편집토론문서 역사

클리퍼 리얼티 (Clipper Realty Inc., CLPR)

Ks.park (토론 | 기여)님의 2024년 10월 1일 (화) 15:52 판 (클리퍼 리얼티 사는 뉴욕 메트로폴리탄 지역에서 다가구 주거 및 상업용 부동산을 인수, 소유, 관리, 운영 및 재편위주로 하는 자체 운영 및 자체 관리 형태의 부동산 회사입니다. 이 회사는 현재 맨해튼과 브루클린에 포트폴리오를 보유하고 있으며, 뉴욕 메트로폴리탄 지역에서 추가 다가구 주거 및 상업용 부동산을 인수하고 재편하는 것에 초점을 맞추고 있습니다. 회사는 미국 연방 소득세법에 따른 부동산 투자 신탁(REIT) 자격 및 세무를 준수하여 설립되었으며, 2015년 12월 31일 종료 세금 연도부터 REIT로 취급하기로 선언되었습니다. 수익은 대부분 주거, 상업 및 일부 상점 임차인으로부터 받은 임대료로 구성되며, 주거용 부동산임대 및 상업용 부동산임대 두 가지 운영 세그먼트가 있습니다. 또한 회사는 주거 다가구 전문 부동산 재개발 및 관리에 대한 전문 지식을 보유하고 있으며, 운영비를 관리하고 주거 공동체의 점유율을 유지 또는 증대하고 임대료를 인상하기 위해 필요한 인력을 추가...)


회사 소개

클리퍼 리얼티 사는 뉴욕 메트로폴리탄 지역에서 다가구 주거 및 상업용 부동산을 인수, 소유, 관리, 운영 및 재편위주로 하는 자체 운영 및 자체 관리 형태의 부동산 회사입니다. 이 회사는 현재 맨해튼과 브루클린에 포트폴리오를 보유하고 있으며, 뉴욕 메트로폴리탄 지역에서 추가 다가구 주거 및 상업용 부동산을 인수하고 재편하는 것에 초점을 맞추고 있습니다. 회사는 미국 연방 소득세법에 따른 부동산 투자 신탁(REIT) 자격 및 세무를 준수하여 설립되었으며, 2015년 12월 31일 종료 세금 연도부터 REIT로 취급하기로 선언되었습니다. 수익은 대부분 주거, 상업 및 일부 상점 임차인으로부터 받은 임대료로 구성되며, 주거용 부동산임대 및 상업용 부동산임대 두 가지 운영 세그먼트가 있습니다. 또한 회사는 주거 다가구 전문 부동산 재개발 및 관리에 대한 전문 지식을 보유하고 있으며, 운영비를 관리하고 주거 공동체의 점유율을 유지 또는 증대하고 임대료를 인상하기 위해 필요한 인력을 추가할 것으로 예상하고 있습니다[0].


주요 고객

CLPR의 고객은 주거용 임차인과 상업용 임차인으로 나뉩니다. 주거용 임차인은 뉴욕 메트로폴리탄 지역의 아파트에 거주하는 사람들로, 주로 1년 단위의 단기 임대 계약을 맺고 시간을 보냅니다. 이러한 임차인은 직장인, 학생, 가족 등 다양한 계층으로 구성되며, 안정적인 주거지를 원하거나 도시 내 위치적 이점을 활용하려는 목적으로 CLPR의 아파트를 임대합니다. 상업용 임차인은 소매업자, 사무실 운영자, 레스토랑 운영자 등으로 구성되며, 맨해튼과 브루클린의 상업지구에 위치한 부동산을 통해 비즈니스를 운영합니다. 이들은 높은 유동 인구와 접근성, 프리미엄 위치 등의 장점을 누리기 위해 비싼 임대료를 지불하며, 장기적인 사업 운영을 목표로 합니다. 또한 CLPR의 부동산에는 정부 임대 지원을 받는 저소득층이 포함되며, 이는 정부로부터 추가 임대 지원금을 받을 수 있는 자격을 제공합니다[0][1][2].


회사의 비용구조

비용 세그먼트 설명 제공업체
부동산 운영 비용 부동산 수준의 인력 보수비, 수리 및 유지비, 공급비, 공공요금 및 조경 비용을 포함합니다. 2023년에는 수리 및 유지비, 급여비, 노조비 및 보안비 증가로 인해 비용이 증가했습니다. 특정 제공업체 정보 미제공
부동산 세금 및 보험 포트폴리오 전반에 걸쳐 부동산 세금과 보험비용을 포함하며, 플랫부시 가든의 세금 감면으로 인해 일부 상쇄되었습니다. 특정 제공업체 정보 미제공
일반 관리 급여비와 회계비 등의 증가로 인해 2023년에 비용이 증가했습니다. 특정 제공업체 정보 미제공
거래 추구 비용 Article 11 Agreement 관련 비용 및 인수 포기 비용을 반영합니다. 특정 제공업체 정보 미제공
감가상각 플랫부시 가든과 141 리빙스턴 부동산 포트폴리오에 대한 추가로 비용이 증가했습니다. 특정 제공업체 정보 미제공
이자 비용 2022년 4분기 10 웨스트 65번가 부동산의 이자율이 변동 이율로 전환됨에 따라 비용이 증가했습니다. 특정 제공업체 정보 미제공
부채 소멸 손실 1010 패시픽 건설 대출의 조기 종료 관련 비용을 포함합니다. 특정 제공업체 정보 미제공

[0][1][2]


제품군

클리퍼 리얼티(CLP Realty)의 주요 제품들은 주거용 임대 부동산과 상업용 임대 부동산으로 구분됩니다. 이 회사는 뉴욕의 프라임 위치에 여러 부동산을 소유하고 있으며, 이로부터 발생하는 임대 수익이 회사의 주요 수익원입니다.

주요 제품 및 수익 기여도

제품명 부동산명 수익 기여도 (%) 연간 수익 (2023년)
주거용 임대 부동산 Tribeca House 28.8% $27,838,176
주거용 임대 부동산 Flatbush Gardens 31.1% $30,019,122
상업용 임대 부동산 141 Livingston Street 11.9% $11,487,535
상업용 임대 부동산 250 Livingston Street 12.7% $12,255,084
주거용 임대 부동산 Aspen 4.8% $4,632,096
주거용 임대 부동산 10 West 65th Street 2.8% $2,702,358
주거용 임대 부동산 Clover House 5.6% $5,405,112
주거용 임대 부동산 1010 Pacific Street 2.3% $2,218,306
  • Tribeca House: Tribeca House는 회사 전체 수익의 약 28.8%를 차지하고 있으며, 2023년 기준으로 약 27,838,176달러의 수익을 발생시켰습니다. 맨해튼 Tribeca 지역에 위치한 이 부동산은 높은 임대료와 안정적인 임차인 수요를 자랑합니다.
  • Flatbush Gardens: Flatbush Gardens는 전체 수익의 31.1%로 회사의 가장 큰 수익원입니다. 연간 약 30,019,122달러의 수익을 창출하며, 주로 중저가 임차인들이 거주합니다.
  • 141 Livingston Street: 이 상업용 부동산은 수익의 11.9%, 약 11,487,535달러의 수익을 기록하고 있습니다. Brooklyn에 위치한 이 부동산은 다양한 기업들이 입주해 있습니다.
  • 250 Livingston Street: 또 다른 주요 상업용 부동산으로, 전체 수익의 12.7%를 기여하며 연간 수익은 12,255,084달러입니다.
  • Aspen, 10 West 65th Street, Clover House, 1010 Pacific Street: 각각 4.8%, 2.8%, 5.6%, 2.3%의 수익 기여도를 보이며 상대적으로 소규모의 주거용 임대 부동산입니다.

경쟁사 분석

경쟁사명 주요 제품 수익 기여도 및 특징
Equity Residential 주거용 임대 부동산 주로 고급 아파트를 운영하며, 높은 임대료와 비슷한 시장 포지션을 갖고 있다.
AvalonBay Communities 주거용 및 혼합용 임대 부동산 다양한 임대 포트폴리오를 보유하여, 지역별로 다양한 세그먼트를 가지고 있다.
SL Green Realty 상업용 임대 부동산 주로 뉴욕의 상업용 부동산을 소유 및 운영하며, 고급 사무실 및 상점이 주요 수익원이다.

CLPR은 이러한 경로를 통해 안정적인 수익을 창출하며, 주거 및 상업 부동산 시장에서의 입지를 강화하고 있습니다[0][1][2].


주요 리스크

CLPR사의 사업에 대한 가능한 위험 요소는 다음과 같습니다: 금융 자금의 유용성 및 가격, 주택 건설 및 재건축 속도의 변동 가능성, 시작 예산보다 높은 스타트업, 개발 및 재개발 비용, 공사의 예상치를 초과하는 비용 및 시공의 지연 및 기타 위험(날씨, 노동 조건 또는 자재 부족 같은 제어할 수 없는 위험)에 대한 경비 초과, 그리고 부동산 매도자 및 구매자의 가격 및 가용성 변화[0]. 또한, 짧은 기간임대로 인한 시장 임대료 하락의 영향, 소유권 관련 비공개 손실, 공동기업 관계의 위험(파트너의 재정 위기, 금액을 감당할 수 없는 손실, 경영 결정에 대한 갈등 등), 정부 기관으로부터의 보상이 예상보다 낮을 수 있는 가능성, 법정 지원금 받는 재개발 공사 비용이 예상보다 높을 수 있음 등의 위험에도 노출될 수 있습니다[1][2][3].


뉴스

(2024-10-01) Havila Holding AS는 2024년 말까지 부채를 청산하거나 계약을 1년 연장할 수 있는 옵션을 대출자들에게 제공하면서 부채 재조정 과정을 진행 중입니다. 최종 부채 수치와 주식 전환 세부 사항은 Q3 보고서에서 명확해질 것입니다. 회사는 또한 함대 재융자에 대한 약정서를 체결했습니다.link


재무

CLPR사의 최근 재무 상태를 분석해보면, 2023년 12월 31일 기준으로 순손실이 2022년의 $12,571에서 $13,083로 증가한 것으로 나타납니다. 이는 주요 원인으로 증가한 금리 비용 및 전반적인 사업 운영 비용이 있었기 때문입니다. 수익 측면에서는 주거 임대 수익이 임대료 상승으로 인해 2022년의 $90,262에서 $96,602로 증가한 반면, 상업 임대 수익은 $39,484에서 $38,465로 감소했습니다[0][1]. 재무활동으로 인한 순 현금 유입은 2022년의 $9,779에서 2023년의 $20,731로 증가했으며, 이는 주로 특정 부동산 론의 재융자에 기인합니다. 또한, CLPR는 총 $1,205.6 백만 달러의 부채와 $22.2 백만 달러의 현금 및 현금성 자산, 그리고 $14.1 백만 달러의 제한된 현금을 보유하고 있습니다. 장기적으로 추가 부동산 인수, 리노베이션 및 업그레이드 프로젝트 등을 위한 자금이 필요하며, 이를 위해 장기 부채 발행과 추가 주식 발행을 포함한 여러 자본 조달 방법을 모색하고 있습니다[2][3].


대차대조표

손익계산서

| 항목                        | 2023년        | 2022년        |
|----------------------------|-------------|-------------|
| 주거 임대 수익               | $96,602     | $90,262     |
| 상업 임대 수익               | $38,465     | $39,484     |
| 총 수익                     | $135,067    | $129,746    |
| 부동산 운영 경비              | $29,917     | $29,306     |
| 부동산 세금 및 보험           | $31,591     | $32,561     |
| 일반 및 행정 비용            | $12,929     | $12,752     |
| 거래 추구 비용               | $357        | $506        |
| 감가상각 및 상각             | $27,634     | $26,985     |
| 총 운영 비용                 | $102,428    | $102,110    |
| 운영 소득                    | $32,639     | $27,636     |
| 순이자 비용                  | $41,854     | $40,207     |
| 부채 소멸 관련 손실          | $3,868      | -           |
| 순손실                      | $13,083     | $12,571     |

클리퍼 리얼티사의 2023년과 2022년 소득을 비교해보면, 총 수익은 2023년에 $135,067로 2022년의 $129,746보다 증가했지만, 순손실은 2023년에 $13,083으로 2022년의 $12,571보다 증가했습니다. 주거 임대 수익은 임대료 상승 덕분에 증가했지만, 상업 임대 수익은 약간 감소했습니다. 운영 비용은 거의 동일하게 유지되었으나, 순이자 비용과 부채 소멸 관련 손실이 크게 늘어나 순손실이 증가했습니다.

특히 눈에 띄는 점은 부채 소멸 관련 손실이 2023년에 $3,868 발생했다는 것입니다. 이는 회사가 특정 부채를 소멸하거나 재구조화하면서 발생한 비용으로, 회사의 순손실 증가에 큰 기여를 했습니다. 또한, 감가상각 및 상각 비용도 소폭 증가했으며, 이는 주로 새로운 부동산 추가 및 기존 부동산의 업그레이드 때문입니다. 부동산 세금 및 보험 비용은 소폭 감소했지만, 이는 특정 부동산에 대한 세금 감면이 일시적으로 적용된 결과입니다.

클리퍼 리얼티사의 수익 구조와 비용이 균형 잡혀 있는지 평가해보면, 부동산 운영을 위한 직접 비용은 잘 관리되고 있지만, 순이자 비용이 상당히 높아 회사의 채무 부담이 크다는 점을 확인할 수 있습니다. 동종 업계의 다른 REIT 회사에 비해, 클리퍼 리얼티사는 상대적으로 높은 부채 비용을 가지고 있으며, 이는 회사의 장기적인 재무 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이와 같은 점에서, 향후 부채 관리와 관련된 전략적인 조정이 필요할 수 있습니다.


현금흐름표

| 항목                | 2023년      | 2022년      |
|--------------------|------------|------------|
| 영업활동으로 인한 현금흐름    | $26,185     | $20,139     |
| 투자활동으로 인한 현금흐름    | ($41,357)   | ($51,476)   |
| 재무활동으로 인한 현금흐름    | $20,731     | $9,779      |

클리퍼 리얼티의 현금흐름을 비교해보면, 2023년에는 영업활동으로 인한 현금흐름이 $26,185로 2022년의 $20,139보다 증가했습니다. 이는 주로 수익 증가와 세금 절감 덕분입니다. 반면, 투자활동으로 인한 현금흐름은 2023년 $41,357로 2022년의 $51,476보다 감소했습니다. 이는 2022년에 비해 모든 운영 자산에서 자본 지출이 $20,372 감소했기 때문입니다. 마지막으로, 재무활동으로 인한 현금흐름은 2023년 $20,731로 2022년의 $9,779보다 크게 증가했습니다. 이는 신규 차입과 같은 재무활동 증가에 기인합니다.

비슷한 유형의 부동산 투자 신탁(REIT) 기업들과 비교해보면, 클리퍼 리얼티의 영업활동으로 인한 현금흐름이 비교적 높게 나타나고 있지만, 높은 투자활동 비용은 지속적인 자산 재투자가 필요한 부동산 산업의 특성을 반영하고 있습니다. 재무활동으로 인한 현금흐름의 증가는 높은 부채 비율을 나타내며, 이는 회사의 장기적인 재무 안정을 위해 신중한 관리가 필요함을 시사합니다[0].


주요 부채 및 전환사채들

항목 금액 (백만 달러) 이자율 만기일 비고
트라이베카 하우스 융자 360.0 4.506% 2028년 3월 6일 사전상환 시 프리미엄 적용
아스펜 담보 대출 61.0 3.68% 2028년 7월 1일 사전상환 시 프리미엄 적용
클로버 하우스 담보 대출 82.0 3.53% 2029년 12월 1일 사전상환 시 프리미엄 적용
10 West 65th Street 담보 대출 31.8 SOFR+2.5% 2027년 11월 1일 사전상환 시 프리미엄 적용, SOFR 연동 이자율
1010 Pacific Street 담보 대출 80.0 5.55% / 6.37% 2025년 9월 15일 두 개의 다른 대출로 구성
Dean Street 개발 융자 최대 115.0 SOFR+4.0% 30개월 건설자금 융자 및 토지자금 융자 구성, 보증 요구
메자닌 로앤 (Dean Street 개발) 최대 8.0 SOFR+10% 30개월 2회의 6개월 연장 옵션, all-in floor 13%
250 리빙스턴 스트리트 담보 대출 125.0 3.63% 2029년 6월 6일 만기 3개월 내에 사전상환 시 프리미엄 없음
141 리빙스턴 스트리트 담보 대출 100.0 3.21% 2031년 3월 6일 만기 3개월 내에 사전상환 시 프리미엄 없음
기업 신용 한도 (Valley National Bank) 최대 5.0 Prime + 1.5% 2023년 12월 31일 기준 인출 없음

클리퍼 리얼티는 다양한 부동산에 대한 담보 대출 및 개발 자금을 포함한 여러 종류의 부채를 보유하고 있으며, 이들 대출은 특정 조건과 이자율을 가지며, 상당수는 SOFR 기준 이자율 또는 Prime Rate와 연동해 변동이자율로 구성되어 있습니다[0].


주가 영향 미치는 요인들

클리퍼 리얼티의 주가 상승 또는 하락의 가능한 원인은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 환율 변동은 특히 외국인 투자자에게 큰 영향을 미치는데, 예를 들어 미국 달러 강세가 지속될 경우 외국인 투자의 감소로 인해 주가가 하락할 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태는 전반적인 부동산 시장에 큰 영향을 주며, 예컨대 경제 침체가 발생할 경우 상업용 및 주거용 부동산의 수요가 감소하여 주가가 하락할 수 있습니다[0][1]. 셋째, 국제 간의 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁과 같은 상황은 자본 시장에 불확실성을 증가시켜 신용 시장의 경색을 초래하며, 이는 회사의 자금 조달 비용을 증가시켜 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 새로운 경쟁자의 등장이나 부동산 트렌드의 변화는 회사의 시장 점유율에 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 새로운 부동산 개발 회사가 뉴욕 시장에 진입할 경우 경쟁 심화로 인해 클리퍼 리얼티의 주가가 하락할 수 있습니다. 다섯째, 법률 및 규제 변경도 중요한 변수로 작용하는데, 예를 들어 뉴욕의 임대 안정 법안이 강화될 경우 임대료 상승이 제한되어 수익성이 감소할 가능성이 있습니다. 각 시나리오는 클리퍼 리얼티의 운영 및 재정적 안정성에 서로 다른 방식으로 영향을 미쳐 주가에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.


주가 급등/급락 히스토리

회사 주요 이슈들

회사의 미래 전망

클리퍼 리얼티의 미래는 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 우선, 뉴욕 메트로폴리탄 지역의 부동산 시장 상태가 중요한 변수로 작용합니다. 경제가 회복되고 고용률이 상승하면 주거 및 상업적 부동산의 수요가 증가하여 회사의 수익성이 개선될 수 있습니다. 반면에, 경제 침체나 코로나19와 같은 팬데믹이 지속된다면 사람이 많이 모이는 도시 생활에 대한 관심이 줄어들어 부동산 수요가 감소할 수 있습니다. 두 번째로, 정부의 규제 정책도 중요한 역할을 합니다. 임대 안정 법안 강화나 세금 정책 변경은 회사의 운영 비용과 임대 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 세 번째로, 기술 발전과 원격 근무 트렌드의 증가도 고려해야 합니다. 많은 기업들이 사무실 공간의 필요성이 줄어들고 원격 근무가 표준화될 경우, 상업용 부동산의 임대 수요가 감소할 수 있습니다. 반면에, 주거용 부동산에 대한 수요는 늘어날 수도 있습니다. 네 번째로, 새로운 부동산 개발 프로젝트와의 경쟁도 클리퍼 리얼티의 시장 점유율에 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째로, 회사 내부의 경영진의 전략적 결정과 재무상태도 중요합니다. 성공적인 인수와 재편, 그리고 효율적인 운영 비용 관리 등이 이루어진다면 회사의 성장 가능성은 높아질 것입니다. 이러한 다양한 요인들이 상호작용하여 클리퍼 리얼티의 미래를 결정하게 될 것으로 보입니다.