클리퍼 리얼티 (Clipper Realty Inc., CLPR)

회사 소개

클리퍼 리얼티 사는 뉴욕 메트로폴리탄 지역에서 다가구 주거 및 상업용 부동산을 인수, 소유, 관리, 운영 및 재편위주로 하는 자체 운영 및 자체 관리 형태의 부동산 회사입니다. 이 회사는 현재 맨해튼과 브루클린에 포트폴리오를 보유하고 있으며, 뉴욕 메트로폴리탄 지역에서 추가 다가구 주거 및 상업용 부동산을 인수하고 재편하는 것에 초점을 맞추고 있습니다. 회사는 미국 연방 소득세법에 따른 부동산 투자 신탁(REIT) 자격 및 세무를 준수하여 설립되었으며, 2015년 12월 31일 종료 세금 연도부터 REIT로 취급하기로 선언되었습니다. 수익은 대부분 주거, 상업 및 일부 상점 임차인으로부터 받은 임대료로 구성되며, 주거용 부동산임대 및 상업용 부동산임대 두 가지 운영 세그먼트가 있습니다. 또한 회사는 주거 다가구 전문 부동산 재개발 및 관리에 대한 전문 지식을 보유하고 있으며, 운영비를 관리하고 주거 공동체의 점유율을 유지 또는 증대하고 임대료를 인상하기 위해 필요한 인력을 추가할 것으로 예상하고 있습니다[0].

주요 고객

CLPR의 고객은 주거용 임차인과 상업용 임차인으로 나뉩니다. 주거용 임차인은 뉴욕 메트로폴리탄 지역의 아파트에 거주하는 사람들로, 주로 1년 단위의 단기 임대 계약을 맺고 시간을 보냅니다. 이러한 임차인은 직장인, 학생, 가족 등 다양한 계층으로 구성되며, 안정적인 주거지를 원하거나 도시 내 위치적 이점을 활용하려는 목적으로 CLPR의 아파트를 임대합니다. 상업용 임차인은 소매업자, 사무실 운영자, 레스토랑 운영자 등으로 구성되며, 맨해튼과 브루클린의 상업지구에 위치한 부동산을 통해 비즈니스를 운영합니다. 이들은 높은 유동 인구와 접근성, 프리미엄 위치 등의 장점을 누리기 위해 비싼 임대료를 지불하며, 장기적인 사업 운영을 목표로 합니다. 또한 CLPR의 부동산에는 정부 임대 지원을 받는 저소득층이 포함되며, 이는 정부로부터 추가 임대 지원금을 받을 수 있는 자격을 제공합니다[0][1][2].

회사의 비용구조

비용 세그먼트	설명	제공업체
부동산 운영 비용	부동산 수준의 인력 보수비, 수리 및 유지비, 공급비, 공공요금 및 조경 비용을 포함합니다. 2023년에는 수리 및 유지비, 급여비, 노조비 및 보안비 증가로 인해 비용이 증가했습니다.	특정 제공업체 정보 미제공
부동산 세금 및 보험	포트폴리오 전반에 걸쳐 부동산 세금과 보험비용을 포함하며, 플랫부시 가든의 세금 감면으로 인해 일부 상쇄되었습니다.	특정 제공업체 정보 미제공
일반 관리	급여비와 회계비 등의 증가로 인해 2023년에 비용이 증가했습니다.	특정 제공업체 정보 미제공
거래 추구 비용	Article 11 Agreement 관련 비용 및 인수 포기 비용을 반영합니다.	특정 제공업체 정보 미제공
감가상각	플랫부시 가든과 141 리빙스턴 부동산 포트폴리오에 대한 추가로 비용이 증가했습니다.	특정 제공업체 정보 미제공
이자 비용	2022년 4분기 10 웨스트 65번가 부동산의 이자율이 변동 이율로 전환됨에 따라 비용이 증가했습니다.	특정 제공업체 정보 미제공
부채 소멸 손실	1010 패시픽 건설 대출의 조기 종료 관련 비용을 포함합니다.	특정 제공업체 정보 미제공

[0][1][2]

제품군

클리퍼 리얼티(CLP Realty)의 주요 제품들은 주거용 임대 부동산과 상업용 임대 부동산으로 구분됩니다. 이 회사는 뉴욕의 프라임 위치에 여러 부동산을 소유하고 있으며, 이로부터 발생하는 임대 수익이 회사의 주요 수익원입니다.

주요 제품 및 수익 기여도

제품명	부동산명	수익 기여도 (%)	연간 수익 (2023년)
주거용 임대 부동산	Tribeca House	28.8%	$27,838,176
주거용 임대 부동산	Flatbush Gardens	31.1%	$30,019,122
상업용 임대 부동산	141 Livingston Street	11.9%	$11,487,535
상업용 임대 부동산	250 Livingston Street	12.7%	$12,255,084
주거용 임대 부동산	Aspen	4.8%	$4,632,096
주거용 임대 부동산	10 West 65th Street	2.8%	$2,702,358
주거용 임대 부동산	Clover House	5.6%	$5,405,112
주거용 임대 부동산	1010 Pacific Street	2.3%	$2,218,306

• Tribeca House: Tribeca House는 회사 전체 수익의 약 28.8%를 차지하고 있으며, 2023년 기준으로 약 27,838,176달러의 수익을 발생시켰습니다. 맨해튼 Tribeca 지역에 위치한 이 부동산은 높은 임대료와 안정적인 임차인 수요를 자랑합니다.
• Flatbush Gardens: Flatbush Gardens는 전체 수익의 31.1%로 회사의 가장 큰 수익원입니다. 연간 약 30,019,122달러의 수익을 창출하며, 주로 중저가 임차인들이 거주합니다.
• 141 Livingston Street: 이 상업용 부동산은 수익의 11.9%, 약 11,487,535달러의 수익을 기록하고 있습니다. Brooklyn에 위치한 이 부동산은 다양한 기업들이 입주해 있습니다.
• 250 Livingston Street: 또 다른 주요 상업용 부동산으로, 전체 수익의 12.7%를 기여하며 연간 수익은 12,255,084달러입니다.
• Aspen, 10 West 65th Street, Clover House, 1010 Pacific Street: 각각 4.8%, 2.8%, 5.6%, 2.3%의 수익 기여도를 보이며 상대적으로 소규모의 주거용 임대 부동산입니다.

경쟁사 분석

경쟁사명	주요 제품	수익 기여도 및 특징
Equity Residential	주거용 임대 부동산	주로 고급 아파트를 운영하며, 높은 임대료와 비슷한 시장 포지션을 갖고 있다.
AvalonBay Communities	주거용 및 혼합용 임대 부동산	다양한 임대 포트폴리오를 보유하여, 지역별로 다양한 세그먼트를 가지고 있다.
SL Green Realty	상업용 임대 부동산	주로 뉴욕의 상업용 부동산을 소유 및 운영하며, 고급 사무실 및 상점이 주요 수익원이다.

CLPR은 이러한 경로를 통해 안정적인 수익을 창출하며, 주거 및 상업 부동산 시장에서의 입지를 강화하고 있습니다[0][1][2].

주요 리스크

CLPR사의 사업에 대한 가능한 위험 요소는 다음과 같습니다: 금융 자금의 유용성 및 가격, 주택 건설 및 재건축 속도의 변동 가능성, 시작 예산보다 높은 스타트업, 개발 및 재개발 비용, 공사의 예상치를 초과하는 비용 및 시공의 지연 및 기타 위험(날씨, 노동 조건 또는 자재 부족 같은 제어할 수 없는 위험)에 대한 경비 초과, 그리고 부동산 매도자 및 구매자의 가격 및 가용성 변화[0]. 또한, 짧은 기간임대로 인한 시장 임대료 하락의 영향, 소유권 관련 비공개 손실, 공동기업 관계의 위험(파트너의 재정 위기, 금액을 감당할 수 없는 손실, 경영 결정에 대한 갈등 등), 정부 기관으로부터의 보상이 예상보다 낮을 수 있는 가능성, 법정 지원금 받는 재개발 공사 비용이 예상보다 높을 수 있음 등의 위험에도 노출될 수 있습니다[1][2][3].

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	122.7M	129.7M	138.2M
매출원가	59.4M	61.9M	62.6M
매출총이익	63.3M	67.9M	75.6M
영업비용	36.3M	39.7M	42.1M
영업이익	27.0M	28.1M	33.5M
영업외수익	47.0M	40.7M	49.1M
세전 순이익	-20.0M	-12.6M	-15.6M
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	-7.6M	-4.8M	-5.9M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	34.5M	18.2M	22.2M
매출채권, 순액	10.3M	5.0M	5.2M
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	78.1M	49.3M	52.3M
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	1.2B	1.2B	1.2B
자산 총계	1.2B	1.2B	1.2B
매입채무	N/A	N/A	N/A
단기차입금	N/A	N/A	N/A
유동부채 총계	19.6M	17.1M	21.0M
장기차입금	1.1B	1.2B	1.2B
비유동부채 총계	1.1B	1.2B	1.2B
부채 총계	1.2B	1.2B	1.2B
자본금 및 추가 납입 자본	88.2M	89.0M	89.6M
이익잉여금	-61.7M	-74.9M	-86.9M
자본 총계	69.9M	37.2M	7.2M
부채 및 자본 총계	1.2B	1.2B	1.2B

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	-20.0M	-12.6M	-15.6M
감가상각비 및 무형자산상각비	25.4M	26.7M	28.8M
비현금 운전자본 변동	-3.8M	1.5M	3.6M
영업활동으로 인한 현금흐름	10.8M	20.1M	26.2M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-77.9M	-51.5M	-41.4M
배당금 지급	-16.8M	-17.1M	-17.4M
차입금 변동	54.3M	27.2M	47.8M
재무활동으로 인한 현금흐름	30.3M	9.8M	20.7M
현금 순변동	-36.8M	-21.6M	5.6M

주가 영향 미치는 요인들

클리퍼 리얼티의 주가 상승 또는 하락의 가능한 원인은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 환율 변동은 특히 외국인 투자자에게 큰 영향을 미치는데, 예를 들어 미국 달러 강세가 지속될 경우 외국인 투자의 감소로 인해 주가가 하락할 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태는 전반적인 부동산 시장에 큰 영향을 주며, 예컨대 경제 침체가 발생할 경우 상업용 및 주거용 부동산의 수요가 감소하여 주가가 하락할 수 있습니다[0][1]. 셋째, 국제 간의 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁과 같은 상황은 자본 시장에 불확실성을 증가시켜 신용 시장의 경색을 초래하며, 이는 회사의 자금 조달 비용을 증가시켜 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 새로운 경쟁자의 등장이나 부동산 트렌드의 변화는 회사의 시장 점유율에 영향을 줄 수 있으며, 예를 들어 새로운 부동산 개발 회사가 뉴욕 시장에 진입할 경우 경쟁 심화로 인해 클리퍼 리얼티의 주가가 하락할 수 있습니다. 다섯째, 법률 및 규제 변경도 중요한 변수로 작용하는데, 예를 들어 뉴욕의 임대 안정 법안이 강화될 경우 임대료 상승이 제한되어 수익성이 감소할 가능성이 있습니다. 각 시나리오는 클리퍼 리얼티의 운영 및 재정적 안정성에 서로 다른 방식으로 영향을 미쳐 주가에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

회사의 미래 전망

클리퍼 리얼티의 미래는 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 우선, 뉴욕 메트로폴리탄 지역의 부동산 시장 상태가 중요한 변수로 작용합니다. 경제가 회복되고 고용률이 상승하면 주거 및 상업적 부동산의 수요가 증가하여 회사의 수익성이 개선될 수 있습니다. 반면에, 경제 침체나 코로나19와 같은 팬데믹이 지속된다면 사람이 많이 모이는 도시 생활에 대한 관심이 줄어들어 부동산 수요가 감소할 수 있습니다. 두 번째로, 정부의 규제 정책도 중요한 역할을 합니다. 임대 안정 법안 강화나 세금 정책 변경은 회사의 운영 비용과 임대 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 세 번째로, 기술 발전과 원격 근무 트렌드의 증가도 고려해야 합니다. 많은 기업들이 사무실 공간의 필요성이 줄어들고 원격 근무가 표준화될 경우, 상업용 부동산의 임대 수요가 감소할 수 있습니다. 반면에, 주거용 부동산에 대한 수요는 늘어날 수도 있습니다. 네 번째로, 새로운 부동산 개발 프로젝트와의 경쟁도 클리퍼 리얼티의 시장 점유율에 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째로, 회사 내부의 경영진의 전략적 결정과 재무상태도 중요합니다. 성공적인 인수와 재편, 그리고 효율적인 운영 비용 관리 등이 이루어진다면 회사의 성장 가능성은 높아질 것입니다. 이러한 다양한 요인들이 상호작용하여 클리퍼 리얼티의 미래를 결정하게 될 것으로 보입니다.