회사 소개
OZ는 미국 국가 증권거래소에 상장된 유일한 공적 기회 펀드로, 2020년 1월 24일에 설립된 델라웨어 주식회사로 연방 소득세 목적으로 파트너십으로 운영될 계획이며, 주요 업무는 자격 있는 기회 구역 내에 위치한 상업용 부동산을 식별, 인수, 개발 또는 재개발하고 운용하는 데 초점을 맞추고 있습니다. OZ의 자산의 최소 90%는 자격 있는 기회 구역 속성으로 이루어져 있으며, 특정한 투자자들은 자신들의 투자에 대한 유리한 자본 이익세 혜택을 받을 수 있습니다. OZ의 자산은 운용 회사 중 하나 이상을 통해 보유되며 운용되며, 외부에서 Belpointe PREP Manager, LLC에 의해 운용되며, Belpointe, LLC의 제휴사인 홍보자에 의해 외부 운용됩니다. OZ는 자격 있는 기회 기금으로서 이익을 극대화하고 투자한 자본을 보존하기 위해 포트폴리오 관리, 마케팅, 투자자 관계, 재무, 회계 및 기타 행정 서비스를 제공하고 있으며, 자격 있는 기회 기금이 이익의 90% 이상이 자격 있는 기회 구역 속성으로 구성되어 있도록 구성됨을 보장합니다. OZ는 자격 있는 기회 구역 프로그램을 통해 전 세금 인센티브를 제공하며 저소득 도시 및 농촌 지역에 장기 투자를 촉진하는 미국의 커뮤니티 개발 프로그램을 지원하고 있습니다[0].
주요 고객
OZ의 주요 고객은 주로 부동산 투자자, 기관 투자자, 고액 자산가, 세제 혜택을 추구하는 투자자들로 구성됩니다. 부동산 투자자는 OZ가 제공하는 기회를 통해 안정적인 수익과 장기적인 자산 가치를 증가시키는 것을 목표로 합니다. 기관 투자자들은 대규모 자본을 투자하여 세제 혜택과 안정적인 수익을 동시에 누릴 수 있는 기회를 기대합니다. 고액 자산가들은 OZ를 통해 자산을 다각화하면서도 자격 있는 기회 구역 프로그램을 통해 세제 혜택을 최대한 활용하게 됩니다. 세제 혜택을 추구하는 투자자들은 OZ가 운영하는 기회 구역 내 투자를 통해 자본 이익세를 유예하거나 감소시킬 수 있으며, 이는 세금 부담을 줄이고 투자 수익을 극대화하는 전략입니다. OZ의 고객들은 이러한 혜택들과 함께 오랜 경험과 전문성을 바탕으로 부동산 개발, 재개발 및 관리를 체계적으로 제공받아 안정적인 투자 환경을 확보할 수 있습니다[0][1][2].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 공급업체 및 자원 제공 회사 |
|---|---|---|
| 부동산 개발 비용 | 부동산의 식별, 인수, 개발 또는 재개발과 관련된 비용. | 자체 자산 관리 |
| 일반 및 행정 비용 | 회사 운영에 필요한 인건비, 사무 용품, 법률 자문 등. | 자체 조달 또는 외부 자문 회사 |
| 감가상각 및 상각 | 자산의 감가상각과 무형 자산의 상각 비용. | 자체 계정 처리 시스템 |
| 부동산 손상 비용 | 부동산 자산의 평가 손실과 관련된 비용. | 자체 평가 또는 외부 감정사 |
| 임대 관련 무형 자산 상각 | 시장 이하 임대차 계약 및 기타 임대 관련 무형 자산의 상각. | 자체 관리 |
| 자연 자원 비용 | 부동산 유지 및 개발을 위한 건축 자재, 수도, 전기 등의 사용 | 다양한 건축 자재 공급업체, 유틸리티 회사 |
| 에너지 소비 | 부동산 운영을 위한 에너지 소비 비용, 예: 전기, 가스. | 지역 유틸리티 회사 |
| 금융 비용 | 부채 발행 및 대출 상환과 관련된 비용. | Belpointe PREP Manager, LLC의 제휴사 |
제품군
OZ의 주요 제품은 주로 자격 있는 기회 구역 내에서 운영되는 상업용 부동산입니다. 이들 부동산은 식별, 인수, 개발 또는 재개발되고 운영됩니다. 이 회사의 주요 수익은 임대 수익에서 발생합니다. 임대 수익은 2023년 $2,254,000로, 2022년의 $1,391,000에 비해 62% 증가했습니다[0][1].
주요 제품과 수익 기여도는 다음과 같습니다:
| 제품 | 설명 | 수익 기여도 |
|---|---|---|
| 상업용 부동산 임대 | 자격 있는 기회 구역 내 상업용 부동산을 임대하여 발생하는 수익으로, 주요 수익 원천입니다. | 2023년 수익의 대부분 |
OZ와 유사한 제품을 제공하는 다른 미국 상장 회사들의 경쟁은 주로 대형 부동산 투자 회사와 자격 있는 기회 구역 프로그램을 운영하는 다른 펀드들입니다. 다음은 일부 경쟁 회사들입니다:
| 경쟁 회사 | 설명 |
|---|---|
| Brookfield Property Partners | 다양한 상업용 부동산 포트폴리오를 보유하고 있는 글로벌 부동산 투자회사 |
| Boston Properties | 주로 미국 주요 도시에 상업용 부동산을 개발, 소유 및 관리하는 회사 |
| Vornado Realty Trust | 뉴욕과 워싱턴 D.C. 지역을 중심으로 상업용 부동산을 소유하고 있는 부동산 투자 신탁 |
이러한 회사들은 OZ와 유사하게 상업용 부동산을 중심으로 다양한 포트폴리오를 운영하며, 자격 있는 기회 구역 프로그램을 통해 세제 혜택을 제공하는 것이 공통점입니다.
주요 리스크
OZ의 비즈니스에 대한 가능한 위험 요인은 다음과 같습니다: 1) 부동산 투자는 산업 전체적인 하락뿐만 아니라 특정 지리적 지역의 하락에도 노출되어 있으며, 특정 속성의 소유주나 모기지 또는 다른 부동산 관련 대출 채무자가 부도를 낼지 예측할 수 없는 점, 그리고 투자의 미래 가치를 예측할 수 없어 현금 분배 보장이 어려울 수 있습니다[0]. 2) 부동산 투자 개발 또는 재개발과 관련하여 예산 및 일정을 지켜서 완료하는 데 영향을 줄 수 있는 중요한 위험 요인이 존재하며, 이로 인해 재무상태와 영업 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 건설 비용이 초기 추정치를 초과할 수 있고, 허가나 건설의 지연으로 프로젝트 비용이 증가할 수 있으며, 필요한 원자재의 공급 부족 등이 프로젝트를 덜 수익성 있게 만들 수 있습니다[0]. 이러한 위험들은 OZ의 부동산 투자 및 개발 활동에 대한 오랜 기간의 예산 및 일정 및 사회·경제적 영향에 대한 신중한 평가가 필요함을 보여줍니다.
재무
OZ의 2023년 재무 성과를 분석해보면, 총 수익에서는 임대 수익이 전년 대비 90만 달러 증가하였으며, 이는 주로 시장 하회 임대료 무형자산의 상각에 기인합니다. 그러나 자산 관리 비용, 운용 비용, 재산세 및 공공요금 등의 부동산 관련 비용은 전년도 대비 40만 달러 증가하였고, 이는 일부 투자 자산의 재산세 증가 및 타사 자산 관리 수수료 증가에 주로 기인합니다. 또한, 2023년의 일반 및 행정 비용은 직원 비용 배분, 마케팅 비용, 법률 및 회계 수수료 등의 증가로 인해 전년 대비 50만 달러 증가하였습니다. 이러한 비용 증가로 인해 OZ는 2023년에 1,436만 달러의 순손실을 기록하였으며, 이는 2022년의 823만 달러 손실보다 악화된 결과입니다. 더불어, OZ는 개발 중인 두 개의 프로젝트에 대해 총 1억 210만 달러의 미지급 약정이 있으며, 이는 회사의 재무 상태에 추가적인 부담을 줄 수 있습니다 .
대차대조표
Belpointe PREP, LLC 재무상태표 (단위: 천 달러)
| 항목 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| 자산 | ||
| 토지 | $38,741 | $38,741 |
| 건물 및 개량 | $17,939 | $17,843 |
| 무형자산 | $9,172 | $9,495 |
| 건설 중인 부동산 | $291,130 | $133,898 |
| 총 부동산 자산 | $356,982 | $199,977 |
| 감가상각 및 상각 누계액 | $(3,441) | $(1,719) |
| 순 부동산 자산 | $353,541 | $198,258 |
| 현금 및 현금 등가물 | $20,125 | $143,467 |
| 기타 자산 | $8,451 | $12,270 |
| 총 자산 | $382,117 | $353,995 |
| 부채 | ||
| 순 부채 | $19,678 | $0 |
| 제휴사로부터의 단기 대출 | $4,000 | $0 |
| 제휴사에 대한 채무 | $10,370 | $5,803 |
| 리스 부채 | $1,324 | $7,126 |
| 미지급금 | $12,584 | $1,686 |
| 미지급비용 및 기타 부채 | $9,097 | $6,728 |
| 총 부채 | $57,053 | $21,343 |
OZ의 재무 상태를 보면, 2023년 자산 총액은 3억 8,211만 7천 달러로 2022년의 3억 5,399만 5천 달러에서 증가한 반면, 부채 총액도 2022년의 2,134만 3천 달러에서 2023년 5,705만 3천 달러로 크게 늘었습니다. 주목할 만한 점은 부동산 자산의 증가로 건설 중인 부동산 항목이 2022년 1억 3,398만 달러에서 2023년 2억 9,113만 달러로 증가한 것입니다. 이는 회사가 지속적으로 부동산 개발 및 투자에 집중하고 있음을 나타냅니다. 또한 현금 및 현금 등가물 항목이 2022년 1억 4,346만 7천 달러에서 2023년 2,012만 5천 달러로 감소했는데, 이는 단기 유동성의 일부가 자산 또는 프로젝트 투자에 사용되었음을 의미합니다. 이러한 자산 배분은 OZ의 비즈니스 모델, 즉 기회 구역 내 부동산 투자와 개발에 부합하며, 자산의 대부분이 부동산 관련 자산에 할당된 것을 볼 때 이를 통한 장기적인 수익 창출 전략을 유지하고 있음을 보여줍니다.
손익계산서
Consolidated Income Statement (in thousands)
| 항목 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| 수익 | ||
| 임대 수익 | $2,254 | $1,391 |
| 총 수익 | $2,254 | $1,391 |
| 비용 | ||
| 부동산 운영 비용 | $4,179 | $3,809 |
| 일반 및 행정 비용 | $6,335 | $5,798 |
| 감가상각 및 상각 | $2,067 | $1,291 |
| 부동산 손상 | $4,060 | $0 |
| 총 비용 | $16,641 | $10,898 |
| 기타 수익 | ||
| 이자 수익 | $113 | $1,850 |
| 기타 비용 | $(87) | $(469) |
| 순 기타 수익 | $26 | $1,381 |
| 세전 순손실 | $(14,361) | $(8,126) |
| 법인세 비용 | $(1) | $(112) |
| 순손실 | $(14,362) | $(8,238) |
| 비지배지분 관련 순손실 | $11 | $555 |
| Belpointe PREP, LLC 귀속 순손실 | $(14,351) | $(7,683) |
| 주당 손실 | $(4.04) | $(2.25) |
| 평균 발행 주식 수 | 3,553,319 | 3,416,527 |
OZ의 2023년 손익계산서를 분석해보면, 임대 수익이 2,254만 달러로 2022년의 1,391만 달러 대비 증가했음을 알 수 있습니다. 이는 주로 임대료 무형자산의 상각 증가에 기여한 것으로 보입니다[0]. 그러나 총 비용은 2023년 1,664만 1천 달러로 2022년의 1,089만 8천 달러보다 상당히 증가했습니다. 특히, 부동산 손상 비용이 406만 달러를 기록한 것이 눈에 띕니다. 이는 특정 부동산의 가치 하락이 있었음을 시사하며, 이는 장기적인 부동산 투자에 따른 리스크 중 하나로 볼 수 있습니다[0].
OZ의 비즈니스 모델이 부동산 투자와 개발에 집중되어 있기 때문에, 이러한 부동산 손상 비용은 일정 부분 예상되는 비용일 수 있습니다. 그러나 감가상각 및 상각 비용 역시 2022년 129만 1천 달러에서 2023년 206만 7천 달러로 증가하였으며, 이는 신규 부동산 자산의 추가와 관련 있을 것으로 추정됩니다. 반면에 이자 수익은 2022년 185만 달러에서 2023년 11만 3천 달러로 크게 감소하였는데, 이는 현금 흐름 관리와 투자 전략의 변화로 인한 결과라 볼 수 있습니다[0].
전반적으로 OZ의 수익 대비 비용이 높은 수준을 나타내며, 이는 신규 투자와 관련된 초기 비용과 자산 손상 비용이 주요 원인으로 보입니다. 부동산 운영 비용과 일반 및 행정 비용도 꾸준히 증가하고 있어, 운영 효율성 향상과 비용 절감 방안을 모색해야 할 필요성이 큽니다.
현금흐름표
Consolidated Cash Flow Statement (in thousands)
| 항목 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | ||
| 순손실 | $(14,362) | $(8,238) |
| 임대 관련 무형자산 및 직선 임대 조정의 상각 | $(820) | $(231) |
| 감가상각비 및 상각비 | $2,067 | $1,291 |
| 부동산 손상 | $4,060 | $— |
| 이자율 파생상품의 미실현 손실 | $66 | $— |
| 운영 자산 및 부채의 변화: | ||
| 계열사에 대한 채무 증가 | $1,896 | $39 |
| 기타 자산의 증가(감소) | $(228) | $676 |
| 채무 증가(감소) | $479 | $(186) |
| 미지급 비용 및 기타 부채 감소 | $(103) | $(2) |
| 영업활동으로 인한 순 현금 사용 | $(6,945) | $(6,651) |
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | ||
| 부동산 개발 | $(139,733) | $(39,596) |
| 부동산 인수 | $(5,190) | $(27,254) |
| 기타 투자 활동 | $(41) | $(225) |
| 대출금 상환 | $— | $38,413 |
| 대출금 자금지원 | $— | $(34,955) |
| CMC로부터 인수된 현금 | $— | $87 |
| 투자활동으로 인한 순 현금 사용 | $(145,123) | $(63,530) |
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | ||
| 부채 발행으로 인한 수익 | $21,874 | $— |
| 발행된 단위로 인한 수익 | $7,932 | $14,130 |
| 계열사로부터의 단기 대출 | $5,500 | $— |
| 부채 발행 비용 지급 | $(2,618) | $— |
| 단기 대출 상환 | $(1,500) | $— |
| 발행 비용 지급 | $(373) | $(731) |
| 비지배지분의 기여 | $216 | $268 |
| 기타 재무 활동, 순 | $(96) | $(360) |
| 비지배지분의 자본 반환 | $(24) | $— |
| 구독 청구 서비스로 인한 자금 | $— | $20,295 |
| 부채 상환 | $— | $(10,800) |
| 재무활동으로 인한 순 현금 제공 | $30,686 | $22,802 |
| 현금 및 현금성 자산의 순 감소 | $(121,382) | $(47,379) |
| 연초의 현금 및 현금성 자산 | $144,967 | $192,346 |
| 연말의 현금 및 현금성 자산 | $23,585 | $144,967 |
OZ의 영업활동으로 인한 현금흐름을 보면, 2023년에 순손실은 1,436만 2천 달러로 2022년에 비해 증가한 반면, 감가상각비와 부동산 손상이 주요 조정 항목으로 나타났습니다. 영업활동으로 인한 순 현금 흐름은 2023년에 약 694만 5천 달러 사용되었습니다. 투자활동으로 인한 현금흐름은 주로 부동산 개발과 인수에 사용되었으며, 2023년에 약 1억 4,512만 3천 달러가 사용되었습니다. 반면, 재무활동으로 인한 현금흐름은 부채 발행과 단위 발행 등으로 약 3,068만 6천 달러가 유입되었습니다 .
이와 같은 현금흐름 패턴은 부동산 개발 및 관리에 주력하는 회사들에게 공통적으로 보이는 현상입니다. OZ와 같은 부동산 투자 신탁(REIT) 회사들은 초기 개발 비용과 투자 비용이 크기 때문에, 재무활동을 통해 자금을 조달하는 경향이 큽니다. 특히, OZ는 투자자들에게 지속적으로 배당금을 지급하면서도 장기적으로 자산 가치를 극대화하는 것을 목표로 하기 때문에, 적극적인 재무활동을 통한 자금 조달과 투자가 필수적입니다. 동일한 부동산 투자 신탁 그룹에서도 유사한 현금 흐름 패턴을 보일 수 있으며, 이는 장기적인 자산 증가와 수익 창출을 위한 필수적인 전략으로 해석할 수 있습니다[0] [1].
주요 부채 및 전환사채들
| 채무 유형 | 금액 (USD) | 연 이자율 | 조건 및 만기일 |
|---|---|---|---|
| Belpointe Development Holding, LLC의 대출 | $1,500,000 | 4.5% | 2023년 10월 30일에 차입, 2024년 3월 31일 만기, 무담보 약속어음[0] |
| Lacoff Holding II, LLC의 대출 | $4,000,000 | 5.26% | 2023년 12월 29일에 차입, 2024년 4월 1일 만기[0] |
| 1991 Main 건설 대출 | 최대 $130,000,000 | SOFR + 3.45% (최소 8.51%) | 2023년 5월 12일 차입, 2027년 5월 12일 만기, 1년 연장 옵션 포함[2][3] |
| 1991 Main 메자닌 대출 | 최대 $56,400,000 | 13% | 2024년 1월 31일에 차입, 2027년 5월 12일 만기, 1년 연장 옵션 포함[3] |
주가 영향 미치는 요인들
OZ의 주가 변동은 다양한 요인들에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 가장 큰 요인 중 하나는 거시 경제 상황입니다. 예를 들어, 미국 연방준비제도가 금리를 인상하면 부동산 개발 자금 조달 비용이 증가하게 되어 OZ의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있어 주가가 하락할 가능성이 큽니다. 반면, 금리가 하락하면 자금 조달 비용이 감소해 수익성이 증가할 수 있어 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 미중 무역전쟁과 같은 국가 간 갈등도 중요한 변수입니다. 이러한 갈등이 심화되어 중국 자본이 미국 부동산 시장에서 이탈하게 되면 OZ가 투자 유치에 어려움을 겪을 수 있어 주가 역시 하락할 가능성이 있습니다. 외환 환율 변동 역시 중요한 요인입니다. 달러 가치가 상승하면 외국인 투자자들의 자본 유입이 줄어들어 부동산 시장이 위축될 수 있어 OZ의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 경쟁자의 증가도 중요한 변수입니다. OZ와 비슷한 사업을 하는 새로운 펀드나 기업이 시장에 진입하면 투자자들의 선택지가 늘어나 경쟁이 치열해지고, 이에 따라 OZ의 수익성이 감소할 수 있어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 끝으로, 시장 트렌드 변화도 주의를 필요로 합니다. 예를 들어, 친환경 건물이나 데이터 센터와 같은 특정 부동산 유형의 수요가 급증하면, 해당 트렌드에 빠르게 대응하지 못하는 OZ는 시장에서 도태될 위험이 있습니다. 반대로, 이러한 트렌드를 빠르게 반영해 투자를 확대하면 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다 .
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
OZ의 미래는 몇 가지 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 긍정적인 측면에서 보면, OZ는 기회구역 내 상업용 부동산을 주로 인수하여 재개발 및 운용하는 전략을 취하고 있어, 이러한 구역에 대한 정부의 세금 혜택과 경제 개발 정책이 지속된다면 지속적인 성장이 기대됩니다. 또한, 미국 내 도시화 추세와 인구 증가로 인해 자격 있는 기회 구역 속성에 대한 수요가 증가할 가능성이 크기 때문에 이는 OZ의 사업 성장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반면, 경제 상황이 악화되거나 금리가 인상될 경우 부동산 시장 전반이 위축될 수 있으며, 이는 OZ의 자산 가치를 하락시키고 투자 유입을 줄어들게 할 수 있습니다. 또한, 경쟁자의 증가로 인해 시장 내 경쟁이 심화될 수 있으며, 이로 인해 OZ의 수익성이 감소할 수도 있습니다. 최악의 경우, OZ가 자격 있는 기회 구역에서 적절한 투자 기회를 찾지 못하면 자금을 효율적으로 운용하지 못해 투자자들에게 돌아가는 이익이 감소할 위험도 존재합니다 .