애머스트 레지덴셜 (Amherst Residential, LLC, AHR)

회사 소개

American Healthcare REIT, Inc.는 미국 메리랜드주의 자체 관리형 부동산투자회사로서 외래진료 건물, 노인 주거시설, 숙련간호 시설 등의 임상 의료 부동산을 중점으로 취득하고 운영하는 REIT입니다. 회사는 완전통합 관리 플랫폼을 구축하여 미국, 영국 및 맨 섬 전역에서 임상 의료 시설을 운영하며, RIDEA 구조를 활용하여 건강 관련 시설을 운영합니다. 이를 통해 현재 소득을 얻는 투자를 추구하고 필요에 따라 의료 부동산을 개발하는 등 다양한 전문성을 갖고 있습니다. 또한 AHR는 외래진료 건물과 노인 주거시설을 중심으로 안정적이고 신뢰성 있는 현금 유출을 가치 있다고 여기며, 삼중 순차 임대 구조를 통해 다양한 세입자에게 임대하는 전략을 펼치고 있습니다.

주요 고객

American Healthcare REIT, Inc. (AHR)의 고객은 주로 다양한 건강관리 및 의료 서비스 제공 업체로 분류될 수 있습니다. 첫째, 외래진료 건물(OM buildings)을 임대하는 고객으로, 병원, 의사 사무실, 진단 센터 및 재활 클리닉 등의 의료 서비스 제공자들이 있습니다. 이들은 전문화된 인프라가 필요하며, 장기 임대 계약을 통해 안정적인 운영을 추구합니다. 둘째, 노인 주거시설 및 숙련간호 시설을 이용하는 고객으로, 주로 노인 인구를 대상으로 한 독립 생활, 보조 생활, 기억 관리 및 숙련 간호 서비스를 제공하는 사업자들입니다. 이들은 주민들이 직접 또는 민간 보험을 통해 비용을 지불하며, 정부의 보조 프로그램에 대한 의존도가 낮습니다. 셋째, 삼중 순차 임대 구조를 통해 시설을 임대하는 고객으로, 주로 병원, 숙련간호시설(SNF) 등입니다. 이 고객들은 주로 민간 소스나 메디케어 및 메디케이드 프로그램을 통해 비용을 지불하며, AHR은 이들로부터 안정적인 임대료 수익을 얻습니다.

회사의 비용구조

비용 항목	상세 설명	공급업체
인건비	AHR의 총무 및 관리 비용의 주요 부분으로 인플레이션에 따라 상승하는 인건비를 포함합니다.	직원 및 전문 서비스 제공업체
이자 비용	변동이자율 대출 및 고정이자율 대출의 이자 비용으로, 최근 인플레이션 및 이자율 상승으로 인해 비용이 증가하고 있습니다.	다양한 금융 기관 및 대출 업체
건설 및 개발 비용	건설 재료, 노동 및 서비스 비용이 포함되며, 인플레이션으로 인해 가격이 상승하고 있습니다.	제3자 건설업체 및 공급업체
전문 및 법률 수수료	회사의 정상 운영을 위해 필요한 전문 서비스 계약으로 인해 발생하는 비용입니다. 인플레이션의 영향을 받고 있습니다.	법률 사무소 및 회계 법인 등
운영 비용	상업 부동산의 유지 관리, 에너지 소비 및 기타 운영 비용이 포함됩니다.	유틸리티 회사 및 시설 관리 업체
환경 규제 준수 비용	환경 법규에 따라 발생하는 청소 및 개선 비용이 포함되며, 유해 물질의 처리나 제거가 필요할 때 발생합니다.	환경 컨설팅 업체 및 처리 기관

AHR는 이러한 비용을 관리하고 인플레이션의 영향을 최소화하기 위해 장기 임대 계약을 통해 임대료 상승을 유도하거나, 세입자가 증가하는 운영 비용의 일부를 분담하게 하는 방법을 사용하고 있습니다.

제품군

American Healthcare REIT, Inc.(AHR)의 주요 제품과 이들이 회사 수익에 미치는 기여도를 살펴보면 다음과 같습니다. AHR의 주요 제품은 외래진료 건물(OM buildings), 통합 노인 건강 캠퍼스, 삼중 순차 임대 시설 및 노인 주거 운영 시설(SHOP)으로 구성됩니다.

1. 외래진료 건물 (OM buildings)
   • 건물 수: 88개
   • 총 계약 구매 가격: $1,253,089,000
   • 임대율: 89.2%
   • 수익 구조: 주로 의료 서비스 제공자에게 건물을 임대하여 수익을 창출하며, 안정적이고 신뢰할 수 있는 현금흐름을 제공합니다.
2. 통합 노인 건강 캠퍼스
   • 건물 수: 125개
   • 총 계약 구매 가격: $1,948,122,000
   • 임대율: 85.5%
   • 수익 구조: RIDEA 구조를 활용하여 운영 성과를 통해 수익을 늘리고 있으며, 운영 성과의 개선에 따른 이익을 참여합니다.
3. 노인 주거 운영 시설(SHOP)
   • 시설 수: 55개
   • 총 계약 구매 가격: $802,367,000
   • 임대율: 81.2%
   • 수익 구조: 독립 생활, 보조 생활, 기억 관리 및 숙련 간호 서비스 제공을 통해 수익을 창출하며, 주로 주민 또는 민간 보험이 비용을 지불합니다.
4. 삼중 순차 임대 시설 (Triple-Net Leased Properties)
   • 시설 수: 28개
   • 총 계약 구매 가격: $469,965,000
   • 임대율: 100%
   • 수익 구조: 주로 숙련 간호시설(SNF) 및 병원을 세입자에게 임대하여, 세입자가 모든 부동산 관련 비용을 부담하는 형태로 안정적인 임대료 수익을 제공합니다.

주요 경쟁사

경쟁사 이름	주요 제품
Ventas, Inc.	의료 건물, 노인 주거시설
Healthpeak Properties, Inc.	라이프 사이언스 건물, 노인 주거시설 및 병원
Welltower, Inc.	노인 주거시설, 외래진료 건물

이 상위 회사들은 AHR와 유사한 포트폴리오를 가지고 있으며, 특히 노인 주거 및 의료 시설과 같은 특수 부동산 섹터에 집중되고 있습니다.

주요 리스크

AHR의 사업에 대한 가능한 리스크 중 하나는 의료 부동산 시장의 변동성입니다. 의료 시설 운영은 정부 규제 및 의료 보험 제도의 변화에 영향을 받을 수 있으며, 이로 인해 임대료 수입이 감소하거나 운영 비용이 증가할 수 있습니다. 또한 의료 기술의 발전으로 인해 시설이 더 현대화되고 보다 치료 효과적인 시설로 대체될 가능성이 있으며, 이는 AHR의 보유 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 급격한 의료 시장 변화에 적응하기 위해 AHR가 적시에 투자 및 재무 전략을 개선하는 것이 중요할 수 있습니다. 이러한 요인들은 AHR의 사업 안정성과 수익에 영향을 줄 수 있습니다..

뉴스

(2024-12-18) American Healthcare REIT, Inc.는 2024년 12월 31일 종료 분기에 대해 주당 $0.25의 분기 배당을 발표했으며, 2025년 1월 17일에 지급됩니다. 회사는 자가 관리되는 부동산 투자 신탁으로, 다양한 의료 부동산 포트폴리오를 취득, 보유 및 운영합니다.link

재무

손익계산서

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
매출액	1265.3	1617.5	1859.1
매출원가	1030.2	1281.5	1502.3
매출총이익	235.1	336.0	356.8
영업비용	198.2	245.4	280.1
영업이익	36.9	90.6	76.7
영업외수익	89.3	163.4	152.9
세전 순이익	-52.3	-72.8	-76.2
법인세 비용	1.0	0.6	0.7
당기순이익	-47.8	-81.3	-71.5

대차대조표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	81.6	65.1	43.4
매출채권, 순액	122.8	137.5	185.4
재고자산	18.9	19.8	19.5
유동자산 총계	267.2	269.2	297.1
유형자산, 순액	158.2	276.3	227.8
비유동자산 총계	4313.1	4517.5	4280.8
자산 총계	4580.3	4786.7	4577.9
매입채무	187.3	243.8	242.9
단기차입금	1226.6	1281.8	1224.0
유동부채 총계	1414.8	1525.6	1466.9
장기차입금	1274.7	1551.3	1569.7
비유동부채 총계	1336.0	1611.7	1651.9
부채 총계	2750.8	3137.3	3118.8
자본금 및 추가 납입 자본	2534.6	2541.1	2549.0
이익잉여금	-951.3	-1138.3	-1276.2
자본 총계	1829.6	1649.4	1459.2
부채 및 자본 총계	4580.3	4786.7	4577.9

현금흐름표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
당기순이익	-53.3	-73.4	-76.9
감가상각비 및 무형자산상각비	157.4	200.6	237.3
비현금 운전자본 변동	-93.5	-37.8	-55.8
영업활동으로 인한 현금흐름	17.9	147.8	98.5
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-138.7	-118.6	9.4
배당금 지급	-22.8	-51.1	-76.3
차입금 변동	40.4	118.8	-75.5
재무활동으로 인한 현금흐름	94.1	-42.9	-129.1
현금 순변동	-26.6	-13.7	-21.1

주가 영향 미치는 요인들

AHR의 주가 변동 원인은 다양한 요소에 의해 발생할 수 있습니다. 첫째, 환율 변동입니다. 만약 미국 달러의 가치가 급격히 상승하면 AHR의 해외 자산 가치는 줄어들 수 있으며, 이에 따라 주가가 하락할 가능성이 큽니다. 둘째, 거시경제 상태입니다. 예를 들어, 미국 경제가 불황에 빠지면 의료 서비스와 관련된 부동산 수요가 줄어들어 AHR의 수익성이 악화되고 주가가 하락할 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등입니다. 예를 들어, 미중 무역전쟁이 심화되면 글로벌 경제 불확실성이 증가하고, 이에 따라 투자자들이 안전자산을 선호하면서 AHR 주식이 하락할 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 증가입니다. 만약 새로운 강력한 경쟁사가 시장에 진입하면 AHR의 시장 점유율이 감소하고, 수익성이 악화될 가능성이 높아져 주식이 하락할 수 있습니다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화입니다. 예를 들어, 원격의료 기술이 급격히 발전하면 전통적인 외래진료 건물에 대한 수요가 줄어들어 AHR의 주가가 하락할 수 있습니다. 마지막으로, 금리 변동입니다. 예를 들어, 중앙은행이 금리를 인상하면 부채 부담이 커지고, 이는 AHR의 수익성에 부정적인 영향을 미치며 주가가 하락할 수 있습니다. 요약하자면, AHR의 주가는 여러 외적 및 내적 요인에 의해 크게 영향을 받을 수 있으며, 각 요인의 변화는 주가에 긍정적 또는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

회사의 미래 전망

AHR의 미래 전망은 여러 요소에 따라 달라질 수 있다. 우선, 인구 고령화가 지속될 경우, 노인 주거시설 및 숙련간호 시설에 대한 수요가 증가하여 AHR의 매출이 상승할 가능성이 있다. 더불어, 의료 기술의 발전과 더불어 외래진료 수요도 증가할 수 있기 때문에 AHR의 외래진료 건물 사업도 확대될 전망이다. 그러나 글로벌 경제 불확실성이나 금융 위기 등의 경제적 어려움은 AHR의 자산 가치와 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 의료 서비스에 대한 정부 규제 강화나 보험 제도의 변화가 염두에 두어야 할 잠재적 문제로 다가올 수 있다. 원격의료와 같은 새로운 의료 트렌드가 빠르게 발달하면 기존의 물리적 의료 부동산 수요가 감소할 가능성도 있다. 반면, AHR이 새로운 지역으로 사업을 확장하거나 혁신적인 의료 부동산 개발에 성공한다면, 이는 추가적인 성장 동력으로 작용할 수 있다. 마지막으로, 금리 인상이 진행되면 부동산 투자 비용이 증가하고, 이는 AHR의 재무 안정성에 영향을 줄 수 있다. 이상의 다양한 요소들을 고려해볼 때, AHR의 미래는 다양한 시나리오에 따라 성장하거나 축소될 가능성이 있다.