W.P. 캐리 (W.P. Carey Inc., WPC)

회사 소개

WPC는 회사의 주요 부동산을 인수하고 장기적, 삼중 순채무 방식으로 해당 회사에 임차하는 매매-임대백 거래를 전문으로 하는 회사로, 임장, 보험, 시설 유지와 같은 운영 및 유지 비용 대부분을 지불하도록 하는 구조를 통해 안정적이고 예측 가능한 수입원을 창출하며 자본 지출을 최소화하여 주주들에게 안정적이고 성장하는 수입원을 제공합니다. 이 회사는 단일 테넌트 산업용 부동산, 창고, 소매 및 셀프 스토리지 시설 등을 보유하고 있으며, 임차 인수료로부터 대부분의 수익을 올립니다. 또한, 다양한 형태의 자본에 액세스할 수 있는 보수적 자본 구조와 충분한 유동성을 유지합니다. 또한, 투자 관리 부문을 통해 비상장 부동산 투자 프로그램의 관리를 통해 자산 관리 수수료와 기타 보상을 벌어왔으며, 이 회사는 연방 소득세 목적을 위해 REIT 지위를 유지하며 투자회사 등록 면제 상태를 유지하고자 합니다[0].

주요 고객

W. P. Carey의 고객사는 주로 다양한 산업에 걸쳐 있는 회사들로 이루어져 있으며, 이들은 W. P. Carey가 제공하는 부동산 임대 서비스를 통해 사업 운영에 필수적인 부동산 자산을 이용합니다. 첫 번째 고객군은 리테일 스토어와 자동차 딜러십과 같은 소비자 서비스 업종입니다. 이들은 고객에게 직접 상품이나 서비스를 제공하는 시설을 필요로 하기 때문에 안정된 부동산 임대가 중요합니다. 두 번째 고객군은 음료 및 식품, 자동차 제조업체와 같은 산업 분야입니다. 이들은 생산 및 물류를 위한 대규모 시설이 필요하며, 장기적인 임대 계약을 통해 운영 비용을 예측 가능하게 유지하고자 합니다. 세 번째 고객군은 의료 및 제약 산업으로, 병원과 제약 회사가 주로 포함됩니다. 이들은 첨단 시설과 안정적인 환경에서 운영해야 하는 필요성이 있어, W. P. Carey의 삼중 순편익 임대 구조를 통해 운영 비용을 절감할 수 있습니다. 네 번째 고객군은 화물 운송 및 소비재 내구재와 같은 물류 및 유통 산업입니다. 이들은 대규모 창고 및 물류센터를 필요로 하며, 이러한 시설의 장기 임대는 물류 네트워크의 일관성을 유지하는 데 필수적입니다. 이 외에도 W. P. Carey는 호텔, 교육 시설, 연구소 및 정부 기관과 같은 다양한 부동산 유형에 대해 서비스 제공을 하고 있으며, 각 고객은 W. P. Carey의 통합 관리와 안정된 임대 조건을 통해 운영 효율성을 극대화합니다[0][1].

회사의 비용구조

비용 구분	상세 설명	자원 제공 회사
감가상각 및 상각 비용	부동산 및 기타 자산의 감가상각 비용.	내부 회계 처리
일반관리비	직원 급여, 사무실 유지비, 운영 비용 등	내부 자원 활용
운영 부동산 비용	임대 부동산 관련 운영 비용	내부 또는 제3자 관리 회사
부동산 관련 평가비용	부동산 평가, 법적 수수료, 감정 비용 등	법률 및 회계 자문 회사
임차인 비용 환급	임차인에게 환급되는 비용	임차인
주식 기반 보상 비용	직원 및 경영진에게 주어지는 주식 보상	내부 회계 처리
병합 및 기타 비용	기업 인수 및 병합 관련 비용	법률 및 투자 자문 회사
이자 비용	부채로 인한 이자 지불	금융 기관
부동산 매각 관련 이익	부동산 매각으로 인한 이익	부동산 중개 회사

W. P. Carey의 주요 비용 항목은 부동산 및 기타 자산의 감가상각 비용, 일반관리비, 운영 부동산 비용, 부동산 관련 평가비용, 임차인 비용 환급, 주식 기반 보상 비용, 병합 및 기타 비용, 이자 비용 등으로 구성되며, 각각 내부 회계 처리, 내부 자원 활용, 내부 또는 제3자 관리 회사, 법률 및 회계 자문 회사, 임차인, 내부 회계 처리, 법률 및 투자 자문 회사, 금융 기관 등의 자원을 통해 발생합니다 .

제품군

WPC(W. P. Carey)의 주요 제품과 서비스 및 수익 기여도를 분석하면 아래와 같습니다.

주요 제품 및 서비스 설명

1. 산업 부동산(Industrial Real Estate):
   • 설명: 제조 시설, 공장 등 주로 물건을 만드는 장소.
   • 수익 기여도: $432,256천 (32.3%)
   • 평면적: 68,962 천 평방피트 (39.9%)
2. 창고(Warehouse):
   • 설명: 물품 보관 및 물류 센터.
   • 수익 기여도: $353,781천 (26.4%)
   • 평면적: 64,724 천 평방피트 (37.5%)
3. 리테일(Retail):
   • 설명: 상업용 매장 및 자동차 딜러십 포함.
   • 수익 기여도: $278,526천 (20.8%)
   • 평면적: 21,124 천 평방피트 (12.2%)
4. 오피스(Office):
   • 설명: 사무실 공간.
   • 수익 기여도: $72,067천 (5.4%)
   • 평면적: 5,202 천 평방피트 (3.0%)
5. 셀프 스토리지(Self Storage):
   • 설명: 개인 물품을 보관할 수 있는 공간.
   • 수익 기여도: $63,786천 (4.7%)
   • 평면적: 5,810 천 평방피트 (3.4%)
6. 기타(Other):
   • 설명: 교육 시설, 연구소, 호텔, 연구 및 개발 시설 등을 포함.
   • 수익 기여도: $138,936천 (10.4%)
   • 평면적: 6,846 천 평방피트 (4.0%)

수익 구조 표

제품/서비스	수익 (천 달러)	수익 비율(%)	평면적 (천 평방피트)	평면적 비율(%)
산업 부동산	432,256	32.3	68,962	39.9
창고	353,781	26.4	64,724	37.5
리테일	278,526	20.8	21,124	12.2
오피스	72,067	5.4	5,202	3.0
셀프 스토리지	63,786	4.7	5,810	3.4
기타	138,936	10.4	6,846	4.0

주요 경쟁사

경쟁사	주요 제품 및 서비스
Realty Income	Triple-net 리테일 및 산업 부동산
Prologis	물류 및 산업 부동산
Simon Property	리테일 부동산
Public Storage	셀프 스토리지

WPC는 다양한 유형의 부동산에서 안정적이고 장기적인 임대 수익을 창출하며, 이는 주로 삼중 순편익 임대 구조를 통해 운영 비용을 감소시키면서 투자자들에게 높은 수익을 제공합니다[0][1][2].

주요 리스크

WPC의 비즈니스에 대한 가능한 위험 요인은 다음과 같습니다: 극단적인 기후 변화로 인한 재산 피해, 수요 감소 가능성, 테넌트의 임대 계약 이행 능력 악화 등. 또한, 기후 변화의 직간접적인 영향으로 인한 재산 손실, 임대 중단, 에너지 효율성과 새로운 규정 준수를 위한 비용 증가 등이 있습니다. 또한, 부동산 가치의 급격한 하락으로 인해 임대금 수입이 운영 비용 및 부채 상환에 충분하지 않을 수 있고, 임차인의 파산이 임대 수입 감소 및 경비 증가를 초래할 수 있습니다[0].资源。

뉴스

(2024-08-31) 이 기사는 14조 달러 규모의 순임대 부동산 부문과 투자자들이 Realty Income과 W.P. Carey와 같은 리츠를 통해 이 수동적 수입 기회를 이용할 수 있는 방법에 대해 논의합니다.link

재무

WPC의 2023년 재무 성과를 보면, 부동산 부문 수익과 순이익이 2022년에 비해 증가했다. 주요 원인은 부동산 인수와 임대료 증가였다. 특히 CPA:18 합병 후 인수한 부동산에서의 수익 증가가 두드러졌다. 2023년의 전체 수익은 17억 4,158만 달러로 2022년의 14억 7,908만 달러보다 증가했으며, 부동산 부문에서 7억 480만 달러의 순이익을 기록했다[0][1]. 반면, 투자 관리 부문에서는 CPA:18 합병으로 인해 수수료와 배당금이 중단되면서 순이익이 감소했다. 2023년의 순이익은 708.3백만 달러로, 2022년의 599.1백만 달러에 비해 증가했다. 회사의 AFFO(조정된 운용 자금)는 2023년에 11억 1,267만 달러로 증가해, 이는 주로 투자 활동과 임대료 상승 덕분이며, 이익의 대부분은 부동산 부문에서 발생한 것이다. 그러나 증가한 이자 비용과 스핀오프의 영향 때문에 운영비용이 부담이 되었다[2][3]. WPC는 미국과 유럽의 주요 상업용 부동산을 보유하며, 임대료 증가와 고품질 부동산 인수로 인해 안정적인 수익을 창출하고 있다.

WPC의 2023년 연결 대차대조표

항목	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)
자산
순투자 부동산	14,913,899	15,488,898
자본법 투자	354,261	327,502
현금 및 현금성 자산	633,860	167,996
기타 자산 (순)	1,096,474	1,080,227
영업권	978,289	1,037,412
총 자산	17,976,783	18,102,035

부채 및 자본 | | |
무보증 선순위 채권 (순) | 6,035,686 | 5,916,400 |
무보증 장기 대출 (순) | 1,125,564 | 552,539 |
무보증 회전 신용 시설 | 403,785 | 276,392 |
비추심 주택담보대출 (순) | 579,147 | 1,132,417 |
부채 합계 | 8,144,182 | 7,877,748 |
미지급 임대료 및 기타 무형 자산 부채 (순) | 136,872 | 184,584 |
이연 법인세 | 180,650 | 178,959 |
지급 배당금 | 192,332 | 228,257 |
총 부채 합계 | 9,269,786 | 9,093,391 |
주주 자본 | | |
보통주 (액면가 $0.001) | 219 | 211 |
추가 납입 자본 | 11,784,461 | 11,706,836 |
미실현 이익 초과 배분 | (2,891,424) | (2,486,633) |
이연 보상 의무 | 62,046 | 57,012 |
기타 포괄 손실 | (254,867) | (283,780) |
총 주주 자본 | 8,700,435 | 8,993,646 |
비지배 지분 | 6,562 | 14,998 |
총 자본 | 8,706,997 | 9,008,644 |
총 부채 및 자본 | 17,976,783 | 18,102,035 |[0][1].

WPC의 재무 상태 분석

WPC의 2023년 대차대조표를 분석하면 전체 자산이 179억 7,678만 달러, 전체 부채가 94억 2,097만 달러로 전년도 대비 안정적으로 유지되고 있다. 순투자 부동산이 전체 자산의 대부분을 차지하며, 이는 WPC가 주요 수익원으로 삼고 있는 부동산 임대업에 대한 집중도를 잘 보여준다. 또한 현금 및 현금성 자산이 2022년에 비해 크게 증가하여 6억 3,386만 달러를 기록한 점이 주목할 만하다. 이는 WPC의 유동성 관리가 강화되었음을 시사한다. 부채 측면에서는 무보증 선순위 채권과 장기 대출이 주요 부분을 차지하고 있으며, 이는 회사의 자본 구조가 비교적 보수적임을 나타낸다. 또한, 이연 법인세와 지급 배당금이 큰 비중을 차지하지 않아 재정 부담이 적은 편이다. 자본 항목에서는 추가 납입 자본과 미실현 이익 초과 배분이 주요 요소로 기록되어 있으며, 이는 회사의 재투자와 성장을 위한 자본이 적절하게 사용되고 있음을 보여준다. 결과적으로, WPC의 자산은 주로 부동산에 집중되어 있으며, 이는 회사의 주요 비즈니스 모델에 부합한다. 비지배 지분이 소규모로 유지되는 점 또한 주주 구성의 안정성을 높이는 요소이다.

WPC의 2023년 손익계산서

항목	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)	2021년 (천 달러)
수익
총수익	1,741,358	1,479,086	1,331,524
영업비용
총 영업비용	1,018,007	866,983	726,656
기타 수익 및 비용
기타 수익 및 비용	28,965	14,103	(166,260)
법인세 비용	(44,052)	(27,724)	(28,486)
비지배 지분과 관련된 순손익	70	657	(134)
W. P. Carey 귀속 순이익	708,334	599,139	409,988

WPC의 2023년 손익계산서를 분석하면 회사의 총수익은 17억 4,135만 8천 달러로, 전년도인 2022년의 14억 7,908만 6천 달러에 비해 증가하였다. 주로 부동산 임대 수익의 증가와 자산 관리 수익의 증가가 주요 원인으로 보인다. 영업비용도 증가하여 2023년에는 10억 1,800만 7천 달러를 기록했으며, 이는 2022년의 8억 6,698만 3천 달러에 비해 상승한 수치이다. 이러한 영업비용의 증가는 회사의 규모가 커지면서 자연스럽게 증가한 유지 관리 비용과 관리 비용의 증가로 설명할 수 있다.

눈에 띄는 점은 기타 수익이 2021년의 -1억 6,626만 달러에서 2023년에는 2,896만 5천 달러로 크게 개선되었다는 점이다. 이는 부동산 판매 및 기타 자산의 처분에서 발생한 이익이 영향을 미친 것으로 보인다. 법인세 비용은 2023년에 약 4,405만 2천 달러로 약간 증가했으나 전체 순이익에는 크게 영향을 미치지 않았다.

WPC는 부동산 투자 신탁(REIT)으로서 부동산 임대 수익이 주요 수익원이다. 따라서 R&D 비용보다는 부동산 자산의 관리와 운영에 중점을 두고 있다. 이와 관련하여 WPC의 영업비용 증가가 안정적인 수익 증대와 연계되어 있는 경우, 비용 구조는 적절하게 관리되고 있다고 볼 수 있다.

총 수익 대비 영업비용의 비율은 적절하지만, 향후 유지보수 비용과 관리 비용이 지속적으로 증가할 경우 이를 감안한 비용 절감 방안이 필요할 수도 있다. 또한, 기타 수익 및 비용 항목에서의 변동성을 지속적으로 모니터링하는 것이 중요하다. 이러한 변동성은 자산 매각이나 일회성 이익 등의 영향을 받기 때문이다.

WPC의 2023년 현금흐름표

항목	2023년 (천 달러)	2022년 (천 달러)	2021년 (천 달러)
영업활동으로 인한 현금흐름
순이익	708,264	598,482	410,122
감가상각비 및 상각비	594,166	519,741	490,722
부동산 매각 이익	(315,984)	(43,476)	(40,425)
부동산 감액 손실	86,411	39,119	24,246
직선 임대 조정	(75,435)	(57,988)	(50,565)
주식 보상 비용	34,504	32,841	24,881
임대 관련 무형자산 및 연기된 임대 수익 상각	33,958	43,249	56,910
대손충당금 증가	29,074	(24,976)	266
지분법 투자 수익	(19,575)	(29,509)	10,829
지분법 투자에서 배당된 수익	18,588	30,236	15,471
채무 소멸, 주식 및 외환 변동 손익	9,059	(76,202)	15,505
이연 법인세 혜택	(199)	(8,071)	(4,703)
이자율 관련 무형자산 평가 손실	-	29,334	-
관리 프로그램 주식 수익	-	(1,024)	(12,528)
기타 영업 자산 및 부채 변동	(29,399)	(14,269)	(14,252)
영업 활동으로부터 제공된 순 현금	1,073,432	1,003,556	926,479
투자활동으로 인한 현금흐름
부동산 구매	(1,211,397)	(1,145,734)	(1,306,858)
부동산 판매 대금	446,402	234,652	163,638
부동산 건설 및 개조 자금 지원	(121,625)	(104,441)	(113,616)
지분법 투자를 위한 자본 기여	(38,219)	(93,416)	(107,552)
대출 상환	28,000	34,000	-
기타 투자활동	(24,487)	(19,767)	(19,631)
기타 자본 회수	10,484	7,102	13,955
세입자 지원 에스크로	4,959	-	-
CPA:18 합병 관련 주주 현금 지급	-	(423,435)	-
CPA:18 합병 시 현금 및 제한 현금	-	331,063	-
WLT 우선주 수익 상환 및 WLT 보통주 현금 교환 대금	-	147,625	-
계열사 단기 대출 상환금 회수	-	26,000	62,048
계열사 단기 대출 자금 지출	-	(26,000)	(41,000)
대출 자금 투자	-	(20,180)	(217,711)
투자활동으로 사용된 순 현금	(905,883)	(1,052,531)	(1,566,727)
재무활동으로 인한 현금흐름
장기 신용 대출 금액 인출	2,551,578	2,079,420	2,000,639
장기 신용 대출 금액 상환	(2,439,754)	(2,168,392)	(1,663,869)
배당금 지급	(916,530)	(835,257)	(764,281)
주식 발행 수익 칠 비용 공제	633,785	284,259	697,044
무담보 대출 수익	542,330	283,139	-
재무 활동으로 인한 순 현금	371,409	(356,831)	269,533

WPC의 2023년 현금흐름표를 평가하면, 영업활동으로 인한 현금흐름은 2022년 대비 증가하여 10억 7,343만 2천 달러를 기록했다. 이는 부동산 임대 수익의 안정적인 증가와 계열사로부터의 배당 수익 증가 등의 요인이 있다. 그러나, 투자활동으로 사용된 현금은 9억 588만 3천 달러로, 부동산 구매와 건설에 많은 비용이 사용되었다. 재무활동에서는 무담보 대출 수익과 주식 발행을 통해 순 현금이 유입되었으나, 배당금 지급과 장기 신용 대출 상환 금액 등이 영향을 미쳤다.

동종업계인 Realty Income Corporation과 비교했을 때, Realty Income은 안정적인 현금흐름을 유지하며 배당금 지급에 주력하는 회사로, WPC와 유사하게 부동산 임대에서 대부분의 수익을 올린다. 그러나 WPC는 부동산 재투자와 다양한 자산관리 프로그램을 통해 다각화된 수익원을 가지고 있어, 보다 다양한 투자전략을 통해 수익을 창출하고 있다. 이는 WPC의 현금흐름이 부동산 매매와 자산 관리 등 다양한 활동에 영향을 받으며 동종업계 대비 다소 복잡한 구조를 보인다 .

주요 부채 및 전환사채들

WPC의 부채 및 유사 부채 항목들은 다음과 같습니다:

종류	발행일	만기일	원금(천 달러)	이자율
Senior Unsecured Notes
4.6% Senior Notes due 2024	2014-03-14	2024-04-01	$500,000	4.6%
2.25% Senior Notes due 2024	2017-01-19	2024-07-19	€500,000	2.25%
4.0% Senior Notes due 2025	2015-01-26	2025-02-01	$450,000	4.0%
2.25% Senior Notes due 2026	2018-10-09	2026-04-09	€500,000	2.25%
4.25% Senior Notes due 2026	2016-09-12	2026-10-01	$350,000	4.25%
2.125% Senior Notes due 2027	2018-03-06	2027-04-15	€500,000	2.125%
1.35% Senior Notes due 2028	2019-09-19	2028-04-15	€500,000	1.35%
3.85% Senior Notes due 2029	2019-06-14	2029-07-15	$325,000	3.85%
3.41% Senior Notes due 2029	2022-09-28	2029-09-28	€150,000	3.41%
0.95% Senior Notes due 2030	2021-03-08	2030-06-01	€525,000	0.95%
2.4% Senior Notes due 2031	2020-10-14	2031-02-01	$500,000	2.4%
2.45% Senior Notes due 2032	2021-10-15	2032-02-01	$350,000	2.45%
3.7% Senior Notes due 2032	2022-09-28	2032-09-28	€200,000	3.7%

또한, WPC는 Unsecured Term Loans도 보유하고 있습니다. 주요 조건 및 금액은 다음과 같습니다:

종류	만기일	원금(천 달러)	이자율
Unsecured Term Loan due 2026	2026-04-24	€500,000	4.34% (변동금리 고정)
GBP Term Loan due 2028	2028-02-14	£270,000	SONIA + 0.85%
EUR Term Loan due 2028	2028-02-14	€215,000	EURIBOR + 0.85%

이외에도 Unsecured Revolving Credit Facility 를 통해 다양한 화폐로 자금을 빌릴 수 있으며, 주요 조건으로는 EURIBOR + 0.775% 및 TIBOR + 0.775% 등을 포함하고 있습니다 .

주가 영향 미치는 요인들

WPC의 주가 변동 요인에는 여러 가지가 존재합니다. 첫째, 환율 변동은 WPC의 국제 투자에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 유로화의 가치가 하락하면 WPC의 유로화 기반 자산 가치가 감소하여 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0]. 둘째, 거시경제 상황 변화는 중요한 요인입니다. 예를 들어, 금리가 상승하면 부동산 시장과 모기지 시장에 부정적 영향을 미쳐 WPC의 자본 비용 증가로 이어지며 주가가 하락할 수 있습니다[1]. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미국과 중국 간의 무역 전쟁이 발생하면 글로벌 경제 불안정성이 증가하고, WPC의 국제적 투자가 위협받아 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다[2]. 넷째, 경쟁자의 등장이나 시장 트렌드 변화 역시 중요합니다. 예를 들어, 새로운 경쟁자가 더 높은 수익률과 낮은 위험으로 투자 상품을 제공하면 WPC의 투자 매력이 떨어질 수 있으며 이는 주가 하락으로 이어질 수 있습니다[3]. 마지막으로, 법적 및 규제 환경의 변화도 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 환경 규제가 도입되어 WPC가 추가적인 비용을 부담해야 하는 경우, 이는 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다[4].

회사의 미래 전망

WPC의 미래는 여러 요인에 따라 좌우될 수 있다. 우선, 글로벌 경제 회복이 지속되면 WPC의 부동산 자산 가치는 상승할 가능성이 높으며, 이는 회사의 수익성과 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 금리 환경의 변화도 중요한 역할을 한다. 금리가 낮게 유지되면 차입 비용이 줄어들어 새로운 투자와 기존 자산의 재융자를 통해 사업 확장이 용이해질 수 있다. 반면, 금리가 상승하면 부동산 시장에 대한 투자가 줄어들 가능성이 있으며, 이는 WPC의 성장을 둔화시킬 수 있다. 또한, ESG(환경, 사회, 거버넌스) 트렌드가 강화되면서 더욱 엄격한 환경 규제가 도입될 경우, WPC는 추가적인 비용을 부담해야 할 수 있지만, 친환경적 부동산 개발을 통해 새로운 투자 기회를 창출할 수도 있다. 글로벌 진출 확대도 중요한 성장 동력이 될 수 있는데, 특히 새로운 시장에서의 부동산 투자가 성공적으로 이루어진다면 WPC의 수익 기회가 증가할 것이다. 반면, 지정학적 리스크나 국제 분쟁이 발생할 경우 글로벌 포트폴리오의 위험이 증가하여 회사의 안정성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이 외에도 기술 발전으로 인한 스마트 빌딩 솔루션의 도입, 인구 고령화로 인한 헬스케어 부동산 수요 증가 등 다양한 요인들이 WPC의 사업 성장에 기여할 수 있다.