톨 브라더스 (Toll Brothers, Inc., TOL)

회사 소개

TOL은 미국에서 고급 주거용 단독주택, 연립주택, 마스터플랜, 리조트 스타일 골프, 도시내 저-, 중-, 고층 커뮤니티를 디자인, 건설, 마케팅, 판매하고 금융을 섭정하는 비즈니스를 이루고 있습니다. 2023년 말 기준으로 24개 주에서 영업하며, 주택 판매 수익 98.7억 달러와 토지 판매 및 기타 수익 1.289억 달러를 포함한 99.9억 달러의 매출을 올렸습니다. 주택 매출 금액은 지속적으로 확대되고 있으며 2023년에는 9,597채의 주택을 전달했습니다. 또한, 부동산 판매 외에도 합작 벤처를 통해 고밀도 고층 도시 현대 아파트를 디자인, 건설하고 판매하고 있습니다. 땅 개발, 목재 유통, 주택 부품 조립 및 제조 영업을 운영하며 자회사로서 건축, 공학, 모기지, 타이틀, 스마트 홈 기술, 조경 등의 서비스를 제공하고 있습니다. 주택 판매 뿐만 아니라 도시 및 교외 전월세 아파트 개발 및 운영도 합작 벤처를 통해 진행되고 있습니다[0].

주요 고객

TOL의 고객군은 다양한 인구 통계와 라이프스타일에 따라 크게 세 가지 주요 세그먼트로 나눌 수 있습니다. 첫째로, 고소득의 ‘보급형 럭셔리 주택’을 찾는 첫 주택 구입자들, 즉 ’밀레니얼 세대’가 있습니다. 이들은 경력 초기 단계에 있으면서 가족을 형성하는 시기에 있으며, 예산 내에서 고품질의 주택을 선호합니다. 둘째는 ’이전 주택 건클러’로, 높은 소득을 가지고 있으며 더 큰 주택이나 더 좋은 지역으로 이동하기 위해 주택을 업그레이드하는 사람들이 포함됩니다. 이들은 보통 한 번 이상의 주택을 소유해 본 경험이 있으며, 이를 통해 보다 럭셔리한 옵션을 원하는 성향이 강합니다. 셋째, ’액티브 어덜트’ 및 ‘텅 네스터’ 즉, 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 55세 이상의 고객군입니다. 이들은 주거 지역에서 골프 코스, 피트니스 센터, 마리나 등의 편의 시설을 중요시하며, 단층 구조나 1층에 주요 침실이 배치된 주택 디자인을 선호합니다. 이 외에도 주요 도시 내 고밀도 고층 콘도미니엄을 찾는 ‘젊은 전문가’ 및 ’럭셔리 임대 아파트’를 원하는 고객층도 있습니다. 이들은 주로 도심 근처에 거주하며 직장과의 접근성을 중시합니다[0][1][2].

회사의 비용구조

비용 항목	상세 설명	주요 공급업체
토지 및 개발 비용	주택 건설을 위한 토지 취득 및 개발 비용. 토지 비용은 지역별로 다르며 개발 과정에서 발생하는 기타 비용 포함.	지역 부동산 소유자 및 개발업체
건축 자재	목재, 콘크리트, 철강, 유리 등 주택 건설에 필요한 다양한 재료. 가격 변동과 공급망 문제에 영향을 받음.	Boise Cascade, BlueLinx
인건비	건설 현장에서 일하는 노동자의 급여와 복리후생. 숙련된 노동자와 비숙련 노동자의 인건비 포함.	직접 고용
설비 및 기계 비용	건설 장비 및 기계의 구입, 임대, 유지보수 비용. 예를 들어, 굴착기, 크레인 등.	Caterpillar, John Deere
공공 요금	건축 현장 및 완공된 주택의 전기, 가스, 수도 등 공공 서비스 비용.	지역 공공 서비스 회사
금융 비용	토지 및 개발 프로젝트를 위한 금융 비용. 여기에는 대출 이자, 채권 발행 비용 등이 포함됨.	JP Morgan, Wells Fargo
마케팅 및 판매 비용	주택을 판매하기 위한 홍보, 광고, 모델 하우스 운영 비용.	지역 광고 대행사
내부 관리비	회사 운영을 위한 경영진 급여, 사무실 유지비, 법률 및 회계 서비스 비용.	내부 인력 및 서비스 업체
IT 및 기술 비용	회사의 정보 시스템 운영 및 유지 관리 비용. 여기에는 하드웨어, 소프트웨어, 클라우드 서비스 이용료 등이 포함됨.	Microsoft, Amazon Web Services (AWS)

TOL의 주요 비용 항목에는 다양한 건축 자재와 인건비, 토지 개발 비용이 포함됩니다. 예를 들어 목재와 같은 건축 자재는 Boise Cascade와 BlueLinx에서 공급받고 있으며, 굴착기 등의 건설 장비는 Caterpillar와 John Deere에서 구입하거나 임대하고 있습니다. 또한, 금융 비용은 JP Morgan과 Wells Fargo와 같은 금융 기관을 통해 관리되고, IT 및 기술 분야의 비용은 Microsoft와 Amazon Web Services (AWS)와 같은 회사와의 계약을 통해 발생합니다 .

제품군

TOL의 주요 제품은 주거용 주택과 연관된 서비스로 나뉩니다. 주택 판매는 TOL의 주요 수익원으로, 세 가지 주요 세그먼트로 구분됩니다:

• 단독주택
• 연립주택
• 고층 콘도미니엄

이들 제품의 상세 설명과 수익 기여도는 다음과 같습니다:

제품 유형	설명	수익 기여도 (2023년)
단독주택	도심 근처와 교외 주거 지역에서 다양한 크기와 디자인의 단독주택 제공	주택 판매 수익의 대부분 차지
연립주택	여러 가구가 함께 사용할 수 있는 구조의 주택으로, 도심과 교외에서 다양한 세그먼트의 고객들에게 인기	전체 주택 판매 수익의 상당 부분 차지
고층 콘도미니엄	도심 지역에 위치한 고층 건물로, 젊은 전문가와 고소득 럭셔리 시장을 타겟으로 함	특정 도시 지역에서 높은 수익을 창출하지만 전체 주택 판매 수익에서 차지하는 비율은 낮음

각 지역에서의 수익 기여도는 다음 표와 같습니다:

지역	주택 판매 수익 (<math display="inline">백만) | 전달된 유닛 수 | 평균 판매 가격 (</math>천)
북부	1,494.1	1,577	947.4
중부 애틀랜틱	1,175.3	1,067	1,101.5
남부	2,204.8	2,597	849.0
산악 지역	2,660.7	2,897	918.4
태평양	2,329.4	1,459	1,596.6

이 외에도 TOL은 토지 판매와 기타 서비스를 통해 추가 수익을 올리고 있습니다.

• 토지 판매: 2023년 $128.9 백만 (매출의 일부)
• 기타 서비스: 모기지, 타이틀, 스마트 홈 기술, 조경 등을 통한 수익

비슷한 제품을 생산하는 주요 경쟁사로는 다음과 같은 회사들이 있습니다:

경쟁사	주요 제품	설명
Lennar Corporation	단독주택, 타운하우스, 콘도미니엄	미국 전역에서 다양한 유형의 주택을 공급하며, 렌탈 아파트 시장에도 참여
D.R. Horton	단독주택, 연립주택	미국 최대 주택 건설업체로 다양한 세그먼트의 고객에게 주택을 공급
PulteGroup	단독주택, 연립주택, 고층 콘도미니엄	다양한 브랜드로 다양한 라이프스타일의 주택을 제공하며, 액티브 어덜트 시장에 강점

TOL의 주요 제품과 그 수익 기여도는 다양한 지역과 세그먼트를 통해 회사의 안정적인 수익 구조를 유지하는 데 중요한 역할을 하고 있습니다 .

주요 리스크

TOL의 비즈니스에 대한 가능한 위험 요소는 다음과 같습니다: 주택 시장의 하락으로 인한 판매 부진과 영업 결과의 악영향, 상당한 재고 가치하락 및 기타 쓰레기 자산 발생 가능성, 총매출에서 순이익 마진이 역사적 수준에서 크게 감소할 수 있으며 큰 손실이 발생할 가능성, 경제 여건의 악화로 인한 수요 하락 등이 있습니다. 또한, 우리가 사업을 운영하고 있는 시장 및 잠재적인 주택 구매자가 사는 곳에서의 경제 여건이 불리하게 바뀌면 주택 수요 감소로 인해 비즈니스, 영업 결과 및 재무 상태에 악영향을 미칠 수 있습니다. 이 밖에도, 미래의 경영진 손실 또는 적격 인력 확보 실패에 의한 부정적인 영향, 정보 기술 장애와 데이터 보안 위반에 따른 비즈니스 피해 등이 가능한 위험 요소로 제기됩니다[0][1].

재무

TOL의 2023년 재무 실적은 전반적으로 긍정적입니다. 회사는 99억 9천만 달러의 매출을 기록했으며, 이는 주로 주택 판매 수익인 98억 7천만 달러와 토지 판매 및 기타 수익 1억 2천 8백 9십만 달러에서 비롯되었습니다. 순이익은 13억 7천만 달러로, 2022년에 비해 소폭 증가했습니다. 2023년 말까지 TOL은 130억 달러의 현금과 현금 등가물을 보유했으며, 2028년 만기 예정인 19억 5천만 달러의 신용 시설 중 약 17억 9천만 달러가 가용 상태입니다. 부채 비율은 30%로 안정적인 수준을 유지하고 있습니다. 회사의 주요 수익원은 고급 주거용 단독주택 및 연립주택의 판매이며, 이는 판매 지역과 제품 믹스의 변화에 따라 고가의 주택 판매가 증가한 덕분입니다. 또한, 부수적인 사업에서의 수익도 일정 부분 기여했는데, 특히 고층 도시 럭셔리 콘도미니엄 사업에서의 수익 증대가 두드러졌습니다. 2023년 SG&A 비용은 주택 판매 수익의 9.2%로 감소했으며, 이는 고정 비용의 효율적 관리와 판매 수수료 감소 덕분입니다. 이 모든 요소가 결합되어 전반적인 재무 실적은 양호하며, 주택 시장의 강력한 수요와 전략적 운영 덕분에 향후에도 긍정적인 전망을 기대할 수 있습니다[0][1][2][3].

TOL의 2023년 재무제표

대차대조표 (Balance Sheet)

항목	2023년 (백만 달러)	2022년 (백만 달러)
자산 (Assets)
현금 및 현금 등가물	$1,137.4	-
재고	$8,911.0	-
비보증 자회사로부터 미수금	$660.1	-
총 자산	$11,460.8	-
부채와 주주자본 (Liabilities & Stockholders’ Equity)
대출금	$1,091.6	-
선순위 채권	$1,596.2	-
총 부채	$5,106.7	-
주주자본 (Stockholders’ Equity)	$6,354.1	-

TOL 재무 상태 분석

TOL의 2023년 대차대조표에 따르면, 자산은 총 114.61억 달러에 달하며 그 중 주요 항목은 현금 및 현금 등가물(11.37억 달러)과 재고(89.11억 달러)입니다. 이를 통해 TOL은 상당한 규모의 현금 자산을 보유하고 있음을 알 수 있습니다. 부채는 총 51.07억 달러로 대출금과 선순위 채권이 주요 항목입니다.

TOL의 주주자본은 63.54억 달러로 회사가 상당한 자기자본을 확보하고 있으며, 이는 재무 건전성을 나타냅니다. 자산의 상당 부분이 재고로 구성되어 있는 점은 회사의 핵심 사업인 부동산 개발 및 주택 판매와 연계된 것으로 보입니다. 재고 자산의 비중이 높은 것은 주택 및 부동산 개발 사업의 특성을 반영하며, 이는 주택 판매가 주요 수익원임을 재확인합니다.

대차대조표의 항목을 고려할 때 TOL의 재무 상태는 신중한 부채 관리와 충분한 현금 보유를 통해 안정적으로 보입니다. 이는 경영진이 재무 리스크를 관리하고 있음을 나타내며, 자산이 효율적으로 배분되어 운영되고 있음을 의미합니다[0][1].

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

아래 표는 TOL 회사의 부채 현황 및 관련 조건을 정리한 것입니다.

부채 종류	금액 (미국 달러)	만기 날짜	이자율 (조건 포함)
신규 회전 신용대출	$1.905 억	2028년 2월 14일	SOFR 기반
기간 대출	$487.5 백만	2028년 2월 14일	2026년 11월 1일에 $60.9 백만, 2025년 11월 1일에 $101.6 백만 상환
선순위 채권	$1.60 억	2025년 11월 15일 ~ 2029년 11월 1일	다양한 선순위 채권 조건

이 외에도 공동투자 합작 벤처의 부채 보증 의무로 인해 $3.34 억의 대출 약정을 보유하고 있으며, 2023년 10월 31일 기준으로 이 부채 중 $1.64 억이 차입되었습니다[0][1][2][3].

주가 영향 미치는 요인들

TOL의 주가 상승 또는 하락은 다양한 요인에 따라 결정됩니다. 환율 변동은 TOL의 국제 거래에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 미국 달러 강세로 수출원가가 상승하면 주택 건설 비용이 증가해 주가는 하락할 수 있습니다. 반면에 달러 약세는 해외 투자 유치를 촉진해 주가 상승에 긍정적 역할을 할 수 있습니다. 거시경제 상태 또한 중요한 영향을 미칩니다. 예를 들어, 금리 인상이 지속되면 주택담보대출 이자가 올라 주택 수요 감소로 이어져 TOL 주가는 하락할 수 있습니다. 반면에 금리 인하가 일어나면 주택 구매 여력이 증가해 수요가 늘어나 주가 상승에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁은 공급망 붕괴와 건축 자재 가격 상승을 초래해 TOL의 비용 부담을 증가시켜 주가 하락의 원인이 될 수 있습니다. 반대로 무역 협정이 체결되어 무역 장벽이 해소되면 비용 절감으로 주가에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다. 경쟁사의 대두는 시장 점유율을 빼앗기는 결과를 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 경쟁사들이 혁신적인 건축 기술로 시장을 장악하면 TOL의 매출이 감소할 가능성이 있어 주가는 하락할 수 있습니다. 그러나 TOL이 기술 혁신을 통해 경쟁사들을 앞서게 되면 주가 상승의 요인이 될 수 있습니다. 또한 시장 및 트렌드 변화는 TOL의 매출에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 친환경 건축 자재에 대한 수요가 증가할 경우 이를 미리 준비한 TOL은 주가 상승의 기회를 잡을 수 있지만, 이를 준비하지 못한 경우 주가는 하락할 수 있습니다[0][1][2][3].

회사의 미래 전망

TOL의 미래는 다양한 요인에 의해 성장하거나 축소될 수 있다. 경제 상황의 호전은 TOL의 주택 판매를 촉진할 수 있다. 예를 들어, 금리 인하로 인해 주택담보대출 이자가 낮아지면 더 많은 사람들이 집을 구매할 수 있게 되어 TOL의 매출 증대로 이어질 가능성이 크다. 또한, 도시화의 진행과 인구 증가로 인해 주택 수요가 꾸준히 늘어나는 것도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 고급 주거 시장에서의 브랜드 인지도와 신뢰는 많은 소비자들이 TOL의 주택을 선택하게 만드는 주요 요인으로 작용할 수 있다. 반면, 건축 자재 비용 상승이나 공급망 문제는 비용 증가로 이어져 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 환경 규제 강화로 인해 친환경 자재와 기술에 대한 요구가 증가하면 이에 대한 준비가 부족한 경우 추가 비용 부담이 발생할 수 있다. 또한, 경쟁사의 성장과 새로운 진입 기업들은 시장 점유율을 잠식해 TOL의 성장을 제한할 수 있다. 마지막으로, 기술 혁신과 스마트 홈 기술 등의 도입 여부도 중요한 변수이다. TOL이 이러한 기술을 효과적으로 수용하고 발전시킨다면 시장에서의 경쟁력을 크게 강화할 수 있을 것이다.