엔브이알 (NVR, Inc., NVR)

회사 소개

NVR는 미국 내에서 가장 큰 주택 건설업체 중 하나로 싱글 패밀리 주거용 주택, 타운홈, 콘도 등을 주로 미리 판매하고 건설하여 판매합니다. 이들은 Ryan Homes, NVHomes 및 Heartland Homes 세 개의 상품을 각각의 시장에서 홍보하며, Ryan Homes는 일찍이 주택을 구매하는 고객들을 대상으로 마케팅되고 있습니다. 땅 개발에는 일반적으로 참여하지 않고, 다른 개발업체로부터 건축이 완료된 건물 용지를 일정 가격에 구매하는 계약을 통해 주로 주택 건설에 참여합니다. 주택 건설 외에도 모기지 부문을 통해 모기지 대출 및 타이틀 서비스를 제공하며, 모기지 대출의 프로비전료, 대출 판매 이윤 및 타이틀 비용에서 주로 수익을 창출합니다. 이를 통해 주로 자사의 주택 구매자를 위해 모기지 대출을 계약합니다. 이외에도 모기지 대출을 발행한 후 거의 모든 대출을 30일 이내에 보유자에게 판매하며, FNMA, FHLMC, GNMA, VA 및 FHA와 같은 채무자의 규격에 맞도록 대출을 보증합니다[0][1].

주요 고객

NVR의 고객은 주로 세 가지 주요 세그먼트로 구분할 수 있습니다. 첫 번째는 처음 주택을 구입하는 젊은 부부 또는 개인입니다. 이들은 Ryan Homes와 같은 브랜드를 통해 비교적 저렴하고 실용적인 주택을 찾습니다. 이들은 주로 주택 구매에 대한 첫 발을 내딛는 세그먼트로서, 가격 대비 성능과 실용성을 중시합니다. 두 번째 세그먼트는 중산층 이상으로 이전 주택을 팔고 새 주택을 구입하는 가족들입니다. 이들은 NVHomes와 같은 더 큰 평형과 고급스러운 옵션을 제공하는 브랜드를 통해 삶의 질을 향상시키고자 합니다. 이들은 자녀 교육과 주거 환경의 질을 중요시하며, 따라서 좋은 학군과 안정된 지역 사회를 찾습니다. 세 번째 세그먼트는 프리미엄급 주택을 찾는 고소득층입니다. 이들은 Heartland Homes 같은 브랜드에서 고급스러운 마감재와 맞춤형 설계를 제공받으며, 자신만의 독특한 스타일과 취향을 반영한 주택을 원합니다. 이 고객들은 주로 넓은 공간, 고품질 자재, 특별한 디자인 등을 통해 사회적 지위를 과시하고 개인적인 만족을 얻기 위해 돈을 지불합니다. 이 모든 세그먼트의 고객들은 NVR의 주택 건설과 모기지 금융 서비스를 통해 간편하게 주택 구입 과정을 진행할 수 있다는 점에서 큰 가치를 느낍니다[0][1][2].

회사의 비용구조

비용 세그먼트	설명	주요 공급 업체
원자재 비용	목재, 콘크리트, 강철 등 주택 건설에 필요한 기본 건축 자재에 대한 비용. 목재 비용은 최근 몇 년간 변동이 있었습니다.	Georgia-Pacific, Weyerhaeuser 등
인건비	현장 건설 작업자, 감독자, 프로젝트 매니저 등의 급여 및 보너스. 인센티브 및 계약 종료 비용도 포함됩니다.	자체 고용
부지 비용	주택 건설을 위한 토지 및 부지 구매 비용. 직접 개발하지 않고, 다른 개발업체로부터 매입합니다.	다양한 부동산 개발업체
마케팅 및 판매	주택 판매 촉진을 위한 광고, 판촉 활동 및 중개 수수료.	관련 광고 대행사
모기지 대출 관련 비용	모기지 대출 프로비저닝, 판매 이윤 및 타이틀 서비스 관련 비용.	NVR Mortgage Finance, Inc
감사 및 법률 비용	회계 감사, 법률 자문 및 규제 준수 관련 비용.	PwC, EY, DLA Piper 등
금융 비용	대출 이자 및 기타 금융 비용. NVR의 3.00% Senior Notes due 2030 등의 이자 비용 포함.	다양한 금융 기관
관리 및 일반 비용	회계, 재무, 인사 등 중앙 관리 기능 운영 비용.	자체 운영

NVR의 비용 구조는 주로 원자재, 인건비, 부지 비용, 마케팅 및 판매, 모기지 대출 관련 비용, 감사 및 법률 비용, 금융 비용, 그리고 관리 및 일반 비용으로 구성됩니다. 목재와 같은 원자재 비용은 Georgia-Pacific과 Weyerhaeuser 같은 업체에서 공급받으며, 인건비는 현장 작업자와 감독자의 급여 및 보너스로 이루어져 있습니다. 부지 비용은 주로 다양한 부동산 개발업체로부터 매입한 토지에 대한 비용입니다. 마케팅 및 판매 비용은 관련 광고 대행사와 협력하여 주택 판매를 촉진하는 데 사용되며, 모기지 대출 관련 비용은 NVR의 모기지 금융 부문인 NVR Mortgage Finance, Inc에서 발생합니다. 감사 및 법률 비용은 PwC, EY와 같은 회계 감사 및 법무법인에서 발생하며, 금융 비용은 다양한 금융 기관에서 차입한 자금의 이자로 구성됩니다[0][1][2].

제품군

NVR의 주요 제품과 그들의 매출 기여도는 다음과 같습니다. NVR은 네 개의 지역으로 나눠져 있으며, 각각의 세그먼트에서 판매되는 주거용 주택이 주요 제품입니다. 1. Mid Atlantic (중앙 대서양): - 매출 기여도: 12% 감소 (2023년 기준) - 평균 판매 가격: $515,500[0][1] - 특징: 높은 노동 비용과 자재 비용 증가로 이익률 감소.

2. North East (북동부):
   • 매출 기여도: 6% 증가 (2023년 기준)
   • 평균 판매 가격: $573,200[0][1]
   • 특징: 더 높은 가격의 시장으로의 전환으로 평균 판매 가격 및 매출 증가.
3. Mid East (중동부):
   • 매출 기여도: 20% 감소 (2023년 기준)
   • 평균 판매 가격: $396,500[0][1]
   • 특징: 높은 인센티브 및 마감 비용 증가로 이익률 감소.
4. South East (남동부):
   • 매출 기여도: 3% 감소 (2023년 기준)
   • 평균 판매 가격: $366,400[0][1]
   • 특징: 덜비용 감소에 기여.

NVR의 주요 경쟁자는 다른 미국 내 주택 건설업체들입니다. 이들은 대체로 비슷한 제품을 제공하며 주택 건설 업계에서 경쟁합니다. 주요 경쟁 업체는 다음과 같습니다.

경쟁 업체 이름	주요 제품 및 서비스	경쟁력
DR Horton	단독 주택, 타운홈, 콘도	규모의 경제, 광범위한 지역 커버리지
PulteGroup	단독 주택, 커뮤니티 주택	맞춤형 설계, 다양한 커뮤니티 옵션
Lennar	단독 주택, 타운홈, 콘도	다양한 가격대의 주택, 혁신적 설계
Toll Brothers	고급 주택, 맞춤형 주택	프리미엄급 품질, 고급스러운 설계

NVR의 제품 구성과 매출 기여도, 그리고 주요 경쟁 업체들을 종합해보면 NVR은 다양한 가격대와 설계를 통해 각 시장 세그먼트에 맞춘 주거용 주택을 제공하며, 이를 통해 지속적인 시장 점유율을 확보하고 있습니다.

주요 리스크

NVR사의 잠재적인 위험 요인은 다음과 같습니다. 1. 주택 건설 산업에서 일반적으로 발생하는 위험 요인 외에도 경제 하강이나 경제 여건의 악화가 사업 및 영업 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 2. 주택 수요는 고용 수준, 고용 증가, 소비자 신뢰 및 선호도의 예기치 않은 변화 등의 조건에 의해 영향을 받으며, 주택 산업이 침체를 겪을 경우 판매량이 감소하여 수익성, 주가 성과, 부채 지불 능력 및 미래 현금흐름에 중대한 악영향을 줄 수 있습니다. 3. 이자율 변동, 인플레이션 및 다른 경제 요인이 사업에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 4. 자본 시장의 변동성은 필요 자금 조달에 영향을 줄 수 있으며, 시기적으로 충분한 자본을 조달하지 못할 경우 공사 지연, 비용 증가로 인해 영업, 수익성, 주가 성과, 부채 지불 능력 및 미래 현금흐름에 중대한 악영향을 줄 수 있습니다. 이와 같은 위험은 NVR사의 사업 및 재무 상황에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며 특히 자본 시장의 변동성이나 규제적 위험 등을 경계해야 합니다[0][1][2][3].

뉴스

(2024-08-30) 버핏의 버크셔 해서웨이는 주택 건설 업체인 레나와 NVR의 지분을 보유하고 있으며, 연방준비제도이사회가 9월에 금리를 인하할 경우 이들 회사가 혜택을 받을 수 있습니다. 금리가 낮아지면 주택 구매가 증가하는 경향이 있기 때문입니다.link

재무

NVR의 2023년 재무 성과는 전반적으로 하락을 보였습니다. 2023년 총 매출은 95억 1,820만 달러로 2022년의 105억 2,643만 달러에 비해 10% 감소했으며, 순이익은 2023년 1억 5,916만 달러로 8% 감소했습니다. 주택 건설 부문의 영업 이익률은 2022년 25.8%에서 2023년 24.3%로 감소했습니다. 이는 주로 노동비, 자재비, 인센티브 및 마감 비용 증가에 따른 것입니다. 2023년 신규 주문량은 21,729건으로 2022년보다 13% 증가했으나, 평균 판매 가격은 3% 하락한 $448,400이었습니다. 2023년 모기지 은행 부문의 세전 소득은 132,793달러로 2022년보다 9% 증가했으며, 이는 이자 수익 증가와 일반관리비 감소에 따른 것입니다. 2023년 12월 31일 기준, 고객과 아직 정산되지 않은 주택의 잔고는 단위 기준으로 12% 증가한 10,229 단위이며, 금액 기준으로는 10% 증가한 47억 5,692만 달러입니다[0][1][2].

대차대조표

NVR의 연결 대차대조표는 다음과 같습니다:

항목	2023년 12월 31일 (천 달러)	2022년 12월 31일 (천 달러)
자산
현금 및 현금성 자산	2,053,460	2,027,859
단기 투자	1,188,818	55,776
기성채권 및 기타 계정	119,627	116,636
미수금	39,224	40,070
주택 재고 자산	2,504,388	2,273,394
진척된 주택 및 토지 계약	1,774,025	1,633,481
건설 중인 주택	1,764,229	1,496,606
부채 및 자본
미지급금 및 기타 유동부채	782,555	780,808
판매 계약 선금	314,502	311,775
모기지 부채	2,033,781	1,946,576
주식	28	27
추가 불입 자본	1,380,530	1,350,182
누적 이익 유보	1,995,281	1,804,269

NVR의 대차대조표를 분석해보면, 2023년 말 기준 현금 및 현금성 자산은 약 20억 달러로 안정된 현금 흐름을 유지하고 있습니다. 이는 주택 건설업의 특성상 건설 프로젝트의 유연성을 확보하는 데 중요합니다. 또한, 단기 투자가 큰 폭으로 증가했는데, 이는 재정 운영의 유연성을 높이려는 의도로 해석될 수 있습니다. 주택 재고 자산에는 예정된 주택 건설 계약과 건설 중인 주택이 포함되며, 이는 NVR의 주요 사업 부문이자 수익 창출의 핵심 요소입니다. 부채 측면에서는 주요 부채 항목인 모기지 부채가 2022년 대비 증가했으나, 이는 NVR의 모기지 은행 부문의 확대와 밀접한 연관이 있습니다. 자본 항목에서는 누적 이익 유보가 2023년에도 꾸준히 증가하여 총 19억 9,528만 달러에 이르렀습니다. 전체적으로 NVR의 자산 배분은 주택 건설 및 모기지 부문에서의 사업 확장을 잘 반영하고 있으며, 이는 향후 안정적인 수익 창출을 가능하게 하는 긍정적인 요소로 평가될 수 있습니다[0][1][2].

손익계산서

항목	2023년	2022년	2021년
수익	9,314,605 천 달러	10,326,770 천 달러	8,701,693 천 달러
매출원가	7,051,198 천 달러	7,662,271 천 달러	6,763,115 천 달러
매출총이익	2,263,407 천 달러	2,664,499 천 달러	1,938,578 천 달러
판매비 및 일반관리비	588,962 천 달러	532,353 천 달러	474,808 천 달러
영업이익	1,674,445 천 달러	2,132,146 천 달러	1,463,770 천 달러
기타 수익/비용	(미표시)	(미표시)	(미표시)
세전 순이익	1,674,445 천 달러	2,132,146 천 달러	1,463,770 천 달러
법인세	(미표시)	(미표시)	(미표시)
순이익	1,591,611 천 달러	1,731,432 천 달러	1,245,620 천 달러

2023년 NVR의 재무 상태를 분석해보면, 전년도에 비해 수익이 10% 감소하였고, 순이익도 8% 감소했습니다. 이 감소는 주택 정착 건수의 감소와 평균 정착 가격의 하락 때문입니다. 매출원가는 노동비와 자재비 등의 증가로 인해 높아졌으며, 이에 따라 매출총이익률도 2022년의 25.8%에서 2023년에는 24.3%로 감소했습니다. 이러한 상황으로 인해 영업이익도 21.4% 감소하였습니다.

회사 운영 관점에서 매출원가가 매출액의 상당 부분을 차지하고 있으며, 이는 주택 건설업체로서의 특성을 반영합니다. 특히 노동비와 자재비의 증가는 예상 가능한 비용 상승 요인입니다. 이는 타사와 비교했을 때도 비슷한 패턴을 보일 가능성이 높습니다. 다만, 판매비 및 일반관리비의 경우 2023년에는 큰 변동이 없이 안정적인 운영 비용을 유지한 것으로 보입니다.

NVR의 사업 모델은 주택 건설 외에도 모기지 대출 서비스도 제공하기 때문에, 모기지 은행 부분의 이익도 중요한 부분을 차지합니다. 2023년에는 모기지 은행 부문의 세전 소득이 증가하여 회사 전체 수익에 긍정적인 기여를 했습니다[0].

현금흐름표

항목	2023년(천 달러)	2022년(천 달러)	2021년(천 달러)
순영업활동 현금흐름	1,497,993	1,870,101	(불명)
순투자활동 현금흐름	(24,100)	(27,431)	(불명)
순금융활동 현금흐름	(832,967)	(1,905,136)	(불명)
현금, 현금성자산, 제한된 현금의 순증가	640,926	(62,466)	(불명)

NVR의 2023년 현금흐름을 분석해보면, 순영업활동에서 1,497,993천 달러의 긍정적인 현금흐름을 기록하였으며 이는 2022년의 1,870,101천 달러에 비해 감소했으나 여전히 강력한 현금 창출 능력을 보여줍니다. 이는 주로 2023년 수익에서 비롯된 것입니다. 반면 투자활동에서는 24,100천 달러의 현금이 사용되었고, 이는 주로 자산 및 설비 구입에 사용된 것입니다. 금융활동 현금흐름에서는 832,967천 달러가 사용되었으며, 이 중 대부분은 자사주 매입 프로그램과 관련이 있습니다. 이러한 현금흐름 패턴은 주택 건설업체로서의 특성을 반영하며, 유사한 기업 그룹과 비교해 보았을 때도 전반적으로 안정적인 현금 활용 및 배분 전략을 유지하고 있습니다[0][1][2].

주요 부채 및 전환사채들

항목	금액 (천 달러)	만기일	이자율 및 조건
Senior Notes	900,000	2030년 5월	3.95%, 무담보（일반 채권보다 상위）
Revolving Credit Facility	300,000(대출 약정)	2026년 2월	현재 만기 시 100,000까지 증설 가능, 현재 대출 없음
Repurchase Agreement	150,000(대출 약정)	2024년 7월	현재 무담보, 대출 없음

NVR의 주요 부채 항목은 Senior Notes와 Revolving Credit Facility, 그리고 Repurchase Agreement로 구성되어 있습니다. Senior Notes는 3.95%의 고정 이자율로 2030년 5월 만기이며, 무담보 채권으로 NVR의 기존 및 미래의 무담보 부채와 동일한 순위로 지급됩니다. Revolving Credit Facility는 300,000천 달러의 대출 약정을 가지고 있으며, 2026년 2월 만기입니다. 이 신용한도는 100,000천 달러까지 증설이 가능하지만 현재까지는 대출이 없습니다. 또한, Repurchase Agreement는 주택담보 대출의 발행을 위한 것으로, 150,000천 달러의 대출 약정을 가지고 있으며 2024년 7월 만기입니다. 현재 이 계약에 따른 대출도 없습니다 .

주가 영향 미치는 요인들

NVR의 주가 급등이나 하락의 원인으로는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 환율 변동이 큰 영향력을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 달러 강세가 지속되면 수입 원자재 비용이 감소하고, 이는 건설비용 절감으로 이어져 주택 판매가 증가할 가능성이 높아져 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 둘째, 거시경제 여건도 중요한 요소입니다. 경기 침체가 발생하면 소비자 신뢰도와 구매력이 떨어져 주택 판매가 감소하고, 이는 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 셋째, 국가 간 갈등은 중요한 변수 중 하나입니다. 예를 들어, 미-중 무역전쟁이 심화되면 중국산 건축 자재의 가격이 상승해 건설비용이 증가할 수 있고, 이는 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 넷째, 경쟁사의 대두도 주가에 영향을 미칠 수 있습니다. 새로운 큰 규모의 건설업체가 시장에 진입하면 경쟁이 심화되어 NVR의 시장 점유율이 감소할 수 있고, 이는 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 다섯째, 시장 트렌드의 변화 역시 중요한 요인입니다. 예를 들어, 친환경 주택에 대한 수요가 급증하는 상황에서 NVR이 이를 빠르게 반영하여 친환경 주택을 많이 공급하면, 이는 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 이러한 다양한 시나리오들은 NVR의 주가에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 각각의 시나리오에 따라 긍정적이거나 부정적인 방향으로 주가가 움직일 가능성이 높습니다[0][1][2].

회사의 미래 전망

NVR의 미래는 여러 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 주택 시장의 지속적인 성장과 인구 증가가 이어진다면 NVR의 주택 건설 사업은 더욱 번창할 가능성이 큽니다. 특히, 도시화가 진행됨에 따라 도심 지역 뿐만 아니라 교외 지역에서도 주택 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 또한, 저금리 기조가 유지된다면 모기지 대출을 통한 주택 구매가 활발해져 NVR의 수익이 증가할 것입니다. 기술 발전과 효율적인 건축 방법 도입으로 건설 비용이 절감되고 건축 속도가 빨라지면 더 많은 주택을 신속하게 공급할 수 있어 경쟁력을 높일 수 있습니다. 반면, 만약 경기 침체가 발생하거나 금리가 급상승하면 주택 수요가 감소하고, 이는 NVR의 매출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 소재비 상승이나 노동력 부족 문제도 건설 비용을 높여 이익률을 감소시킬 수 있는 요소입니다. 또한, 주택시장에 대한 규제가 강화되면 건설 과정이 복잡해지고 비용이 증가할 수 있으며, 이는 회사의 성장에 제약을 줄 수 있습니다. 이상 기후로 인한 자연재해도 건설 일정을 지연시키고 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 따라서, 경제 상황, 기술 발전, 정부 정책, 인구 동향 등 다양한 요인들이 NVR의 성장과 축소에 영향을 미칠 수 있습니다.