D.R. 호튼 (D.R. Horton, Inc., DHI)

회사 소개

D.R. Horton, Inc.은 건설업체로서 단순히 주택을 건설하고 판매하는 것 이상의 다양한 사업을 전개하고 있습니다. 주로 주택 건설 및 판매 뿐만 아니라 단독 및 다중 가족 주택 임대 사업, 금융 서비스 및 타이틀 보험 서비스를 제공하고 있습니다. DHI Mortgage를 통해 모기지 금융 서비스를 제공하며, 건설 및 판매한 주택과 관련 있는 대부분의 대출의 발행도 이루어지고 있습니다. 또한 토지 개발 및 부지 개발에 관한 사업도 포함되어 있습니다. 회사는 다양한 제품군을 보유하고 있으며, 주택의 크기는 1,000평방피트에서 4,000평방피트, 가격은 20만달러에서 100만달러 이상까지 다양합니다. 또한, 특히 D.R. Horton 브랜드 이름으로 주택을 마케팅하고 판매하며, 입주형 주택을 제공하는 것에 초점을 맞추고 있습니다. 또한, 경쟁력 있는 가격을 제시하기 위해 다양한 인센티브를 제공하고 있으며, 디지털 마케팅 활동도 적극적으로 진행하고 있습니다 [0].

주요 고객

D.R. Horton의 고객은 주로 첫 주택 구매자, 첫 주택에서 이주하는 고객, 액티브 어덜트(Active Adult)와 같은 다양한 세그먼트로 나눌 수 있습니다. 첫 주택 구매자는 주로 젊은 부부나 신혼부부로, 처음으로 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들입니다. 이들은 비교적 저렴한 가격과 적당한 크기의 주택을 선호하며, 안정적인 주거 환경을 찾고자 합니다. 첫 주택에서 이주하는 고객은 기존의 주택을 처분하고 더 큰 공간이나 더 나은 환경을 원해 이주를 결심하는 가족들입니다. 이들은 보통 중형에서 대형 주택을 선호하며, 자녀의 교육 환경, 근처의 편의 시설 등을 중요하게 생각합니다. 액티브 어덜트 고객은 은퇴 후 여유로운 생활을 즐기고자 하는 55세 이상의 고객들로, 관리가 쉬운 주택과 공동체 생활을 선호합니다. 이들은 주로 단층 주택이나 편의 시설이 잘 갖춰진 커뮤니티의 주택을 선택하며, 생활 편의성을 중시합니다. 이러한 다양한 고객들은 각자의 필요와 선호에 따라 D.R. Horton의 다양한 주택 옵션을 선택하며, 회사의 포괄적인 금융 서비스와 신뢰할 수 있는 품질 보증을 통해 안심하고 주택을 구매할 수 있습니다 .

회사의 비용구조

주요 비용 항목	설명	관련 공급 업체
원재료	주택 건설을 위한 기본 자재로 주로 목재, 철강, 콘크리트 등을 사용합니다.	Georgia-Pacific, U.S. Steel Corporation 등
부품	주택 건설에 필요한 특정 부품으로 문, 창문, 배선 시스템 등을 포함합니다.	Andersen Corporation, Pella Corporation 등
에너지 소비	건설 현장에서의 전력 사용 및 기타 에너지 소비를 의미합니다.	지역 전력 회사
토지 개발 비용	주택 개발을 위한 토지 구입 및 개발 비용을 포함합니다.	Forestar Group Inc.
금융 서비스 비용	모기지 금융과 관련된 비용으로, DHI Mortgage를 통해 제공되는 서비스를 지원합니다.	Wells Fargo, JPMorgan Chase 등
판매 및 마케팅 비용	주택 판매를 위한 광고 및 마케팅 활동에 소요되는 비용입니다.	지역 광고 회사 및 미디어 업체
행정 및 관리 비용	기업 운영을 위한 임금, 임대료, 기타 관리 비용을 포함합니다.	다양한 지역 공급 업체

D.R. Horton은 건설에 필요한 원재료와 부품을 여러 주요 공급 업체로부터 조달하며, 에너지 소비는 주로 지역 전력 회사를 통해 이루어집니다. 또한 토지 개발과 관련한 비용은 자회사의 하나인 Forestar Group Inc.를 통해 진행됩니다. 금융 서비스는 주요 금융 기관과의 협력을 통해 제공되며, 판매 및 마케팅 비용은 다양한 광고 및 미디어 업체와의 협력을 통해 관리됩니다[0][1][2].

제품군

D.R. Horton, Inc.는 다양한 제품과 서비스를 통해 수익을 창출합니다. 주요 제품 및 서비스와 각각의 매출 기여도를 아래와 같이 설명할 수 있습니다.

주요 제품 및 서비스

1. 주택 건설 및 판매
   • 매출 기여도: 회사의 주 수익원으로, 단독 및 다중 가족 주택을 건설하고 판매하는 사업입니다. 2023 회계연도 동안, 주택 건설 및 판매 매출은 $35.5 billion에 달했습니다[0].
   • 설명: 단일 가족 주택, 다중 가족 주택 등을 포함한 다양한 크기와 가격대의 주택을 제공하며, 주택 건설 완료 후 판매 및 인도 과정이 이루어집니다.
2. 모기지 금융 서비스 (DHI Mortgage)
   • 매출 기여도: $616.3 million (2023 회계연도)[1].
   • 설명: 주택 구매자에게 모기지 대출을 제공하며, 이 대출을 재판매하여 수익을 창출합니다. 이 외에도 대출 발행 수수료, 모기지 서비스 수익 등을 포함합니다.
3. 타이틀 보험 서비스
   • 매출 기여도: $185.2 million (2023 회계연도)[1].
   • 설명: 주택 구매 시 소유권에 관한 보험을 제공하여 소유권의 법적 문제를 해결하거나 예방합니다.
4. 임대 사업
   • 매출 기여도: 구체적 숫자 언급은 없으나, 기타 부수적 사업과 함께 포함되어 있습니다.
   • 설명: 건설한 주택 일부를 임대하여 안정적인 임대 수익을 창출합니다.

경쟁 업체

D.R. Horton은 주택 건설 및 금융 서비스 분야에서 다양한 경쟁 업체와 경쟁하고 있습니다. 대표적인 경쟁 업체는 다음과 같습니다.

경쟁 업체	제품 및 서비스
Lennar Corporation	주택 건설 및 판매, 모기지 금융 서비스, 임대 사업
PulteGroup, Inc.	주택 건설, 모기지 금융 서비스, 상업용 건축, 임대 사업
Toll Brothers, Inc.	고급 주택 건설, 금융 서비스, 부동산 개발

D.R. Horton은 다양한 제품과 서비스를 통해 안정적인 매출 구조를 유지하고 있으며, 주택 건설을 중심으로 모기지 금융 서비스와 타이틀 보험 서비스가 주요 매출 기여도를 보이고 있습니다. 또한, 경쟁 업체와의 치열한 경쟁 속에서도 독자적인 강점을 통해 시장에서 경쟁력을 유지하고 있습니다.

주요 리스크

D.R. Horton, Inc.의 사업에 대한 가능한 위험 요인은 다음과 같습니다.

1. 자재 공급 부족과 관련된 위험: 토지, 건축 자재 및 숙련된 노동자 확보 및 규제 승인 획득과 관련된 위험으로, 비용 증가와 납품 지연을 초래할 수 있습니다. 특히 지난 몇 년간 공급망에서 여러 차례 방해를 받아 일부 건설 자재가 부족하고 노동 시장이 모자랐던 사례가 있었으며, 이는 건설 주기의 연장과 건설 자재 비용 증가로 이어지기도 했습니다. 이로 인해 건설 주기 시간이 연장되고 건설 자재 비용이 증가했습니다. 이러한 자재 및 노동시장 비용 상승과 부족이 더 커지면 건설 주기 시간 및 이윤 마진에 악영향을 미칠 수 있습니다[0].
2. 공공보건 문제 및 대유행 위험: 주요 전염병 또는 대유행이 사업과 재무 결과에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 사건들은 영향을 미쳤을 뿐만 아니라 미래에도 영향을 줄 수 있으며, 연간의 결과 및 재무 상태에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0].
3. 자연 재해 및 기후 변화 위험: 날씨 조건 및 자연 재해에 따른 위험으로, 허리케인, 태풍, 지진, 가뭄, 홍수, 뇌우, 강우, 산불 등이 사업에 해를 입힐 수 있습니다. 이러한 사건들은 개발 작업, 주택 건설 및 완공, 자재 또는 노동력의 가격 또는 가용성에 불리하게 작용할 수 있으며, 해결 권리가 발생할 수 있습니다. 현재까지 이러한 사건들이 사업에 중대하게 영향을 미치지는 않았지만, 미래에 영향을 줄 수 있습니다[0].

이러한 요인들은 D.R. Horton, Inc.의 사업에 구체적인 위험을 제기하며, 사업 운영 및 재무 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

뉴스

(2024-09-18) 미국의 단독 주택 착공이 8월에 급증했으며, 이는 모기지 금리가 하락하는 추세를 보였기 때문입니다. 연방 준비제도 이사회는 4년 만에 처음으로 수요일에 금리를 인하할 것으로 예상됩니다.link

(2024-09-17) 주택건설업체 및 건축 자재 주식이 연방준비제도의 금리 인하 가능성을 기대하며 광범위한 시장을 능가하는 상승세를 보였습니다. 그러나 이번 상승의 규모와 평가가 이전 금리 인하 사이클보다 높아 이 추세의 지속 가능성에 대한 의문을 제기하고 있습니다.link

재무

D.R. Horton, Inc.의 2023 회계연도 재무 성과는 긍정적이지만 일부 도전 과제를 포함하고 있습니다. 회사의 총 수익은 전년도 대비 6% 증가한 355억 달러를 기록했으며, 예상 수익 주문도 3% 증가했습니다. 하지만 인플레이션 압력과 높은 모기지 금리로 인해 전체적인 이익률이 영향을 받았고, 주택 건설의 영업 이익률은 가격 조정과 인센티브 제공, 비용 인플레이션으로 인해 전년 대비 하락했습니다. 구체적으로, 2023 회계연도 주택 건설 매출은 1% 감소한 317억 달러를 기록했고, 주택 판매 총 이익률은 23.5%로 전년의 28.7%에서 감소했습니다. 또한 영업 전 이익률은 2023 회계연도에 16.6%로 감소했으며, 세전 소득도 53억 달러로 감소했습니다. 주택 건설과 관련된 현금 및 현금성 자산은 29억 달러로 증가했으며, 순 영업 현금 유입도 31억 달러로 증가했습니다. 이러한 성과는 회사가 다양한 경제적 도전에도 불구하고 실적을 유지하고 있음을 반영하며, 공급망 문제와 노동 시장 타이트닝이 완화되고 건설 주기가 개선된 덕택에 성과가 개선된 측면이 있습니다. D.R. Horton은 또한 경쟁력 있는 가격 제공과 인센티브 활용을 통해 시장 상황에 적응하고 있음을 드러냈습니다[0][1][2].

D.R. Horton, Inc.의 2023년 9월 30일 기준 대차대조표

항목	금액 (백만 달러)
자산
현금 및 현금성 자산	3,873.6
제한된 현금	26.5
건설 진행 중 및 완공된 주택	9,001.4
개발 및 개발 중인 거주용 토지	10,621.9
개발 중인 토지	50.0
판매용 토지	8.7
임대 부동산	2,691.3
재고 자산 합계	22,373.3
매각용 모기지 대출	2,519.9
이연 법인세 자산	187.2
유형 자산 순액	445.4
기타 자산	2,993.0
영업권	163.5
자산 총계	32,582.4
부채
매입 채무	1,246.2
미지급 비용 및 기타 부채	3,103.8
지급 채무	5,094.5
부채 총계	9,444.5
자본
우선주	-
보통주	4.0
추가 납입 자본	3,432.2
유보 이익	23,589.8
자기주식	(4,329.8)
주주 자본	22,696.2
비지배 지분	441.7
자본 총계	23,137.9
부채 및 자본 총계	32,582.4

D.R. Horton, Inc.의 2023년 대차대조표를 살펴보면 자산 부문에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목은 재고 자산으로, 총 22,373.3백만 달러에 이르는 것을 알 수 있다. 이는 회사가 주택 건설 및 부동산 개발 산업에 크게 의존하고 있음을 나타낸다. 현금 및 현금성 자산이 3,873.6백만 달러로 전년도보다 증가하였으며, 이는 회사의 현금 유동성이 견조함을 의미한다.

부채 측면에서는 지출을 줄이기 위한 노력이 돋보인다. 지급 채무가 전년도보다 줄어든 5,094.5백만 달러인데 이는 회사의 부채 관리가 적절하게 이루어지고 있음을 시사한다. 매입 채무와 미지급 비용 및 기타 부채도 각각 1,246.2백만 달러와 3,103.8백만 달러로 유지되어 있다.

자본 부문에서는 주주 자본이 크게 증가한 22,696.2백만 달러이며, 이는 유보 이익이 23,589.8백만 달러로 높은 비중을 차지하고 있음을 반영한다. 자기주식 항목의 증가(4,329.8백만 달러)는 주식 환매를 통해 주주 가치를 제고하려는 회사의 전략을 보여준다.

종합적으로 볼 때, D.R. Horton, Inc.는 총 자산 규모에서 재고 자산이 큰 비중을 차지하고 있으며, 이는 회사의 주요 사업 영역과 일치한다. 부채 관리도 잘 이루어지고 있으며, 자본 측면에서도 안정적인 재무 상태를 유지하고 있다고 평가할 수 있다[0][1].

D.R. Horton, Inc.의 2022년 및 2023년 손익계산서

항목	2023년 (백만 달러)	2022년 (백만 달러)	2021년 (백만 달러)
매출	35,460.4	33,480.0	27,774.2
매출 원가	26,110.0	22,975.9	19,899.2
판매 및 일반관리비	3,248.8	2,933.7	2,556.2
자산 매각 이익	-	-	(14.0)
채무 상환 손실	-	-	18.1
기타 수익(비용)	(213.1)	(59.3)	(41.6)
세전 소득	6,314.7	7,629.7	5,356.3
법인세 비용	1,519.5	1,734.1	1,165.1
순이익	4,795.2	5,895.6	4,191.2
비지배 지분에 귀속되는 순이익	49.5	38.1	15.4
D.R. Horton, Inc.에 귀속되는 순이익	4,745.7	5,857.5	4,175.8
기본 주당 순이익	13.93	16.65	11.56
가중 평균 보통주 주식 수	340.7	351.7	361.1
희석 주당 순이익	13.82	16.51	11.41
조정된 가중 평균 보통주 수	343.3	354.8	365.8

D.R. Horton, Inc.의 2023년 손익계산서를 보면, 매출은 전년도에 비해 6% 증가한 35,460.4백만 달러를 기록했습니다. 그러나 매출 원가가 26,110.0백만 달러로 상당히 높아, 매출 원가 비율이 전체 매출의 약 74%에 육박하고 있음을 알 수 있습니다. 이는 주택 건설과 관련된 재료비와 인건비가 크게 증가했음을 나타냅니다.

판매 및 일반관리비(SG&A)는 3,248.8백만 달러로 증가했습니다. 이는 마케팅 비용, 인건비 및 기타 운영 비용이 포함되는 항목으로서, 매출 증가에 따라 자연스럽게 상승한 것으로 보입니다. 특히 주택 판매와 관련한 프로모션 비용 증가로 인해 SG&A 비율이 다소 높아졌습니다.

세전 소득은 6,314.7백만 달러로, 전년의 7,629.7백만 달러 대비 감소했습니다. 이는 주택 가격 조정 및 인센티브 제공 등 다양한 요인에 의해 영업 이익률이 감소했기 때문입니다. 법인세 비용 또한 1,519.5백만 달러로 감소했지만, 순이익은 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

이러한 재무 결과는 회사가 높은 매출 성장을 이루었지만, 매출 원가와 SG&A의 증가로 인해 전반적인 이익률이 감소했음을 보여줍니다. 주택 건설 산업의 특성상 대규모 자본 투자가 필요하며, 다양한 외부 변수(예: 인플레이션, 금리 인상 등)에 따라 변동성이 큰 시장 상황이 영향을 미친 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, D.R. Horton, Inc.의 비용 구조는 매출과 비교하여 잘 균형을 이루고 있으나, 영업 이익률 개선을 위해서는 비용 절감 및 효율성 제고가 필요할 것으로 보입니다[0][1][2].

D.R. Horton, Inc.의 2022년~2023년 현금흐름표

항목	2023년 (백만 달러)	2022년 (백만 달러)	2021년 (백만 달러)
영업 활동으로 인한 현금 흐름	4,304.1	561.8	534.4
순이익	4,795.2	5,895.6	4,191.2
감가상각 및 상각비	91.6	81.4	82.1
재고 및 부지 옵션 비용	80.3	70.4	28.6
건설 진행 중 및 완공 주택 감소	861.8	(2,059.0)	(1,734.9)
부지 및 주택 토지 증가	(1,226.4)	(1,402.8)	(1,720.6)
기타 자산 증가(감소)	23.8	(1,111.5)	(440.7)
투자 활동으로 인한 현금 흐름	(310.2)	(414.9)	(252.2)
자산 매각으로 인한 수익	52.0	-	37.6
장비 및 설비 지출	(148.6)	(148.2)	(93.5)
사업 인수 관련 지출	(212.9)	(271.5)	(24.5)
재무 활동으로 인한 현금 흐름	(2,666.7)	(811.2)	(85.1)
주식 및 채권 발행으로 인한 수익	711.0	4,250.0	1,541.6
채권 상환	(1,823.9)	(3,801.2)	(826.3)
모기지 환매 약정	51.3	123.7	362.0
배당금 지급	(341.2)	(316.5)	(289.3)
자사주 매입	(1,178.5)	(1,131.5)	(848.4)
현금 및 현금 등가물 증가(감소)	1,327.2	(664.3)	197.1
기초 현금 및 현금 등가물	2,572.9	3,237.2	3,040.1
기말 현금 및 현금 등가물	3,900.1	2,572.9	3,237.2

D.R. Horton, Inc.의 현금 흐름표를 보면 2023년 영업 활동으로 인한 현금 흐름은 4,304.1백만 달러로, 전년도 561.8백만 달러와 비교해 현저히 증가했습니다. 이는 주택 건설 및 판매 압축에서 비롯된 순이익의 영향으로, 주택 건설의 완료와 판매가 증가함에 따라 현금 흐름이 크게 개선되었습니다. 반면 투자 활동에서는 부동산 및 장비 구입과 사업 인수로 인한 현금 지출이 계속되고 있으며, 이는 회사의 성장 전략의 일환으로 이해할 수 있습니다. 재무 활동에서는 채권 상환과 자사주 매입 등으로 인해 현금 유출이 발생하고 있지만, 이는 주식가치 상승을 통한 주주 가치 증대 정책으로 해석될 수 있습니다. D.R. Horton의 현금 흐름은 타 유사 건설 기업들과 비교했을 때도 양호한 상황이며, 특히 영업활동을 통한 현금 창출 능력에서 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다[0].

주요 부채 및 전환사채들

D.R. Horton, Inc.는 여러 종류의 부채 상품을 보유하고 있습니다. 주요 부채 항목은 다음과 같습니다:

부채 종류	원금 (백만 달러)	발행 일자	만기 일자	조기 상환 가능	유효 이자율 (%)
2.5% 선순위 노트	500	2019년 10월	2024년 10월 15일	예	2.7
2.6% 선순위 노트	500	2020년 5월	2025년 10월 15일	예	2.8
1.3% 선순위 노트	600	2021년 8월	2026년 10월 15일	예	1.5
1.4% 선순위 노트	500	2020년 10월	2027년 10월 15일	예	1.6

또한 DRH Rental의 경우 10억 2500만 달러의 선순위 무담보 리볼빙 신용 시설을 보유하고 있으며, 2023년 9월 30일 현재 4억 달러의 차입금이 연간 7.7%의 이자율로 잔존하고 있습니다. 이 신용 시설은 여러 조건과 가용성에 따라 20억 달러까지 확대될 수 있습니다[0][1].

Forestar는 4억 달러의 3.85% 선순위 노트(2026년 5월 15일 만기)와 3억 달러의 5.0% 선순위 노트(2028년 3월 1일 만기)를 포함한 총 7억 달러의 선순위 노트를 발행했습니다. 이 선순위 노트는 각각 유효 이자율이 4.1%와 5.2%입니다[2][3].

또한, DHI Mortgage는 모기지 리포지 시설을 통해 20억 달러의 총 용량을 가지고 있으며, 2024년 2월 16일 만기입니다[4].

주가 영향 미치는 요인들

D.R. Horton, Inc.의 주가 변동에는 여러 가지 원인이 있을 수 있다. 첫째, 미국 연방준비제도의 금리 인상은 주택 담보 대출 금리를 상승시켜 주택 구매 수요를 감소시킬 수 있다. 예를 들어, 2023년에 연방준비제도가 금리를 인상하면, D.R. Horton의 주가가 하락할 가능성이 크다. 둘째, 미-중 무역 전쟁과 같은 국제적 갈등이 발생하면 건설 자재의 수급에 차질이 생겨 비용이 증가할 수 있기에, 이로 인해 주가가 하락할 수 있다. 셋째, 경쟁사의 부상이나 새로운 시장 진입자가 생길 경우, 시장 점유율이 감소하면서 D.R. Horton의 수익성이 악화될 수 있다. 넷째, 공중 보건 비상 사태, 예를 들어 대규모 전염병이 발생하면 경제활동이 위축되고 주택 수요가 감소하여 주가가 하락할 수 있다[0][1]. 마지막으로, 정부의 주택 정책 변화, 예를 들어 모기지 금융 지원의 축소나 금리 인상 등은 주택 구매자의 자금조달을 어렵게 만들어 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 반면, 정부의 새로운 주택 지원 정책 도입이나 금리 인하는 주택 수요 증가로 이어져 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다[1].

회사의 미래 전망

D.R. Horton, Inc.(DHI)는 앞으로 여러 가지 요인에 따라 성장하거나 축소될 가능성이 있다. 우선, 주택 수요의 꾸준한 증가가 예상된다. 이는 인구 성장과 도시화로 인해 더 많은 사람들이 주택을 필요로 할 것이기 때문이다. 또한, 회사는 다양한 주택 유형을 제공하여 낮은 가격대의 입문자부터 고급 주택을 찾는 구매자까지 다양한 소비자층을 포괄하고 있다. 이러한 제품 다양화 전략은 매출 확대에 기여할 수 있다. 둘째, 정부의 주택 공급 확대 정책이 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 만약 정부가 주택 구매자들을 지원하기 위해 세금 혜택이나 금융 지원 프로그램을 강화한다면, 더 많은 사람들이 주택을 구매할 수 있어 DHI의 매출이 증가할 것이다. 반면, 금리 인상은 주택담보대출 금리를 상승시켜 주택 구매 비용을 높일 수 있으며, 이는 주택 수요를 감소시킬 가능성이 있다. 셋째, 건설 비용의 변화 역시 중요한 요인이다. 최근 몇 년 동안 원자재 가격이 상승함에 따라 건설 비용이 증가할 수 있다. 그러나 공급망 문제의 완화와 노동시장의 안정화는 비용 절감에 기여할 수 있으며, 이는 운영 마진을 개선시킬 수 있다. 마지막으로, 경제 전반의 불확실성이 DHI의 성장에 영향을 줄 수 있다. 예를 들어, 경제 침체가 발생하면 소비자들의 주택 구매력이 약화되며, 이는 매출 감소로 이어질 수 있다. 그러나 DHI는 유동성 확보와 재무 건전성을 유지하며 이러한 불확실성에 대비하고 있으며, 효율적인 자산 관리와 투자를 통해 지속 가능한 성장 전략을 실행하고 있다[0][1][2][3].