베리스 레지덴셜 (Veris Residential, Inc., VRE)

회사 소개

Veris Residential, Inc.은 부동산 투자 신탁(REIT)으로 자신의 부동산 플랫폼을 완전히 통합하여 운영하고 개발합니다. 회사는 주로 미국 북동부 지역에 위치한 다가구 임대용 부동산을 보유, 운영 및 개발하며 비전란 땅과 상업 자산 포트폴리오도 보유합니다. Veris Residential은 사회적, 윤리적 및 환경적으로 책임 있는 방식으로 사업을 수행하면서 모든 이해관계자들에게 가치를 극대화하려고 합니다. 회사는 대부분의 수익을 Class A 다가구 속성 포트폴리오를 소유함으로써 창출하는데, 이를 통해 품질 높고 순수한 자산으로 전환하고 강력한 성장 전망을 갖춘 자산을 유치하려고 합니다. 기술적 향상과 혁신에 대한 헌신을 기반으로한 평가 속성 및 개발 부문을위한 추가 감가상각비 를 효과적으로 최적화하고 주거자 경험을 증대시키며 새롭게 결합된 서비스를 제공합니다. 이를 통해 자동화로 인한 비용을 줄이고 인간 에러를 방지하고 회사의성장을위한 플랫폼을 구축하고 확장하며 경쟁력을 확보하고 있습니다[0].

주요 고객

Veris Residential, Inc.의 고객들은 주로 미국 북동부 지역에 위치한 프리미엄 클래스 A 다가구 임대 아파트에 거주하거나 임대를 원하는 사람들입니다. 주요 고객 세그먼트는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 젊은 전문직 종사자들입니다. 이들은 직장과의 접근성, 현대적 생활 편의시설, 커뮤니티 기반의 라이프스타일을 중요하게 생각합니다. 두 번째는 날로 증가하는 가족 단위 거주자들로, 이들은 학교, 공원, 그리고 다양한 가족 친화적인 시설들이 잘 갖추어진 지역을 선호합니다. 세 번째 세그먼트는 퇴직자나 은퇴를 앞둔 고연령층으로, 이들은 유지 관리의 편리함, 의료 시설 접근성, 그리고 커뮤니티 활동이 활발한 환경을 중요시합니다. 이들 고객들은 Veris Residential의 부동산이 제공하는 다양한 프리미엄 서비스 및 안전한 거주 환경으로 인해 비용을 지불하게 됩니다. 또한, 지속 가능한 환경 정책과 혁신적인 기술 도입은 주거 경험을 향상시켜 고객 만족도를 높이는 요소로 작용합니다 .

회사의 비용구조

Veris Residential, Inc.의 주요 비용 항목은 아래와 같습니다:

비용 항목	설명	주 공급업체
부동산 세금	특정 지역의 세율 상승 및 세금 감면 계약 종료로 인해 증가한 비용입니다.	지방 자치 단체
유틸리티	기본 전기, 수도, 가스 등과 같은 유틸리티 비용은 크게 변동하지 않았습니다.	지역 유틸리티 회사
운영 서비스	새로운 다가구 부동산의 운영 시작으로 인해 운영 서비스 비용이 증가했습니다.	다양한 운영 서비스 제공 업체
일반 및 관리비	주로 인력 비용과 관리 활동 증가로 인한 비용입니다.	인사 관리 회사 및 관련 서비스 제공 업체
거래 관련 비용	주로 재산 취득 및 관련 거래 과정에서 발생한 비용입니다.	법률 및 금융 자문 회사
감가상각 및 상각	취득 및 개발된 부동산의 추가 감가상각 및 상각 증가로 인해 발생한 비용입니다.	회계 및 재무 서비스 제공 업체
부동산 감손	뉴저지 저지시티에 위치한 사무실 부동산의 감손 비용입니다.	부동산 평가 및 감정 서비스 회사
개발 가능한 토지 감손	개발 가능한 토지의 감손 비용으로, 최근 몇 년 동안 지속적으로 발생했습니다.	부동산 개발 전문 평가 회사
이자 비용	주로 LIBOR 및 SOFR 금리 상승 및 자본화 이자 감소로 인해 발생한 이자 비용입니다.	금융 기관 및 대출 기관

이러한 비용 항목들은 회사의 재무 건강에 직간접적으로 큰 영향을 미치며, 각각의 항목에 대해 적절한 관리와 공급업체의 선정이 중요합니다[0][1].

제품군

Veris Residential, Inc.의 주요 제품은 다음과 같습니다. 이 회사는 주로 미국 북동부 지역에 위치한 클래스 A 다가구 임대 부동산을 보유, 운영 및 개발하며, 각 부동산이 제공하는 서비스와 시설에 따라 수익을 창출합니다. 주요 제품 군과 그들의 수익 기여도는 아래 표와 같습니다.

주요 제품	수익 기여도 (%)	설명
임대 수입	91.3	임대 부동산에서 발생하는 주요 수익으로, 2023년 기준 $252,144,000의 임대 수익을 올렸습니다. 이는 회사 전체 수익의 약 91.3%를 차지합니다.[0]
주차 수익	6.5	주차 시설에서 발생하는 수익으로, 2023년 기준 $18,036,000의 수익을 기록했습니다. 이는 전체 수익의 약 6.5%에 해당합니다.[0]
기타 수익	2.2	기타 수익 항목으로는 부동산 관리 수수료 및 기타 관련 서비스에서 발생하는 수익이 포함됩니다. 이 항목에서 2023년 기준 $5,811,000의 수익을 기록했습니다.[0]

이 외에도 Veris Residential, Inc.는 기술 혁신과 지속 가능성에 중점을 두고 다양한 프리미엄 서비스를 제공하여 부동산 가치를 높이고 있습니다. 주요 프리미엄 서비스로는 콘시어지 서비스, 체계적으로 관리된 이벤트, 최첨단 피트니스 센터, 애완동물 공원, 옥상 수영장, 전기차 충전소, 수경 재배 정원 등이 있습니다[3].

Veris Residential, Inc.의 주요 경쟁 업체는 다음과 같습니다. 이들 기업은 미국 내 유사한 클래스 A 다가구 부동산 시장에서 경쟁하고 있습니다.

회사 이름	설명
AvalonBay Communities, Inc.	다양하고 높은 품질의 아파트를 운영하며 미국 전역에서 클래스 A 다가구 임대 부동산을 제공합니다.
Equity Residential	주로 도시 지역에서 다가구 임대 부동산을 보유하고 운영하며, 현대적 편의시설과 프리미엄 서비스를 제공하는 것으로 유명합니다.
Essex Property Trust, Inc.	서부 해안 지역에서 고품질의 다가구 임대 부동산을 소유 및 운영하며, 지속 가능한 부동산 관리 방식을 추구합니다.

이와 같은 경쟁 업체들은 Veris Residential, Inc.와 유사한 시장에 속해 있으며, 고급 주거 환경과 다양한 프리미엄 서비스를 통해 시장 점유율을 확대하고 있습니다.

주요 리스크

Veris Residential, Inc.의 비즈니스에 관련된 가능한 위험 요소 중 하나는 제휴사 또는 파트너가 합작법인을 통제하고 일부 조치를 방지하지 못하는 가능성이 있습니다. 또한 재무 및 신용 시장의 변동성, 일반적인 경제 조건의 변화 및 미국 경제나 부동산 업계 전반 또는 자사 부동산이 있는 북동부 지역에서 경험하는 기타 시장 또는 경제적 도전에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 또한 가상공간 해킹 행위로부터의 침해 및 정보 보안 문제도 중요한 위험으로 작용할 수 있습니다[0][0]. 또한 기후 변화의 물리적 영향과 사용된 마케팅 수단에 따라 영향을 받을 수 있습니다. 또한 소셜 미디어의 사용은 브랜드에 피해를 입히거나 의도하지 않은 정보 공개로 이어질 수 있습니다[2].

재무

손익계산서

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
매출액	194.6	233.4	279.9
매출원가	95.4	111.4	122.8
매출총이익	99.2	122.1	157.0
영업비용	125.5	141.4	138.1
영업이익	-26.3	-19.4	19.0
영업외수익	131.0	20.2	175.7
세전 순이익	-157.3	-39.5	-156.7
법인세 비용	N/A	N/A	0.5
당기순이익	-119.0	-52.1	-107.3

대차대조표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	31.8	26.8	28.0
매출채권, 순액	2.4	2.9	2.7
재고자산	618.6	193.9	58.6
유동자산 총계	748.8	285.5	121.5
유형자산, 순액	22.3	2.9	6.2
비유동자산 총계	3778.6	3635.2	3119.6
자산 총계	4527.3	3920.8	3241.0
매입채무	135.0	72.0	55.5
단기차입금	148.0	N/A	N/A
유동부채 총계	315.5	102.2	82.6
장기차입금	2241.1	1904.0	1853.9
비유동부채 총계	2241.1	1904.0	1853.9
부채 총계	2556.6	2006.2	1936.5
자본금 및 추가 납입 자본	2531.3	2533.1	2554.0
이익잉여금	-1249.3	-1301.4	-1418.3
자본 총계	1970.7	1914.6	1304.6
부채 및 자본 총계	4527.3	3920.8	3241.0

현금흐름표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
당기순이익	-109.5	-34.9	-112.4
감가상각비 및 무형자산상각비	68.5	85.4	93.5
비현금 운전자본 변동	-9.9	4.6	1.1
영업활동으로 인한 현금흐름	56.1	66.5	45.5
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	446.2	220.1	579.6
배당금 지급	-0.5	-0.1	-5.1
차입금 변동	-417.3	-238.8	-42.5
재무활동으로 인한 현금흐름	-503.2	-290.3	-618.3
현금 순변동	-0.8	-3.8	6.9

주가 영향 미치는 요인들

Veris Residential, Inc.의 주가 급등이나 하락의 원인은 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 첫째, 통화 변동성은 글로벌 경제에서 중요한 역할을 합니다. 미국 달러화의 강세는 외국인 투자자들에게 부정적인 영향을 줄 수 있으며, 이는 주가 하락 요인이 됩니다. 반대로, 달러 약세는 부동산 투자를 유리하게 만들어 주가 상승을 유도할 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태도 중요한 요인입니다. 미국 경제가 침체기에 접어들면 소비자 및 기업의 부동산 수요가 감소할 것이고, 이는 Veris Residential의 수익성에 부정적인 영향을 미쳐 주가 하락을 초래할 수 있습니다[0]. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁은 건설 자재와 같은 중요한 수입품의 가격 상승을 초래할 수 있으며, 이는 회사의 운영 비용을 증가시키고 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1]. 넷째, 경쟁사의 등장 역시 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 경쟁사들이 더 나은 조건으로 시장에 진입한다면, Veris Residential의 시장 점유율이 줄어들고 주가 하락으로 이어질 가능성이 큽니다. 마지막으로, 시장 및 트렌드의 변화도 주가에 영향을 미칩니다. 예를 들어, 원격 근무가 활성화되면서 상업용 부동산의 수요가 줄어든다면, Veris Residential가 보유한 상업용 부동산의 가치가 감소하고, 이는 주가 하락의 원인이 될 수 있습니다[2][3].

회사의 미래 전망

Veris Residential, Inc.의 미래는 다각적인 요인에 따라 성장하거나 축소될 수 있습니다. 회사가 주로 다가구 임대용 부동산을 운영하는 만큼, 부동산 시장의 호황은 Veris의 사업 확장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 인구 증가와 도시화가 지속된다면 주거 수요가 증가할 것이고, 이를 바탕으로 회사는 지속적인 임대료 수익을 창출할 수 있을 것입니다. 또한, Veris는 환경 친화적이고 지속 가능한 생활 방식을 중시하는 전략을 발빠르게 도입하여, EV 충전소, 녹색 지붕, 수경 재배 정원 등 친환경 시설을 제공하고 있습니다. 이는 친환경 트렌드를 선호하는 젊은 세대의 입주를 유도하여 장기적인 가치 증대를 기대할 수 있습니다[0]. 그러나 경제적 불확실성이나 금리 인상 등은 자금 조달 비용을 증가시켜 확장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 부동산 시장의 포화 상태나 신축 건물의 과잉 공급은 임대료 하락과 수익성 악화를 초래할 수 있습니다. 경쟁사의 강력한 시장 진입 역시 Veris의 시장 점유율을 잠식할 위험이 있습니다. 마지막으로, Veris가 속한 다가구 임대용 부동산 시장이 비수기로 접어들면 임대율이 떨어지고 이는 수익성에 악영향을 미칠 수 있습니다[1][2].