회사 소개
TPHS는 부동산 보유, 투자, 개발 및 자산 관리 회사입니다. 회사의 주요 사업 목적 중 하나는 TPHGreenwich가 소유한 속성에 대한 자산 관리자로 행동하는 것입니다. 이후 리캐피털리제이션 거래 이후에는 TPHGreenwich에 의해 보유된 부동산 자산과 관련 부채가 TPHGreenwich를 통해 유지되며, 이 회사는 95% 지분을 보유하고 있습니다. 회사는 소비자 부문을 중점으로 한 다양한 지적 재산 자산 뿐만 아니라 연방 및 다양한 주 및 지방 소득세 손실 환원액을 가지고 있습니다. 또한 회사는 미래 과세 소득과 자본 이익을 감소시키는 데 사용될 수 있는 약 3억 1660만 달러의 연방 손실 환원액과 약 3억 1830만 달러의 다양한 주 및 지방 손실 환원액을 보유하고 있습니다. 회사는 리캐피털리제이션 거래를 통해 자격 있는 투자자가 더 적은 복잡성을 가지고 투자할 수 있도록 했다고 믿고 있으며, 이를 통해 부동산 자산과 대부분의 부채가 대차 대조표에서 제외됨에 따라 더 강력한 재무 기반을 구축했다고 생각하고 있습니다[0].
주요 고객
TPHS의 고객은 주로 고가의 부동산을 찾는 투자자, 고급 주거용 콘도미니엄을 구매하려는 개인 및 부동산 임대인으로 구성됩니다. 첫 번째 고객 세그먼트는 고급 주거용 콘도미니엄을 구매하려는 개인입니다. 이들은 주로 뉴욕 맨해튼의 77 Greenwich와 같은 고급 주거지를 선호하는 고소득층으로, 프리미엄 시설과 뛰어난 위치, 보안을 중요하게 여깁니다. 두 번째 고객 세그먼트는 상업용 및 주거용 부동산에 투자하는 투자자들입니다. 이들은 부동산 자산의 가치 상승 및 임대 수익을 목표로 하며 TPHS의 자산 관리 서비스를 통해 부동산의 가치를 극대화하려고 합니다. TPHS가 보유한 자산의 대부분은 상업용 부동산으로, 이를 통해 고정 수익을 창출하고 부동산의 가치를 꾸준히 증가시키는 데 중점을 두고 있습니다[0][1]. 세 번째 세그먼트는 다양한 상업 공간을 필요로 하는 소매업체들입니다. 이들은 TPHS의 상업용 부동산을 임대하여 사업을 운영하고, TPHS는 이들로부터 임대료 수익을 얻습니다. 각 고객 세그먼트는 TPHS의 다양한 부동산 자산을 통해 각각의 필요를 충족시키며, 이는 회사가 안정적인 수익원을 유지하는 데 중요한 역할을 합니다.
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 세부 설명 | 자원 제공 회사 |
|---|---|---|
| 부동산세 | 2023년에 부동산세 비용이 약 240만 달러로 증가했습니다. 이는 주로 77 Greenwich의 부동산세율 증가 및 자본화된 부동산세 비용 감소에 기인합니다[0]. | 지방 정부 및 관련 부동산세 관리 기관 |
| 일반 및 관리 비용 | 급여 및 급여 관련 비용 260만 달러, 주식 기반 보상 36만 5천 달러, 법률, 회계 및 기타 전문 수수료 130만 달러, 기타 기업 비용 180만 달러 등이 포함되며, 총 600만 달러로 증가했습니다[0]. | Paychex, ADP (급여 처리), 지역 법률 및 회계 회사 |
| 매출원가 | 주택 분양 단위의 매출원가는 건설 및 자본화된 운영 비용과 계약 종료 비용을 포함합니다. 2023년에는 총 2,730만 달러로 2022년 3,520만 달러에서 감소했습니다[0][3]. | Turner Construction (건설), 지역 배관 및 전기 업체 |
| 감가상각 및 상각 | Paramus와 237 11th 등 부동산에 대한 감가상각, 리스 커미션 및 취득한 리스의 상각이 포함되며, 총 370만 달러입니다[0][5]. | Sage Management (부동산 관리), 지역 회계사무소 |
| 거래 관련 비용 | 거래 인수 및 평가와 관련된 전문 수수료와 소매 부동산의 잠재적 임대 비용을 포함하여 20만 6천 달러로 증가했습니다[0]. | 지역 부동산 및 금융 서비스 회사 |
| 이자 비용 | 총 이자 비용은 2022년 1,570만 달러에서 2023년 2,920만 달러로 증가했습니다. 이는 주로 대출 이자율 증가에 기인합니다[5]. | JP Morgan Chase, Wells Fargo (대출 제공) |
제품군
TPHS는 주로 부동산 개발 및 판매와 임대 수익을 통해 매출을 창출합니다. 주요 제품은 뉴욕 맨해튼에 위치한 고급 주거용 콘도미니엄 77 Greenwich와 상업용 부동산 237 11th가 있습니다. 이 두 제품은 TPHS의 주요 수익원로 작용하며 각각의 제품이 회사 매출에 미치는 영향을 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 제품명 | 설명 | 매출 기여도 |
|---|---|---|
| 77 Greenwich | 뉴욕 맨해튼에 위치한 고급 주거용 콘도미니엄으로, 프리미엄 시설과 뛰어난 위치를 자랑합니다. 주로 고소득층을 대상으로 판매되며, 2023년에는 총 $27.5백만의 판매 매출을 기록하였습니다. | 약 $27.5백만 |
| 237 11th | 상업용 부동산으로, 상업 공간을 필요로 하는 다양한 소매업체에게 임대 수익을 창출합니다. 2023년에 발생한 임대 수익은 약 $5.9백만입니다. | 약 $5.9백만 |
이 외에도 TPHS는 부수적으로 소득세 손실 환원을 통해 세금 감면 혜택을 누리고 있으며 이는 재무 상태에 긍정적인 영향을 미칩니다.
경쟁사로는 유사한 고급 주거용 콘도미니엄 및 상업용 부동산을 운영하는 회사들이 있습니다. 주요 경쟁사를 표로 정리하면 다음과 같습니다.
| 경쟁사 | 주요 제품 | 설명 |
|---|---|---|
| Related Companies | Hudson Yards, Time Warner Center | 뉴욕 맨해튼에서 다양한 고급 부동산 개발 및 운영 |
| Extell Development | One57, Central Park Tower | 고급 주거용 및 상업용 부동산 개발, 판매 및 임대 |
| Silverstein Properties | World Trade Center | 상업용 부동산 개발 및 임대 |
TPHS의 주요 매출원과 경쟁사를 고려할 때, 회사는 부동산 개발 및 관리를 통해 안정적인 수익원을 구축하고 있으며, 이를 통해 부동산 시장에서의 입지를 강화하고 있습니다[0][1][2].
주요 리스크
TPHS의 사업에 대한 가능한 리스크로는 다양한 부동산 프로젝트에 대한 의존도가 높아 부동산 시장의 변동성에 민감할 수 있다는 점이 있습니다. 특히, 뉴욕 시장과 같이 경쟁이 치열하고 변동성이 높은 지역에서 부동산을 보유하고 운영하는 것은 예기치 않은 상황에 노출될 수 있는 가능성이 있습니다. 또한, 회사가 소득세 손실 환원액을 활용하여 세금 혜택을 얻는 것에 대한 정부 규제 변화나 법적 문제로 인해 부정적인 영향을 받을 수 있는 리스크도 존재할 수 있습니다. 이러한 리스크들은 회사의 재무 건강성과 사업 안정성에 영향을 미칠 수 있을 것으로 보여집니다[0][1].
뉴스
재무
TPHS의 2023년 재무 상태는 여러 측면에서 변화가 있었습니다. 먼저, 2023년 순손실은 약 3,900만 달러로, 2022년의 약 2,070만 달러에 비해 1,830만 달러 증가했습니다. 이는 주로 증가한 순이자 비용, 이연 금융 비용의 상각, 77 Greenwich의 운영 비용 증가 및 2022년에 비해 2023년에 발생한 공동 투자 부동산 매각 이익의 감소 때문입니다. 또한, 주택용 콘도미니엄 판매로 인한 매출은 2022년의 약 3,730만 달러에서 2023년 약 2,750만 달러로 약 980만 달러 감소했습니다. 이 자산 운영 비용은 2022년의 약 420만 달러에서 2023년 약 400만 달러로 소폭 감소했으며, 주로 77 Greenwich의 마케팅 비용 감소와 법적 비용 증가 때문입니다. 부동산 세금 비용은 약 240만 달러로 2022년의 170만 달러에서 약 658,000 달러 증가했습니다. 일반 및 행정 비용은 약 600만 달러로 2022년의 약 580만 달러에서 약 283,000 달러 증가했습니다. 한편, 감가상각 및 상각 비용은 2022년의 약 400만 달러에서 2023년 약 370만 달러로 약 279,000 달러 감소했습니다.
TPHS는 현재 매출 손실을 보전하기 위해 약 3억 1,660만 달러의 연방 순손실환급액을 보유하고 있습니다. 이러한 순손실환급액은 향후 과세 소득을 감소시키는 데 사용될 수 있습니다. 그러나 COVID-19 팬데믹의 여파와 뉴욕시 시장의 경기 침체, 세계적 경제 둔화, 지역 은행의 실패, 금리 급등 및 대출 기준 강화가 회사의 사업에 심각한 영향을 미쳤습니다. 77 Greenwich 프로젝트는 팬데믹으로 인해 예상보다 오래 걸렸고, 주민들의 구매 심리 변화와 금리 상승으로 인해 콘도미니엄 판매가 지연되었습니다[0][1][2][3].
대차대조표
손익계산서
| 항목 | 2022년(달러) | 2023년(달러) |
|---|---|---|
| 콘도미니엄 판매 매출 | 37,300,000 | 27,500,000 |
| 임대 수입 | 5,500,000 | 5,900,000 |
| 기타 수입 | 182,000 | 177,000 |
| 영업 비용 | 4,200,000 | 4,000,000 |
| 부동산 세금 비용 | 1,700,000 | 2,400,000 |
| 일반 및 행정 비용 | 5,800,000 | 6,000,000 |
| 연금 관련 비용 | 548,000(비용) | 231,000(수익) |
| 콘도미니엄 판매 원가 | 35,200,000 | 27,300,000 |
| 거래 관련 비용 | 163,000 | 206,000 |
| 감가상각 및 상각 비용 | 4,000,000 | 3,700,000 |
| 순이자 비용 | 15,700,000 | 29,200,000 |
| 지분 손실 | -804,000(수익) | 4,000(손실) |
| 세금 비용 | 288,000 | 183,000 |
| 전체 순손실 | 20,700,000 | 39,000,000 |
TPHS의 2023년 손익계산서를 분석하면, 주택용 콘도미니엄 판매 매출이 전년 대비 큰 폭으로 감소한 반면, 순이자 비용은 대폭 증가한 것을 확인할 수 있습니다. 이는 금리 상승과 관련된 요인 때문으로 보입니다. 또한, 부동산 세금과 일반 및 행정 비용도 증가하여 총 손실이 크게 늘어난 것으로 나타났습니다. 이로 인해 영업 환경의 복잡성과 시장 불확실성도 높아진 것으로 판단됩니다.
주요 사업 활동 중 하나인 77 Greenwich 프로젝트의 매출 감소가 두드러지며, 이는 팬데믹의 영향으로 인해 소비자 구매 심리가 위축되고 금리가 상승한 것이 주요 원인으로 보입니다. 이 프로젝트와 관련된 법적 비용이 증가한 것도 부정적인 영향을 미쳤습니다.
2022년과 2023년의 공통 비용 항목인 감가상각 및 상각 비용은 큰 변화가 없었으나, 연금 관련 비용 항목에서는 2022년에는 비용으로 작용했으나 2023년에는 수익으로 전환된 점이 특징적입니다. 하지만 이러한 수익 전환에도 불구하고 전체적인 손실을 보전하기에는 부족한 상황입니다.
회사의 손익 구조에서 부동산 세금과 일반 및 행정 비용의 증가는 사업 운영에 부담을 주고 있으며, 이는 향후 더 많은 자본을 필요로 할 가능성을 시사합니다. TPHS의 경우 특히 대출 및 부동산 관련 부채에 민감하므로, 이러한 비용 항목들이 투자자에게 중요한 평가 포인트로 작용할 것입니다 .
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
다음은 TPHS의 부채, 대출, 전환사채 및 기타 유사한 부채 항목을 정리한 표입니다:
| 항목 | 잔액 (USD) | 이자율 | 만기일 | 기타 조건 |
|---|---|---|---|---|
| 77G 모기지 대출 | $133.1M | SOFR + 9.00%, 최소 9.25% | 2023년 10월 1일 | 14.34%의 전체 이자율, 무담보 사전 상환 가능 |
| 237 11th Senior Loan | $50.0M | 5.46% (혼합 이자율) | NA | NA |
| 237 11th Mezz Loan | $10.0M | 5.46% (혼합 이자율) | NA | NA |
| 담보된 신용 한도 | $11.75M | 2.5% (기본 금리 대신) | 2024년 3월 22일 | 연장 옵션 |
| 77G 메자닌 대출 | $30.3M | NA | NA | NA |
77G 모기지 대출은 2023년 10월 1일 만기 예정이었으며, 2023년 5월 기준으로 LIBOR에서 SOFR로 전환되었습니다. 이 대출은 무담보 사전 상환이 가능하지만 최소 수익 보장 조건이 붙어 있습니다. 237 11th Senior Loan과 Mezz Loan의 혼합 이자율은 5.46%였으며, 이후 연장 옵션을 행사했습니다. 담보된 신용 한도는 2024년 3월 22일까지 연장 가능하며, 이자율이 기본 금리 대신 2.5%로 설정되었습니다 .
주가 영향 미치는 요인들
TPHS의 주가 변동 원인은 여러 가지 요소에 기인할 수 있습니다. 첫째, 통화 변동은 회사의 주가에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, USD 환율이 급격히 상승하는 경우, 외국인 투자자들이 미국 자산을 더 비싸게 느끼게 되어 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태도 중요한 요인입니다. 경제가 호황일 때 부동산 시장이 활성화되어 TPHS의 주가가 상승할 가능성이 높습니다. 반대로 경제 침체가 발생하는 경우 부동산 매매가 줄어들어 주가가 하락할 수 있습니다[0][1]. 셋째, 국가 간 갈등, 특히 미중 무역전쟁과 같은 상황도 영향을 미칠 수 있습니다. 미중 무역전쟁이 격화될 경우, TPHS가 보유하고 있는 부동산 가치가 하락하여 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 넷째, 경쟁사의 등장도 주가에 영향을 줍니다. 만약 TPHS의 경쟁사가 혁신적인 부동산 개발 기술을 도입하여 시장 점유율을 빠르게 확장한다면, TPHS의 주가는 하락할 가능성이 있습니다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화도 주가에 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 환경 친화적인 건축 트렌드가 급격히 증가하는 경우, TPHS가 이에 부합하는 프로젝트를 성공적으로 수행하면 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 반대로, 시장 상황이 급변하여 기존 전략이 효과를 발휘하지 못할 경우, 주가가 하락할 가능성이 있습니다[2][3].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
TPHS의 미래 사업 성장은 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 우선, 경제적 건강 상태가 중요한 요인이다. 경제 회복과 함께 부동산 시장 회복이 동반될 경우, TPHS의 자산 가치가 상승하고, 신규 개발 프로젝트도 증가할 가능성이 높다. 둘째, 도시화와 인구 증가로 인해 주거 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상되며, 이는 TPHS의 사업을 촉진할 것이다. 셋째, 환경 친화적인 건축 및 지속 가능성 트렌드가 강화될 경우, 이러한 분야에서 경쟁력을 갖춘 TPHS는 시장에서 우위를 점할 수 있다. 넷째, 기술 발전이 중요한 역할을 할 수 있다. 예를 들어, 스마트 빌딩 및 IoT 기술 도입을 통해 자산 관리 효율성을 높이고, 이를 통해 비용 절감 및 수익 증대를 기대할 수 있다. 다섯째, 정부의 부동산 정책과 규제 변동도 중요한 변수이다. 예를 들어, 부동산 시장 규제가 완화될 경우, 신규 개발 및 투자가 증가할 가능성이 크다. 마지막으로, 경쟁사의 활동도 감지해야 한다. 새로운 경쟁사가 등장하여 시장 점유율을 확대한다면 TPHS의 사업이 위축될 수 있지만, 반대로 경쟁사가 없는 틈새시장을 공략할 경우 성장 기회를 얻을 수 있다. 이러한 다양한 이유들로 TPHS의 미래는 경제 상황, 기술 발전, 정책 변화 등 여러 요인에 따라 변동될 가능성이 있다.