GOOD (GOOD, GOOD)

회사 소개

글래드스톤 상업 공사(Good)는 주로 산업 및 사무용 부동산을 인수, 소유 및 관리하는 리츠(REIT, 부동산 투자 신탁)입니다. 이 회사는 장기 순수 임대 계약을 통해 안정적인 임대 수익을 창출하고 있으며, 이러한 임대 계약의 기간은 일반적으로 7년에서 15년 사이입니다. 임대인은 부동산의 운영 비용, 유지 보수, 수리 및 보험 비용을 부담해야 하며, 이러한 계약은 회사에 안정적인 현금 흐름을 제공합니다. 기업은 미국의 27개 주에 위치한 134개 부동산을 소유하고 있으며, 전체 임대 가능한 공간은 약 1,690만 평방피트에 달하고, 2024년 2월 기준으로 점유율은 97.4%에 이릅니다. 또한, 글래드스톤은 다양한 자원으로 자산을 관리하며, 외부 관리 회사인 글래드스톤 경영 공사가 회사의 일상적인 운영을 지원합니다. 이 외에도, 이 회사는 부동산의 매입 및 자산 관리 외에도 부동산 담보 대출 관련 기능도 수행하며, 임대료 및 운영비 회수로부터 발생하는 수익을 활용하여 운영 비용을 충당하고 주주에게 배당금을 지급하는 구조를 가지고 있습니다. 글래드스톤은 또한 다양한 투자 전략을 통해 포트폴리오를 다각화하고 있으며, 이는 시장 성장 잠재력이 있는 지역에 집중하여 자산 가치를 높이고 안정적인 현금 흐름을 유지하는 데 중점을 두고 있습니다[0][1].

주요 고객

GOOD의 고객 페르소나는 주로 자체적인 사업 공간을 필요로 하는 다양한 산업 분야의 기업들입니다. 첫 번째 고객 세그먼트는 제조업체로, 이들은 원자재를 제품으로 변환할 수 있는 적절한 제조시설을 필요로 합니다. GOOD의 넓은 층고와 견고한 인프라를 제공하는 산업용 부동산은 이러한 제조업체들에게 매력적이므로, 안정적인 생산 활동을 지원합니다. 두 번째 세그먼트는 물류 및 유통 기업입니다. 이들은 화물을 보관하고 빠르게 배송해야 하므로 GOOD의 전략적인 위치와 높은 접근성을 중시합니다. GOOD의 부동산은 물류 기업이 시장과의 근접성을 통해 운영 효율성을 높이는 데 기여합니다. 세 번째는 대형 소매업체들로, 이들은 넓은 유통망과 재고 관리를 위해 공간이 필요한 경우가 많습니다. 이들은 효율적인 공급망 관리 및 소비자에 대한 접근성을 통해 수익을 창출할 수 있습니다. 마지막으로, 기술 및 서비스 기업들은 GOOD의 사무용 공간을 통해 전문적인 환경을 제공받아 인재 확보 및 브랜드 이미지 향상에 기여할 수 있습니다. 이러한 기업들은 GOOD의 부동산을 사용하여 업무 환경을 최적화하고 고객들에게 더 나은 서비스를 제공합니다. 이처럼 다양한 기업 고객들이 GOOD에 임대료를 지불함으로써 효율적이며 전략적으로 중요한 공간을 활용할 수 있는 기회를 얻습니다.

회사의 비용구조

주요 비용 항목	설명	자원 제공 업체
연결된 기계 비용	제품 비용, 제조 계약 비용, 운송 및 창고 비용, 보증 교체 비용, 불용재고 감액 비용 등을 포함합니다. 이러한 비용은 주로 기계의 구성 요소 및 제조업체에 의해 발생합니다.	해당 문서에서 특정 공급 업체에 대한 정보는 제공되지 않았습니다[0].
구독 비용	호스팅 요금, 디지털 콘텐츠 비용, 개발 소프트웨어의 감가상각비 및 소프트웨어 유지보수 비용을 포함합니다.	특정 호스팅 및 소프트웨어 제공업체 정보는 제공되지 않았습니다[0].
액세서리 및 재료 비용	제품 비용, 제조 비용, 창고 및 물류 비용, 관세 및 기타 수입 비용, 보증 교체 비용을 포함합니다.	특정 공급업체 정보는 제공되지 않았습니다[0].

이와 같이 GOOD 회사는 주로 연결 기계와 관련된 물류, 창고 관리, 부품 공급에 상당한 비용을 지출하며, 구독 모델에서 발생하는 호스팅 및 소프트웨어 유지 비용도 중요합니다. 그러나 구체적인 자원 제공업체에 대한 정보는 해당 문서에서는 확인되지 않았습니다.

제품군

GOOD의 주요 상품은 산업 및 사무용 부동산으로, 이는 회사의 주요 수익 창출원입니다. GOOD는 이러한 부동산을 임대하여 장기적이고 안정적인 수익을 얻고 있으며, 임대 계약은 고객에게 부동산 운영비용을 전가하는 순수 임대 조건입니다. GOOD의 부동산 자산은 다양한 지역에 걸쳐 있으며, 이는 포트폴리오의 지역적 다양성을 통해 위험을 줄이고 가치 상승 가능성을 높입니다. 이러한 다각화된 부동산 포트폴리오는 총 134개의 부동산으로 구성되어 있으며, 전체 임대 가능한 공간은 약 1,690만 평방피트입니다[0].

산업용 부동산은 GOOD의 주요 수익원으로서 제조업체나 유통 기업 같은 B2B 고객들에게 넓은 층고와 탄탄한 구조의 인프라를 제공하여 높은 임대 수익을 창출합니다. 그 외에 사무용 부동산은 기술 및 서비스 기업들에게 임대되어, 이들이 전문적인 업무 환경을 갖출 수 있도록 도와줍니다. 고객 맞춤형 임대 계약 및 높은 점유율은 GOOD의 안정적인 수익 구조를 만든 중요한 요소입니다[1].

경쟁사로는 유사한 산업 및 상업 부동산을 제공하는 다른 부동산 투자 신탁(REIT)들이 있으며, 이들은 자산의 범주와 제공하는 서비스 측면에서 GOOD와 유사한 사업 모델을 공유합니다. 아래와 같은 경쟁사가 있습니다:

경쟁사	주요 사업 영역
산업 및 사무용 부동산 전문 REIT들	다양한 지역에서의 산업용 부동산 투자 및 관리

GOOD의 다양한 부동산 포트폴리오와 임차인의 계약 구조는 지역적 및 산업적 다각화를 통해 수익 안정성과 향후 성장 가능성을 극대화하는 데 기여하고 있습니다[2].

주요 리스크

GOOD의 비즈니스에서 발생할 수 있는 위험 요소는 몇 가지가 있으며, 이들은 회사의 구조와 시장 환경에 특화된 것입니다. 첫째, LOWER MIDDLE MARKET 기업에 대한 임대 의존도가 높아져, 이러한 기업들이 경제 침체 시 더 큰 위험에 처할 수 있으며, 임대료 지급을 지연하거나 불이행할 가능성이 증가합니다. 이러한 기업들은 보통자본이 적고 제품군이 제한적이기 때문에 경기변동에 민감하여, 경제 불황 시에 채무 불이행이 발생할 위험이 있으며, 이는 GOOD의 수익에 직접적인 영향을 미칩니다. 둘째, 단일 세입자에 의존하는 구조는 높은 리스크 포인트로 작용할 수 있습니다. 하나의 임차인이 월세를 지불하지 않으면 수익이 전액 감소하고, 해당 건물의 유지 관리 비용이 발생하여 재정적 부담이 증가하게 됩니다. 셋째, CROSS-COLLATERALIZATION이 이루어진 자산들이 많아지면, 특정 부동산의 문제가 전체 자산 포트폴리오에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 자산 유동성에 악영향을 미칩니다. 넷째, 환경 리스크에 대한 노출이 높아 환경 규제가 강화될 경우, 잦은 재산 손실과 높은 청소 비용이 발생할 수 있으며, 이는 회사의 재무 건전성을 위협하게 됩니다. 마지막으로, GOOD는 미국 부동산 투자 신탁(REIT)으로서의 자격을 유지하는 데 실패할 경우, 높은 세금 부담과 배당금 지급의 제한으로 인해 재무적 어려움에 직면할 수 있습니다[0][1][2].

재무

GOOD의 2023년 금융성과를 분석하면, 총 운영 수익이 2022년 대비 0.9% 감소한 $147.584 million을 기록했으며, 특히 임대 수익이 감소했습니다[0]. 총 운영 비용은 거의 변동이 없었으나, 감가상각 및 상각 비용이 $2.298 million 감소하면서 전년 대비 3.8% 줄었습니다[0]. 그러나, 변동금리 부채로 인해 이자 비용이 15.0% 증가하여 $37.330 million에 도달하면서 전체적으로 순이익은 상당히 감소했습니다[0]. 특히, 순손실이 2022년 대비 $6.249 million 증가하여 보통주 주주 및 비지배 합작 회사 단위 보유자의 순손실이 $7.801 million을 기록했습니다[0]. 이와 함께, 부동산 매각에서 발생한 순차익이 감소했고, 이것은 총 순이익 감소에 기여했습니다[4]. 이에 따라, 운영 현금 흐름에서 발생한 순현금은 2022년의 $69.2 million에서 $60.4 million으로 감소했습니다. 이는 주로 변동금리 부채의 이자 비용 증가가 원인이었습니다[5]. 매출 가능한 자산 및 주식 발행으로 얻는 유동성은 $56.5 million로 기록되었으며, 이는 향후 단기 및 장기적으로 유동성 필요를 충족시키기에 충분할 것이라고 평가됩니다[6].

대차대조표

굿(GOOD)의 2023년 12월 31일 기준 대차대조표를 살펴보면, 총 자산은 $1,133,471,000에 달하며, 그 중에서 순부동산 자산은 $921,702,000로 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 이는 부동산 투자 신탁(REIT)으로서 부동산을 중심으로 하는 비즈니스 모델을 잘 반영한다. 이외에도 리스 무형자산이 $101,048,000, 매각 예정 자산이 $28,787,000로 기록되었습니다. 현금 및 현금성 자산은 $11,985,000, 제한된 현금은 $4,150,000로, 유동성이 상대적으로 낮은 것을 관찰할 수 있습니다. 부채 측면에서는 모기지 부채가 $295,853,000에 달하며, 이자 비용을 고려할 때 추가적인 부채 관리가 필요할 수 있습니다. 전체 부채는 $809,164,000로, 자본보다 높은 상태입니다[0]. mezzanine 자본은 $170,041,000로 기록되며, 이는 부채와 자본의 중간 성격을 띠는 자본으로, 기업의 자본 구조에서 중요한 요소로 작용합니다. 주식과 기타 자본의 총합은 $154,266,000로 나타납니다. GOOD의 자산은 부동산과 관련된 항목에 대부분 할당되어 있으며, 이는 GOOD가 부동산을 중심으로 장기 임대 수익을 추구하는 비즈니스 모델과 잘 맞아떨어집니다. 이러한 자산 배분은 부동산 시장의 상황에 크게 영향을 받을 수 있으며, 부동산 가치 변동이 사업 성과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

손익계산서

항목	2023년	2022년
운영 수익
임대 수익	$147,584	$148,981
총 운영 수익	$147,584	$148,981
운영 비용
감가상각 및 상각비	$57,856	$60,154
부동산 운영 비용	$25,858	$26,832
기본 관리 수수료	$6,380	$6,331
인센티브 수수료	—	$5,270
관리 수수료	$2,350	$1,864
일반 및 관리 비용	$4,363	$3,705
손상 차지	$19,296	$12,092
총 운영 비용	$116,103	$116,248
기타 수익(비용)
이자 비용	($37,330)	($32,457)
순부동산 매각익	$7,737	$10,052
채무 소멸 순익	$2,830	—
기타 수익	$204	$454
총 기타 비용(순)	($26,559)	($21,951)
순이익	$4,922	$10,782
Series E, F, G 우선주 배당	($12,285)	($11,903)
발행주식 관련 손실	($7,801)	($1,552)
일반주주 및 비지배 단위 손익	($7,801)	($1,552)

굿(GOOD)의 2023년 재무 상태를 분석해 보면, 임대 수익은 전년도 대비 조금 감소하였으나, 여전히 주요한 수익 원천입니다. 다만, 이자 비용이 증가하고 있으며, 이는 주로 변동 금리 부채의 이자 증가에 기인합니다. 이런 비용 증가에도 불구하고, 제도적인 인센티브 수수료가 면제되어 비용 절감이 일부 이루어졌으나, 전반적으로 이자 비용 증가가 주요한 재무 부담으로 작용하고 있습니다. 순이익의 감소는 주주에게 상당한 배당금이 지급되고 있는 것과 맞물려, 회사의 내부 재투자 여력을 감소시키고 있습니다. 이러한 상황은 부동산 시장의 불확실성과 맞물릴 때, 회사의 재정 건강성에 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 회사의 손상 차지 또한 상당히 증가했으며, 이는 부동산의 장부가치와 공정가치 간의 불일치로 인한 재평가에 기인합니다[0].

현금흐름표

1. 1. TABLE_START Consolidated Statements of Cash Flows (Dollars in Thousands) For the year ended December 31, 2023 2022 2021 Cash flows from operating activities: Net income $ 4,922 $ 10,782 $ 10,895 Adjustments to reconcile net income to net cash provided by operating activities: Depreciation and amortization 57,856 60,154 59,149 Impairment charge 19,296 12,092 — Gain on debt extinguishment, net (2,830) — — Gain on sale of real estate, net (7,737) (10,052) 1,148 Amortization of deferred financing costs 1,646 3,482 1,583 Amortization of deferred rent asset and liability, net (7,457) (4,215) (3,271) Amortization of discount and premium on assumed debt, net 41 47 52 Asset retirement obligation expense 126 99 96 Amortization of right-of-use asset from operating leases and operating lease liabilities, net 27 29 43 Decrease (increase) in other assets 1,483 (619) 602 Decrease in deferred rent receivable (3,161) (1,330) (2,900) (Decrease) increase in accounts payable and accrued expenses (11) 1,600 2,834 (Decrease) increase in amount due to Adviser and Administrator (800) (75) 471 (Decrease) increase in other liabilities (722) (942) 1,418 Leasing commissions paid (2,312) (1,875) (1,974) Net cash provided by operating activities $60,367 $69,177 $70,126 Cash flows from investing activities: Acquisition of real estate and related intangible assets $(30,018) $(112,970) $(100,153) Improvements of existing real estate (6,674) (6,822) (5,348) Proceeds from sale of real estate 37,008 39,499 8,840 Receipts from lenders for funds held in escrow 4,972 5,945 3,963 Payments to lenders for funds held in escrow (3,669) (7,459) (2,122) Receipts from tenants for reserves 1,037 1,843 3,804 Payments to tenants from reserves (1,518) (2,549) (3,761) Net cash provided by (used in) investing activities $1,138 $(82,513) $(94,777) Cash flows from financing activities: Proceeds from issuance of equity $10,225 $49,676 $144,677 Offering costs paid (538) (1,073) (4,579) Redemption of Series F preferred stock (488) (184) — Retirement of Senior Common stock (52) — — Repurchase of Series G preferred stock (12) (176) — Repurchase of common stock (998) — — Borrowings under mortgage notes payable 9,000 62,913 21,500 Payments for deferred financing costs (400) (5,355) (792) Principal repayments on mortgage notes payable (70,083) (153,744) (28,470) Borrowings on term loan — 150,000 65,000 Repayments on term loan — (5,000) — Borrowings from revolving credit facility 123,600 111,750 69,900 Repayments on revolving credit facility (71,100) (122,050) (90,250) Increase in security deposits 104 485 98 Distributions paid for common, senior common, preferred stock and Non-controlling OP Unitholders (60,620) (71,092) (67,592) Net cash (used in) provided by financing activities $(61,362) $16,150 $21,753 Net increase (decrease) in cash, cash equivalents, and restricted cash $143 $2,814 $(2,898) Cash, cash equivalents, and restricted cash at beginning of period $15,992 $13,178 $16,076 Cash, cash equivalents, and restricted cash at end of period $16,135 $15,992 $13,178 ##TABLE_END[0].

Good의 2023년도 현금 흐름표를 보면 영업활동으로부터 제공된 순현금이 6,036만 달러로, 주로 임대 수입과 운영비 회수에서 발생한 현금입니다. 이는 회사의 부동산 운영 비용과 이자 비용, 배당금 지급, 관리 수수료 등을 충당하는 데 사용됩니다. 투자활동에서는 113만 8천 달러가 제공되었으며, 주로 부동산 매각에서 발생한 수익이 새로운 부동산 취득 및 자본 개선에 사용되었습니다. 매년 소득보다 높은 금액의 부동산 구매와 관련 비용이 발생하고 있음이 확인됩니다. 금융활동에서는 6,136만 달러의 순현금이 사용되었으며, 주요 원인은 주식 발행 수익과 모기지 차입금, 그리고 크레딧 시설 대출 순조정에서 발생한 것입니다. 금융활동에서의 현금 유출이 발생하는 이유는 구체적으로 모기지 차입금 상환 및 주주 배당금 지급 때문입니다. 종합적으로 이 회사는 자산 매각과 새 부동산 투자 간의 균형을 맞추면서도, 변동 금리 부채의 증가로 인한 이자 비용 역시 고려해야 하는 상황입니다. 유사한 부동산 리츠와 비교할 때, Good의 현금 흐름은 안정적이나 이자 비용 증가에 대한 대비책이 필요합니다.

주요 부채 및 전환사채들

구분	금액 (천 달러)	이자율 및 조건
모기지 차입금	9,000	일반적으로 고정 또는 변동 금리로 설정됨
담보 대출 상환	(70,083)
기간 대출 차입	0
기간 대출 상환	0
크레딧 시설 차입	123,600	일반적으로 변동 금리 적용
크레딧 시설 상환	(71,100)

이 회사는 변동 및 고정 금리를 포함한 여러 형태의 채무를 보유하고 있습니다. 특히, 크레딧 시설의 변동 금리 차입금은 123,600천 달러에 달하며, 이는 대출의 재조정이나 금리 인상에 대비해야 하는 부담이 있습니다. 모기지 차입금도 주요 자금 조달 방법 중 하나이며, 이 역시 고정 또는 변동 금리 옵션을 사용할 수 있습니다.

주가 영향 미치는 요인들

글래드스톤 상업 공사의 주가 변동에는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용할 수 있습니다. 첫째, 환율 변동이 주요 요인 중 하나입니다. 미국 달러가 강세를 보이면 외국인 투자자의 투자 비용이 상승하여 주가가 하락할 수 있습니다. 반면에 달러의 약세는 반대로 긍정적인 영향을 미쳐 주가 상승으로 이어질 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상황 역시 중요한 요소입니다. 경제 성장률이 높아지거나 금리가 하락하면 부동산 시장의 활황을 기대할 수 있어 긍정적인 영향을 미치며, 반대로 경제 침체나 금리 상승은 부정적인 영향을 줍니다. 셋째, 국제 갈등, 예를 들어 미-중 무역전쟁과 같은 상황은 공급망을 교란시키고 투자 심리를 위축시켜 주가 하락을 초래할 수 있습니다. 넷째, 경쟁의 부상도 주가에 영향을 미칩니다. 새로운 부동산 투자 신탁이 시장에 등장하여 더 나은 조건을 제공하면 투자자들이 이탈할 가능성이 높아져 주가에 부정적인 영향을 미칩니다. 다섯째, 시장 트렌드의 변화, 예를 들어 비대면 업무의 확산으로 인해 상업용 부동산 수요가 감소하면 이는 주가 하락으로 이어질 수 있습니다. 이러한 각 시나리오는 글래드스톤의 주가에 긍정적 또는 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 회사의 재무 상태와 경영 전략에 따라 그 영향의 정도가 달라질 수 있습니다.

회사의 미래 전망

글래드스톤 상업 공사의 미래는 여러 가지 요인에 따라 성장하거나 축소될 수 있다. 먼저, 경제 회복에 따라 상업용 부동산 수요가 증가할 경우, 글래드스톤의 임대 수입이 확대되어 수익성이 개선될 수 있다. 둘째, 상업 부동산의 가치가 상승하면 기존 자산의 매각을 통해 상당한 차익 실현이 가능해진다. 반대로 경제 침체나 금리 인상은 부동산 시장에 부정적인 영향을 미쳐 임대 수요 감소와 자산 가치 하락을 초래할 수 있다. 기술 발전과 비대면 업무의 확대는 상업용 부동산의 필요성을 감소시킬 수 있어 글래드스톤의 성장에 부정적인 영향을 미친다. 또 다른 요인으로는 환경 규제가 강화되면서 친환경 건축물에 대한 수요가 증가할 경우, 이에 대한 투자를 선제적으로 실행한 기업들은 장기적으로 경쟁우위를 확보할 수 있다. 또한, 정부의 도시 개발 및 인프라 확장 정책은 상업용 부동산 시장의 확대 요인으로 작용할 수 있으며, 특히 대도시 주변 지역에 위치한 부동산의 가치 상승을 기대할 수 있다. 반면, 정치적 불안정성이나 국제 무역 갈등은 경제 전반에 부정적 영향을 미쳐 부동산 투자를 위축시킬 수 있다. 이러한 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 글래드스톤 상업 공사의 미래 방향을 결정할 것이다.