프롤로지스 (Prologis, Inc., PLD)

회사 소개

Prologis는 물류 부동산 분야의 글로벌 리더이며, 높은 수요와 성장 가능성이 높은 시장에 초점을 맞춘 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 이 회사는 4개 대륙 19개 국가에서 잘 위치한 고품질 물류 시설을 소유, 관리 및 개발하며, 전 세계적으로 상업 중심지에 집중하고 있습니다. Prologis는 물류 공급망의 중요성이 급증함에 따라 고객들과 세계 경제에 매우 중요한 역할을 하고 있습니다. 주 개요 포인트로는 고객의 물류 공급망 재편, 전반적인 소비 및 가구 성장, 고객들의 물류 공급망 강화 욕구가 있는데, 이러한 요인들은 장기적으로 수요를 견고하게 유지할 것으로 예상됩니다. Prologis는 임대, 부동산 관리, 개발, 인수 및 처분을 통해 포트폴리오를 적극적으로 관리하며, 개발 활동 및 제3자 인수에 상당한 자본을 투자합니다. 미국의 대부분 자산은 완전 소유이지만, Prologis는 외환 환율 변동에 노출을 완화하고 투자 능력을 확대하기 위해 공동 투자를 통해 미국 및 국제적 자산에 상당한 소유권 지분을 보유하고 있습니다. 회사는 규모와 고객 중심 전략으로 제공하는 서비스를 확대하고 있습니다[0].

주요 고객

Prologis의 고객들은 국제, 국가, 지역 및 로컬 물류 사용자들로 구성되며, 이들 고객들은 다양한 산업에 걸쳐 있으며 전 세계 소비자들에게 상품을 공급하는 역할을 합니다. 주요 고객들로는 Amazon, Home Depot, FedEx, UPS, Geodis, Wal-Mart, DHL 등이 있으며 이들은 물류 및 공급망 관리에 대한 높은 요구를 가지고 있습니다. 예를 들어, Amazon과 같은 전자상거래 기업은 빠르고 효율적인 배송을 위해 중앙에 위치한 물류센터를 필요로 하며, Prologis의 최첨단 물류 시설을 통해 이들을 지원합니다. 또한, FedEx와 UPS와 같은 택배 회사들은 배송 네트워크를 최적화하고 운영 효율성을 높이기 위해 Prologis의 물류 허브를 이용합니다. 이 외에도 Wal-Mart와 Home Depot와 같은 대형 소매업체들은 강력한 재고 관리와 빠른 상품 배분을 위해 Prologis의 시설을 활용합니다. Prologis는 고객들에게 위치, 품질, 접근성 면에서 최적의 물류 솔루션을 제공하며, 이는 고객들이 최종 소비자들에게 상품을 빠르고 정확하게 전달하는 데 크게 기여합니다 [0][1][2].

회사의 비용구조

비용 항목	설명	관련 기업
건물 및 토지 개발 비용	개발 포트폴리오 내 부동산의 개발 및 임대 완료를 위한 비용. 2023년 말 기준 130개의 개발 중인 부동산의 총 투자액은 44억 달러로, 완공 시 총 투자 예상 금액(TEI)은 78억 달러로 추정.	자체 개발 및 일부 외주
운영 건물 개선비	현재 운영 중인 부동산의 개선 및 유지 보수와 관련된 비용.	자체 개발 및 일부 외주
인건비	미국 및 해외의 직원들에 대한 보상 및 관련 비용. 2023년 기준 미국에서의 인건비 포함.	자체 고용
감가상각 및 상각 비용	부동산, 기타 부동산 및 에너지 자산의 감가상각 및 상각비용. 2023년 감가상각 및 상각비용은 25억 달러.	자체 계산 및 보고
에너지 자산 투자	태양광 패널, 배터리 저장소 및 이동성 솔루션과 같은 에너지 자산에 대한 투자.	외부 에너지 솔루션 제공업체
토지 취득 및 개발	장기 투자 또는 공동 투자 벤처에 기여할 개발을 위한 토지 취득 및 개발 비용.	자체 개발 및 일부 외주
부동산 인수	산업용 부동산으로 재개발할 의도로 다른 부동산 투자를 인수하는 비용.	자체 개발 및 일부 외주
자본 지출 및 임대 비용	운영 포트폴리오 내 부동산의 자본 지출 및 임대 비용.	자체 개발 및 일부 외주
채무 상환	2024년에 5억 3,100만 달러의 상환 예정된 부채 상환 비용.	금융기관

이러한 비용은 Prologis가 글로벌 물류 부동산 시장에서 경쟁력을 유지하고 성장을 지속하기 위해 필수적으로 발생하는 항목들입니다. 주요 비용 요인들은 자체 개발 비용, 인건비, 에너지 자산 투자 및 부동산 인수 등이 포함되며, 많은 비용 군은 자체적으로 관리되거나 외주 개발 업체와 협력하여 발생됩니다[0][1][2].

제품군

Prologis의 주요 제품과 서비스는 임대 수익, 운영 부동산 순수익(이하 NOI), 전략적 자본 수익, 그리고 기타 수익으로 나뉩니다.

주요 제품/서비스	설명	수익 기여도 (2023 기준)
임대 수익 (Rental Revenues)	회사가 소유한 물류 부동산을 다양한 고객에게 임대하여 발생하는 수익.	$6.819 billion
운영 부동산 순수익 (Property NOI)	임대 수익에서 임대 비용을 제외한 순수익. 이는 회사의 핵심 수익 지표로 사용됨.	$5.194 billion
전략적 자본 수익 (Strategic Capital Revenues)	공동 투자 벤처를 통해 벌어들이는 수익과 자산 매각에서 얻는 수익.	$1.200 billion
기타 수익	개발 수익, 거래 관련 수수료 등.	N/A

Prologis는 주로 물류 부동산 임대 수익에 의해 수익이 창출되며, 이는 e-커머스와 같은 산업의 성장과도 밀접한 관계가 있습니다. 또한, NOI는 회사의 모든 운영 부동산에서 발생하는 수익성을 나타내며, 수익성 지표 중 중요한 역할을 합니다. 전략적 자본 수익은 공동 투자 벤처와 자산 매각에서 주로 발생하며, 이는 회사가 투자된 자본에 대해 전략적으로 자산을 운용함으로써 추가적인 수익을 창출하는 방식입니다.

경쟁사 비교

다른 유사한 제품을 제공하는 회사들은 매년 다양한 투자 포트폴리오를 운영하며 Prologis를 비롯해 유사한 비용 구조와 수익 모델을 가지고 있습니다.

경쟁사	주요 제품/서비스	설명
Duke Realty	물류 및 산업 부동산 임대	미국 전역에 물류 네트워크를 구축하고 있는 Duke Realty는 주로 전자상거래와 소매업체를 대상 고객으로 하고 있음.
Equinix	데이터 센터 임대	주로 클라우드 서비스 제공업체와 IT 기업을 대상으로 데이터 센터를 임대함.
Brookfield Properties	상업용 부동산 임대	종합 부동산 서비스 회사를 목표로 상업용 부동산 및 소매 부동산을 임대하는 Brookfield Properties는 전 세계적으로 부동산을 소유하고 운영하고 있음.

이처럼 Prologis는 물류 부동산 부문에서 세계 최대의 기업으로, 다방면에서 매우 경쟁력 있는 수익 구조를 지니고 있으며 주요 경쟁사인 Duke Realty, Equinix, Brookfield Properties 등과 경쟁하고 있습니다[0][1].

주요 리스크

Prologis의 사업에 대한 가능한 리스크 중 하나는 신규 인수한 회사의 운영을 통합할 수 없거나 예상했던 시너지와 기타 혜택을 실현하지 못할 수 있으며, 그것을 예상된 시간프레임 안에서 성취하지 못할 수도 있습니다. 이는 회사의 영업과 관리의 관심을 방해하면서 성과 부진을 야기할 수 있습니다[0]. 또한, Prologis의 부동산 개발 및 재개발 전략은 성공적이지 않을 수 있으며, 재개발 및 개발 프로젝트의 금융 조달에 어려움을 겪을 수 있고 개발이 중단될 수 있습니다. 부동산 개발, 재개발 사업은 다양한 중대한 위험을 내포하며, 예상을 상회하는 건설 비용 발생, 정부 허가 등의 어려움, 속도 미달 등이 있을 수 있습니다. 이로 인해 예산과 다른 운영비 발생, 결함이나 기타 문제로 인한 프로젝트 완공, 인도, 안정화가 예상대로 이루어지지 않을 수 있습니다[0].

재무

Prologis는 2023년 운영 실적에서 강한 성과를 나타냈으며, 전 세계 물류 시장에서 임대료가 계속 상승하여 기존 임대차와의 시세 차이를 통해 중요한 임대료 변동을 기록했습니다. 2023년 12월 31일 기준으로 O&M 포트폴리오의 점유율은 97.6%였고, 신규 임대 시작 시 임대료 변화는 순수 소유 지분 기준으로 76.4%였습니다. 2023년 동안 Prologis는 미국 내 70개의 운영 부동산을 31억 달러에 인수했으며, 유럽, 일본, 멕시코의 공동 투자 벤처와 미국 자산 매각을 통해 21억 달러의 순수익과 6억 2,300만 달러의 순이익을 실현했습니다. 또한, 일본에서 PJLF라는 공동 투자 벤처를 새로 설립하고, 2023년 12월 31일 기준으로 16.3%의 지분을 보유하고 있습니다. Prologis는 2023년 총 6억 7,500만 달러의 성과급(관련 전략적 자본 지출 후 4억 9,500만 달러 순수익)을 벌어들였으며, 동일 기간 동안 총 60억 달러의 유동성을 확보, 신용 시설 차입 가능액 55억 달러와 비제한적 현금 잔고 5억 3,000만 달러를 포함하고 있습니다. 2023년 12월 31일 기준, Prologis의 총 부채 포트폴리오는 290억 달러에 달했으며, 가중 평균 만기는 9년, 유효 이자율은 3.0%였습니다. 같은 해에 Prologis는 54억 달러의 회사채를 발행하여 자금을 효율적으로 조달했습니다 .

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

Prologis의 2023년 12월 31일 기준 부채 내역은 다음과 같습니다.

종류	금액 (백만 달러)	가중 평균 금리	만기
총 부채	$29,001	3.0%	가중 평균 만기는 9년

상위 채무 내역:

발행일	채무 종류	금액 (백만 달러)	발행 당시 금리	만기 기간
2023년 1월	선순위 채권	$1,354	4.1%	2030년 1월 ~ 2043년 1월
2023년 3월	선순위 채권	$1,200	4.9%	2033년 6월 ~ 2053년 6월
2023년 6월	선순위 채권	$2,000	5.1%	2028년 6월 ~ 2053년 6월
총계		$5,363	4.7%	평균 13.9년

기타 부채 내역:

발행일	채무 종류	금액 (백만 달러)	발행 당시 금리	만기 기간
2023년 8월	일본 엔화 리볼버	¥58.5억 ($414 백만)		2027년 8월
2023년 3분기	중국 위안화 정기 대출	CN¥1.7억 ($239 백만)	3.5%	2024년 9월 ~ 2026년

Prologis의 부채 구조는 장기 채무 중심으로 이루어져 있으며, 안정적인 이자율을 유지하고 있습니다. 모든 부채는 2023년 12월 31일 기준으로 금융 계약의 준수를 유지하고 있습니다[0][1][2][3].

주가 영향 미치는 요인들

Prologis의 주가 변동에는 다수의 요인이 영향을 미칠 수 있습니다. 첫째로, 글로벌 경제 상황의 변화가 중요한 요인입니다. 예를 들어, 미국 경제가 불황 국면에 진입하게 된다면, 물류 수요 감소로 인해 Prologis의 주가는 하락할 가능성이 큽니다. 반대로, 경제가 활황일 경우 물류 수요는 증가하고, 이는 주가 상승의 요인이 됩니다. 둘째로, 통화 변동성 역시 중요합니다. 예를 들어, 일본 엔화가 강세를 보인다면 Prologis의 일본 투자 자산 가치가 상승하게 되어 주가에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째로, 미중 무역 전쟁과 같은 국가 간의 갈등이 영향을 줄 수 있습니다. 만약 미국과 중국 간 무역 전쟁이 심화된다면, 글로벌 물류 네트워크에 차질이 빚어져 Prologis의 주가에 부정적 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 넷째로, 경쟁사의 부상 역시 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 새로운 경쟁자가 급성장하여 시장 점유율을 빼앗아 간다면, 이는 Prologis 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 마지막으로, 시장 트렌드의 변화도 중요한 변수입니다. 예를 들어, 전자상거래의 확대로 물류 시설에 대한 수요가 증가한다면, 이는 Prologis 주가 상승의 원인이 될 수 있습니다. 이러한 다양한 요인들은 Prologis의 주가 변동에 직간접적으로 영향을 미치게 됩니다[0][1].

회사의 미래 전망

Prologis의 미래 전망은 몇 가지 주요 요인에 따라 크게 영향받을 수 있다. 첫째, 전자상거래의 지속적인 성장이다. 온라인 쇼핑의 확대로 인해 물류 시설에 대한 수요가 증가하고 있으며, 이는 Prologis의 주요 사업에 긍정적인 영향을 미친다. 둘째, 글로벌 물류 공급망의 최적화 및 현대화가 지속됨에 따라 첨단 물류 허브 구축에 대한 요구가 늘고 있다. 이는 Prologis의 개발 및 운용 역량을 강화시키는 요인이다. 셋째, 새로운 시장 개척 및 국제적 확장이 계속될 경우 성장 가능성이 높다. Prologis는 이미 여러 국가에서 활동하고 있지만, 신흥 시장에서의 진출은 추가적인 수익 기회를 제공할 수 있다. 넷째, 환경 규제 및 지속 가능성에 대한 관심 증가로 인해 친환경 물류 시설에 대한 수요가 증대되고 있으며, 이는 Prologis가 제공하는 서비스의 가치를 더욱 높일 수 있다. 그러나, 경제 불황, 국제 무역 긴장, 금리 인상 등 외부 경제 요인들이 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 물류 부동산 시장의 과도한 경쟁과 기존 시설의 노후화 등 내부 요인들도 주의할 필요가 있다. 이러한 다양한 요인들은 Prologis의 장기적 성장과 수익성에 직접적인 영향을 미치게 될 것이다.