회사 소개
NYC는 뉴욕시의 다섯 자치구 중 주로 맨해튼에 위치한 고품질 상업용 부동산 포트폴리오를 소유하는 외부 관리 회사입니다. 이들의 부동산 자산은 사무실 건물과 전통적으로 사무실 부동산에 수반되는 부동산 자산으로 구성되어 있습니다. 지난 2023년 12월 31일 기준으로, NYC는 120만 평방피트의 임대 면적으로 구성된 일곱 개의 부동산을 소유하고 있습니다. 그들은 사무실 부동산과 함께 소매 공간과 편의시설을 포함한 부동산 자산들을 소유하는데 초점을 맞추었습니다. 이와 함께, 호텔, 공동 업무 공간, 호텔 또는 주차장 관리 회사와 같은 사업을 소유하고 운영할 수 있도록 자산 및 사업 영역을 확장하기 시작했습니다. NYC는 종종 사무실 건물, 소매 공간 및 부가 서비스를 포함하는 부동산 자산에 주로 투자해왔으며, 뉴욕시 내에서도 종종 투자합니다. 이외에도 미국 연방 소득세 목적으로 REIT(부동산 투자 신탁) 자격을 취득하지 않는 소득을 생산할 수 있도록 다른 자산 유형에 투자함으로써 수익을 창출할 수 있도록 노력할 것입니다[0].
주요 고객
NYC의 고객은 주로 뉴욕시 내에서 상업용 부동산을 임차하거나 구매하는 다양한 산업 분야의 기업들로 구성됩니다. 주요 고객 세그먼트는 금융서비스, 정부 및 공공행정, 비영리 단체, 소매업체 등이 있으며, 이들 중 금융서비스 분야가 24%로 가장 큰 비율을 차지하고 있습니다. 금융서비스 분야 고객은 주로 은행, 투자회사 및 기타 금융기관으로 구성되며, 안정적인 사무 공간과 장기 임대 계약을 통해 비즈니스 연속성을 유지하려고 합니다. 정부 및 공공행정 고객은 다양한 정부 기관과 행정 부서로, 지역사회 서비스 제공을 위한 전략적 위치의 사무 공간을 필요로 합니다. 비영리 단체는 주로 자선 단체, 교육 기관 및 연구 단체로 구성되며, 비용 효율적인 사무실 공간을 통해 운영 비용을 최소화하려고 합니다. 소매업체는 주로 소매점, 식음료 업종등이 포함되며, 고객 접근성이 좋은 위치의 부동산을 임차하여 매출 증대를 목표로 합니다. 이 외에도 다수의 고객들이 NYC의 고품질 부동산 관리 서비스와 편의시설을 통한 부가가치를 높이기 위해 NYC의 부동산 자산을 임차하거나 구매합니다[0][1][2].
회사의 비용구조
NYC의 주요 비용 세그먼트는 다양한 항목으로 구성되며, 각각의 세부 사항과 해당 리소스를 제공하는 회사를 아래 표로 상세히 정리하였다.
| 비용 세그먼트 | 설명 | 해당 리소스를 제공하는 회사 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 비용 | NYC는 사무실 건물, 소매 공간, 편의시설 등의 운영에 따른 비용을 발생시킨다. 주로 수리비 및 유지 보수 비용, 청소 요금 등이 포함된다. | 내부 관리 및 외부 서비스 제공자 |
| 자본 감가상각 및 상각비 | 부동산 자산의 감가상각과 상각에 따른 비용으로, 자산의 가치 감소를 반영한다. | 내부 자산 평가 및 회계 부서 |
| 이자 비용 | 회사의 부채에 대한 이자 지불 비용으로, 연평균 4.35%의 이자율을 적용하여 $399.5백만의 평균 부채 잔액에 대한 이자 지출이다. | 금융 기관 및 채권자 |
| 관리 수수료 및 자산 관리 수수료 | 관리 서비스 제공자에게 지급하는 수수료로, NYC는 자문 회사 및 부동산 관리 회사에게 연간 수수료를 지급한다. | 자문 회사 및 부동산 관리 회사 |
| 일반 관리비 | 법률, 회계 및 기타 행정 비용으로, 2023년에 $9.4백만을 지출했으며, 이는 주로 외부 법률 및 회계 비용을 포함한다. | 법률 사무소, 회계 법인 |
| 주식 기반 보상비 | 주식 기반 보상으로 발생한 비용으로, 2023년에는 다년간의 성과 상여금에 따라 $5.9백만이 지출되었다. | 직원 및 자문 회사 |
| 부동산 투자 손상비 | 부동산 자산의 손상 비용으로, 2023년 12월 31일 기준 $66.6백만의 손상 비용을 기록하였다. | 내부 자산 평가 및 회계 부서 |
| 법적 비용 | 2022년 프로시 대금 관련 법적 비용으로 $2.5백만이 지출되었다. | 법률 사무소 |
이처럼 NYC는 부동산 운영과 관련된 다양한 비용을 발생시키며, 해당 리소스를 제공하는 주요 업체들은 자문 회사, 부동산 관리 회사, 법률 사무소, 회계 법인 등이다[0][1][2][3][4].
제품군
NYC의 주요 제품과 그들의 수익 기여도는 다음과 같습니다. NYC는 주로 뉴욕시의 상업용 부동산을 소유하고 있으며, 그 중에서도 사무실 건물이 주요 자산입니다. 그들의 주요 제품은 다음과 같습니다.
- 사무실 건물
- 123 William Street: 이 건물은 NYC 포트폴리오의 68%의 임대 면적을 차지하며 62%의 연간 직선 임대 수익에 기여합니다[0].
- 1140 Avenue of the Americas: 이 건물은 NYC의 주요 자산 중 하나로, 고품질의 사무 공간을 제공합니다. NYC의 수익의 큰 부분을 차지합니다[0].
- 9 Times Square: 이 건물의 입주율은 71.2%로 개선되었습니다[2].
- 196 Orchard Street 및 400 E. 67th Street/200 Riverside Blvd.: 이 두 건물은 100% 임대율을 기록하며 안정적인 수익을 제공합니다[2].
각 건물의 연간 직선 임대 수익에 기여하는 주요 임차인은 다음과 같습니다:
| 임차인 | 연간 직선 임대 수익 비중 | |------------------|--------------------| | City National Bank | 7.4% | | Planned Parenthood | 5.8% | | Equinox | 5.9% |
이 외에도, 뉴욕시에서 다양한 부동산 자산(예: 소매 공간, 편의시설 포함)을 소유하고 있으며 이는 NYC의 다각화된 수익 창출에 기여합니다. 경쟁사는 미국 내 유사한 상업용 부동산 투자를 하는 기업으로, 주요 경쟁사는 피터슨 신탁, 블랙스톤 그룹, 그리고 SL 그린 리얼티입니다.
경쟁사:
| 경쟁회사 | 주요 제품 및 서비스 | |-----------------|------------------------------------| | 피터슨 신탁 | 상업용 부동산 포트폴리오 관리 | | 블랙스톤 그룹 | 글로벌 부동산 투자 및 관리 | | SL 그린 리얼티 | 뉴욕시 중심의 상업용 부동산 소유 및 관리 |
NYC는 이러한 고품질의 사무실 건물 및 다양한 부동산 자산을 통해 지속적으로 높은 수익을 창출하고 있습니다.
주요 리스크
NYC의 비즈니스에 대한 가능한 위험은 다음과 같습니다. 첫째, 뉴욕시 지역 부동산에 대한 테러리즘 공격 및 사회 불안으로 인한 부동산 손상 및 매출 감소 위험으로 인해 사업에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 뉴욕시 부동산 시장의 경기 침체에 대한 취약성으로 인해 비즈니스가 영향을 받을 수 있으며, 코로나바이러스와 같은 유행병이나 전염병의 발생도 사업에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 추가적으로, 대출 조건 및 이자 상승으로 인한 부채 상환액 증가, 임차인 청산 및 파산으로 인한 임대료 부담 증가, 그리고 기술 시스템 고장이나 사이버 공격으로 인한 사업 중단 위험도 존재합니다[0][1][2][3].
재무
NYC의 2023년 재무 성과는 여러 요인으로 인해 어려움을 겪었습니다. 2023년 12월 31일 기준 임대 수익은 6,271만 달러로 2022년 6,400만 달러에서 129만 달러 감소했습니다. 이는 주로 임대 종료 수수료와 임차인으로부터의 운영비 환급의 감소에 기인합니다[0]. 그들과 관련된 자산 및 부동산 관리 수수료는 2022년에 비해 59.8만 달러 증가한 768만 달러로 보고되었습니다. 이는 현금 지불 비율이 높아진 데 따른 것입니다[1]. 2023년 총 운영 비용은 1억 4981만 달러로, 2022년 9095만 달러에 비해 크게 증가했습니다. 운영 손실은 2022년 2695만 달러에서 2023년 8710만 달러로 확대되었습니다[0]. 특히, 부동산 투자 손상이 2023년에 6656만 달러로 기록되었고, 이는 2022년에는 발생하지 않았던 비용입니다. 실질적인 자산 및 부동산 관리 수수료 외에도, 회사는 2023년에 순 손실이 1억 592만 달러, 2022년에는 4596만 달러의 손실을 기록했습니다. 현금 흐름 측면에서, 2023년 12월 31일 기준 현금 및 현금성 자산은 530만 달러로 2022년 920만 달러에서 감소했습니다. 또한, 이들은 제한된 현금의 일부를 특정 부동산 운영 비용과 자본 지출에 사용할 수 있습니다[3]. 전반적으로 NYC의 재무 상태는 코로나19 팬데믹, 운영 비용 증가 및 임차인 관련 문제들로 인해 큰 압박을 받고 있습니다[4].
대차대조표
뉴욕시(NYC) 재무상태 분석
대차대조표 (Consolidated Balance Sheet)
다음은 2023년 12월 31일과 2022년 12월 31일 기준으로 작성된 NYC의 대차대조표입니다:
| 분류 | 2023년 (백만 달러) | 2022년 (백만 달러) |
|---|---|---|
| 자산 | ||
| 현금 및 현금성 자산 | 5.3 | 9.2 |
| 제한된 현금 | 7.5 | 6.9 |
| 기타 자산 | X | Y |
| 자산 총계 | 총액 X | 총액 Y |
| 부채 | ||
| 장기 부채 | X | Y |
| 기타 부채 | X | Y |
| 부채 총계 | 총액 X | 총액 Y |
| 자본 | ||
| 자본금 | X | Y |
| 기타 자본 항목 | X | Y |
| 자본 총계 | 총액 X | 총액 Y |
재무 상태 분석
- 현금 및 현금성 자산: 2023년 말 기준 현금 및 현금성 자산이 5.3백만 달러로, 전년도 9.2백만 달러에 비해 줄어듦. 이는 NYC의 현금 유동성에 부담을 줄 수 있음.
- 제한된 현금: 제한된 현금이 2022년 6.9백만 달러에서 2023년 7.5백만 달러로 증가. 이는 특정 자산과 관련된 채무 불이행이 원인일 수 있음. 예를 들어, 1140 Avenue of the Americas 자산 관련 채무 불이행으로 인한 제한이 존재.
- 크고 집중된 자산: NYC는 주요 부동산 자산에 대한 높은 집중도를 가지고 있음. 이는 개별 자산의 성과가 전체 재무 상태에 큰 영향을 미칠 수 있다는 의미임. 예를 들어, 주요 세입자인 City National Bank, Planned Parenthood, Equinox 등의 영향력이 매우 큼[0].
- 채무와 유동성: NYC는 특정 자산의 현금 흐름이 제한된 상황에서 운영되고 있음. 이는 부채 서비스 및 작업 자금 요구에 영향을 미칠 수 있음. 특히, 1140 Avenue of the Americas와 8713 Fifth Avenue 자산의 현금 흐름이 제한적임[1][2].
- 외부 자금 조달 필요성: 운영 자금과 자본 지출을 충족시키기 위해 외부 자금 조달의 필요성이 커지고 있음. NYC는 다양한 자금 출처를 통해 필요 자금을 충당할 계획이나, 이는 자본 조달의 용이성에 따라 결정될 것임[3].
결론
NYC의 대차대조표에서 관찰되는 주요 포인트는 현금 유동성 감소, 제한된 현금 증가, 자산의 집중화, 주요 세입자 의존도 및 향후 외부 자금 조달 필요성 등임. 이러한 요소들은 NYC의 장기적인 재무 안정성과 운영 유동성에 중요하게 작용할 것임.
손익계산서
| 분류 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 증감 |
|---|---|---|---|
| 매출 | 62,710 | 64,005 | -1,295 |
| 운영 비용 | |||
| 자산 및 부동산 관리 수수료 | 7,680 | 7,082 | 598 |
| 부동산 운영 비용 | 33,797 | 33,927 | -130 |
| 부동산 투자 손상 | 66,565 | - | 66,565 |
| 주식 기반 보상 | 5,863 | 8,782 | -2,919 |
| 일반 및 행정 비용 | 9,375 | 12,493 | -3,118 |
| 감가상각 및 상각 | 26,532 | 28,666 | -2,134 |
| 운영 비용 총액 | 149,812 | 90,950 | 58,862 |
| 운영 손실 | (87,102) | (26,945) | -60,157 |
| 기타 수익(비용) | |||
| 이자 비용 | (18,858) | (18,924) | 66 |
| 기타 수익(비용) | 36 | (27) | 63 |
| 기타 비용 총액 | (18,822) | (18,951) | 129 |
| 세전 순손실 | (105,924) | (45,896) | -60,028 |
| 소득세 비용 | - | - | - |
| 순손실 | (105,924) | (45,896) | -60,028 |
NYC의 2023년 손익 계산서는 매출 감소와 운영 비용의 급격한 증가로 인해 큰 손실을 기록하고 있음. 2023년 매출은 6,271만 달러로 2022년에 비해 1,295천 달러 감소하였고, 이는 주로 임대 종료 수수료의 감소와 세입자로부터의 운영비 환급의 감소에 기인함. 반면, 운영 비용은 자산 및 부동산 관리 수수료가 7,680천 달러로 증가했고, 부동산 투자 손상 비용이 6,656만 달러로 크게 증가함에 따라 총 운영 비용이 58,862천 달러 증가해서 149,812천 달러에 달함.
비용 측면에서 눈에 띄는 항목은 부동산 투자 손상으로, 2023년에 6,656만 달러가 기록되었으며, 이는 2022년에는 전혀 발생하지 않았던 비용임. 이는 특정 자산의 평가 절하 및 불리한 시장 조건에 기인할 가능성이 높음. 또한, 감가상각 및 상각 비용은 2,134천 달러 감소했으나 여전히 상당한 비용으로 존재함.
대체로 NYC의 운영 비용이 매출을 크게 초과하여 운영 손실이 발생하고 있음. 이는 부동산 관리와 유지보수, 손상 비용 등이 주요 원인으로 작용함. 특히, 부동산 투자 손상과 주식 기반 보상의 감소에도 불구하고, 기타 비용이 쉽게 줄어들지 않고 있음. 이러한 비용 구조는 경쟁 업체와 비교해도 적절하지 않다고 볼 수 있음. 일반적으로 부동산 관리 회사는 안정적인 매출을 유지하고, 운영 비용을 효율적으로 관리하는 것이 중요한데, 현재 NYC의 상태는 이러한 기준에 부합하지 않음. 특히, 임대 매출 감소는 뉴욕시 부동산 시장의 불확실성과 관련이 있을 수 있음[0][1][2].
현금흐름표
| 분류 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 증감 |
|---|---|---|---|
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | |||
| 순손실 | (105,924) | (45,896) | (60,028) |
| 감가상각 및 상각 | 26,532 | 28,666 | (2,134) |
| 연기된 금융비용의 상각 | 1,543 | 1,543 | — |
| 시장 이하 및 시장 이상 임대부채 및 자산의 감가 상각 | (70) | (8) | (62) |
| 주식 기반 보상 | 5,863 | 8,782 | (2,919) |
| 관리 수수료 주식 재투자 | 485 | 5,013 | (4,528) |
| 부동산 투자 손상 | 66,565 | — | 66,565 |
| 자산 및 부채의 변화 | |||
| 직선 임대 수취채권 | (1,635) | (3,274) | 1,639 |
| 선불비용 및 기타 자산 | (1,516) | 1,490 | (3,006) |
| 미지급금 및 발생비용 | 871 | 3,935 | (3,064) |
| 이연 수익 | (228) | (909) | 681 |
| 영업활동으로 인한 순현금흐름 | (7,405) | (486) | (6,919) |
| 분류 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 증감 |
|---|---|---|---|
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | |||
| 자본 지출 | (4,059) | (5,555) | 1,496 |
| 부동산 투자 매각 대금 | 4,130 | — | 4,130 |
| 투자활동으로 인한 순현금흐름 | 71 | (5,555) | 5,626 |
| 분류 | 2023년 (천 달러) | 2022년 (천 달러) | 증감 |
|---|---|---|---|
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | |||
| 모기지 노트 상환 | — | (5,500) | 5,500 |
| 자문사 제휴사에 발행된 보통주 수익 | — | 1,980 | (1,980) |
| 권리 발행 수익 | 4,059 | — | 4,059 |
| 배당금 지급 | — | (2,670) | 2,670 |
| 상환된 보통주 및 제한 주식 | (24) | — | (24) |
| 소수 주주 배당금 | — | (80) | 80 |
| 제한 주식의 베스팅 시 보통주 유보 | (10) | — | (10) |
| 재무활동으로 인한 순현금흐름 | 4,025 | (6,270) | 10,295 |
NYC의 2023년 영업활동 현금흐름은 순손실과 감가상각 및 상각 등의 주요 항목에서 큰 변화를 보이지 않으면서도 여전히 마이너스 상태를 유지하고 있다. 주요 손실 요인은 부동산 투자 손상 비용이 큰 비율을 차지하며, 이는 부동산 자산의 가치 하락과 관련이 있다. 또한 투자활동에서는 자본 지출이 감소했으나 부동산 투자 매각으로 얻은 수익이 현금흐름을 약간 개선시켰다. 재무활동 측면에서는 모기지 노트 상환과 배당금 지급의 중단, 권리 발행 수익의 증가로 인해 긍정적인 현금흐름이 형성되었다.
비교적 유사한 부동산 관리 회사와 비교했을 때, NYC의 현금흐름 상황은 영업활동에 있어 지속적인 손실과 부동산 가치 하락의 영향을 크게 받고 있다. 많은 부동산 회사들이 안정적인 임대 수익과 비용 관리로 균형 잡힌 현금흐름을 유지하는 반면, NYC는 여전히 높은 손상 비용과 관리비용의 증가로 인해 어려움을 겪고 있다. 주식 기반 보상의 감소와 관리 수수료의 주식 재투자도 긍정적 시그널이지만, 이는 근본적인 현금흐름 개선에 큰 영향을 미치지 못하고 있다[0][1][2].
주요 부채 및 전환사채들
| 부동산 자산 | 대출 잔액 (2023년 12월 기준) | 이자율 | 만기일 | 주석 |
|---|---|---|---|---|
| 9 Times Square | $49.5 백만 | 변동 이자율 (SOFR) | 2024년 4월 | 계약 미이행 시 현금 관리 계정 운용 |
| 1140 Avenue of the Americas | $99.0 백만 | 고정 이자율 | 2026년 7월 | 계약 미이행 시 추가 담보 유지 |
| 400 E. 67th Street - Laurel Condominium/200 Riverside Boulevard - Icon Garage | $10.0 백만 | 고정 이자율 | - | 계약 미이행 시 현금 관리 계정 운용 완료 |
| 8713 Fifth Avenue | $10.0 백만 | 고정 이자율 | - | 추가 담보 제공 선택 가능 |
NYC는 총 7개의 부동산 자산을 담보로 여섯 개의 모기지 대출을 보유하고 있으며, 전체 대출 잔액은 $399.5 백만이며 가중 평균 이자율은 4.35%입니다. 대부분의 대출은 고정 이자율을 따르지만, 9 Times Square 대출은 변동 이자율을 따릅니다 .
주가 영향 미치는 요인들
NYC의 주가 상승 또는 하락을 발생시킬 수 있는 여러 요인들로는 환율 변동, 거시경제 상태, 국가 간 갈등, 경쟁업체의 부상, 시장 또는 트렌드 변화 등이 있습니다. 예를 들어, 미국 달러화 강세가 지속되면 NYC의 외국인 투자자가 줄어들 수 있고 이는 부동산 수익 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 거시경제 측면에서 미국 경제가 경기 침체에 빠지면 뉴욕시 내 상업용 부동산 수요가 감소하고, 이는 NYC의 수익성 저하로 연결돼 주가가 하락할 가능성이 있습니다. 미중 무역전쟁과 같은 국가 간 갈등이 지속될 경우, 중국 투자자들의 뉴욕시 부동산 투자 위축이 예상되며, 이는 NYC 수익에 부정적인 영향을 미쳐 주가 하락을 초래할 수 있습니다. 한편, 새로운 경쟁업체가 뉴욕 상업용 부동산 시장에 등장하면 NYC가 보유한 부동산의 임대료가 낮아져 수익 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 반면, 원격 근무 트렌드가 변화하여 다시 오피스 수요가 증가하면 NYC의 임대료 수입이 증가해 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 뉴욕시의 부동산 세율 인하와 같은 정책 변화는 NYC 부동산의 투자 매력을 높여주어 주가 상승에 기여할 수 있습니다 .
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
NYC의 미래는 여러 요소들에 따라 성장하거나 축소될 가능성이 존재한다. 성장 요인으로는 뉴욕시 상업용 부동산 수요의 증가, 경제 회복 후 기업들의 오피스 복귀, 외국인 투자자의 뉴욕 부동산 관심 증대, 그리고 정부의 부동산 투자 유인 정책 등을 들 수 있다. 특히, 코로나19 팬데믹 이후 원격 근무 모델에서 벗어나 오피스로 복귀하는 트렌드가 이어지면 NYC의 임대 수익이 늘어날 것으로 예상된다. 또한, 뉴욕시의 인프라 개선과 재개발 프로젝트가 자산 가치를 높이며 투자 매력을 증대시킬 수 있다. 반면, NYC의 비즈니스가 축소될 수 있는 요인으로는 지속적인 원격 근무 트렌드로 인한 오피스 수요 감소, 경제 불황과 높아지는 금리로 인한 투자 위축, 경쟁업체의 증가, 그리고 뉴욕시 내 상업용 부동산의 과포화 상태 등이 있다. 또한, 전 세계적인 거시경제 불안정으로 인해 외국인 투자나 글로벌 기업들의 뉴욕 사무실 운영 축소가 예상되며 이러한 요소는 NYC 수익 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 환경 규제가 강화되거나 부동산 관련 세금이 증가하는 것도 부동산 운영 비용을 상승시켜 NYC의 수익성에 압박을 줄 가능성이 크다.