MITT (MITT, MITT)

회사 소개

AG 모기지 투자 신탁(MITT)은 미국 주택 시장에서 다양한 리스크 조정 포트폴리오에 투자하는 주거용 모기지 리츠입니다. 주된 목표는 주주들에게 매력적인 리스크 조정 수익을 제공하는 것이며, 이를 통해 배당금과 자본 상승을 목표로 합니다. MITT는 신규 발생한 주택 담보대출을 비정부 기관 부문에서 인수하고 증권화하는 데 주력합니다. 주요 자산은 약 44.6%의 지분을 보유한 Arc Home LLC와 다른 제3자 파트너를 통해 확보됩니다. MITT는 단기 자산에 대한 다양한 자금 조달 경로를 고려하면서 TPG 앙젤로 고든의 고유한 증권화 플랫폼을 이용해 장기 금융을 활용합니다. Arc Home은 모기지 대출을 원활하게 발생시키고 판매하며, 대출 서비스 권한을 보유하는 다채널 모기지 대출 발생기관으로 기능합니다. 2023년에는 Western Asset Mortgage Capital Corporation을 인수하여 자산 포트폴리오를 12억 달러 확대했고, 주요 자산으로는 직접 발생한 비기관 대출과 기관 적격 대출이 포함됩니다. 이러한 방식으로 MITT는 net interest income, 자산의 공정 가치 변화, Arc Home 투자에서 발생하는 수익을 통해 수익을 창출합니다. MITT는 외부에서 관리되며, TPG 앙젤로 고든과의 전략적 관계를 통해 접근성을 높이고 투자 기회를 확보하는 경쟁 우위를 지니고 있습니다. 이 모든 요소들은 MITT가 주거용 모기지 시장에서 효과적으로 운영될 수 있는 기반을 제공합니다[0].

주요 고객

MITT의 고객 페르소나는 다채로운 투자자들로 구성됩니다. 주요 고객 세그먼트는 기관 투자자, 개인 고액 자산가, 모기지 대출 기관 등이 포함됩니다. 기관 투자자들은 안정적인 배당 수익과 리스크 조정을 통해 장기적으로 포트폴리오 수익을 극대화하고자 MITT의 주식에 투자합니다. 이러한 투자자들은 연금 펀드, 보험 회사, 자산 운용사 등으로 구성되며, 비교적 낮은 리스크와 정기적인 수익 배분을 중시합니다. 개인 고액 자산가들은 자산 다변화 및 부동산 시장에 간접적으로 투자하고자 하는 목적에서 MITT의 주식을 매수합니다. 이들은 시장의 변동성에도 불구하고 기여할 수 있는 고정 수익을 목적으로 하며, 일반적으로 장기적인 자산 성장을 목표로 합니다. 마지막으로, 모기지 대출 기관은 MITT가 증권화 과정에서 발생시키는 자금 조달 메커니즘에 주목합니다. 이들은 유동성을 확보하고 대출 포트폴리오를 관리하는 데 필요한 맞춤형 금융 솔루션을 찾기 위해 MITT의 서비스를 활용합니다. 이러한 고객 세그먼트는 모두 MITT가 제공하는 금융 안정성과 전문성에 큰 가치를 두며, 이를 통해 자신의 경제적 목표를 달성하고자 하는 공통된 목적을 유지합니다.

회사의 비용구조

AG Mortgage Investment Trust, Inc.(MITT)의 주요 비용 항목에 대한 분석은 다음과 같습니다. 이 회사의 주요 비용은 인력 비용, 기술 인프라, 외부 서비스 및 기타 운영 비용 등으로 나눌 수 있습니다. 첫째, 인력 비용에는 직원 급여, 복지 혜택 및 기타 간접 비용이 포함되어 있으며, 이는 인력 증가와 평가된 효율성 개선 노력의 일환으로 변동합니다. 둘째, 기술 인프라 비용은 클라우드 인프라 서비스 및 소프트웨어 도구의 유지 및 개선에 사용됩니다. 이 비용은 주로 클라우드 서비스 제공업체와 소프트웨어 공급업체에게 지불되며, MITT는 클라우드 인프라의 최적화를 통해 비용을 절감하려는 노력을 지속하고 있습니다. 셋째, 외부 서비스 비용에는 데이터 관리, 고객 지원 등과 같은 분야에서 제공되는 전문 서비스가 포함됩니다. 마지막으로 기타 운영 비용에는 일반 보험, 사무실 유지 비용 및 규제 준수 비용 등이 포함됩니다. 이 외에도 MITT는 Arc Home LLC 및 기타 제3자를 통해 대출을 증권화하고 자산을 확장하는 등의 활동에서 발생하는 비용을 처리하고 있습니다. 이러한 비용 항목은 회사의 운영 효율성을 유지하고 경쟁 우위를 확보하는 데 필수적인 요소들로 작용합니다[0].

제품군

AG 모기지 투자 신탁(MITT)의 주요 제품에는 주택 담보 대출 증권화, 비기관 대출, 그리고 기관 적격 대출이 있습니다.

제품	설명 및 수익 기여
주택 담보 대출 증권화	이 제품은 주택 담보 대출을 증권으로 전환하여 투자자에게 판매하는 방식입니다. 이는 안정적인 이자율의 수익을 창출하며, 전체 수익의 큰 부분을 차지합니다.
비기관 대출	기관 외 채널을 통한 대출로서, 고위험-고수익 투자 기회를 제공합니다. 이는 다양한 신용 프로파일을 가진 차용인에게 대출을 제공하며, 위험을 조정한 수익을 추구합니다.
기관 적격 대출	주로 정부나 대형 금융 기관의 기준에 맞춘 대출로, 낮은 위험과 안정된 수익을 목적합니다. 이는 대출을 발생시키고 유지하는 데 필요한 자금을 조달하는 데 중요한 역할을 합니다.

MITT는 이러한 제품을 통해 고정수익을 창출하며, Arc Home LLC와 같은 부동산 금융기관들과의 파트너십을 활용하여 포트폴리오를 다양화하고 있습니다[0].

MITT의 주요 경쟁자로는 주거용 모기지 및 대출 증권화를 주력으로 하는 다른 미국 리츠(REITs)가 있습니다. 타사의 동종 제품 또한 다양한 대출 및 증권화를 포함하여 유사한 구조로 운영됩니다.

경쟁사	주요 제품
Annaly Capital Management	주택 대출 증권화, 상업용 부동산 증권화
New Residential Investment Corp	모기지 서비스 권한(MSR), 비기관 대출 포트폴리오
Two Harbors Investment Corp	기관 적격 대출 증권화, 비정부 대출

MITT는 시장에서의 경쟁력 유지를 위해 다양한 구조의 대출과 증권화 옵션을 지속적으로 확장 및 최적화하고 있습니다[0].

주요 리스크

AG 모기지 투자 신탁(MITT)의 사업 운영에는 몇 가지 독특한 위험이 존재한다. 첫째, MITT는 비기관 대출을 주로 다루는데, 이들 대출은 규제가 덜한 시장에서 발생하며, 이는 신용 리스크를 증가시킨다. 비기관 대출의 품질이 떨어지거나, 대출자들이 상환하지 않을 경우 손실이 발생할 수 있다. 둘째, MITT는 Arc Home과 협력하여 대출을 원활하게 발생시키고 있는데, Arc Home의 운영이 비슷한 환경에서 위축되면 MITT의 자산 확보에 직접적인 타격을 줄 수 있다. 셋째, 기관 보증 대출과 비기관 대출 포트폴리오가 복잡하게 얽혀 있어 경제 불황 시 두 시장 모두에 부정적인 영향을 받을 수 있다. 넷째, 기후 변화로 인한 자연재해, 예를 들어 캘리포니아의 산불이나 플로리다의 허리케인 등이 MITT가 보유한 자산에 직접적인 피해를 줄 수 있으며, 이는 투자 가치를 급격히 저하시킬 위험이 있다. 마지막으로, MITT의 복잡한 대출 증권화 과정은 불확실한 시장 분위기에서 자산을 발행하지 못하게 할 수 있으며, 이는 손실로 이어질 수 있다. 이런 여러 위험 요소들은 MITT의 재무 성과와 안정성에 주목할만한 영향을 미칠 수 있다[0].

재무

AG 모기지 투자 신탁(MITT)의 2023년 재무 성과를 살펴보면, MITT는 주당 10.46달러의 장부가치와 조정된 주당 순자산가치 10.20달러를 기록하였다. 보통주 투자자에게 귀속하는 희석 주당 순이익은 1.68달러, 주당 배당 가능한 이익(EAD)은 0.39달러를 기록하였다. GAAP 기준 레버리지 비율은 10.5배, 경제적 레버리지 비율은 1.5배로 보고되었다. 2023년 동안 보통주당 0.72달러의 배당금이 지급되었고, Western Asset Mortgage Capital Corporation(WMC)을 인수하여 투자 포트폴리오를 25% 증가시키며 자산을 12억 달러 확대했다. 부채 11억 달러를 인수한 것 외에 자본을 8,140만 달러 증가시키고, 3,020만 달러의 흥정 구매 이익을 기록하였다. 연간 실적을 살펴보면, MITT는 5,378만 4천 달러의 순이익을 기록했으며, 이는 전년도 5,310만 달러의 손실에서 큰 개선을 이룬 것으로 나타났다. 그러나 운영 활동으로부터 제공된 순현금은 2,813만 4천 달러에 불과해 전년도대비 소폭 증가를 보였다. 투자 활동에서는 4억 3,350만 5천 달러의 순현금이 사용되었으며, 이는 주로 주택 담보 대출의 매입에 기인했다[0][1][2].

대차대조표

AG 모기지 투자 신탁(MITT)의 2023년 12월 31일 기준 대차대조표는 다음과 같습니다. 총 자산은 61억 2,642만 8천 달러이며, 주요 자산 항목으로는 공정 가치 기준 담보 대출채권이 53억 5,828만 1천 달러, 담보 대출이 3억 1,763만 1천 달러, 상업 대출이 6,630만 3천 달러로 분류됩니다. 그리고 부채 부분에서는 공정 가치 기준으로 보고된 담보 채무는 47억 1,162만 3천 달러이며, 금융 협정은 7억 6,759만 2천 달러입니다. 주주 지분은 5억 2,836만 8천 달러로 보고되었습니다 .

MITT의 대차대조표를 분석해보면, 자산의 상당 부분이 담보된 주택 모기지 대출에 집중되어 있으며, 이는 해당 회사의 비즈니스 모델과 일치합니다. 금융 상품의 특성상 높은 부채 자산 비율을 유지하는 것은 REIT의 특성상 일반적인 경향으로 보입니다. 자산이 대출과 관련된 다양한 매입과 금융 조달로 구성되면서 MITT의 운영 상황이 리스크 관리와 금융 전략의 성공 여부에 크게 의존하고 있음을 나타냅니다. 또한, 공정 가치 평가에 따른 자산과 부채의 기록은 시장 변화에 민감할 수 있음을 시사합니다. 회사의 핵심 활동인 담보 대출에 대한 투자가 집중된 가운데, 이러한 자산 배분은 MITT의 전략적 목표와 일관성을 유지하고 있음을 보여줍니다.

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

주요 부채 및 전환사채들

MITT는 다양한 종류의 금융 부채를 가지고 있으며, 이러한 부채는 주로 대출과 변환사채로 구성되어 있습니다. 주요 부채 항목은 다음과 같습니다: 1) First-lien loan은 2026년 11월 만기이며, $34,650의 명목 원금을 가지고 있고 이자율은 L + 7.00%로 적용됩니다 2) 또 다른 First-lien loan은 2024년 12월 만기이며, $34,677의 명목 원금에 L + 8.25%의 이자율이 적용됩니다 3) Convertible note는 2028년 5월 만기이며 $4,382의 명목 원금에 6.50%의 이자율이 적용됩니다[0]. 이러한 금융 부채와 연관된 다양한 조건과 이자율은 MITT가 경영하는 리스크와 수익 구조에 중요한 요소로 작용합니다.

주가 영향 미치는 요인들

MITT의 주가는 다양한 요인에 의해 변동할 수 있습니다. 첫째, 통화 가치의 변화는 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 만약 미국 달러가 다른 주요 통화에 비해 강세를 보인다면, 해외 투자자들에게는 미국 주식의 매력이 감소할 수 있고 이는 MITT의 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반대로 달러가 약세를 보인다면 자산 가격이 상대적으로 저렴해져 외국인 투자가 증가할 가능성이 있어 주가 상승에 긍정적일 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상황도 중요한 변수입니다. 경제가 호황을 맞아 주택시장과 모기지 대출 시장이 활기를 띠면 MITT의 수익성이 개선되어 주가가 상승할 가능성이 높습니다. 반대로 경기 침체가 진행된다면 대출 연체율 증가와 같은 부정적인 요소가 MITT의 재무 건전성을 위협할 수 있습니다. 셋째, 국가 간의 갈등도 주목할 부분입니다. 예를 들어 미중 무역 전쟁이 확대된다면 금융시장의 변동성이 커지며 투자 심리가 위축될 수 있습니다. 특히 미중 무역 전쟁으로 금리가 상승한다면 MITT의 차입비용이 늘어나 수익성이 악화될 것입니다. 넷째, 경쟁사의 부상이나 시장 트렌드 변화도 MITT에 영향을 줄 수 있습니다. 새로운 경쟁사가 더욱 매력적인 금융 상품을 시장에 내놓는다면 MITT는 시장 점유율을 잃을 수 있습니다. 반면 친환경 주거용 모기지 상품과 같은 새로운 시장 트렌드에 맞춰 사업을 조정한다면 투자가의 관심을 받을 수 있고 주가에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들은 MITT가 직면할 수 있는 다양한 시나리오를 제공하며, 각 시나리오는 다양한 방식으로 MITT의 주가에 영향을 미칠 수 있습니다.

회사의 미래 전망

MITT의 미래 성장 가능성에는 여러 요소가 작용할 수 있습니다. 경제가 회복세를 보이면서 주택시장 수요가 증가하면 모기지 대출에 대한 수요도 함께 늘어날 것입니다. 이는 MITT의 핵심 사업 분야인 모기지 대출 및 서비스에 긍정적인 영향을 주어 사업 성장을 촉진할 수 있습니다. 또 다른 성장 요인은 금리 환경의 변화입니다. 금리가 낮아지면 대출 수요가 증가하고, 이에 따라 MITT의 수익성이 개선될 수 있습니다. 반면, 금리가 상승할 경우 차입 비용이 증가하여 수익성이 악화될 가능성도 있습니다. 외부 환경 역시 영향을 미칠 수 있는데, 정부의 주택 구매 관련 지원 정책이 지속되거나 확대되면 주택 구매 수요가 증가하고, 이는 MITT의 사업 기회로 이어질 수 있습니다. 기술 발전 또한 중요한 역할을 할 수 있습니다. 신기술을 활용해 대출 신청 및 서비스 과정을 효율화하면 운영 비용 절감과 함께 고객 만족도를 높일 수 있습니다. 그러나 반대로 경기가 침체되거나 거시경제 불확실성이 확대된다면, 대출 연체율이 증가하고 주택시장 수요가 감소할 수 있어 MITT의 성장에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 중요한 것은 기업 내부의 전략적 대응 능력입니다. 시장 변화에 민감하게 반응하고 사업 전략을 효율적으로 조정할 수 있다면 MITT는 장기적인 성장 기반을 다질 수 있을 것입니다. 이러한 다양한 요소들이 MITT의 미래를 결정짓는 중요한 요인으로 작용할 수 있습니다.