스트라투스 프로퍼티스 (Stratus Properties Inc., STRS)

회사 소개

회사 STRS는 텍사스 오스틴에 본사를 두고 다각화된 부동산 회사로, 오스틴 지역 및 텍사스의 특정 시장에서 다가구 및 단가구 주택 및 상업용 부동산 부지의 인가, 개발, 관리, 임대 및 매매에 주로 종사하고 있습니다. 회사는 주로 개발된 및 미개발된 부동산의 매매와 소매, 복합용도 및 다가구 부동산의 임대로부터 수익과 현금 흐름을 창출하며, 개발 중이거나 미개발 지역에 1,600에이커의 상업 및 다각화된 주거용 프로젝트를 보유하고 있습니다. STRS는 자사가 개발한 부동산 및 단지 주택용으로 허가받은 개별 부지 또는 주택이 건설된 개발된 부지, 임대용으로 개발된 부동산을 매각하며, 소매 및 복합용도 부동산의 공간 임대와 자사가 개발한 다가구 부동산의 주택 임대에 주로 종사합니다. 주택 및 상업용 부동산 매매로부터의 수익을 중점적으로 얻고 있으며, 개발 중, 미개발 부지, 또는 임대된 부동산을 판매할 수 있습니다. 회사의 임대 영업은 개발된 소매 및 복합용도 부동산의 임대와 개발한 다가구 부동산의 주택 임대를 주로 포함하며, 소매 및 복합용도 부동산의 임차인으로는 식료품점, 음식점, 건강 서비스, 피트니스 센터, 영화관 및 기타 소매 제품 및 서비스를 운영하는 다양한 테넌트가 포함됩니다[0].

주요 고객

STRS의 고객층은 크게 세 가지 주요 세그먼트로 나눌 수 있습니다. 첫 번째로, 주거용 부동산을 찾는 개인 또는 가족입니다. 이들은 주로 STRS가 개발하거나 판매하는 단독 주택 또는 다가구 주택을 구매하거나 임대합니다. 이 고객들은 주로 안정적이고 품질 높은 주거 환경을 찾고 있으며, STRS의 개발된 부동산은 이러한 요구를 충족시킵니다. 두 번째로, 상업용 부동산을 필요로 하는 사업체들입니다. 이들은 소매점, 레스토랑, 헬스센터, 영화관 등 다양한 업종에 걸쳐 있으며, STRS의 복합용도 및 소매 부동산을 임대하거나 구매합니다. 이러한 상업체들은 좋은 위치와 높은 접근성을 중시하며, STRS가 제공하는 부동산이 이러한 조건을 충족시킵니다 . 마지막으로, 부동산 개발 및 투자에 관심이 있는 투자자들입니다. 이들은 장기적인 부동산 가치 상승 및 임대 수익을 기대하고 STRS가 제공하는 미개발 또는 개발 중인 부지에 투자합니다. 이 고객들은 주로 자본 이득을 목표로 하며, STRS의 다양한 프로젝트 포트폴리오와 확장 가능성 있는 부동산 자산에 주목합니다[0][1].

회사의 비용구조

비용 유형	설명	공급 회사
프로젝트 비용 및 간접비 배분	특정 직원들의 작업 시간 비율에 따라 자본화된 부동산 비용과 매출 원가에 배분되는 간접비용. 여기에는 임대료, 사무 용품, 보험, 전화 및 우편 비용 등이 포함됩니다. 일부 간접비용은 프로젝트 관리, 판매 및 마케팅 활동으로 분류되고 나머지는 지출로 처리됩니다.	-
임대 운영 비용	상업 및 다목적 부동산의 임대와 관련된 운영 비용으로서, 주로 자회사 및 제휴 회사의 임차인 관리 및 유지보수 비용이 포함됩니다.	-
감가상각 및 상각	가구, 비품 및 장비의 감가상각 비용으로, 3년에서 15년 사이의 기간 동안 균등 상각됩니다. 또한, 테넌트 개선 사항은 관련 임대 기간 동안 상각됩니다.	-
개발된 부동산 매각 비용	개발 완료된 부동산의 매각과 관련된 비용으로, 주택 및 상업용 부동산 매각 시 발생하는 비용이 포함됩니다.	-
미개발 부동산 매각 비용	개발되지 않은 부동산의 매각과 관련된 비용입니다. 이는 대부분 자산 매각 전에 발생하는 준비 작업 및 기타 비용을 포함합니다.	-
광고 비용	부동산 마케팅 및 광고와 관련된 비용으로, 이는 발생 시 비용으로 처리됩니다. 2023년에는 20만 달러, 2022년에는 50만 달러가 지출되었습니다.	광고 대행사 및 마케팅 회사
일반 관리비 및 기타 비용	회사의 총괄 관리 및 운영 비용으로, 주로 CEO 및 CFO와 관련된 급여 및 기타 비용이 포함됩니다.	-
재산세	자산 가치와 관련된 재산세로, 이는 선년도 재산세 납부 내역 및 현재 상황에 따라 추정됩니다.	지방 정부 및 세무 당국

STRS의 원가 요소별 주요 공급회사는 특정되지는 않았으나, 광고 비용 등의 경우 광고 대행사 및 마케팅 회사가 포함될 수 있습니다[0][1][2][3][4].

제품군

STRS의 주요 제품군은 크게 부동산 매매와 임대로 나눌 수 있습니다. 부동산 매매는 개발된 부동산과 미개발 부동산의 매각을 포함하며, 임대는 소매 및 복합용도 부동산과 다가구 주택의 임대를 포함합니다.

주요 제품 및 수익 기여도

제품군	제품 상세	매출 기여도 2023	매출 기여도 2022
부동산 매매	- 개발된 부동산 - 미개발 부동산	$2.551M (15%)	$24.744M (66%)
임대 사업	- 소매 부동산 임대 - 복합용도 부동산 임대 - 다가구 주택 임대	$14.719M (85%)	$12.754M (34%)

• 부동산 매매:
  • 개발된 부동산: 주거용 또는 상업용으로 개발된 부동산을 매각합니다. 2023년에는 $2.493M의 매출을 창출하였고, 2022년에는 $5.982M의 매출을 기록했습니다.
  • 미개발 부동산: 향후 개발 가능 지역의 부동산을 매각합니다. 2023년에는 매출이 발생하지 않았으나, 2022년에는 $18.620M의 매출을 기록했습니다.
• 임대 사업:
  • 소매 부동산 임대: 상업용 공간을 임대하며, 다양한 테넌트로부터 임대료를 받습니다. 주요 임대 부동산으로는 Jones Crossing, Kingwood Place, Lantana Place, West Killeen Market, Magnolia Place가 있습니다[0][1].
  • 복합용도 부동산 임대: 주거와 상업용 공간이 혼합된 부동산을 임대합니다.
  • 다가구 주택 임대: 고급 다가구 주택 프로젝트인 The Saint June과 같은 프로젝트를 통해 임대 수익을 창출합니다. 2023년 임대 수익은 $14.719M이며, 이는 전체 매출의 85%를 차지합니다 .

주요 경쟁사

회사명	주요 제품군
Hines	상업용 및 주거용 부동산 개발, 관리 및 임대
Brookfield Properties	상업용 부동산 개발 및 관리, 소매 공간 임대
Simon Property Group	상업용 부동산 개발, 소매 공간 임대

STRS는 상업 및 주거용 부동산의 개발과 임대 부문에서 Hines, Brookfield Properties, Simon Property Group과 같은 경쟁사들과 경쟁하고 있으며, 특히 텍사스 지역에서 활발히 활동하고 있습니다[1].

주요 리스크

STRS의 업무에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 사항은 다음과 같습니다. 첫째, 악성 소프트웨어 설치, 사기, 랜섬웨어, 자격증 발급 공격, 데이터 무단 접근 및 기타 사이버 보안 사건으로 인한 정보 시스템 중단, 기밀 정보 불법 유출, 직원에 의한 기밀 정보 도난 또는 남용, 그리고 데이터 손상과 같은 사이버 보안 사건이 발생할 수 있습니다. 두번째, 주요 공인 및 주택 및 다가구 부동산 부문에서의 경쟁이 치열할 수 있으며, 관련 법규 승인, 환경 및 특별 이해를 지닌 기관의 반대로 인해 개발 프로젝트 지연 및 비용 증가 가능성도 있습니다. 세번째, 주택 부문의 약세로 인해 주택 매매 가격이 하락하거나 임대용 부동산을 유인적인 가격에 임대하는 것이 어려워질 수 있으며, 이로 인해 손실이 생길 수 있습니다. 네번째, 텍사스 시장에서 발생할 수 있는 재난, 공공 안전 문제, 지정학적 불안과 같은 다양한 잠재적으로 재앙적인 사건이 회사의 사업에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다섯번째, 새로운 시장에서의 성공 실패는 성장 가능성을 제한할 수 있습니다. 이러한 위험들은 STRS의 사업에 영향을 미칠 수 있습니다[0][1].

재무

STRS의 2023년 재무 성과를 분석하면, 첫째로 총 수익은 $17,270천 달러로, 2022년 $37,498천 달러 대비 크게 감소하였습니다[0]. 이는 주로 개발된 부동산 판매 수익이 $24,744천 달러에서 $2,551천 달러로 급감한 데 기인합니다. 임대 운영 수익은 $12,754천 달러에서 $14,719천 달러로 증가하였으나, 전체적인 실적 부진을 상쇄하는 데는 부족했습니다[1]. 둘째로 매출 원가는 $14,792천 달러로, 2022년 $28,200천 달러 대비 줄었으나, 총 매출 감소 규모를 감안할 때 비용 절감 효과는 미비했습니다[0]. 감가상각비는 $4,257천 달러로 증가하였고, 일반 및 관리 비용 역시 $15,167천 달러로 상당한 비중을 차지하였습니다. 이러한 요인들로 인해 운영 손실은 $16,946천 달러로, 전년 $7,763천 달러 대비 확대되었습니다[0]. 자산 면에서는 2023년 총 자산이 $517,766천 달러로 증가하였으나, 대부분은 자본 지출 및 부동산 개발 비용 증가에 기인한 것으로 보입니다[0]. 또한, 2023년 말 현금 및 현금성 자산이 $31.4백만 달러로 보고되었으며, 신용 시설 하에서는 $40.5백만 달러를 사용할 수 있는 유동성을 확보하고 있습니다[5]. 종합적으로 볼 때, STRS는 2023년에 어려운 부동산 시장 상황 속에서도 다양한 프로젝트의 전진, 비용 관리 등을 통해 재무 안정을 도모하였으나, 수익성 면에서는 큰 도전을 받았습니다.

대차대조표

다음은 STRS의 2023년 12월 31일 기준 재무상태표입니다:

항목	2023년 12월 31일 (천 달러)	2022년 12월 31일 (천 달러)
유동 자산
현금 및 현금성 자산	31,397	37,666
제한된 현금	1,035	8,043
매각 예정 부동산	7,382	1,773
개발 중인 부동산	260,642	239,278
개발 가능한 토지	47,451	39,855
투자용 부동산, 순	144,112	92,377
리스 사용권 자산	11,174	10,631
이연법인세자산	173	38
기타 자산	14,400	15,479
총 자산	517,766	445,140
부채 및 자본
유동 부채
매입 채무	15,629	15,244
미지급 부채, 세금 포함	6,660	7,049
부채	175,168	122,765
리스 부채	15,866	14,848
이연이익	2,721	3,519
기타 부채	7,117	9,642
총 부채	223,161	173,067
자본
보통주	96	94
보통주 액면가 초과 자본	197,735	195,773
이익 잉여금	26,645	41,452
자사주	(32,997)	(30,071)
주주 자본 총액	191,479	207,248
비지배 지분	103,126	64,825
총 자본	294,605	272,073
총 부채와 자본	517,766	445,140

STRS의 2023년 재무 상태를 분석하면 몇 가지 주목할 만한 점이 있습니다. 우선, 총 자산은 2022년 $445,140천 달러에서 2023년 $517,766천 달러로 증가하였습니다. 이는 주로 개발 중인 부동산 자산의 증가에 기인합니다. 개발 중인 부동산은 2022년 $239,278천 달러에서 2023년 $260,642천 달러로 증가하여, STRS의 개발 프로젝트가 지속적으로 진전되고 있음을 나타냅니다.

자산의 주요 구성 요소는 개발 중인 부동산($260,642천 달러), 투자용 부동산($144,112천 달러)으로, 이는 STRS의 주된 사업인 부동산 개발 및 임대업에 적절하게 분배되어 있습니다. 부채는 2022년 $173,067천 달러에서 2023년 $223,161천 달러로 증가하였으며, 이는 주로 부채($122,765천 달러에서 $175,168천 달러로 증가) 증가에 의해 주도되었습니다. 이러한 부채 증가는 회사의 자산 확보와 개발 프로젝트를 지원하기 위한 것으로 보입니다 [0].

Consolidated Statements of Comprehensive (Loss) Income (in Thousands)

항목	2023년	2022년
수익
부동산 운영	$2,551	$24,744
임대 운영	$14,719	$12,754
총수익	$17,270	$37,498
매출원가
부동산 운영	$9,615	$23,761
임대 운영	$5,177	$4,439
감가상각비	$4,257	$3,586
총 매출원가	$19,049	$31,786
영업비용
일반 및 관리비	$15,167	$17,567
부동산 자산 손상	-	$720
자산 매각 이익	-	($4,812)
총 영업비용	$34,216	$45,261
영업손실	($16,946)	($7,763)
순이자 비용	-	($15)
기타 수익, 순	$1,912	$1,103
법인세 전 손실	($15,034)	($6,675)
법인세 부담	($1,524)	($389)
비연결 자회사 순손익	$65	($13)
계속 사업의 순 손실	($16,493)	($7,077)
중단 사업의 순이익	-	$96,820
순(손실)/이익	($16,493)	$89,743
비지배 지분에 귀속되는 총손실	$1,686	$683
보통주 주주 귀속 순(손실)/이익	($14,807)	$90,426
주당 주주 귀속 순(손실)/이익, 기본 및 희석	($1.85)	$10.99

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2023년의 재무 상태를 분석하면, STRS는 2022년에 비해 총수익이 $37,498천 달러에서 $17,270천 달러로 급감했습니다. 이는 주로 부동산 운영 수익이 $24,744천 달러에서 $2,551천 달러로 크게 감소했기 때문입니다. 총 매출원가는 $31,786천 달러에서 $19,049천 달러로 줄었지만, 수익 감소의 영향을 상쇄하지 못했습니다.

영업비용 역시 2023년 $34,216천 달러로, 2022년 $45,261천 달러에 비해 줄어들었지만, 주로 자산 매각 이익과 부동산 자산 손상에 따른 비용 변동 때문입니다. 영업손실은 $16,946천 달러로, 2022년 $7,763천 달러 대비 두 배 이상 증가했고, 계속 사업의 순손실은 $16,493천 달러로 역시 2022년 $7,077천 달러에 비해 증가했습니다.

특히 주목할 점은 중단 사업의 순이익이 2022년에는 $96,820천 달러였으나, 2023년에는 해당 항목이 존재하지 않는다는 점입니다. 이는 STRS의 전체적인 손익 구조에 크게 영향을 미쳤습니다. 주당 순손실도 큰 폭으로 악화되어, 2023년에는 ($1.85) 달러였으나, 2022년에는 $10.99 달러였습니다.

STRS의 주요 사업 특성상, 부동산 개발 및 운영 측면에서 장기적인 투자와 자산 관리가 중요한데, 2023년의 재무 성과는 시장 상황과 내부 관리 비용 증가에 따라 다소 부정적인 영향을 받았다고 볼 수 있습니다[0][1].

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

회사 STRS는 다양한 형태의 부채를 보유하고 있으며, 주요한 대출 조건과 이자는 다음과 같습니다:

대출 명칭	금액	만기일	이자율 조건	기타 주요 조건
Lantana Place 건설 대출	$26.3백만	2027년 7월 1일	1개월 Term SOFR + 2.40%, 3.00% 최소	연장 옵션, 담보물: Lantana Place 프로젝트
The Saint June 건설 대출	$30.3백만	2024년 10월 2일	1개월 Term SOFR + 2.85%, 3.50% 최소	연장 옵션 2회, 담보물: The Saint June 프로젝트, 50% 상환 보증으로 전환
Annie B 토지 대출	$14.0백만	2025년 9월 1일	Term SOFR + 3.00%, 0.50% 최소	순자산가치 $125백만 유지를 포함한 금융 계약 조건 준수 필요
Jones Crossing 대출	$24.5백만	2026년 6월 17일	1개월 Term SOFR + 2.25%, 0.15% 최소	분기별로 부채 서비스 커버리지 비율(DSCR) 테스트 1.15 이상 유지 필요
Amarra Villas 크레딧 시설	$18.0백만	2024년 6월 19일	1개월 BSBY + 3.00%, 0.00% 최소	주택 판매 시 원금 상환, 필요 시 추가 차입 가능
Saint George 건설 대출	$56.8백만	2026년 7월 19일	1개월 BSBY + 2.35%, 0.00% 최소	30년 상환 기준의 월별 원금 및 이자 상환, 프로젝트 완료 시 25% 상환 보증 해소 가능
Kingwood Place 건설 대출	$35.4백만	2024년 12월 6일	Term SOFR + 2.75%, 0.50% 최소	DSCR 1.10 이상 유지 필요, 순자산가치 $125백만 및 총 자산 대비 부채 비율 50% 이하 유지 필요

이상과 같은 부채들은 회사의 주요 프로젝트 및 자산을 담보로 제공하며, 일부 대출은 특정 금융 조건을 만족해야만 원활한 운영이 가능하다는 특징이 있습니다[0][1][2][3][4].

주가 영향 미치는 요인들

STRS의 주가 변동 원인으로는 여러 가지 요인이 있습니다. 첫째, 환율 변동은 중요한 요소입니다. 예를 들어, 달러 가치가 급락할 경우, 해외 투자자들의 투자 매력이 감소하여 주식 수요가 줄어들어 주가가 하락할 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태도 중요한 영향을 미칩니다. 높은 인플레이션과 금리 인상은 STRS가 프로젝트 자금을 조달하는 데 어려움을 겪게 하고, 이로 인해 주가가 하락할 수 있습니다[0][1]. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역전쟁은 건축 자재 공급망에 큰 혼란을 초래할 수 있으며, 건설 비용 증가로 인해 프로젝트의 수익성이 악화되면 주가가 하락할 것입니다. 넷째, 경쟁자의 성장도 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 새로운 부동산 개발 회사가 오스틴 지역에 진출하여 시장 점유율을 빼앗아 가면, STRS의 매출과 이익이 줄어들어 주가가 하락할 수 있습니다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화도 고려해야 합니다. 예를 들어, 원격 근무 증가로 인해 상업용 부동산 수요가 줄어들면 STRS의 공실률이 증가하고 수익성이 떨어져 주가가 하락할 수 있습니다[2][3].반대로, 저금리 기조가 유지되거나 부동산 시장의 호황으로 인해 주택 가격이 상승하면 STRS의 수익성이 개선되어 주가가 상승할 수 있는 긍정적인 시나리오도 존재합니다[1].

회사의 미래 전망

회사 STRS의 미래 전망은 다양한 요인에 의해 좌우될 수 있다. 긍정적인 측면에서 보면, 오스틴 지역의 인구 증가와 경제 성장으로 주택 수요가 계속 증가할 가능성이 있다. 특히 기술 기업들의 본사 이전과 같은 요인들은 지역 부동산 시장 활성화에 기여할 수 있다. 또한, 지속적인 저금리 기조는 부동산 개발에 필요한 자금 조달을 용이하게 하여 STRS의 사업 확대에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 반면 부정적인 요인도 존재한다. 예를 들어, 치솟는 건축 자재 비용이나 노동력 부족은 프로젝트 완료 시기를 지연시키고 비용을 증가시킬 수 있다. 또한, 금리 인상이나 정부의 부동산 관련 규제 강화는 자금 조달 비용을 늘리고 시장 진입 장벽을 높여 사업에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 기후 변화로 인한 자연 재해의 빈도가 증가하면 부동산 개발 지역의 안전성이 위협받을 수 있으며, 이는 투자자들에게 불안감을 줄 수 있다. 마지막으로, 글로벌 경제 불확실성과 같은 외부 요인도 회사의 성장에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 특히 미중 무역 전쟁과 같은 국제적 갈등은 공급망 차질을 야기하고 비용을 상승시킬 가능성이 있다. 이러한 다양한 요인들을 고려할 때, STRS의 미래는 신중하게 분석되고 관리되어야 할 필요가 있다.