SAFE (SAFE, SAFE)

회사 소개

SAFE는 상업용 부동산의 기초 토지를 장기간 임대하는 “그라운드 리스(Ground Lease)”를 인수하고 관리하는 사업 모델을 가지고 있으며, 이러한 사업을 통해 안정적이고 지속적인 수익을 추구한다. 그라운드 리스는 일반적으로 30년에서 99년 이상의 장기간 계약으로, 임차인에게 모든 운영 비용, 세금 및 보험을 부담하게 하고, 소유자는 토지 소유권을 유지하면서 임대료 수익을 확보하는 구조이다. SAFE는 이러한 그라운드 리스를 통해 임대료 상승과 토지 가치 상승의 혜택을 동시에 누리며, 장기적으로 안정적인 수익원을 구축한다. 수익은 임대료에서 발생하며, COI(소비자 물가 지수)와 연동된 임대료 상승 조항을 포함해 계약적으로 정기적인 임대료 인상이 보장된다. SAFE의 포트폴리오에는 사무실, 다가구 주택, 호텔 및 생명 과학 관련 자산이 포함되어 있으며, 다양한 자산 유형과 지역을 통해 리스크를 분산하고 잠재적 수익성을 높이고 있다. 또한, SAFE는 부동산 개발자를 위한 자금 조달 및 리모델링을 지원하는 프로그램도 운영中이며, 이를 통해 추가 수익 기회를 창출하고 있다[0].

주요 고객

SAFE의 고객군은 주로 상업용 부동산을 개발 및 운영하는 부동산 개발업자 및 투자자로 구성되어 있으며, 그 외에도 장기적으로 안정적인 수익을 원하고자 하는 기관 투자자들과 자산 관리 회사들이 주요 고객이다. 첫 번째 고객군은 부동산 개발업자들로, 그들은 토지를 구매할 필요 없이 SAFE의 그라운드 리스를 통해 중요한 위치에 대한 접근을 확보할 수 있으며, 이를 통해 초기 자본을 절약하고 자산의 가치를 증대시킬 수 있다. 두 번째 고객군은 기관 투자자들로, 안정적이고 예측 가능한 수익을 추구하는 자금 운용 및 보험 회사들로 구성된다. 이들은 SAFE의 장기 계약과 물가 상승에 따라 조정되는 임대 수입을 통해 포트폴리오의 안정성을 확보할 수 있다는 점에서 SAFE와 계약한다. 마지막으로, 자산 관리 회사들은 부동산 포트폴리오를 다각화하고 리스크를 분산시키기 위해 SAFE의 그라운드 리스를 활용한다. 이들 모두는 SAFE의 그라운드 리스 구조가 제공하는 안정적이고 예측 가능한 수익과 낮은 운영 부담을 매력적으로 느끼며, 장기적인 투자 안정성과 수익성을 추구하기 위해 SAFE의 서비스를 선택한다[0].

회사의 비용구조

SAFE의 주요 비용 항목은 아래와 같은 주요 세그먼트로 나뉩니다. 첫째, 인건비로 고정 및 변동 급여, 연간 보너스, 복리후생 및 퇴직금 기여금 등이 포함되며, 이는 전반적인 운영 비용의 주요 부분을 차지합니다[0]. 둘째, 판매 비용으로는 비즈니스 개발, 제안, 협상 관련 비용과 함께 고객과의 회의 및 홍보 활동 관련 비용이 포함되어 있습니다. 셋째, IT 인프라와 관련된 비용으로는 금융, 회계, 정보기술, 인적자원 기능에 대한 비용이 포함됩니다. 넷째, 감가상각 및 무형 자산 상각비며, 이는 주로 소프트웨어 및 시스템 개발과 관련 있습니다. 이러한 비용은 고객 및 직원 관리 시스템 운영 및 구현을 위한 지속적인 투자와 관련이 있습니다[0]. SAFE의 자원 및 서비스 제공업체로는 주로 내부 인력 및 외부 전문 컨설팅 회사들이 있으며, 특정 원자재나 에너지를 필요로 하지는 않는 것으로 보입니다. SAFE의 비즈니스는 서비스와 기술 기반이 중심이므로, 자연 자원이나 특정 부품의 소비는 제한적입니다.

비용 항목	설명	주요 제공업체
인건비	고정 및 변동 급여, 연간 보너스, 복리후생 및 퇴직금 기여금 포함	내부 직원
판매 비용	비즈니스 개발, 제안, 협상 관련 비용과 여행 비용 포함	내부 직원 및 외부 컨설팅 회사
IT 인프라 비용	금융, 회계, 정보기술 및 인적자원 기능 유지 비용	외부 IT 서비스 제공업체
감가상각 및 무형 자산	소프트웨어 및 시스템 개발 관련 비용	외부 개발업체 및 서비스 제공업체

SAFE는 본질적으로 부동산 및 서비스 기반의 비즈니스를 운영하기 때문에 자연자원이나 특정 부품 및 에너지의 소비는 많지 않으며, 업무의 상당 부분은 내부 인력과 기술 기반으로 운영되고 있습니다[0].

제품군

SAFE의 주요 제품은 그라운드 리스이며, 이를 통해 회사는 안정적이고 예측 가능한 장기 임대 수익을 창출하고 있다. 그라운드 리스는 상업용 부동산의 기초 토지를 장기간 임대하여 임차인이 모든 비용을 부담하는 구조로, SAFE는 이러한 임대 계약을 통해 지속적이고 예측 가능한 현금 흐름을 확보한다. 주요 제품의 수익 기여도는 다음 표와 같다:

제품 유형	수익 기여도
그라운드 리스	전체 수익의 100%

SAFE의 그라운드 리스 모델은 재무적 안전성과 위험 분산의 장점을 제공하여 장기적으로 시장 점유율을 높이고 있는 것으로 평가된다. 유사한 제품을 제공하거나 잠재적인 경쟁자로 간주될 수 있는 회사로는 American Tower Corporation, Crown Castle International Corp, 및 Uniti Group Inc. 등이 있으며, 이들 역시 부동산 임대와 유사한 투자 모델을 운영한다. 가능 경쟁사의 목록은 다음 표와 같다:

회사명	유사 제품
American Tower Corporation	통신 타워 임대
Crown Castle International Corp	통신 인프라 임대
Uniti Group Inc.	광섬유 기반 네트워크 임대

이와 같은 회사들은 SAFE와 유사한 방식으로 부동산과 관련 인프라를 시장에 임대하여 수익을 창출하고 있다[0].

주요 리스크

SAFE의 사업에는 다양한 특수 리스크가 존재하는데, 그 중 일부는 특히 SAFE의 유니크한 비즈니스 모델에서 비롯된다. 첫 번째로, SAFE는 그라운드 리스 계약의 만료가 다가올 경우, 임차인이 임대 연장을 요구하지 않거나 새로운 임차인을 찾지 못하는 위험이 존재한다. 이러한 상황은 안정적인 수익원인 임대료 수입의 감소로 이어질 수 있다. 두 번째로, SAFE는 대부분 장기 계약으로 운영되는 친환경 및 지속 가능한 개발 프로젝트에 참여하고 있으며, 이들 프로젝트의 환경적 규제 변화나 인식 변화가 사업에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 특정 지역 내 친환경 건축 기준의 변화는 기존 토지 개발 계획을 수정해야 하거나 비용을 초과하는 결과를 초래할 수 있다. 세 번째로, 만약 SAFE가 개발한 토지에서 잠재적으로 실패한 프로젝트가 발생할 경우, 이는 해당 부동산의 시장 가치에 부정적인 영향을 미칠 뿐 아니라, 투자자들에게도 악영향을 줄 수 있는 리스크가 된다. 마지막으로, SAFE는 스타 홀딩스와의 관계에서 발생할 수 있는 이해충돌 문제도 큰 리스크로 평가된다. 스타 홀딩스가 주요 주주로 존재하면서, 그들의 경영 결정이나 주식 매도 등이 SAFE의 시장 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[0].

재무

SAFE의 2023년 재무 상태는 여러 도전에 직면한 모습을 보여주었다. 주요한 손실 요소 중 하나는 약 1억 4천 5백만 달러의 영업권 손상처리가 있었는데, 이는 주식 가격의 급격한 하락과 연관이 있다[0]. 이로 인해 순손실은 5천 4백 5십 6만 달러로 기록되었으며, 이는 전년도 순이익인 1억 4천 4백 6십 8만 달러와 비교하여 큰 감소를 보였다[1]. 총 수익은 3억 5천 2백 5십 7만 8천 달러로 증가했지만, 이자 비용의 증가와 일반 및 행정비용의 증가, 그리고 대규모 영업권 손실이 전체 비용 상승을 초래했다[2][3]. 이러한 비용 증가와 함께 시장 환경의 변화가 SAFE의 재무 성과에 영향을 미쳤다. 또한, 2023년 8월 SAFE는 주식 공개 발행을 통해 약 1억 3천 9백 1만 달러의 자본을 조달했고, 이는 회사의 재정적 유동성을 일정 부분 높였다[4]. 그러나 이러한 조치에도 불구하고, SAFE의 실적은 이전 해와 비교하여 상당히 부진했으며, 향후 실적 개선을 위해 보다 효율적인 자산 운영과 비용 관리가 필요한 상황으로 보인다.

대차대조표

SAFE의 대차대조표에 따르면, 2023년 12월 31일 기준 주요 재무 항목은 다음과 같다. 자산 총계는 $6,548,314천 달러, 부채 총계는 $4,252,638천 달러로 나타났다. 주주 자본은 $2,231,253천 달러로 보고되었다 . 자산의 주요 구성 요소에는 순투자 매각형 임대, 지반 임대 채권 및 부동산 관련 무형 자산 등이 포함된다. SAFE의 사업 모델은 상업용 부동산을 핵심으로 하고 있기 때문에 이러한 자산의 배분은 적절하며, 부채 의무는 자산 중 대표적인 매각형 임대 및 지반 임대 수입을 담보로 하고 있어 안정적인 수익 흐름을 가능하게 한다 . 부채는 주로 채무 약정과 관련되어 있으며 이를 통해 SAFE는 사업 운영의 확장 및 유지에 필요한 유동성을 확보하고 있다. 대차대조표를 볼 때 SAFE의 자산 대비 부채 비율이 상대적으로 높은 편이며, 이는 고정 수입을 창출하는 부동산 자산의 가치를 장기적 관점에서 최대화하고자 하는 전략적 배분으로 볼 수 있다 .

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

SAFE는 다양한 차입금을 보유하고 있으며, 이는 “그라운드 리스” 사업을 성공적으로 운영하기 위한 자금 조달의 중요한 부분이다. 주요 차입금과 유사한 재무 상품은 다음과 같다:

차입금 종류	액면가	만기	이자 조건	서명일	순이자율
ABL FILO Term Loan	$25,000	5/2025	SOFR + 8.65%	9/6/2017	14.03%
First-lien Loan	$27,046	9/2026	SOFR + 6.35%	9/30/2015	11.19%
Subordinated Note	$4,740	9/2026	SOFR + 1.15%	3/16/2021	6.54%
Structured Credit (Battalion CLO)	$1,300	7/2034	SOFR + 3.56%	7/13/2022	8.96%

이외에도 SAFE는 다양한 CLO(Collateralized Loan Obligation) 투자와 관련된 재무 활동을 통해 현금 흐름을 보충하고 있다. 이러한 차입금 상품들은 일반적으로 금융 및 리스크 관리를 위한 다양한 전략적 조정의 일부로 사용되며, 각각 계약에 따른 세부 조건과 이자율이 다르게 책정되어 있다[0].

주가 영향 미치는 요인들

SAFE의 주가 변동은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 먼저, 금리 변동은 SAFE의 핵심 사업 모델인 그라운드 리스에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 대출 이자율의 상승은 SAFE가 추가 자금 조달시 더 높은 비용을 초래할 수 있으며, 이는 결과적으로 SAF비용 증가로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째로, 환율 변동은 국제적인 투자자금의 유입 및 유출에 영향을 미칠 수 있다. 미국 달러가 강세를 보이면 외국인 투자자들이 SAFE 주식을 매입하기 비용이 높아져 주가 하락의 요인이 될 수 있다. 세 번째로, 미중 무역 전쟁과 같은 국제 갈등은 글로벌 경제의 불확실성을 증가시켜, 부동산 및 금융 시장에 대한 투자 심리를 위축시킬 수 있으며, 이는 SAFE의 자산 가치 및 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 네 번째로, 경쟁사의 부상은 SAFE의 시장 점유율을 잠식할 수도 있다. 새로 진입한 기업이 더 매력적인 조건의 그라운드 리스를 제공할 경우, SAFE의 계약 갱신율이 떨어지며, 이는 장기적으로 수익성 악화 및 주가 하락으로 이어질 수 있다. 마지막으로, 시장 트렌드의 변화는 그라운드 리스 수요에 변화를 가져올 수 있다. 예를 들어, 리모트 워크가 지속적인 추세로 자리잡으면 상업용 부동산의 수요가 줄어들고, 이는 SAFE의 주요 자산의 가치 하락으로 연결돼 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이러한 가상 시나리오들은 다양한 요인에 의해 SAFE 주가의 변화 가능성을 설명하며, 각 요인은 서로 다른 방식과 정도로 주가에 영향을 미칠 수 있다.

회사의 미래 전망

SAFE 회사의 미래 전망에 대해 여러 가지 요인을 고려할 수 있다. 우선, 환경이 중요한 이슈로 부상하면서 지속 가능한 도시 개발에 대한 수요가 증가하고, SAFE의 그라운드 리스 모델은 무거운 건설 비용 없이 대규모 토지 개발을 가능하게 해주어 도심 재개발 프로젝트에서 더욱 각광받을 수 있다. 또한, 금융 시장의 불확실성이 증가할 경우, 안전하고 장기적인 수익을 원하는 투자자들에게 SAFE의 비즈니스 모델은 더욱 매력적으로 작용할 수 있다. 반면, 경제 침체 상황에서 상업용 부동산의 임대 수요가 줄어들면 SAFE의 그라운드 리스 모델은 임대료 수익의 감소로 이어질 수 있다. 기술 발전 또한 SAFE의 운영에 영향을 줄 수 있는데, 스마트 빌딩 기술의 발전은 상업 부동산의 가치 상승에 기여할 수 있지만, 동시에 신규 경쟁자들이 더 저렴한 비용으로 시장에 진입할 가능성을 높이기도 한다. 법적, 규제적인 변화도 SAFE의 성장을 좌우할 수 있는 요소가 될 수 있는데, 부동산 개발과 관련된 규제가 완화되면 더 많은 토지 개발 및 매입 기회가 열릴 수 있지만, 반대로 규제가 강화되면 사업 확장이 어려워질 수 있다. 인구 이동과 도시화 추세도 SAFE의 비즈니스에 영향을 미칠 수 있으며, 특정 지역의 인구가 증가하면 해당 지역의 상업용 부동산 수요가 늘어나 SAFE의 가치가 상승할 수 있다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 SAFE의 미래 성장을 촉진하거나 저해할 가능성이 존재한다.