회사 소개
REXR, 즉 렉스포드 산업 리얼티(REXford Industrial Realty, Inc.)는 주로 남부 캘리포니아의 인필(infill) 산업 시장에서 산업용 부동산을 소유, 운영 및 관리하는 자가 관리형 리츠(REIT)이다. 이 회사는 2013년 설립되어, 373개의 부동산을 포함하는 포트폴리오를 운영하며, 약 4,590만 평방 피트의 임대 가능한 공간을 제공한다. REXR의 수익 모델은 주로 임대료에서 발생하며, 고수익의 산업용 부동산에 대한 투자 및 산업용 부동산에 저당된 모기지 채무 투자에서 수익을 창출한다. 이 회사는 기능 개선 및 재개발 프로젝트를 통해 부동산의 가치를 높이는 것을 목표로 하며, 이를 통해 발생하는 현금 흐름을 극대화하기 위한 전략을 실행한다. REXR은 특히 서브 마켓 내에서 공실률을 낮추고 임대료를 높이는 데 집중하며, 전반적으로 고부가가치 자산을 발굴하고 이를 활성화하여 큰 수익을 추구한다. 이들은 기본적으로 고용량의 산업 공간을 제공하며, 리노베이션을 통해 더 작은 호실로 전환하거나, 기존의 공간을 현대화하고 기능적 문제를 해결하여 더 많은 임대 수익을 기대할 수 있다. REXR은튼 리츠로서 배당금을 주주에게 분배하는 동시에, 장기적으로 자본 가치의 증가를 추구하며, 이를 통해 위험 조정 수익을 주주에게 제공하는 것이 목표이다[0].
주요 고객
REXford Industrial Realty의 고객은 주로 캘리포니아 남부 지역 내 산업용 부동산을 필요로 하는 다양한 비즈니스 주체들로 구성된다. 첫째, 대규모 물류 및 유통 기업들은 REXR가 제공하는 폭넓은 임대 가능한 공간을 통해 물류 허브를 구축할 수 있으며, 지속적인 온라인 쇼핑 확대로 인해 증가하는 물류 수요를 충족시킬 수 있다. 둘째, 제조업체들은 시장 중심에 위치한 부동산을 활용해 생산 공정을 근접 소비지 시장에 가까이 두면서, 운영 효율성을 극대화할 수 있다. 셋째, 전자상거래 업체들은 신속한 배송을 위해 인구 밀집 지역에 근접한 창고 및 분배 센터의 수요가 크며, 이러한 필요를 REXR의 부동산이 채워줄 수 있다. 넷째, 기술 및 하이테크 기업들은 연구 및 개발을 위한 공간을 필요로 하며, 이러한 기업들은 주로 현대적인 시설을 찾고 있어 REXR이 제공하는 기능 개선된 부동산이 매력적일 수 있다. 다섯째, 소규모 창업자나 스타트업들도 유연한 공간 활용을 위해 작고 개방된 공간을 원하며, 이러한 수요는 REXR의 리노베이션 옵션이 충족시킬 수 있다. 이러한 고객들은 모두 REXR의 전략적 입지 및 관리의 편리함, 그리고 현대화된 시설에 가치를 두면서 그들의 비즈니스 목적 달성을 위해 렉스포드의 솔루션에 비용을 지불하고 있다.
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 주요 공급 업체 |
|---|---|---|
| 임대 관리 비용 | REXR은 부동산 임대 관리에 들어가는 비용, 즉 이와 관련된 유지보수, 개조 및 기타 관리 비용이 포함된다. 이는 부동산의 가치와 임대 수익을 극대화하기 위해 실행된다. | 자체 관리형 리츠(REIT)로서 직접 관리하지만 필요한 경우 외주 업체에 위탁하기도 한다. |
| 시설 운영 비용 | 시설 자체의 운영에 드는 비용은 전력, 수도 등의 공공요금과 유지 관리 비용을 포함한다. | 다양한 유틸리티 제공 업체가 있으나 공개된 정보로는 특정 기업 명시가 확인되지 않는다. |
| 금융 비용 | 모기지 이자 및 기타 금융 비용은 자산의 취득과 운영을 위해 피할 수 없는 지출이다. | 주요 금융 기관과 은행이 이 서비스를 제공한다. |
| 행정 및 일반 관리 비용 | 인건비, 세금, 마케팅과 같은 기타 일반 관리 비용이 포함된다. | 회사 내부에서 직접 관리하는 경우가 많으나, 컨설팅 회사 등과 협력하기도 한다. |
REXR은 비용 절감을 위해 기존의 전략적 파트너쉽을 활용하거나, 필요한 경우에는 외부 업체와 계약을 진행하여 효율적인 운영을 강조한다. 공개된 자료에서 특정 공급업체에 대한 명확한 언급은 없으나, 부동산 운영 특성상 지역 공급업체 및 서비스 제공업체와의 협력을 기반으로 운영될 가능성이 크다[0][1][2].
제품군
REXford Industrial Realty, Inc. (REXR)는 남부 캘리포니아 지역의 인필 산업 시장을 중심으로 산업용 부동산을 소유, 운영 및 관리하는 리츠(REIT)입니다. 그들의 주요 제품은 임대 가능한 산업용 부동산으로, 이는 고수익 자산으로 기반을 두고 있으며, 이러한 자산들은 회사의 주요 수익원입니다. 특히 REXR은 높은 임대 수익과 자산 가치 증대 전략을 통해 높은 수익율을 기대합니다. 이들의 주요 제품들은 주로 산업용 물류 공간, 제조 시설, 그리고 경공업용 부동산을 포함하며 공실률이 낮고 수익성이 높은 시장 내 자산들로 구성되어 있습니다[0]. 많은 유사한 산업용 부동산 투자 및 관리 기업들이 있지만, REXR의 주요 경쟁자는 Duke Realty와 Prologis와 같은 선도적인 산업 부동산 회사들입니다. 이러한 기업들은 유사한 시장에서 경쟁하며 비슷한 부동산을 관리하고 있습니다[1]. 이러한 경쟁사들은 대개 REXR과 유사하게 높은 가치 투자자산과 효율적인 운영 전략을 통해 수익을 창출하고 있습니다. 같은 영역에서 활동하는 다른 회사들의 경쟁력 있는 제품군과 비교했을 때 REXR의 전략적 위치와 포트폴리오는 중요한 경쟁 우위를 제공합니다.
주요 리스크
REXford Industrial Realty, Inc. (REXR)의 사업에는 몇 가지 구체적인 리스크가 존재한다. 우선 Southern California 지역에 집중된 부동산 포트폴리오는 이 지역의 경제적 변동에 특히 취약하며, 이로 인해 임대료 수익 감소 및 공실률 상승의 위험이 커진다. 랜드 개발 및 재개발 과정에서 예상되지 않은 비용 증가로 인해 프로젝트가 수익성이 떨어질 수 있으며, 이는 회사의 현금 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, REXR의 고객인 임대 업종의 경우, 비투자 등급 신용을 가진 임대인이 많아 그들의 파산이나 지불 불이행 발생률이 높다는 위험이 있다. 게다가 지진과 같은 자연재해로부터의 보호는 보험으로 어느 정도 가능하지만, 보험금이 충분하지 않거나 청구 과정에서 지연되는 상황에 직면할 수 있어 큰 재정적 손실로 이어질 수 있다. 로스앤젤레스와 롱비치 항구에서의 수출입 물량 감소가 발생한다면 물류센터에 대한 수요가 축소될 수 있으며, 이는 공실률 상승을 초래할 수 있다. 마지막으로, 전 세계적 팬데믹이나 경제 위기가 다시 발생할 경우, 특히 REXR의 임대 자산을 사용하고 있는 산업들이 경제적 어려움에 처할 가능성이 커져 회사의 수익성에 악영향을 미칠 수 있다[0].
뉴스
재무
손익계산서
(단위: Million USD)
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 매출액 | 452.2 | 631.2 | 797.8 |
| 매출원가 | 107.7 | 150.5 | 184.5 |
| 매출총이익 | 344.5 | 480.7 | 613.3 |
| 영업비용 | 200.3 | 261.1 | 319.5 |
| 영업이익 | 144.3 | 219.6 | 293.8 |
| 영업외수익 | 8.0 | 42.5 | 44.2 |
| 세전 순이익 | 136.2 | 177.2 | 249.6 |
| 법인세 비용 | N/A | N/A | N/A |
| 당기순이익 | 128.2 | 167.6 | 238.0 |
대차대조표
(단위: Million USD)
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 현금 및 현금성 자산 | 44.0 | 36.8 | 33.4 |
| 매출채권, 순액 | 72.5 | 103.4 | 140.8 |
| 재고자산 | N/A | N/A | N/A |
| 유동자산 총계 | 132.2 | 141.8 | 299.2 |
| 유형자산, 순액 | N/A | N/A | N/A |
| 비유동자산 총계 | 6649.0 | 9117.5 | 10630.7 |
| 자산 총계 | 6781.2 | 9259.3 | 10929.8 |
| 매입채무 | 65.8 | 97.5 | 128.8 |
| 단기차입금 | N/A | N/A | N/A |
| 유동부채 총계 | 179.4 | 252.2 | 412.4 |
| 장기차입금 | 1399.6 | 1936.4 | 2225.9 |
| 비유동부채 총계 | 1534.1 | 2083.8 | 2373.5 |
| 부채 총계 | 1713.5 | 2335.9 | 2785.9 |
| 자본금 및 추가 납입 자본 | 4829.9 | 6648.8 | 7942.9 |
| 이익잉여금 | -191.1 | -255.7 | -338.8 |
| 자본 총계 | 5067.7 | 6923.3 | 8143.9 |
| 부채 및 자본 총계 | 6781.2 | 9259.3 | 10929.8 |
현금흐름표
(단위: Million USD)
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 당기순이익 | 136.2 | 177.2 | 249.6 |
| 감가상각비 및 무형자산상각비 | 135.8 | 165.6 | 214.6 |
| 비현금 운전자본 변동 | -7.0 | -7.6 | -19.7 |
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | 231.5 | 327.7 | 427.5 |
| 유형자산 취득 | N/A | N/A | N/A |
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | -1912.8 | -2449.2 | -1676.4 |
| 배당금 지급 | -151.6 | -222.9 | -314.7 |
| 차입금 변동 | 169.3 | 537.4 | 289.4 |
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | 1547.8 | 2114.3 | 1245.6 |
| 현금 순변동 | -133.5 | -7.2 | -3.3 |
Cash Flow Table (in thousands)
| Year Ended December 31 | 2023 | 2022 | Change |
|---|---|---|---|
| Cash provided by operating activities | $427,548 | $327,695 | $99,853 |
| Cash used in investing activities | $(1,676,446) | $(2,449,210) | $772,764 |
| Cash provided by financing activities | $1,245,556 | $2,114,303 | $(868,747) |
The cash flow state of REXR demonstrates their business strategy typical of a REIT focusing on property management and acquisition. Operating cash flow significantly increased to $427.5 million in 2023 due to increased property acquisition and improved income from existing properties. Investing activities consumed $1.7 billion, primarily from property purchases but was reduced compared to the previous year due to lower acquisition costs. Financing activities generated $1.2 billion with notable changes in debt financing mechanisms and distribution to equity holders. When compared to industry peers, REXR’s cash flow pattern reflects a strong investment focus, typical for industrial REITs keen on expansion and modernization of holdings, aligning its financial strategy with acquisition and property enhancement efforts.[0].
주요 부채 및 전환사채들
REXR의 주요 채무 구조는 다음과 같습니다. 2026년 만기되는 2026 노트는 12.0%의 효과적인 이자율로 1,250백만 달러의 채무를 보유하고 있으며, 2029년 만기되는 Green Convertible Notes는 4.9%의 이자율로 1,500백만 달러, 그리고 2030년 만기되는 Green Convertible Notes는 3.8%의 이자율로 1,725백만 달러의 채무가 있습니다[0]. 이러한 채무 구조는 회사의 재무 전략 하에 높은 이자율이지만, 장기적인 수익성을 기대하며 설정된 것으로 보이며, 각 채무는 만기 이전에 조건에 따라 전환 가능한 옵션이 포함되어 있을 수 있습니다.
주가 영향 미치는 요인들
REXR의 주가 등락 요인은 다양한 요소에 의해 영향을 받을 수 있다. 첫째, 통화 환율의 변동이 주가에 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보일 경우 수입업체들이 비용 상승 압박을 받을 수 있지만, REXR과 같은 국내 부동산 중심 기업은 비교적 유리한 위치를 가질 수 있다. 이는 긍정적으로 작용할 가능성이 크다. 둘째, 거시경제 상태 또한 중요한 변수 중 하나이다. 경제성장이 둔화되거나 경기 침체가 발생할 경우, REXR의 부동산 수요에 부정적인 영향을 미쳐 주가 하락의 요인이 될 수 있다. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미중 무역전쟁과 같은 상황도 기업에 영향을 준다. 이런 경우, 글로벌 공급망이나 물류에 차질이 생길 수 있으며, 이에 따라 지역 내 제조업체에 더 많은 제조 공간의 필요성이 생기면서 REXR은 임대 수요 증가로 이익을 얻을 수 있다. 이는 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 넷째, 경쟁업체의 부상은 REXR에게 도전 과제가 될 수 있다. 만약 새로운 경쟁자가 REXR의 주요 시장에 진입하여 낮은 임대료를 제시한다면, 이는 시장 점유율 감소로 이어저 부정적인 주가 영향을 미칠 가능성이 있다. 마지막으로 시장 트렌드의 변화가 기업에 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 전자상거래의 급성장이 지속되면서 물류센터 수요가 증가하면, REXR은 이러한 트렌드 변화에서 혜택을 보고 주가 상승의 요인으로 작용할 수 있다. 이러한 시나리오는 시장 상황과 외부 변수에 의해 복합적으로 영향을 받기 때문에, 각 요소가 주가에 미치는 영향을 면밀히 살펴보는 것이 중요하다.
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
REXR의 미래는 다양한 요인들에 의해 밝아질 수도 혹은 어둡게 전개될 수도 있다. 우선, 전자상거래의 지속적인 성장 추세는 물류 시설에 대한 수요를 증가시킬 가능성이 크다. 온라인 쇼핑의 확대로 인해 창고나 유통 센터의 필요성이 커지면서 REXR의 사업은 성장할 수 있는 기회를 얻을 것이다. 또한, 지속 가능한 친환경 건축물에 대한 수요 증가도 긍정적 요인 중 하나로 작용할 수 있다. 많은 기업이 탄소 배출을 줄이고자 하며, 이를 위해 REXR은 친환경 인증을 받은 건축물 개발에 초점을 맞출 경우 새로운 시장을 개척할 수 있을 것이다. 반면에, 경제 불확실성과 금리 인상 등의 재정적 압박은 사업 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 특히, 경기 침체가 발생하거나 높은 금리가 장기화되면 자금 조달 비용이 증가하여 부동산 투자에 대한 부담이 커질 수 있다. 기술 발전의 측면에서, 빅데이터와 AI 기술을 활용한 효율적인 공간 관리 시스템 개발이 가능하다면, REXR은 부동산 임대 및 관리의 측면에서 경쟁력을 높일 수 있다. 그러나 경쟁사들이 빠르게 혁신할 경우 시장 점유율을 잠식당할 위험도 존재한다. 따라서 REXR의 성패는 이러한 다양한 요인들을 어떻게 관리하고 대응하느냐에 따라 달라질 것이다.