한 이자 지급 비용 | 금융 기관 |
| 손상 차손 | 자산의 가치가 영구적으로 하락한 경우 기록되는 비용 | 내부 평가 |
| 임대료 | 회사 사무실 및 운영 시설 임대 비용 | Unconsolidated Real Estate Ventures |
JBG SMITH는 냉난방, 조명, 리프트 작동 등 건물 관리에 필요한 에너지를 주로 소비하며, 이와 관련된 에너지 소비 비용 또한 운영비에 포함된다[0][1]. Building Maintenance Services (BMS)는 JBG SMITH가 소유한 다양한 부동산의 청소, 보안, 엔지니어링 서비스를 관리하는 주요 공급자로, 연간 약 수백만 달러의 운영비를 청구하고 있다[2].
제품군
JBGS의 주요 제품은 크게 다가구 자산, 상업용 자산, 그리고 타사 자산 관리 및 부동산 서비스로 나눌 수 있습니다.
주요 제품과 수익 기여도
| 제품 유형 | 2023년 수익 (백만 달러) | 2022년 수익 (백만 달러) | 설명 |
|---|---|---|---|
| 다가구 자산 | $206.7 | $180.9 | 높은 점유율과 임대료 증가 덕분에 수익이 증가하였으며, Atlantic Plumbing과 8001 Woodmont의 통합으로 인한 수익 증가가 포함됩니다. |
| 상업용 자산 | $279.7 | $318.5 | 점유율과 임대료 감소, 자산 판매 때문에 수익이 감소하였습니다. |
| 기타 수익 | $30.5 | $9.9 | 주차 수익 등이 포함됩니다. |
| 타사 자산 관리 및 부동산 서비스 | $92.1 | $89.0 | 개발 수수료, 재산 관리 수수료 및 건설 관리 수수료 증가가 포함됩니다. |
다가구 자산 (Multifamily Assets)
- 주요 수익원: 고품질 아파트 임대료.
- 수익 기여도: 2023년에는 $206.7백만으로 전년 대비 증가.
- 설명: Atlantic Plumbing과 8001 Woodmont의 통합, 높은 점유율과 증가한 임대료가 수익 증가의 주요 원인.
상업용 자산 (Commercial Assets)
- 주요 수익원: 사무실 임대료.
- 수익 기여도: 2023년에는 $279.7백만으로 감소.
- 설명: 자산 판매와 점유율, 임대료 감소로 인해 수익이 줄어듦.
기타 수익 (Other Revenue)
- 주요 수익원: 주차 수익 등.
- 수익 기여도: 2023년에는 $30.5백만.
- 설명: 주차 수익 포함.
타사 자산 관리 및 부동산 서비스 (Third-Party Asset Management and Real Estate Services)
- 주요 수익원: 개발 수수료, 재산 관리 수수료, 건설 관리 수수료.
- 수익 기여도: 2023년에는 $92.1백만으로 증가.
- 설명: 개발 프로젝트의 타이밍에 따른 개발 수수료 증가, 건설 관리 수수료 증가 등이 포함.
경쟁사
| 경쟁사 이름 | 제품 및 서비스 |
|---|---|
| Equity Residential | 다가구 자산 |
| Boston Properties | 상업용 자산 |
| AvalonBay Communities | 다가구 자산 |
| CBRE Group | 자산 관리, 부동산 서비스 |
JBGS의 주요 제품과 서비스는 다가구 자산, 상업용 자산, 그리고 타사 자산 관리 및 부동산 서비스로 이루어져 있으며, 각각의 제품군이 수익에 기여하고 있습니다. 다가구 및 상업용 자산은 임차인으로부터 고정 임대료와 성과 임대료를 통해 수익을 창출하며, 타사 자산 관리 및 부동산 서비스는 개발 수수료와 재산 관리 수수료 등을 통해 추가 수익을 얻고 있습니다[0][1][2][3].
주요 리스크
JBGS의 비즈니스에 대한 가능한 리스크 중 일부는 다양한 영역에서 발생할 수 있습니다. 첫째로, 프로젝트 건설 또는 재개발이 예상보다 오랜 시간이 걸리거나 그 완료 후 임차 데 맣이 길어진다면 현금 유동성과 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 정부 허가를 얻는 데 대한 지연 또는 렌트 수익을 예상대로 얻지 못할 경우도 영향을 줄 수 있습니다. 적절한 재무 조건으로 개발 활동을 자금을 조달하는데 어려움이 있다면 프로젝트의 완료를 방해할 수 있습니다. 또한, 재무 조건에 의존하는 부동산 벤처 투자는 투자파트너 및 공동 벤처의 금융 상태와 분쟁에 영향을 받을 수 있어 JBGS에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 실제로, 최대 7.2%의 자산이 부동산 벤처를 통해 보유되어 JBGS에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 리스크들은 예기치 않은 지연이나 비용 발생을 초래할 수 있으며, 특정 상황에서 개발 또는 재개발 활동의 시작 또는 완료를 방해할 수 있습니다[0][1].
재무
JBGS의 2022년 및 2023년 재무 성과를 분석해 보면 혼합 결과가 나타납니다. 2023년 다세대 자산의 임대 수익은 2022년 대비 14.8% 증가한 2억 780만 달러를 기록하고, 순영업소득(NOI)도 15.5% 증가한 1억 1,350만 달러에 달했습니다. 이는 Atlantic Plumbing 및 8001 Woodmont의 통합과 포트폴리오 전반의 높은 점유율 및 임대료 상승에 기인합니다. 반면 상업 자산 부문에서는 2023년 임대 수익이 3,185만 달러에서 2억 7,970만 달러로 12.2% 감소하고, NOI도 1억 9,430만 달러에서 1억 7,090만 달러로 12.1% 감소했습니다. 이는 주로 자산 매각과 포트폴리오 내 점유율 및 임대료 하락 때문입니다. 또한, 2023년에는 다양한 상업 자산과 개발 부지에서 총 9,020만 달러의 평가 손실이 발생했습니다. 그러나 2023년 동안 JBGS는 7.0%의 임대료 인상과 56.0%의 갱신율을 달성하며 다세대 포트폴리오의 점유율을 2022년 대비 110베이시스 포인트 증가시켰습니다[0][1]. JBGS는 또한 유동성과 자본 자원 면에서 안정된 현금 흐름을 유지하고 있으며, 이는 운영 경비, 부채 서비스, 반복적인 자본 지출, 주주 배당금 및 OP 유닛과 LTIP 유닛 보유자에 대한 분배금을 지급하는 데 기여합니다. 재무 재원은 주로 운영 현금 흐름, 자산 매각, 금융 조달 등을 통해 충당됩니다[2].
대차대조표
JBGS의 2022년 12월 31일 기준 연결 대차 대조표는 다음과 같습니다:
| 항목 | 금액(천 달러) |
|---|---|
| 자산 | |
| 현금 및 현금성자산 | 164,773 |
| 부동산 | 5,631,148 |
| 기타 자산 | 361,488 |
| 총 자산 | 6,157,409 |
| 부채 및 자본 | |
| 부채총액 | 3,798,039 |
| 자본총액 | 2,359,370 |
| 총 부채 및 자본 | 6,157,409 |
JBGS의 대차대조표를 분석하면 다음과 같은 주요 사항을 알 수 있습니다. 먼저 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 항목은 부동산으로, 이는 회사의 핵심 비즈니스인 상업용 및 주거용 부동산 자산의 소유, 개발 및 운영과 직접적으로 관련이 있습니다. 현금 및 현금성 자산은 164.8백만 달러로, 신속한 현금 유동성을 유지하고 있음을 나타내며, 이는 운영 경비와 급변하는 시장 상황에 대처하는 데 유리합니다. 부채는 3,798백만 달러로 상당히 높은 수준이지만, 이는 부동산 업계에서 흔히 볼 수 있는 레버리지 전략의 결과로, 다양한 금융 상품과 대출을 활용하여 자산의 성장을 도모하고 있습니다. 자본 총액은 2,359백만 달러로, 부동산 자산의 가치 상승 및 운영 수익을 통한 자체 자본 형성의 결과로 볼 수 있습니다. 특히 주목할 만한 점은 부동산 자산의 큰 비중이 JBGS의 사업 전략과 직접적으로 맞물려 있어, 자산 배분이 회사의 비즈니스 모델에 적절하게 구성되어 있다는 점입니다. 전체적으로 JBGS는 전략적 자산 배분을 통해 핵심 사업 부문인 부동산 운영 및 개발에서 안정적인 재무 상태를 유지하고 있습니다[0][1].
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
| 채무 종류 | 금액 (천 달러) | 금리 | 만기 조건 |
|---|---|---|---|
| 회전 신용 시설 | 62,000 | 6.83% | 대출 가능액 $750.0M, 만기 2027년 6월까지 연장, 선택적 만기 연장 |
| Tranche A-1 대출 | 200,000 | 2.70% | 만기 2025년 1월 |
| Tranche A-2 대출 | 400,000 | 3.58% | 만기 2028년 1월 |
| 2023년 대출 | 120,000 | 5.31% | 만기 2028년 6월 |
| 합계 | 1,502,000 |
JBGS는 회전 신용 시설을 통해 $62.0M, Tranche A-1과 A-2 대출을 통해 각각 $200.0M 및 $400.0M, 2023년 대출을 통해 $120.0M의 부채를 가지고 있으며, 이에 따른 총액은 $1,502.0M입니다[0][1].
주가 영향 미치는 요인들
JBGS의 주가에 영향을 미칠 수 있는 요인에는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 환율 변동이 주요 요인입니다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 해외투자가 감소하고, 이는 부동산 시장에도 영향을 미쳐 JBGS의 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상황 변화입니다. 예를 들어, 경제 침체가 발생하면 상업용 부동산 수요가 감소하고, 이는 JBGS의 수익과 주가에 부정적인 영향을 미칩니다. 셋째, 국가 간 갈등입니다. 예를 들어, 미국과 중국 간 무역 전쟁이 심화되면 상업 활동이 둔화되고, 이는 JBGS의 부동산 임대 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 부상입니다. 예를 들어, 새로운 부동산 개발업체가 JBGS의 주요 시장에 진출하면 임대료 하락 압력이 커져 JBGS의 수익성이 감소할 수 있습니다. 다섯째, 시장 트렌드 변화입니다. 예를 들어, 재택근무 트렌드가 지속되면 오피스 공간에 대한 수요가 감소하고, 이는 JBGS의 상업용 부동산 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2][3][4].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
JBGS의 미래는 여러 요인에 따라 성장하거나 축소될 가능성이 있습니다. 먼저, 회사의 주요 포커스인 National Landing 지역에서 아마존 본사의 확장과 버지니아텍 혁신 캠퍼스의 완공은 지역 경제에 긍정적인 영향을 미치며, 이로 인해 부동산 임대 수요가 증가하고 JBGS의 수익 성장에 기여할 수 있습니다[0]. 반면, 상업용 부동산 시장에서는 하이브리드 근무 트렌드와 같은 변화로 사무 공간 수요가 감소할 수 있으며, 이는 오피스 포트폴리오의 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1]. 또한, 회사는 현재 진행 중인 1,583개의 다가구 유닛 건설 프로젝트를 포함한 여러 개발 프로젝트를 통해 향후 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다[1]. 그러나, 만약 경제 침체나 금리 인상과 같은 외부 요인이 발생한다면 자산 매각 속도가 느려지고, 이로 인해 필요한 자본 조달이 지연될 수 있습니다[1]. 더불어, National Landing의 디지털 인프라와 5G 네트워크 구축은 첨단 기술 및 방위 산업 기업들을 유치하는 데 중요한 역할을 할 것이며, 이는 해당 지역의 임대료 상승과 부동산 가치 증대에 기여할 수 있습니다[0][5]. 그러나 이러한 성장 가능성에도 불구하고, 정책 변화나 글로벌 경제 불안 등의 외부 요인이 부정적인 영향을 미칠 수도 있습니다. 결국 JBGS의 미래는 다수의 내부 및 외부 요인들에 의해 좌우될 것입니다.