비씨아이 프로퍼티즈 (VICI Properties Inc., VICI)

회사 소개

VICI는 게임, 호텔리어 및 엔터테인먼트 시설을 소유하고 인수하는 사업을 주로 하는, 메릴랜드 법인입니다. 미국과 캐나다에 위치한 지리적으로 다양한 포트폴리오에서 54개의 게임 시설과 39개의 다른 경험적인 시설을 보유하고 있으며, 라스베이거스 스트립에 아이코닉한 엔터테인먼트 시설인 시저스 팰리스 라스 베이거스, MGM 그랜드, 베네치안 리조트 라스 베이거스를 포함하여 93개의 체험 자산을 보유하고 있습니다. 주요 브랜드에 대여된 게임 및 엔터테인먼트 시설은 손님들과의 우수한 서비스, 체험, 제품 및 지속적인 혁신을 통해 소비자 충성도와 가치를 추구하는 선도적인 브랜드들에 의해 임차됩니다. 영업은 미국 연방 세무법의 부동산투자회사(REIT)로 운영되며, VICI는 리스 계약 및 대출로부터의 수입으로 분배를 향상시키며 현재 수입을 제공함으로써 주주들에게 수익을 제공하고 장기 성장을 도울 것으로 기대합니다[0].

주요 고객

VICI의 주요 고객들은 주로 게임, 호텔, 엔터테인먼트 업계의 선도적인 운영자들로 구성되어 있다. 이들은 VICI의 부동산 자산을 장기간 임차하여 사용하며, 이러한 임대 계약을 통해 VICI는 예측 가능한 임대료 수익을 안정적으로 확보한다. 고객들은 주로 대형 카지노나 리조트 운영자들로, 대표적으로 라스베이거스 스트립에 위치한 시저스 팰리스, MGM 그랜드, 베네치안 리조트 등이 포함된다. 이들 운영자들은 고품질의 서비스와 체험, 혁신적인 제품을 통해 고객 충성도와 가치를 창출하려는 목표를 가지고 있으며, VICI의 부동산은 그들의 핵심 운영 자산으로 기능된다. 또한, VICI는 세계적인 목적지 골프 리조트 및 커뮤니티, 통합 건강 센터, 프리미어 스포츠 및 엔터테인먼트 콤플렉스, 가족 지향적인 실내 워터파크 리조트와 같은 체험적 운영자들과도 전략적 자금 조달 관계를 맺고 있으며, 이는 추가적인 상호 성장 기회를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있다. 이러한 고객들은 VICI의 부동산을 사용함으로써 지속적인 고객 방문을 유도하고, 이를 통해 매출과 운영 성과를 극대화할 수 있다[0][1].

회사의 비용구조

주요 비용 항목	상세 설명	제공업체
임차 및 하부 임차 비용	회사가 인수한 부동산과 관련된 관련 임대 및 사용 하부 임차 비용.	Venetian, MGM 등
거래 및 인수 비용	부동산 투자와 관련된 거래 및 인수 비용으로, 특정 거래를 추구 중단 시 발생하는 비용 포함.	다양한 부동산 중개 회사
대출금 이자 비용	부채 발행 및 대출과 관련된 이자 비용.	주요 금융기관
주식 기반 보상	주식 기반으로 제공되는 직원 보상 비용.	사내 제공
자본적 지출	골프장 운영 관련 시설 및 장비 추가 비용.	건설사 및 장비 공급업체
신용 손실 충당금	CECL(Credit Expected Credit Losses) 모델에 따른 초기 충당금 설정 및 조정.	금융 모델 제공업체
비현금 감가 상각비	골프장 운영과 관련된 비부동산 감가 상각비.	재무 관리자
기타 비영업 비용	비영업 소득 및 비용 항목.	다양한 외부 업체

VICI는 부동산 투자 신탁(REIT) 회사로, 다양한 부동산 자산을 인수하고 이러한 자산의 임대 및 대여로부터 주로 수익을 창출합니다. 임대 및 사용 하부 임차 비용은 Venetian 및 MGM과 같은 기업이 제공하는 부동산에서 발생한다. 거래 및 인수 비용은 다양한 부동산 중개 회사와의 협력을 통해 발생하며, 금융기관에서 대출금과 관련된 이자 비용을 부담한다. 또한, 주식 기반 보상 및 자본적 지출은 사내에서 이루어지며, 신용 손실 충당금은 금융 모델 제공업체의 지원을 받는다[0].

VICI의 주요 제품 및 매출 기여도 분석

VICI는 다양한 체험적 부동산 자산을 보유하고 있으며, 이를 통해 여러 가지 수익을 창출하고 있다. 주요 제품과 그 매출 기여도는 다음과 같다.

1. 임대 수익
   • 제품 설명: VICI의 포트폴리오에 포함된 부동산 자산에서 발생하는 임대료 수익. 이는 카지노, 리조트, 엔터테인먼트 시설 등을 운용하는 주요 고객들로부터 발생한다.
   • 매출 기여도:
     • 2023년: $3,420,934,000
     • 2022년: $2,461,299,000
   • 증가 요인: 새로운 임대 계약 추가 및 기존 임대 계약의 연간 임대료 상승.
2. 대출 소득
   • 제품 설명: VICI가 전략적으로 제공한 부동산 관련 대출에서 발생하는 이자 수익.
   • 매출 기여도:
     • 2023년: $78,760,000
     • 2022년: $44,175,000
   • 증가 요인: 신규 대출 제공 및 기존 대출 자금 조달 증대.
3. 기타 수익
   • 제품 설명: 일부 부동산 거래 및 인수 과정에서 발생하는 부가 소득으로, 토지 사용 및 지상 임대료 등의 형태로 발생한다.
   • 매출 기여도:
     • 2023년: $73,326,000
     • 2022년: $59,629,000
   • 증가 요인: 신규 포트폴리오 자산 추가.
4. 골프 수입
   • 제품 설명: VICI가 소유한 골프장(예: 라스베이거스 인근 챔피언십 골프장)에서 발생하는 수익.
   • 매출 기여도:
     • 2023년: $38,968,000
     • 2022년: $35,594,000
   • 증가 요인: 골프장 이용률 증가.

유사 제품을 제공하는 경쟁사 및 비교

경쟁사 이름	주요 제품 및 서비스	매출 기여도
MGM Growth Properties	카지노 및 리조트 임대	고정 수익 임대료 기반
Gaming and Leisure Properties	게임 및 레저 부동산 임대	고정 임대료 수익
EPR Properties	체험적 부동산 임대 (극장, 워터파크 등)	고정 수익 임대료 기반

이들 기업은 모두 체험적 부동산 자산을 임대함으로써 안정적인 임대 수익을 창출하는 것을 목표로 하며, VICI와 유사한 사업 모델을 가지고 있다.

주요 리스크

VICI의 사업에 대한 가능한 리스크로는 주요하게 다음과 같은 요인이 있습니다:

1. 사이버 보안 사고 및 중단: IT 네트워크 및 관련 시스템에 대한 사이버 보안 사고 또는 중대한 중단은 재무 보고서의 잘못된 기재, 대여 계약 위반 및/또는 보낼 기한을 놓칠 수 있으며, 관련 규정 준수를 지속할 수 없게 할 수 있습니다. 또한 민간, 기밀, 민감 또는 가치 있는 정보에 미승인된 접근, 파괴, 손실, 도난, 무단 사용 등으로 이어져 소중한 정보를 경쟁 목적이나 파괴적인 결과 등으로 악용할 수 있습니다[0].
2. 자연재해 및 기후 변화: 부동산 포트폴리오가 홍수, 물 스트레스 및 열 스트레스와 같은 자연 재해의 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 조건이 발생하면 손상, 경제 활동 및 수요 감소로 인해 해당 지역에 위치한 재산의 가치가 하락할 수 있으며, 임차인의 사업 운영과 저희 소유 재산에 대한 투자, 그리고 해당 재산의 가치에도 불리한 영향을 미칠 수 있습니다[1].
3. 지적재산권 침해: 임차인에게 의존하는 VICI의 부동산 운영은 임차인에 의해 유지 및 보호되는 상표, 상품명 및 기타 라이센스된 지적재산권에 영향을 받을 수 있습니다. 이에 대한 침해, 무효화, 무단 사용 또는 소송이 운영, 비즈니스 및 재정 상태에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다[0].

이러한 리스크 요인들은 VICI의 비즈니스 운영과 재정 건전성에 상당한 영향을 미칠 수 있으며, 각각의 영향을 신중히 모니터링하고 대응할 필요가 있습니다.

뉴스

(2024-07-20) 이 기사는 높은 금리로 인해 최근 부동산 부문, 특히 REITs의 부진을 다루고 있습니다. 그러나 낮은 금리가 전망되며 부동산 부문에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 제안합니다. 저자는 Realty Income을 포함한 자신이 선호하는 세 가지 REITs를 강조합니다.link

재무

VICI의 2023년 재무 성과는 매우 긍정적입니다. 총 수익은 전년 대비 38.9% 증가한 36억 달러로, 순이익은 124.9% 증가한 25억 달러를 기록했으며 이는 주주들에게 크게 이익을 가져왔습니다. 주당 순이익 또한 94.8% 증가하여 2.47달러를 기록했습니다. 주요 원인으로는 거래 활동의 타이밍과 이전 연도의 CECL 충당금이 영향을 미쳤기 때문입니다. 또한, 조정된 순 운영 수입(AFFO)은 11.8% 증가한 주당 2.15달러를 기록하며, 총 29.1% 증가한 22억 달러에 달했습니다. VICI는 2023년 동안 41억 달러를 투자하여 51개의 부동산을 인수하고 연간 임대 수익에 2억 9,150만 달러를 추가했습니다. 또한 첫 국제 부동산 투자를 통해 캐나다의 8개 게임 자산을 인수하고, 스포츠 및 가족 엔터테인먼트 카테고리의 초기 투자를 대표하는 39개의 다른 체험 자산도 인수했습니다. 부채 투자 측면에서는 총 6억 9,820만 달러의 약정을 통해 첫 국제 대출 투자를 실시했습니다. 2023년에는 총 959억 달러의 새로운 및 기존 대출 약정이 자금 지원되었습니다. 중요한 이정표로는 분기 별 현금 배당을 주당 0.415달러로 6.4% 인상한 것과 10억 달러의 가치를 가진 주식 배포를 완료한 것을 포함합니다[0][1].

VICI 2022년 손익계산서

항목	2022년 (천달러)	2023년 (천달러)	변동 (천달러)
영업수익	3,611,988	2,600,697	1,011,291
부동산 임대 수익	3,420,934	2,461,299	959,635
대출로 인한 수익	78,760	44,175	34,585
기타 수익	73,326	59,629	13,697
골프 수익	38,968	35,594	3,374
총영업비용	275,157	990,900	(715,743)
일반 및 관리비	59,603	48,340	11,263
감가상각비	4,298	3,182	1,116
기타 비용	73,326	59,629	13,697
골프 비용	27,089	22,602	4,487
신용손실 충당금 변화	102,824	834,494	(731,670)
거래 및 인수비용	8,017	22,653	(14,636)
영업 이익	2,548,481	1,139,143	1,409,338
세전 순이익	2,548,481	1,139,143	1,409,338
세금 비용(이익)	6,141	(2,876)	9,017
순이익	2,554,622	1,136,267	1,418,355
비지배주주의 몫	(41,082)	(18,632)	(22,450)
지배주주에게 귀속되는 순이익	2,513,540	1,117,635	1,395,905

VICI 재무 상태 분석

VICI의 2022년 손익계산서를 보면 총 영업수익이 전년 대비 38.9% 증가하여 36억 달러를 기록했습니다. 부동산 임대 수익이 가장 큰 비중을 차지하며, 이 부문은 전년 대비 약 9억 6천만 달러 증가했습니다. 일반 및 관리비는 1천만 달러 이상 증가했으며, 이는 주로 직원 보상과 새로운 직원 증가로 인한 비용 증가 때문입니다. 감가상각비와 기타 비용 역시 소폭 증가했습니다. 반면, 거래와 인수 비용은 전년 대비 약 1천4백만 달러 감소했습니다.

특히 신용손실 충당금 변화가 두드러지는데, 이는 전년 대비 73.2% 감소했습니다. 이는 회사의 신용 위험이 관리되고 있음을 나타내는 긍정적인 신호입니다. 영업 이익은 2배 이상 증가했고, 순이익 역시 비슷한 증가율을 기록했습니다.

업계 동향과 비교해 볼 때, VICI는 주로 부동산 임대 수익에 의존하므로 이 분야의 강력한 성장세는 매우 긍정적입니다. 부동산 투자 신탁(REIT)으로서 중요한 요소인 거래 및 인수 비용이 감소한 것도 주목할 만합니다. 이는 VICI가 비용 관리를 효율적으로 하고 있다는 징후입니다.

다만, 대출로 인한 수익이 상대적으로 작지만, 이는 VICI의 주요 수익원이 부동산 임대 수익에 집중되어 있기 때문입니다. VICI는 기술적 장벽이나 연구개발이 주요한 비즈니스가 아니므로 연구개발 비용 등은 따로 고려할 필요가 없습니다. 또한, 골프 수익과 관련된 비용도 증가세를 보였지만, 전체 영업 비용 대비 상대적으로 작은 비중입니다.

주요 수익 및 비용 세그먼트 설명

부동산 임대 수익은 VICI의 주요 수익원입니다. 베네시안 리조트, MGM 마스터 리스 등을 포함한 다양한 고가치 자산을 보유하고 있어, 지속적으로 높은 수익을 창출하고 있습니다. 이로 인해 천문학적인 임대 수익을 기록하며 전년 대비 큰 폭의 성장을 보였습니다.

또한, 신용손실 충당금 변화는 금융 및 경제 상태가 개선됨에 따라 크게 감소했습니다. 이는 VICI가 안정적인 재무 상태를 유지하고, 효율적인 신용 관리 전략을 실행하고 있음을 나타냅니다.

VICI 2022년 현금 흐름표

항목	2023년 (천달러)	2022년 (천달러)	변동 (천달러)
영업활동 현금흐름	2,181,009	1,943,396	237,613
투자활동 현금흐름	(2,899,095)	(9,304,014)	6,404,919
재무활동 현금흐름	1,031,790	6,829,937	(5,798,147)
현금 및 현금성 자산 순 증가(감소)	313,641	(530,681)	844,322

VICI의 2022년 현금 흐름표를 보면, 영업활동 현금흐름이 전년 대비 2억 3천 7백 6십 3만 달러 증가하여 21억 8천 1백만 달러를 기록했습니다. 이는 MGM 마스터 리스, Foundation 마스터 리스, MGM Grand 및 Mandalay Bay 리스와 같은 주요 리스 추가로 인한 임대 수익 증가에 기인합니다. 투자활동에서는 현금 유출이 64억 4백 9십 1만 달러 감소했는데, 주요 이유는 MGM Grand/Mandalay Bay JV 지분 및 부동산 인수 비용과 대출 및 증권 포트폴리오 투자 감소 때문입니다. 재무활동 현금흐름은 57억 9천 8백 1십 4만 7천 달러 감소했으며, 이는 주로 주식 발행 수익 감소와 배당금 지급 증가 때문입니다.

비교 대상인 REIT(부동산투자신탁) 그룹과 비교해 볼 때, VICI는 영업활동 현금흐름에서 높은 수익성을 보입니다. 이는 주로 고가치 리스 포트폴리오와 안정적인 임대 수익 덕분입니다. 반면, 투자활동 현금흐름에서는 대규모 부동산 인수 및 투자에 따라 큰 폭의 현금 유출이 발생했지만, 이는 장기적인 성장 관점에서 긍정적인 요소로 간주될 수 있습니다. 재무활동 현금흐름의 감소는 배당금과 주식 발행 관련 활동의 영향으로 나타나지만, 이는 일반적인 REIT의 특성과 일치합니다. VICI의 현금 흐름 관리는 전반적으로 안정적이며, 이는 비슷한 업종의 다른 기업들과 비교했을 때 긍정적인 현상입니다[0].

VICI의 부채 및 금융 관련 규제

항목	금액 (천 달러)	만기 날짜	이자율 및 조건
선순위 무담보 채권	13,950,000	2024-2028 및 그 이후	4.33% (평균)
MGM Grand/Mandalay Bay CMBS 부채	3,000,000	2032년	연 3.558%
회전 신용 시설	173,804	2026년	CDOR 및 SONIA 금리에 따라 변동

VICI는 총 217억 5천 5백 18만 4천 달러의 채무 및 계약 의무를 갖고 있으며, 이는 주로 선순위 무담보 채권, MGM Grand/Mandalay Bay CMBS 부채, 그리고 회전 신용 시설로 구성되어 있습니다. 주목할 만한 대출 조건으로는 MGM Grand/Mandalay Bay CMBS 부채의 경우 2032년까지 만기되며 고정 이자율 3.558%를 적용받고 있으며, 선순위 무담보 채권의 평균 이자율은 4.33%입니다[0][1].

주가 영향 미치는 요인들

VICI의 주가 상승 또는 하락의 원인은 다양한 요인에 의해 결정될 수 있습니다. 경제 전반의 상태가 중요한 요소로 작용할 수 있으며, 예를 들어 경기 침체가 발생하면 소비자들의 여가 및 엔터테인먼트 지출이 감소하면서 VICI의 수익에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이는 주가 하락의 원인이 될 수 있습니다. 반대로, 경제가 활황기에 접어들면 사람들의 소비 여력이 증가하여 VICI의 시설 이용률이 올라가고 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 두 번째로, 통화 변동성도 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 미국 달러화가 강세를 보이면 외국인 관광객의 방문이 줄어들 가능성이 있어 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반대로 달러화가 약세를 보이면 관광업이 활성화되어 주가 상승이 예상됩니다. 또 다른 요인은 경쟁사의 등장과 성장이 있을 수 있습니다. 만약 주요 시장에 강력한 경쟁자가 새롭게 등장하면 VICI의 시장 점유율이 감소하여 주가에 부정적일 수 있습니다. 한편, 경쟁자가 시장을 떠나거나 약화되면 VICI의 점유율이 확대되어 주가에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 미중 무역 전쟁과 같은 국제적인 갈등도 중요합니다. 예를 들어, 중국과의 무역 전쟁으로 인해 중국 관광객이 감소하면 이는 VICI의 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 마지막으로, 시장 또는 트렌드의 변화도 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 고객들이 새로운 형태의 엔터테인먼트를 선호하게 되면 VICI는 트렌드에 맞춰 시설을 업그레이드하거나 새로운 경험을 제공해야 하며, 이는 성공적으로 이루어진다면 주가 상승으로 이어질 수 있습니다.

회사의 미래 전망

VICI의 미래 성장은 여러 요인에 의해 결정될 수 있습니다. 경제 회복과 소비 증가가 지속되면 사람들의 여가와 엔터테인먼트에 대한 지출이 늘어나 VICI의 사업이 성장할 가능성이 큽니다. 특히 관광업이 활성화되면 VICI가 소유한 유명 리조트와 카지노의 방문객이 증가할 수 있습니다. 또한, VICI가 보유한 자산들은 주로 라스베이거스와 같은 인기 있는 관광지에 위치해 있어, 이러한 지역의 경제 발전이 지속될 경우 매출 증가가 예상됩니다. 그러나 경기 침체가 발생하면 레저 활동에 대한 소비가 줄어들어 사업 축소의 위험이 있습니다. 또한, 다른 엔터테인먼트 형식이나 온라인 카지노 등과 같은 새로운 경쟁자의 등장도 VICI의 시장 점유율에 영향을 미칠 수 있습니다. VICI가 지속적인 혁신과 고객 경험 향상에 중점을 둔다면, 이러한 노력들이 더 많은 소비자를 끌어들여 성장의 발판이 될 수 있습니다. 반면, 국경 간 여행 제약이나 국제적 불황이 발생하면 관광객 감소로 인해 수익이 줄어들 가능성도 존재합니다. VICI의 성장 여부는 이처럼 다양한 경제적, 사회적 변화에 따라 크게 달라질 것입니다.