실라젠 그룹 (Silagen Group Inc., SILA)

회사 소개

Sila Realty Trust, Inc.은 2013년 1월에 설립된 Maryland 법인으로, Tax Code에 따라 부동산 투자 신탁(REIT)로 세금이 부과되는 회사다. 주로 안정적이고 성장 가능한 수입을 발생시키는 고품질 의료 자산에 투자하며, 기타 부동산 관련 투자를 할 수 있다. 2023년 12월 기준으로 131개의 의료 부동산과 2개의 미개발 토지 지적권을 소유하며, 부동산 투자를 위한 자본은 2014년 5월부터 2018년 11월까지 두 차례의 공모를 통해 확보했다. 또한, 자신들의 운영 파트너십으로부터 주식을 거래하여 자금을 조달하고 본사회와 다수의 완전 소유 계열사를 그룹으로 분류했다[0]. Sila는 안정적이고 구조적 경제 성장 요인을 활용하는 테넌트에게 임대된 고품질 건물에 투자하고 있으며, 특히 예측 가능하고 지속 가능하며 성장하는 수입 스트림을 보유하고 있는 의료 자산에 초점을 맞추고 있다. 또한, 기타 부동산 관련 투자를 할 수 있으며, 이는 다른 부동산 기업의 자본 또는 부채 지분을 포함할 수 있다. 그들은 주로 미국의 다양한 위치에서 의료 부동산에 투자하며, 국가, 지역 및 지역 엔티티 간에 다양화되어 있는 테넌트를 보유한다[1].

주요 고객

SILA의 고객군은 주로 신용도가 높은 의료 기관이나 종합병원, 의료 서비스 제공업체들로 구성되며, 이들은 장기적인 임대 계약을 통해 시설을 제공받는다. SILA는 우수한 신용도와 높은 운영 수익을 올리는 전국 혹은 지역의 의료 기관을 대상으로 자산을 임대하는데, 이는 안정적이고 예측 가능한 수익을 창출하기 위해서다. 고객군은 주로 미국 내 다양한 지역에 분포하며, 이는 실라가 지리적 다양성을 중시하는 투자 전략을 따르기 때문이다. 고객들은 주로 고성장 의료 부문에 속하며, 안정적이고 지속 가능한 수입을 위해 SILA의 고품질 부동산을 임대한다. 이들은 장기 임대 계약을 통해 연간 혹은 주기적인 임대료 인상 혜택을 받으며, 이는 경영 안정성에 크게 기여한다[0].

회사의 비용구조

SILA는 운영에 있어서 다양한 비용 요소를 관리하고 있으며, 주요 비용 항목은 아래와 같다.

비용 항목	설명	주요 제공 회사
임대 운영 비용	기존 및 신규 부동산의 운영 비용으로, 이는 테넌트에게 상환이 요구될 수 있다.	정보 제공 없음
일반 및 행정 비용	주로 주식 기반 보상과 관련 인원 감축, 리포팅 비용 감소 등이 포함된다.	정보 제공 없음
감가상각 및 상각	자산 처분에 따른 감소, 임차 개선 사항의 상각 등이다.	정보 제공 없음
자산 손상 비용	자산 판매 및 테넌트와 관련된 트리거 이벤트로 인한 손실	정보 제공 없음
이자 비용	금융 시설과 관련된 이자 비용.	정보 제공 없음

이 회사는 2023년 및 2022년에 걸쳐 비용 변동 요인을 관리하고 있으며, 주요 제공 회사에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았다[0].

제품군

SILA Realty Trust, Inc.는 주로 의료 부동산에 투자하며 해당 자산을 임대하여 수익을 창출한다. 주요 제품은 다음과 같다:

• 의료 시설: SILA의 가장 중요한 자산은 병원, 클리닉, 의료 연구소 등 다양한 의료 시설이다. 이러한 시설들은 전국의 다양한 위치에 분포되어 있으며 높은 신용도를 가진 의료 기관에 임대되어 안정적이고 예측 가능한 수익을 제공한다. 의료 시설은 전체 매출의 대부분을 차지하며, 특히 장기 임대 계약을 통해 연간 혹은 주기적인 임대료 인상이 가능하다[0].
• 미개발 토지: SILA는 또한 미래의 투자 기회를 위해 일부 미개발 토지를 소유하고 있다. 현재는 소규모이지만, 향후 개발을 통해 추가적인 수익을 창출할 수 있는 가능성을 가지고 있다[1].

여기서 SILA의 의료 시설 제품은 특히 예측 가능하고 지속 가능한 수익을 가져다준다. 이와 유사한 제품을 제공하는 다른 기업들은 다음과 같다:

경쟁사 이름	주요 제품	주된 사업 영역
Healthpeak Properties	의료 시설, 생명 과학 빌딩	헬스케어, 생명 과학 부동산
Welltower Inc.	병원, 노인 주거 시설	헬스케어 REIT
Ventas Inc.	병원, 연구소, 생활 지원 주거 시설	헬스케어, 연구 및 주거시설 부동산

이 경쟁사들 역시 SILA처럼 의료부동산 및 관련 자산을 소유하고 임대하여 수익을 창출하며, 각 기업들은 다양한 지역에 분산된 자산 포트폴리오를 관리한다[1][3].

주요 리스크

SILA Realty Trust, Inc.의 비즈니스에 특정한 위험 요소는 다음과 같다: 높은 부채 수준이 현금 배포능력을 제약하고 주주 투자 가치를 줄일 수 있으며, 부채 금액에 따라 배분 가능한 현금이 줄어들 수 있다. 부동산 가치의 확보나 유지보수를 위한 자금 확보가 어려워지면 운영 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있고, 주주들이 소유한 주식 가치를 감소시킬 수 있다. 또한, 부동산 매매 시점보다 낮은 가격에 재산을 처분할 수 없을 경우 자산 가치 하락과 주주들의 주식 가치 감소로 이어질 수 있다. Funding for future tenant improvements나 자본 요구사항을 확보하지 못할 경우 현금 배분 능력에 악영향을 미칠 수 있고, 임차인이 계약 갱신을 하지 않을 시, 대대적인 자본 투자를 필요로 할 수 있어 운영 결과에 영향을 줄 수 있다[0][1]. 또한, 새로운 주체들이 전통적인 의료 시장과 원격 진료에 경쟁력을 부여하는 것, 특히 Private Equity 투자가 경쟁을 증가시키는 것은 SILA의 의료 부동산에 대한 수요 감소와 지불 경향에 새로운 기조를 가져올 수 있다. 임차인들의 성공적인 경쟁을 보장하지 못할 경우 임대료 결제 능력이 악화되어 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 사업, 재무상태 및 운영 결과에 중대한 악영향을 미치고 주주에게 배당을 할 수 있는 능력을 제한할 수 있다[2].

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	172.8M	180.0M	189.1M
매출원가	17.7M	17.9M	20.2M
매출총이익	155.1M	162.0M	168.9M
영업비용	91.6M	99.3M	98.2M
영업이익	63.5M	62.8M	70.7M
영업외수익	62.3M	70.7M	46.6M
세전 순이익	1.2M	-8.0M	24.0M
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	402.7M	-8.0M	24.0M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	32.4M	12.9M	202.0M
매출채권, 순액	57.6M	64.2M	55.6M
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	113.0M	77.3M	257.8M
유형자산, 순액	24.0M	37.4M	36.4M
비유동자산 총계	2.1B	2.1B	1.8B
자산 총계	2.2B	2.2B	2.1B
매입채무	9.4M	5.4M	3.9M
단기차입금	496.8M	580.6M	523.2M
유동부채 총계	530.6M	610.3M	552.2M
장기차입금	26.4M	41.6M	41.2M
비유동부채 총계	45.8M	54.4M	52.9M
부채 총계	576.4M	664.7M	605.1M
자본금 및 추가 납입 자본	2.0B	2.0B	2.0B
이익잉여금	-400.7M	-499.3M	-567.2M
자본 총계	1.6B	1.6B	1.5B
부채 및 자본 총계	2.2B	2.2B	2.1B

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	402.7M	-8.0M	24.0M
감가상각비 및 무형자산상각비	80.9M	77.7M	75.0M
비현금 운전자본 변동	-744.0k	739.0k	-920.0k
영업활동으로 인한 현금흐름	136.9M	121.7M	128.9M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	1.2B	-142.8M	197.3M
배당금 지급	-465.8M	-65.3M	-66.5M
차입금 변동	-920.7M	83.0M	-58.0M
재무활동으로 인한 현금흐름	-1.4B	1.3M	-137.1M
현금 순변동	-35.0M	-19.8M	189.1M

주가 영향 미치는 요인들

SILA의 주가 변동 요인은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 환율 변동입니다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 실라의 해외 수익이 줄어들어 주가가 하락할 가능성이 있습니다. 둘째, 거시경제 상태입니다. 미국 경제가 호황을 누리면 의료 부동산에 대한 수요가 증가해 실라의 수익이 증가할 가능성이 있으며, 이는 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 셋째, 국가 간 갈등입니다. 예를 들어, 미중 무역 전쟁이 심화되면 글로벌 금융 시장에 불확실성이 커져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2]. 넷째, 경쟁자의 증가입니다. 예를 들어, 대형 부동산 투자 회사가 시장에 진입하면 경쟁이 심화되어 실라의 시장 점유율이 감소하고 주가가 하락할 수 있습니다. 다섯째, 시장 트렌드 변화입니다. 의료 부동산에 대한 수요가 지속되면 실라의 주가는 긍정적으로 영향을 받을 수 있지만, 반대로 시장 트렌드가 변해 다른 투자처가 인기를 끌면 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 이런 각 시나리오는 주가에 직접적인 영향을 미치며, 이는 투자자가 주목해야 할 중요한 요인들입니다.

회사의 미래 전망

SILA의 미래 전망에 대해 다양한 요인이 있을 수 있다. 먼저, 고령화 사회의 도래로 인해 의료 부동산에 대한 수요가 꾸준히 증가할 수 있다. 이는 병원, 클리닉, 요양원 등의 시설 이용이 늘어나면서 실라의 수익성이 높아질 수 있는 긍정적인 요소다. 또한, 의료 기술의 발전과 헬스케어 산업의 성장도 실라의 사업에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 반대로, 경제 불황이 오면 부동산 시장 전체에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 실라의 임대 수익 감소로 이어질 수 있다. 또한, 정부의 규제 변화나 세제 혜택의 축소는 실라의 운영 비용을 증가시키고 수익성을 악화시킬 가능성이 있다. 기술의 진보로 인해 원격 의료 및 디지털 헬스케어가 확산되면 전통적인 의료 부동산의 수요가 줄어들 수 있는 점도 유의해야 한다. 마지막으로, 글로벌 금융 시장의 변화나 대외적 경제 상황이 악화되면 실라의 해외 투자 수익이 감소할 가능성이 있다. 이러한 요인들이 결합되어 SILA의 사업 성장은 다양한 방향으로 전개될 수 있다.