NSA (NSA, NSA)

회사 소개

NSA(내셔널 스토리지 어필리에이츠)는 미국 내에서 자가 저장 시설을 소유하고 운영하며 주로 부동산 투자 신탁(REIT)으로 운영되는 회사이다. 이 회사는 2013년에 설립되었으며, 2023년 12월 31일 기준으로 42개 주와 푸에르토리코에 걸쳐 1,050개의 자가 저장 시설을 포함한 약 68.6백만 평방 피트의 임대 가능한 공간을 보유하고 있다. NSA의 수익원은 주요적으로 부동산 임대료에서 발생하며, 자산 매각 및 관리 수수료와 같은 보조 수익원도 있다. 회사는 지방의 자가 저장 운영자(PRO)와의 협업을 통해 지역 시장에 대한 전문성을 활용한다. PRO 구조를 통해 각 운영자는 자신의 자산을 NSA에 기부하고, 그 대가로 자신들의 운영 성과와 연결된 성과 단위를 받으며, 이는 NSA의 전반적인 성과 및 배당금에 직접 영향을 미친다. 이로 인해 프로 운영자는 보다 많은 관리 책임을 갖게 되며, NSA는 전국적인 통합 플랫폼을 활용해 규모의 경제를 달성하고, 마케팅 비용 절감, 중앙화된 관리 기능 등을 통해 운영 효율성을 강화한다. 향후 이 회사는 기존의 PRO 외에도 새로운 파트너를 모집해 전국적으로 관리할 수 있는 자가 저장 시설의 수를 늘리고, 새로운 투자 기회를 식별하여 외부 성장을 지속할 계획이다[0].

주요 고객

NSA(내셔널 스토리지 어필리에이츠)의 주요 고객은 독립적으로 또는 가족과 함께 거주하며 추가적인 저장공간을 필요로 하는 개인과 중소기업입니다. 개인 고객의 경우, 계절적 물품, 취미 장비, 가족 간의 이사나 집 리모델링 등으로 일시적인 저장 공간을 요구할 때 NSA의 서비스를 이용합니다. 중소기업은 추가 재고나 비품, 기록 보관 등을 위한 공간을 필요로 할 때 이 회사의 자가 저장 시설을 활용합니다. 이러한 고객들은 주로 편리하고 안전하게 물품을 저장할 수 있는 시설을 찾으며, NSA는 지역 기반의 강점을 바탕으로 고객의 개별적인 필요에 맞춰 저장 공간을 제공합니다. 이 회사의 다양한 입지는 고객들이 접근성을 중시할 때 선택 받는 중요한 요소가 되며, 업계 표준 이상의 보안과 관리 서비스를 제공함으로써 고객은 안심하고 물품을 보관할 수 있습니다.[0].

회사의 비용구조

NSA(내셔널 스토리지 어필리에이츠)의 주요 비용 항목은 크게 세 가지로 나눌 수 있으며, 이를 표로 설명하면 다음과 같다. 첫째, 운영 비용으로, 여기에는 시설을 유지하고 운영하는데 필요한 인력 비용과 관리 비용이 포함된다. 이러한 비용은 자체적으로 발생하며 외부 기업에 의해 직접 제공되지 않는다. 둘째, 관리 및 일반 경비로, 여기에는 법적 비용, 보험 비용 등과 같은 간접비가 포함된다. 이 비용들은 종종 내부 자원에 의해 처리되지만, 법률 서비스나 컨설팅과 같은 특정 비용은 외부 전문 기업을 통해 조달되기도 한다. 셋째, 감가상각 비용으로, 이는 보유 중인 재산에 대한 자산 가치 감소를 반영하는 것이다. 이 또한 회사 내부 회계 처리의 일환으로 발생한다. NSA는 자체 운영 및 관리에 대부분의 비용을 투자하며, 특정 외부 공급업체로부터의 물품 조달은 제한적이다[0] .

제품군

NSA(내셔널 스토리지 어필리에이츠)의 주요 제품은 ’자가 저장 시설’입니다. 이 시설들은 일반 개인과 중소기업을 대상으로 하여 추가적인 공간의 보관 필요를 해결해 주는 솔루션을 제공합니다. 자가 저장 시설은 고객이 자신의 물품을 안전하고 편리하게 적재할 수 있는 공간을 제공하며 주로 장기적으로 사용 가능한 월별 혹은 분기로 임대됩니다. 이러한 저장 공간 제공은 NSA의 주된 수익원이며, 회사의 운영 매출의 상당 부분을 차지합니다.

• 자가 저장 시설
  • 용도: 개인 고객은 계절적 물품, 취미 장비, 혹은 이사 중의 물품을 저장할 수 있는 공간으로 활용하며, 중소기업은 추가 재고 및 비품 보관 공간으로 사용합니다.
  • 특징: 각 시설은 높은 보안과 편리성을 갖추고 있으며, 고객이 필요한 임대 기간만큼 유연하게 사용 가능합니다.

이와 같은 사업 모델을 운영하는 주요 경쟁자로는 Public Storage, Extra Space Storage, 그리고 CubeSmart와 같은 회사들이 있습니다. 이러한 경쟁자들은 모두 자가 저장 및 보관 솔루션을 제공하며, NSA와 비슷한 사업 모델을 운용하고 있습니다.

경쟁자	사업 모델
Public Storage	자가 저장 시설을 전국적으로 운영하며, 개인 및 기업 고객을 대상으로 한 다양한 저장 솔루션을 제공합니다.
Extra Space Storage	다양한 크기와 성능의 저장 공간을 제공하며, 온라인 예약 시스템과 강력한 보안 시스템을 갖추고 있습니다.
CubeSmart	공간 효율성을 극대화한 저장 시설을 제공하며, 다양한 지역에서 라이벌들과 경쟁하고 있습니다.

이러한 회사들은 NSA와 마찬가지로 고객에게 안전하고 신뢰할 수 있는 자가 저장 공간을 제공하며, 각자의 차별화된 서비스와 가격 정책을 통해 시장에서 경쟁력을 유지하고 있습니다[0][1].

주요 리스크

NSA(내셔널 스토리지 어필리에이츠)는 여러 가지 특정한 리스크에 직면할 수 있다. 첫째, PRO(지방 자가 저장 운영자) 구조로 인한 위험이 있다. 각 PRO가 독립적으로 운영되기 때문에, 특정 PRO의 경영 성과가 낮을 경우 전체적인 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 자가 저장 시설의 짧은 임대한 속성은 수익의 불안정성을 초래할 수 있다. 고객이 언제든지 계약을 종료할 수 있는 구조로 인해 급작스러운 공실이 발생할 수 있으며, 시장에서의 임대료 하락 또한 신속하게 영향을 미칠 수 있다. 이러한 상황이 발생하면 재임대가 지연될 수 있으며, 이는 재정적 압박을 가중시키는 요소가 된다. 셋째, 기후 변화로 인한 기후적 위험이 있으며, 이는 날씨 패턴의 변화로 인해 심각한 자연 재해로 연결될 수 있다. 이러한 재해는 시설 운영의 지속 가능성을 저해하고, 고객 수요를 감소시키는 원인이 될 수 있다. 넷째, 사이버 보안 위협이 중요한 리스크 중 하나이다. NSA의 사업은 디지털 데이터 시스템에 의존하고 있기 때문에, 해킹이나 데이터 누출과 같은 사이버 공격에 의해 비즈니스 운영이 방해받을 위험이 있다. 이러한 공격으로 인한 정보 손실 및 브랜드 평판의 저하는 수익성에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 마지막으로, 법규나 세금 변동으로 인한 규제 리스크가 존재한다. 이러한 변화는 예상치 못한 비용 또는 의무를 발생시킬 수 있으며, 기업의 운영 및 시장 경쟁력에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[0] .

재무

NSA의 2023년 재무 상황을 분석하면, 총 수익이 8억 5806만 3천 달러로, 전년 대비 5649만 4천 달러 증가했음을 알 수 있다[0]. 이는 주로 신규로 인수한 자가 저장 시설에서 발생하는 임대 수익 증가와 기타 부대 수익의 증가 덕분이다[1]. 같은 해 순이익은 2억 3698만 8천 달러로 전년 대비 5322만 3천 달러 상승했으며[2], 이는 자가 저장 시설의 매각으로 인한 이익 증가와 일부 운영 비용 절감에 기인한다. 그러나, 운영비용은 전반적으로 상승세를 보였으며 특히 같은 상점 포트폴리오의 운영비는 4.7% 증가하여 1780만 6천 달러에 달했다[3]. 한편, 이자비용은 전년도보다 50.2% 증가한 1억 6614만 7천 달러를 기록하며[4], 이는 대출금리 인상과 평균 차입금의 증가에 기인한다. 자본시장에서의 활동은 32개의 자가 저장 시설을 매각하여 2억 6230만 달러의 현금 창출에 성공하면서 투자 활동에서도 상당한 현금 흐름을 보였다[5]. NSA의 EBITDA는 전년 대비 증가하였으며 이는 오퍼레이팅 성과의 개선을 반영하지만, 높은 이자 비용은 여전히 부담 요소로 작용하고 있다[6]. 전반적으로, NSA는 인수 및 매각 전략에서 긍정적인 성과를 거두어 재무 성과의 개선을 이루었지만, 이자 및 운영비용의 압박은 지속적으로 관리되어야 할 요소로 남아 있다.

대차대조표

NSA의 재무 상태를 분석하기 위해 2023년 12월 31일 기준 대차대조표에 따르면, 총 자산은 11,172만 4천 달러로 구성되어 있으며, 이는 주로 부동산 및 토지 가치인 9,235만 8천 달러, 현금 및 현금 등가물 466만 4천 달러, 그리고 기타 자산에 의해 형성된다[0]. 부채 측면에서는, 총 부채가 5,933만 6천 달러로 집계되며, 여기에는 장기 부채인 4,811만 5천 달러가 포함된다[0]. 주주 자본은 5,238만 8천 달러로 표시되어 있다[0]. NSA의 자산 배치는 자가 저장 시설을 운영하는 REIT 특성상 부동산 자산에 집중되어 있으며, 이는 회사의 사업 모델과 일치한다. 이 회사의 부동산 자산 가치는 사업 운영에 필수적이며, 주로 임대 수익과 시설 운영에서 수익을 창출한다는 점에서 적절해 보인다. 또한, 현금 및 현금 등가물의 비중은 적당한 수준을 유지하고 있어 회사의 유동성을 충분히 유지하는 데 기여하고 있다. 그러나, 장기 부채의 비율이 상당히 높은 점은 주의 깊게 관찰될 필요가 있으며, 이는 향후 이자 비용 증가와 같은 금융 리스크를 수반할 수 있다. 이러한 자산과 부채의 구성은 NSA가 자가 저장 시설을 통해 운영 효율성을 극대화하고, 건실한 재무 상태를 유지하는 데 필요한 기반을 제공하고 있다.

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

회사는 여러 부채를 보유하고 있는 것으로 나타납니다. 주요 부채 항목을 요약하면 아래와 같습니다:

부채 유형	발행일	만기일	총액 (단위: 백만 달러)	이자율
Convertible Notes	2019 및 2020	2026년 및 2027년	$220 및 $300	3.5% 및 0%
B. Riley Loan	2023년 5월 23일	만기 미정	$50	9.00%[0]
Ellendale Loan	2023년 2월 16일	2028년 2월 3일	$20	7.48%[0]
Vantage Garden City Loan	2022년 11월 7일	2028년 4월 26일	$15	6.15%[2]
Mizrahi 2023 Loan	2023년 11월 1일	2031년 10월	$50	7.15%[3]
Hapoalim 2023 Loan	2023년 2월 27일	2033년	$100	정보 없음[3]

흥미롭게도, 많은 부채가 고정 금리가 아닌 가변 금리를 가지고 있으며, Ellendale Loan과 Vantage Garden City Loan은 프로퍼티와 관련된 프로젝트 확장에 활용될 예정입니다. 각 부채 항목에는 대출 조건, 발생 시점, 금리, 기타 조건 등이 명시되어 있어 회사의 다양한 자금 조달 방법과 조건을 보여주고 있습니다. 특히 Mizrahi 2023 Loan과 같은 일부 대출은 긴 만기와 비교적 낮은 이자율을 갖추고 있어 장기적으로 회사를 안정적으로 지원할 수 있을 것입니다.

주가 영향 미치는 요인들

NSA의 주가 변동에 영향을 미칠 수 있는 다양한 요인을 시나리오와 함께 살펴볼 수 있습니다. 첫째, 통화 변동은 NSA의 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 달러화 강세는 해외 투자 매력을 감소시켜 외국인 투자 비율 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상황의 변화도 중요합니다. 예를 들면, 금리 인상으로 인해 NSA가 보유한 부채의 이자 비용이 증가하면 수익성이 악화되어 주가에 부정적으로 작용할 수 있습니다. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미-중 무역전쟁과 같은 사건은 공급망 교란과 같은 문제를 일으킬 수 있습니다. 이러한 갈등이 심화되면 NSA의 부동산 투자에 차질이 생길 수 있어 주가에 부정적인 영향을 줄 것입니다. 넷째, 경쟁사의 등장은 NSA의 시장 점유율을 잠식할 가능성이 있습니다. 새로운 경쟁자가 가격 경쟁력을 내세우며 시장에 진입하는 경우, NSA의 수익성이 감소할 가능성이 있고 이는 주가에 부정적일 수 있습니다. 다섯째, 시장 또는 트렌드의 변화도 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 자가 저장 산업의 대중화가 더욱 진행되어 소비자 수요가 증가하면 NSA의 매출 증가와 함께 주가가 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 각 시나리오는 다양한 외부 요인들이 NSA의 재무 흐름이나 시장 위치에 어떤 변화를 줄지에 따라 각각의 긍정적 혹은 부정적 영향이 나타날 수 있습니다.

회사의 미래 전망

NSA(내셔널 스토리지 어필리에이츠)의 미래 전망에는 여러 가지 가능성이 존재한다. 첫째, 현대 사회에서 개인과 기업 모두 물건을 보관할 공간에 대한 수요가 증가하고 있어, 이는 자가 저장 산업의 지속적인 성장으로 이어질 수 있다. 특히, 도시 지역에서 인구 밀도가 높아지고 주거 공간이 줄어드는 상황에서 자가 저장 시설에 대한 필요성은 계속 높아질 것으로 예상된다. 둘째, NSA는 효과적인 운영과 탄탄한 파트너십을 통해 규모의 경제를 실현하고 있기 때문에 운영 효율성이 증가할 가능성이 있다. PRO 모델을 통해 지역 시장에 대한 이해도와 전문성이 증가하면, 이는 곧 더 나은 수익성으로 이어질 수 있다. 그러나, 경쟁이 심화되면 NSA는 가격 경쟁에 직면할 수 있으며, 이는 수익성을 두고 부담 요인으로 작용할 수 있다. 또한, 기술의 발전으로 인해 자가 저장 시설의 자동화 및 디지털 관리 시스템 도입이 가속화되면 운영 비용 절감과 서비스 품질 향상을 통해 경쟁력을 강화할 수 있다. 반면에, 거시경제적 위험 요소인 금리 상승이나 부동산 경기 침체는 장애 요소로 작용할 수 있다. 금리가 상승하면 자본 비용이 증가해 투자 확대에 제약이 될 수 있으며, 부동산 시장의 불확실성은 자산 가치 변동성을 초래할 수 있다. 환경 규제와 같은 정부 정책도 미래 성장에 중요한 변수로 작용할 수 있으며, 이는 사업 운영에 긍정적 혹은 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이러한 다양한 요인들은 NSA의 성장 또는 수축을 위한 기반 요소로 작용할 것이다.