SITC (SITC, SITC)

회사 소개

SITC(Site Centers Corp.)는 미국 오하이오주에 본사를 둔 자가 관리 및 자가 운영되는 부동산 투자 신탁(REIT)으로, 주로 쇼핑 센터의 소유, 임대, 인수, 재개발 및 관리를 전문으로 하고 있다. 2023년 12월 31일 기준으로, SITC는 114개의 쇼핑 센터를 보유하고 있으며, 이들은 총 2260만 평방피트에 달하는 임대 가능한 면적을 포함하고 있다. SITC의 주요 수익원은 이러한 쇼핑 센터에서 발생하는 임대료이고, 추가적으로 비공식 조인트 벤처와의 관리 계약을 통해서도 수익을 창출한다. 특히, SITC는 고소득 주택가에 위치한 오픈 에어(Open-air) 쇼핑 센터를 목표로 하여, 안정적인 임대 수익을 확보하고 있으며, 매년 임대료 증가와 아울러 신규 임대와 갱신 등의 활동을 통해 사업의 성장 기회를 모색하고 있다. 또한, SITC는 편의 매장 중심의 부동산을 별도로 분리해 Curbline Properties Corp.라는 공개 상장 REIT을 설립할 계획을 세우고 있으며, 이 전략은 편의 매장과 대형 매장이 결합된 사업 모델을 통해 시너지 효과를 기대하고 있다. SITC는 다양한 소규모 매장과 유동 주차장이 있는 편의 시설 부동산을 운영하고 있으며, 이러한 부동산은 통상적으로 교통량이 많은 교차로에 위치하여 접근성과 가시성이 우수하다. 따라서 SITC는 소형 점포와 다양한 서비스 및 레스토랑 임대인들과의 협력을 통해 안정적인 수익원 확보에 집중하고 있다[0].

주요 고객

SITC의 고객은 주로 상업용 부동산에 관심 있는 다양한 업종의 기업들로 구성된다. 첫 번째 고객 세그먼트는 소매업체로, 이들은 SITC의 오픈 에어 쇼핑 센터에 입점하여 그들의 상품과 서비스를 대중에게 제공한다. 이러한 소매업체들은 주로 패션, 전자제품, 가구 등 다양한 분야에 걸쳐있으며, 교통량이 많은 지역에 위치한 SITC의 지역적 이점과 현대적인 시설을 이유로 임대료를 지불한다. 두 번째 고객 세그먼트로는 레스토랑 및 카페와 같은 외식업체가 포함된다. 이들은 SITC의 쇼핑 센터 내에 장소를 확보함으로써 식사 및 음료를 제공하며, SITC의 높은 유동 인구를 활용하여 고객 유치를 목표로 한다. 세 번째로 서비스 제공업체들도 중요한 고객층으로, 금융 서비스, 미용, 건강 관리와 같은 서비스업체들이 보건과 웰니스 서비스를 제공하며 고객들의 편의를 제공한다. 마지막으로 오락 및 엔터테인먼트 업체들은 SITC의 공간을 활용하여 극장, 키즈카페와 같은 오락시설을 운영하며 방문 고객을 위한 추가적인 경험을 제공하고자 한다. 이러한 고객들은 SITC의 쇼핑 센터에 입점함으로써 안정적인 고객 기반을 확보하고, SITC의 적극적인 관리와 홍보 활동을 통해 자신들의 사업을 확장할 수 있는 기회를 얻는다.

회사의 비용구조

SITC(Site Centers Corp.)의 주요 비용 항목은 다음과 같다.

비용 항목	설명	관련 회사
운영 비용	부채 손실 증가, 면허료, 계약 노동 비용, 구조 조정 비용, 출장비와 엔터테인먼트 비용, 주식 기반 보상, 컴퓨터 비용, 전문 수수료 및 회의비 등으로 인해 발생[0].	-
인건비	고정 및 변동 급여, 연간 보너스, 복리후생 및 퇴직금 기여금으로 구성되며, 고용세, 건강 보험, 근로자 보상 및 장애 보험 포함[0].	-
판매, 일반 및 관리 비용	사업 개발, 제안 준비, 신규 계약 협상에 관련된 보상 비용, 영업 기회 추구와 관련된 출장비, 고객 회의 개최비, 홍보 활동 및 산업 회의 참여비용[0].	-
감가상각 및 상각비	가구, 장비(주로 개인 컴퓨터) 및 임대 개량에 대한 비용으로, 기업의 자산 구입 및 개발에 관련된 일부 비용이 포함[0].	-

주요 공급업체에 대한 세부 분석은 제공되지 않았지만, SITC의 사업 운영에 필요한 자원은 이러한 비용 항목들로부터 유추할 수 있으며, 주로 인건비 및 관리, 감가상각 등의 항목들이 주요 비용으로 작용하고 있다. 이로써 SITC는 운영과 관리, 그리고 인적 자원 관리에서의 다양한 비용 측면을 중점적으로 관리하고 있는 것으로 볼 수 있다.

제품군

SITC(Site Centers Corp.)의 주요 제품은 오픈 에어 쇼핑 센터이며, 이들은 SITC의 수익에서 중요한 기여를 하고 있다. SITC의 사업 모델에서 이러한 쇼핑 센터는 임대료 수입을 통해 주된 수익을 창출하며, 각 쇼핑 센터에 입점한 다양한 소매점, 레스토랑, 그리고 서비스 제공 업체들로부터 임대 수익을 얻고 있다. 아래 표는 SITC의 주요 제품과 수익 기여도를 보여준다.

제품	설명	매출 기여도
오픈 에어 쇼핑 센터	SITC의 주요 수익원으로, 다양한 소매점과 생활서비스 업체들이 위치	주요 임대 수익원

이와 유사한 제품군을 가진 경쟁사들도 있으며, 이들 중 일부는 부동산 투자 신탁(REIT) 또는 상업 부동산 관리 및 개발을 전문으로 하는 기업들이다. 아래 표는 SITC와 유사한 제품을 제공하는 몇 가지 다른 미국 상장 회사들을 나타낸다.

회사명	유사 제품 및 서비스
Kimco Realty	지역 쇼핑 센터 소유 및 운영
Brixmor Property Group	소매쇼핑 센터 관리 및 임대
Regency Centers	지역사회와 혼합 용도의 쇼핑 센터 개발 및 관리

이들 회사들도 SITC와 유사한 방식으로 쇼핑 센터를 운영하며 임대 수익을 통해 매출을 창출하고 있다[0].

주요 리스크

SITC의 비즈니스에 있어 주요 위험 요소는 다음과 같다. 첫째, 쇼핑 센터가 위치한 특정 지역에서의 경제적 불황이나 재정적 문제로 인해 임대 가능성이 저하될 수 있으며, 이는 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, SITC가 보유한 부동산이 집중된 주요 대도시 지역에서 범죄율이 증가하거나 사회적 불안이 발생할 경우, 고객의 쇼핑 습관이 변화하여 센터 방문객 수가 줄어들 수 있으며, 이는 임대 수익의 감소로 이어질 수 있다. 둘째, SITC의 쇼핑 센터 운영은 소비 패턴 변화, 특히 온라인 쇼핑의 증가로 인해 전통적인 소매점에서의 매출 감소에 직면할 수 있으며, 이는 임대 수익에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 셋째, SITC는 주요 대형 고객에 의존하고 있어 이들 고객이 재정적 어려움을 겪거나 매장을 폐점할 경우, 임대료 수입이 급감할 위험이 존재한다. 넷째, SITC의 재개발 프로젝트는 예상보다 높은 건설 비용이나 일정 지연 등의 요인으로 인해 재정적 부담을 초래하고, 이는 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 마지막으로, SITC는 환경, 사회 및 지배구조(ESG) 관련 기준 준수로 인해 발생할 수 있는 추가 비용 및 기업 평판 손상 위험에도 노출되어 있으며, 이러한 요소들은 장기적으로 비즈니스 운영에 영향을 줄 수 있다[0].

재무

SITE Centers Corp(SITC)의 2023년 재무 성과를 살펴보면, 순이익은 2억 547만 달러로 전년 대비 증가하였으며, 이는 주로 자산 매각을 통한 이익 증가에 기인한다[0]. 회사는 2023년에 154.1백만 달러의 현금 배당금을 지급하였으며, 이는 2022년의 122.3백만 달러와 비교하여 증가한 수치로, 과세 소득의 90% 이상을 배당으로 분배하여 REIT 요구 사항을 충족하였다[1]. 현금 흐름 관점에서, 운영 활동으로 인한 현금 유입이 2억 3,853만 달러로 전년 대비 감소하였으며, 이는 주로 매각에 따른 현금흐름의 변화와 높은 이자율 및 이전 계획에 따른 일반관리비의 증가 때문이다[2]. 또한 회사의 FFO(Funds from Operations)은 2억 4,019만 달러로 소폭 감소하였으며, 이는 공동 사업에서의 수익 감소와 증가한 관리비 및 이자비 비용이 주요 요인이다[3]. SITC의 부채는 16억 달러로 감소하였고, 부채 평균 금리는 4.3%를 유지하고 있으며, 이는 이전의 4.1%에 근접한 수치다[4][5]. SITC는 부채 균형 전략을 통해 충분한 유동성을 유지하며, 신용 시장의 변동성을 감안해 재정적 유연성을 높이려는 노력을 지속하고 있다[6].

대차대조표

SITC의 2023년 12월 31일 기준 대차대조표를 보면, 총 자산은 약 6,536백만 달러로 구성되어 있으며 그 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 약 4,435백만 달러(총 자산의 약 68%)인 부동산 투자다. 부채는 약 1,671백만 달러입니다. 자본은 약 4,865백만 달러로 부채를 훨씬 초과한다. 유동자산에는 552백만 달러의 제한 없는 현금이 포함되어 있으며, 이것은 회사가 미래 인수나 여러 프로젝트에 자금을 배정하는 데 활용할 수 있는 중요한 유동성 자원이다[0]. SITC의 자산 구성에서 가장 두드러진 점은 부동산 투자 비중이 높은 만큼, 이는 회사의 비즈니스 모델에서 핵심임을 보여준다. SITC의 부동산은 주로 쇼핑 센터로 구성되어 있고, 이는 비교적 안정적인 수익을 창출할 수 있는 구조다. 부동산 중심의 포트폴리오가 회사의 안정적인 수익 창출원 역할을 하며, 부동산의 재개발 및 관리능력을 통해 자산 가치를 증가시키려는 전략을 취하고 있다는 점에서 재무 상태가 안정적이다고 평가할 수 있다. SITC는 대차대조표의 자산 구성을 통해, 부동산 투자에 대한 지속적인 초점을 유지하며, 이를 통해 수익성을 극대화하고 있음을 보여주고 있다.

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

SITC(Site Centers Corp.)의 부채와 관련된 주요 사항은 다음과 같다. 2023년 12월 31일 기준 SITC는 Delayed Draw Term Loan에서 4억 2천만 달러의 대출금과 Cantor Credit Agreement에서 1억 3천만 달러의 대출금이 있으며, 둘 다 각각 417.3백만 달러 및 130.0백만 달러의 장부 가액으로 Report되어 있다. 또한, 2024년 2월 26일 기준 SITC는 7.5% 금리가 적용되는 6억 달러 규모의 Senior Notes를 보유하고 있으며, 장부 가액은 596.3백만 달러이다. 회사는 이러한 부채 외에도 정부에서 후원하는 기관에 담보로 제공되는 창고 시설을 통해 추가로 자금을 조달할 수 있는 구조를 가지고 있다[0].

부채 내역	금액(백만 달러)	금리	만기
Delayed Draw Term Loan	420.0	-	-
Cantor Credit Agreement	130.0	-	-
7.5% Senior Notes	600.0	7.5%	-

주로 높은 금리를 감내하면서 자금을 차입하여 운영되고 있으며, 이를 통해 부동산 투자 및 각종 사업 자금으로 활용하고 있다. 이러한 부채 전략은 자사의 부동산 포트폴리오 확장과 운영 자금의 유동성 확보를 위한 것이다.

주가 영향 미치는 요인들

SITC의 주가 변동은 다양한 외부 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 첫 번째로, 환율 변화는 국제 부동산 투자자들에게 영향을 미쳐 자산 가격 및 수익성 변동을 야기할 수 있다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 해외 투자자들에 의한 수익성이 감소하여 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 두 번째로, 거시 경제 상황은 소비자들의 소비 패턴과 상업 부동산의 수입에 직접적인 영향을 미친다. 경기 침체 시 소비가 줄어들면서 부동산 임대 수익이 감소하여 부정적인 주가 영향을 초래할 수 있다. 세 번째로, 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁과 같은 상황은 중국 제조업체와 비즈니스를 하는 상점들의 매출 감소를 야기하면서 SITC의 메인인 쇼핑 센터의 공실률을 증가시킬 수 있어 부정적 영향을 미칠 수 있다. 네 번째로, 경쟁사의 부상은 새로운 쇼핑몰이나 리테일 업체가 부동산 시장에 진입할 경우 임대율과 임대료 하락을 초래할 수 있어 SITC의 매출에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 마지막으로 시장 및 트렌드 변화는 소비자 취향의 변화로 이어질 수 있으며, 예를 들어 온라인 쇼핑의 급격한 증가로 오프라인 쇼핑 센터의 매출 감소가 예상되기 때문에 부정적인 주가 영향을 초래할 수 있다. 이와 반대로 경기 호황, 부동산 시장의 안정, 쇼핑몰 유입 증가 등의 조건은 긍정적인 영향을 줄 수 있다.

회사의 미래 전망

SITC의 미래 전망은 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 경제 성장률의 변화는 쇼핑 센터의 상업 활동을 촉진하거나 억제할 수 있으며, 이에 따라 부동산 임대 수익이 변동할 수 있다. 또한, 온라인 쇼핑의 급격한 증가 추세가 오프라인 상점 수요를 줄게 하면서 해당 비즈니스 모델에 악영향을 미칠 수 있다. 반면, SITC는 고소득 지역에 위치한 안정적인 부동산을 보유하고 있어, 이러한 지역의 경제력이 꾸준히 상승한다면 지속적인 성장 가능성도 있다. 기술 발전과 함께 쇼핑 경험이 진화하면서, SITC가 디지털 기술을 적극 도입하여 쇼핑객들에게 새로운 경험을 제공한다면 경쟁력을 강화할 수 있다. 또한 도시화의 진행과 함께 대도시 주변의 쇼핑 센터 수요가 증가할 수 있으며, 여기에 따른 새로운 개발 기회를 잡을 경우 시너지를 낼 수 있다. 반대로, 금리 상승은 부동산 투자 비용 증가 및 소비자 지출 감소로 이어질 수 있어 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 환경 규제 강화와 관련하여 친환경 건축물로의 변화가 요구될 경우 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 운영 비용이 증가할 가능성도 존재한다. 이러한 다양한 요인들은 SITC의 사업 성장 또는 축소에 결정적인 영향을 미칠 수 있다.