회사 소개
회사 MAC은 미국 전역에 위치한 지역 및 커뮤니티/파워 쇼핑 센터의 인수, 소유, 개발, 재개발, 관리 및 임대에 관여하고 있습니다. MAC은 부동산 투자 신탁(REIT)으로 자체 운영되며 주요 업무는 지역 타운 센터의 인수, 임대 및 관리, 재개발 및 개발에 초점을 맞춘 장기적인 사업 전략을 가지고 있습니다. 회사는 잘 위치한 고품질 지역 타운 센터를 중점으로 하며 속성을 통해 임대료, 관리 및 재개발을 통해 운영 성과 및 수익을 향상시키려고 합니다. 이를 위해 회사는 자체 인수, 회계, 개발, 재무, 정보 기술, 임대, 법률, 마케팅, 자산 관리 및 재개발 전문성을 보유한 통합형 부동산 조직을 발전시켰습니다. 또한 전문성을 강조하기 위해 현장 담당자들에 의해 분산된 부동산 관리, 임대 및 마케팅 방침을 시행하고 있습니다 [0].
주요 고객
MAC의 고객군은 주로 쇼핑 센터 및 지역 타운 센터 내의 상업용 임차인들로 구성됩니다. 주요 고객 세그먼트는 다음과 같습니다. 첫째, 앵커(Anchor)이자 대형 소매업체들입니다. 이들은 주로 쇼핑 센터의 주요 매장 위치를 차지하며, 고객 유입을 주도함으로써 다른 소규모 매장들의 흥행에 기여합니다. 이들은 주로 높은 고객층과 넓은 매장 공간을 필요로 하며, MAC의 고품질 및 잘 위치한 쇼핑 센터에 입점함으로써 현지 고객층을 쉽고 빠르게 확보할 수 있다는 점에서 MAC의 제품에 비용을 지불합니다. 둘째, 중소 규모의 소매업체 및 개인 사업자입니다. 이들은 MAC이 제공하는 다양한 임대 옵션과 유연한 공간 구성, 그리고 현장 관리 및 마케팅 지원을 통해 비즈니스를 성장시키고자 합니다. 이 고객군은 상업적 성공을 기반으로 관리와 지원이 잘 되는 환경을 선호하며, MAC의 전문적인 임대 및 관리 서비스를 통해 안정적이고 장기적인 사업 운영이 가능하다고 판단하여 비용을 지불합니다. 셋째, F&B(식음료) 업종의 강화된 고객층입니다. MAC의 쇼핑 센터는 다양한 고객층이 방문하는 구역에 위치하고 있어, 식음료 업종의 사업자들이 판매를 극대화할 수 있는 우수한 입지를 제공합니다 .
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 세부 설명 | 제공업체 |
|---|---|---|
| 부동산 취득 및 건물 개선비 | 부동산의 인수와 건물 개선 및 설비 비용. | 지역 건설업체 및 부동산 중개업체 |
| 개발 및 재개발 비용 | 새로운 센터 개발, 기존 센터 재개발, 확장 및 개조 비용. | 건축 회사 및 개발 전문 회사 |
| 임차인 경제적 지원 | 임차인을 위한 금융 지원, 예: 임차인 선택적 수리 지원금. | 금융 기관 |
| 유휴 임대 비용 | 임대용 건물의 공실 비용과 연관된 유지 관리 및 운영비. | 자체 관리 |
| 운영비 | 관리, 마케팅, 유지 보수 등에 투입되는 비용. | 관리 및 마케팅 전문 회사 |
| 감가상각비 | 건물 및 장비의 감가상각 관련 비용. | 자체 회계 |
MAC의 주요 비용 항목은 부동산 및 건물의 취득과 개선비, 개발 및 재개발 비용, 임차인 경제적 지원, 유휴 임대 비용, 운영비 및 감가상각비입니다. 부동산 취득 및 건물 개선비는 지역 건설업체와 부동산 중개업체가, 개발 및 재개발 비용은 건축 회사와 개발 전문 회사가 제공하며, 임차인 경제적 지원은 금융 기관을 통해 이루어집니다. 유휴 임대 비용과 운영비는 자체적으로 관리 및 유지되며, 감가상각비는 자체 회계를 통해 관리됩니다[0][1][2][3].
제품군
MAC 주요 제품 및 수익 기여 분석
| 주요 제품 | 설명 | 수익 기여 |
|---|---|---|
| 지역 및 커뮤니티 타운 센터 | MAC의 주요 자산인 지역 타운 센터로, 고품질의 소매, 오락 및 F&B 업체들이 입주해 있는 대규모 복합 쇼핑 공간. 중점 지역에 위치하여 높은 임대료와 고객 유입을 유도. | 대다수의 임대 수익을 차지하며 안정적인 수익 창출. |
| 파워 쇼핑 센터 | 주로 대형 소매점과 앵커 테넌트를 포함한 쇼핑 센터로, 대규모 주차 공간과 여러 편의 시설을 제공. 다양한 구조의 소규모 및 중대형 매장도 포함. | 높은 임대료를 통해 주요 수익원 역할. |
| 재개발 및 신규 개발 프로젝트 | 기존 자산의 업그레이드 및 신규 타운 센터 개발. 재개발 프로젝트를 통해 향상된 공간 제공 및 임대료 상승 유도. | 장기적인 가치 상승 및 추가 임대 수익 창출. |
| 통합 부동산 관리 서비스 | 통합된 인수, 회계, 개발, 재무, IT, 임대, 법률, 마케팅, 자산 관리 및 재개발 전문성 제공. | 임대 성공률 향상 및 부동산 가치 상승 기여. |
MAC은 여러 경쟁자들과 유사한 제품을 제공하여 업계 내에서 경쟁하고 있습니다.
주요 경쟁사
| 경쟁사 | 주요 제품 및 비즈니스 |
|---|---|
| Simon Property Group | 프리미엄 아울렛 및 쇼핑몰. 글로벌 리테일 부동산의 주요 플레이어로 다양한 상업 용 부동산 제공. |
| Brookfield Property Partners | 쇼핑 센터, 오피스 및 멀티 패밀리 레지덴셜 자산. 글로벌 부동산 투자 관리 업체로 오프라인 및 온라인 리테일 고객 보유. |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 유럽과 미국의 대형 쇼핑몰 운영. 고급 소매 공간 및 다양한 레저 시설을 포함한 통합 상업 공간 제공. |
| Taubman Centers | 고급 쇼핑몰 개발 및 운영. 주요 글로벌 도시에서 고품질의 소매 공간을 제공. |
이러한 경쟁사들은 모두 다양한 쇼핑몰 및 타운 센터를 운영하며 MAC과 유사한 시장에서 경쟁하고 있습니다. 각 기업은 고유한 강점을 바탕으로 시장 점유율 확대를 위한 전략을 펼치고 있습니다[0][1][2][3].
주요 리스크
MAC 사업에 가능한 위험을 나열해 보겠습니다. 첫째, 센터가 위치한 시장에서 범죄 증가 및 부정적인 언론 보도로 인해 소비자, 재개발, IT, 임대, 법률, 마케팅, 자산 관리, 재개발 전문성 제공. 다시 말해, 재무, 정보 기술, 임대, 법률, 마케팅, 자산 관리 및 재개발 전문성을 보유한 통합형 부동산 조직을 발전시켰습니다.[0].
뉴스
재무
MAC의 2023년 재무 상태는 몇 가지 주요 지표를 통해 분석될 수 있습니다. 먼저, 순손실(Net Loss)은 2022년 대비 2억 1,300만 달러 증가하며 주요한 손실이 발생했습니다. 이 손실은 Fashion Outlets of Niagara Falls, Country Club Plaza 및 JV Transition Centers에서의 감가손실로 인한 것입니다. 이에 따라, 공통 주주와 단위 보유자에게 귀속된 운용자금(FFO)은 2022년 4억 3,750만 달러에서 7.9% 감소한 4억 300만 달러로 나타났습니다. 또한, 운영 활동으로 인한 현금 흐름은 작년 대비 4,200만 달러 감소했으며, 이는 자산 및 부채의 변화와 연관이 있습니다. 반면, 투자 활동으로 인한 현금 흐름은 5,390만 달러 증가했습니다. 이는 주로 비통합 공동 벤처로부터의 배당금 증가와 일부 자산 매각에서 기인합니다. 금융 활동으로 인한 현금 사용은 1,690만 달러 증가했는데, 이는 주로 모기지, 은행 및 기타 차입금 상환 증가에 기인한 것입니다. MAC은 여러 대출을 갱신하거나 연장했으며, 이는 향후 현금 흐름과 재무 상태에 중요한 여파를 미칠 수 있습니다. 마지막으로, 2023년 말 기준 현금 및 현금성 자산은 9,490만 달러로 보고 되었습니다 .
대차대조표
확인된 재무제표에 따르면, MAC의 종합 대차대조표는 다음과 같습니다:
| 항목 | 2023년 (단위: 백만 달러) |
|---|---|
| 자산 | |
| 유동 자산 | 964.9 |
| 비유동 자산 | 8,676.2 |
| 자산 총계 | 9,641.1 |
| 부채 및 자본 | |
| 유동 부채 | 1,011.8 |
| 장기 부채 | 4,923.5 |
| 자본 총계 | 3,705.8 |
| 부채 및 자본 총계 | 9,641.1 |
MAC의 재무 상태를 보면, 총 자산 96억 4100만 달러 중 비유동 자산(86억 7620만 달러)이 상당한 비중을 차지하고 있으며, 이는 회사가 가진 다양한 부동산 투자와 관련된 자산임을 나타냅니다. 유동 자산은 9억 6490만 달러로 상대적으로 낮은 편입니다. 부채를 보면, 유동 부채는 10억 1180만 달러이며, 장기 부채는 49억 2350만 달러로, 전체 부채 중 장기 부채가 많은 비중을 차지하고 있습니다.
이러한 재무 재표에서 주목해야 할 점은 회사의 장기 부채가 상당히 높은 편이라는 점입니다. 이는 부동산 투자 신탁(REIT)으로서 장기 프로젝트와 부동산 개발 등에 많은 투자를 하고 있음을 반영합니다. MAC의 비유동 자산과 관련된 높은 비율의 자본 배분은 회사가 중장기적인 부동산 가치 상승을 기대하고 있음을 나타내며, 부동산 재개발 및 개발사업을 통한 수익 창출에 집중하고 있음을 알 수 있습니다.
이를 통해 MAC은 부동산 평가 절상 및 임대 수익을 통한 장기적인 수익 창출을 목표로 자산을 배분하고 있으며, 이는 REIT 운영 방식과 일치합니다. 그러나 장기 부채가 높다는 점은 경제 상황 변화에 따라 부담이 될 수 있으므로 유동성 관리가 중요한 과제로 남아 있습니다[0].
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
다음은 MAC 회사의 부채 목록입니다:
| 날짜 | 부동산/프로젝트 | 금액 (백만 달러) | 이자율 | 만기일 | 기타 조건 및 상환 내역 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022-11-14 | Washington Square | 503.0 | SOFR + 4.0% (최대 4.0%) | 2026-11-01 | 15.0백만 달러 상환 (9.0백만 달러는 회사 지분) |
| 2022-12-09 | Santa Monica Place | 300.0 | 1월 Term SOFR + 1.52% | 2025-12-09 | |
| 2023-01-03 | Green Acres Mall/Common | 370.0 | 5.90% (고정금리) | 2028-01-06 | 전체 기간 동안 이자만 상환 |
| 2023-01-20 | Fashion District Philadelphia | - | SOFR + 3.60% | 2024-01-22 | 26.1백만 달러 상환 |
| 2023-03-03 | Scottsdale Fashion Square | 700.0 | 6.21% (고정금리) | 2028-03-06 | 전체 기간 동안 이자만 상환 |
| 2023-04-25 | Deptford Mall | 159.9 | 3.73% | 2026-04-03 | 10.0백만 달러 상환 (5.1백만 달러는 회사 지분) |
| 2023-05-09 | Country Club Plaza | 295.2 | - | - | 협상 중 |
| 2023-06-27 | Danbury Fair Mall | 133.5 | 7.5% ~ 9.0% | 2024-07-01 | 점진적 이자율 증가 |
| 2023-09-11 | 운영파트너십 (Operating Partnership) | 650.0 | - | 2027-02-01 | 1년 연장 옵션 |
| 2023-10-06 | Fashion Outlets of Niagara Falls | 86.5 | - | - | 협상 중 |
| 2023-12-04 | Tysons Corner Center | 710.0 | 6.60% (고정금리) | 2028-12-06 | 전체 기간 동안 이자만 상환 |
이 부채들은 다양한 이자율 조건과 만기일을 가지며, 일부는 고정금리, 일부는 변동금리를 적용받고 있으며, 여러 부동산 및 프로젝트에 대한 대출로 구성되어 있습니다. 추가적으로 몇몇 대출은 상환 일정과 이에 따른 조건들이 조정되었습니다[0][1][2][3].
주가 영향 미치는 요인들
MAC의 주가 변동에는 여러 요인이 영향을 미칠 수 있습니다. 첫째, 환율 변동은 해외 투자자들의 투자 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 미국 달러 강세는 해외 투자자들이 MAC 주식에 투자할 동기를 감소시켜 주가 하락을 초래할 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태는 소비자 지출 및 상업용 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 미국이 경기 침체에 들어간다면 많은 소매업체들이 임대료를 감당하지 못하고 파산할 수 있어 MAC의 수익성이 저하되고 주가에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 셋째, 미중 무역 전쟁과 같은 국가 간 갈등은 글로벌 공급망과 소비자를 위축시켜 쇼핑 센터 방문율과 소매 매출을 감소시킵니다. 이는 MAC의 임대료 수익 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 부상은 시장 점유율을 줄이고 MAC의 수익성을 저하시킬 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 대형 쇼핑 센터가 근처에 개장하면 MAC의 기존 쇼핑 센터 방문객이 줄어들어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다섯째, 온라인 쇼핑의 증가와 같은 시장 트렌드 변화는 오프라인 쇼핑 센터에 대한 수요를 감소시킬 수 있습니다. 이는 MAC의 주요 임차인들의 매출이 줄어들어 임대료 지불 능력이 약화되고, 결국 주가 하락으로 이어질 수 있습니다[0][1][2][3].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
MAC의 사업 전망은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 우선, 미국 경제 전반의 회복세가 지속된다면 쇼핑 센터 방문객 수가 증가하고 소매업체들의 임대 수요도 늘어나 MAC의 수익성이 향상될 수 있습니다. 또한, 지역 타운 센터의 재개발 및 새로운 개발 계획이 성공적으로 진행되면 임대료 수익이 증가하고 주가에도 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 반면 온라인 쇼핑의 지속적인 성장과 이에 따른 오프라인 소매업체의 감소는 MAC의 쇼핑 센터 매출에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 금리 상승은 부동산 개발 및 재개발 비용을 증가시켜 MAC의 재정적 부담을 가중시킬 수 있습니다. 환경 규제 강화와 같은 정책 변화도 개발 프로젝트에 영향을 미칠 수 있으며, 경쟁사의 등장으로 인한 시장 점유율 감소도 우려되는 요소입니다. 반면, MAC이 지속 가능한 친환경 부동산 개발을 통해 환경 친화적 이미지를 구축하고 이에 따른 새로운 고객층을 확보한다면, 장기적인 성장 동력을 확보할 수 있을 것입니다.