이스터리 가버먼트 프로퍼티스 (Easterly Government Properties, Inc., DEA)

회사 소개

DEA는 미국 정부 기관이 임무를 수행하는 데 필수적인 기능을 제공하는 미국 정부 기관에 임대된 1급 상업용 부동산을 주로 인수, 개발 및 관리하는 내부 관리형 부동산투자신탁(REIT)입니다. 이들은 주로 미국 정부 기관에 부동산을 임대하여 수익을 창출하며, 장기적으로 주주에게 배당금과 자본 가치 증가를 통해 매력적인 위험 조정된 수익을 창출하는 것을 목표로 합니다. DEA는 경희대학교(KRI)가 제시한 정보에 따르면, 임대한 부동산으로부터 월세를 수입하고 있습니다. 이들이 주로 초점을 맞추는 영역은 미국 정부 기관의 미션을 지원하는 핵심 기능을 가진 미국 정부가 임대한 부동산이며, 미국 정부와의 밀접한 협력을 통해 임차기관의 요구와 목표를 충족시키기 위해 힘쓰고 있습니다. 또한 DEA는 국가 및 지방 정부가 강건한 신용력으로 임차한 부동산과 같이, 선별된 정부 기관의 미션을 직접 또는 간접적으로 지원하는 기회를 포함하여 포트폴리오에 부동산을 추가할 수 있는 잠재적인 기회를 고려할 수 있습니다[0].

주요 고객

DEA의 주요 고객은 미국 정부 기관들입니다. 이들은 주로 임무에 중요한 기능을 수행하는데 필요한 부동산을 임대합니다. 예를 들어, DEA와 FBI 같은 기관들은 높은 보안과 기능성을 요구하는 사무실 공간이나 기타 시설을 필요로 합니다. 이들 기관은 안정적이고 신뢰할 수 있는 임대료 지불 능력을 가지고 있으며, 이러한 특성 덕분에 DEA는 장기적인 수익을 기대할 수 있습니다. 추가적으로 DEA는 신용도가 높은 국가 및 지방 정부 기관과도 임대 계약을 맺고 있어, 다양한 정부 기관들로부터 수익을 올릴 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 미국 정부 기관들은 공공의 안전과 국가 안보를 위해 매우 중요한 역할을 하며, 이들은 미션 수행을 위해 최적화된 시설과 위치를 요구합니다. 이러한 요구를 충족시키기 위해, DEA는 1급 상업용 부동산을 개발하고 관리하며, 첨단 보안 시스템과 친환경적인 설계 등을 갖춘 시설을 제공합니다[0][1][2].

회사의 비용구조

비용 항목	설명	제공 업체
부동산 운영 비용	이 비용은 주로 임차인의 프로젝트 상환 증가로 인해 발생하며, 건물 유지 관리, 공공 요금 및 부동산 관리와 같은 직접적인 운영 비용을 포함합니다.	건물 유지 관리 서비스 제공 업체 및 공공 요금 회사
부동산 세금	부동산 소유와 관련된 지방 정부에 지불하는 세금으로, 보유 부동산의 지역과 가치에 따라 세율이 결정됩니다.	지방 정부 기관
감가상각 및 상각	고정 자산의 감가상각과 임대 인수 관련 무형 자산의 상각 비용을 포함하며, 이 예는 주로 운영 부동산의 감소된 가치로 인해 발생합니다.	회계 처리 기준에 따라
직원 비용	이 비용은 주로 직원 급여와 혜택에 관련된 총 비용을 포함하며, 증가한 직원 수와 급여 인상으로 인한 증가가 특징입니다.	내부 인사 관리
이자 비용	주로 높은 평균 차입금과 대출 이자율로 인해 발생한 비용으로, 현재 운영 중인 여러 대출의 이자 비용이 포함됩니다.	금융 기관
개발 재산 의무	장기적인 개발 프로젝트와 관련된 비용으로, 이러한 비용은 신규 개발이나 기존 부동산의 재개발에 투자되는 자본을 포함합니다.	건설 및 개발 회사

DEA의 주요 비용 항목에는 부동산 운영 비용, 부동산 세금, 감가상각 및 상각, 직원 비용, 이자 비용, 개발 재산 의무가 있습니다. 이들 비용 항목들은 각각의 비용 요소에 따라 건물 유지 관리 서비스 제공 업체, 지방 정부 기관, 금융 기관 및 건설 개발 회사로부터 필요한 자원을 공급받아 발생합니다[0][1][2].

제품군

DEA의 주요 제품은 다음과 같습니다:

• 임대 수익 (Rental Income)
  • 미국 정부 기관에 1급 상업용 부동산을 임대하여 주 수익원을 확보하고 있습니다. 2023년 기준 임대 수익은 약 273.9백만 달러로, 전년도 대비 감소하였으나 여전히 가장 큰 수익을 차지합니다[0].
• 임차인 상환금 (Tenant Reimbursements)
  • 임차인으로부터 프로젝트비용 상환을 받아 수익 일부를 창출합니다. 2023년 임차인 상환금 수익은 8.9백만 달러로 2022년 대비 증가했습니다[0].
• 자산 관리 수익 (Asset Management Income)
  • 자회사나 합작 투자 (JV)를 통해 부동산 자산을 관리하며 수수료 형식으로 수익을 창출합니다. 2023년 자산 관리 수익은 2.1백만 달러로 2022년에 비해 소폭 증가했습니다[0].
• 기타 수익 (Other Income)
  • 주로 이자 수익 등을 통해 기타 수익을 창출하며 2023년 기타 수익은 2.3백만 달러로 2022년에 비해 증가했습니다[0].

다음과 같은 표로 요약할 수 있습니다:

주요 제품/서비스	설명	2023년도 수익 (백만 달러)
임대 수익	미국 정부 기관에 부동산 임대	273.9
임차인 상환금	임차인 프로젝트 비용 상환	8.9
자산 관리 수익	부동산 자산 관리 수수료	2.1
기타 수익	이자 수익 등	2.3

DEA의 주요 경쟁사로는 다음과 같은 회사들이 있습니다:

경쟁사 이름	주요 제품/서비스	경쟁 강도
Government Properties Income Trust	미국 정부 기관 대상 1급 상업용 부동산 임대	강
Empire State Realty Trust	상업용 부동산 임대 및 관리	강
Kilroy Realty Corporation	상업용 부동산 개발 및 임대	중

경쟁사의 주요 제품/서비스와 DEA의 주요 제품/서비스는 상업용 부동산 임대 및 관리라는 면에서 유사성을 가집니다. 경쟁 강도는 시장 상황과 서비스 질, 고객 기반 등에 따라 상이하게 나타납니다[4].

주요 리스크

DEA의 비즈니스에 대한 가능한 리스크는 다음과 같습니다:

• 경제적 조건의 악화
  • 경제적 조건이 악화하면 미래에 보유할 수 있는 운전 자본 또는 다른 신용 시설의 채무를 이행할 수 있는 여력이 저해될 수 있습니다.
• 부동산 인수 및 운영의 위험
  • DEA는 부동산을 식별하고 성공적으로 인수하고 운영하는 데 노출될 수 있는 중요한 위험에 직면할 수 있습니다. 부동산이 속한 시장에서의 재정에 대한 부재지식이나 현지 경제에 대한 이해 부족, 해당 지역의 비즈니스 관계 부재, 지방 정부 및 허가 절차에 대한 미숙이라는 위험성이 있을 수 있습니다. 또한, 인수한 부동산을 성공적으로 통합하거나 기대한 이익을 실현할 수 없을 가능성이 있습니다.
• 테러 공격 및 민란의 위험
  • DEA의 주요 세입자가 미국 정부 기관이기 때문에 부동산이 테러 공격의 고위험성이 있는 영역으로 간주될 수 있으며 민란의 대상이 될 가능성이 큽니다. 이러한 공격과 민란은 운영에 부정적인 영향을 미치거나 직간접적으로 자산을 신체적 및 재정적으로 손상시킬 수 있습니다.
• 경쟁에 따른 제한
  • 다수의 개발업자, 부동산 회사 및 상업용 부동산 소유주와 경쟁하여 인수 및 처분을 위한 매수자를 추구합니다. 다른 부동산 투자가, 보험사, 사유재 기금, 주권 금융 기금, 연금 기금, 기타 REIT 및 다른 자본력 있는 투자자들이 기존 부동산을 인수하고 신규 부동산을 개발하는 데 DEA와 경쟁할 것으로 예상됩니다. 이는 DEA의 수익성을 위험에 빠뜨리고 성장을 억제할 수 있습니다[0].

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	274.9M	293.6M	287.2M
매출원가	87.1M	97.7M	102.4M
매출총이익	187.7M	195.9M	184.8M
영업비용	114.8M	123.0M	118.4M
영업이익	73.0M	72.9M	66.4M
영업외수익	39.0M	37.3M	45.3M
세전 순이익	34.0M	35.6M	21.1M
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	30.1M	31.5M	18.8M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	11.1M	7.6M	9.4M
매출채권, 순액	58.7M	58.8M	66.3M
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	78.9M	76.1M	88.2M
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	2.7B	2.8B	2.8B
자산 총계	2.8B	2.8B	2.9B
매입채무	60.9M	67.3M	80.2M
단기차입금	14.5M	65.5M	79.0M
유동부채 총계	162.5M	216.1M	241.9M
장기차입금	1.2B	1.2B	1.2B
비유동부채 총계	1.2B	1.2B	1.2B
부채 총계	1.4B	1.4B	1.5B
자본금 및 추가 납입 자본	1.6B	1.6B	1.8B
이익잉여금	-317.9M	93.5M	112.3M
자본 총계	1.4B	1.4B	1.4B
부채 및 자본 총계	2.8B	2.8B	2.9B

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	34.0M	35.6M	21.1M
감가상각비 및 무형자산상각비	86.7M	95.1M	88.6M
비현금 운전자본 변동	2.3M	-1.3M	3.1M
영업활동으로 인한 현금흐름	118.3M	125.9M	114.5M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-363.0M	-69.1M	-127.0M
배당금 지급	-100.0M	-109.2M	-112.4M
차입금 변동	116.3M	40.1M	43.5M
재무활동으로 인한 현금흐름	250.2M	-59.7M	17.2M
현금 순변동	5.5M	-2.9M	4.7M

주가 영향 미치는 요인들

DEA의 주식 가격에 영향을 미칠 수 있는 주요 요인으로는 여러 가지가 있습니다. 첫째, 미국과 중국 간 무역 전쟁과 같은 국가 간 갈등이 있습니다. 가상의 시나리오로, 미국과 중국 간 무역 갈등이 심화될 경우, 글로벌 경제 불확실성 증가로 인해 투자자들의 위험 회피 성향이 강해지면서 부동산 투자 신탁(REIT)의 주식 가격이 하락할 수 있습니다. 이는 주식 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시경제 상태, 특히 금리 인상이 DEA의 주식 가격에 중요한 변수입니다. 예를 들어, 미국 연방준비제도가 금리를 인상할 경우, 다른 투자 대안과 비교해 REIT의 배당 수익률이 감소하여 주식 가격이 하락할 수 있습니다. 이 또한 주식 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, 신흥 경쟁자의 부상입니다. 가상의 시나리오로 새로운 부동산 투자 신탁 회사가 DEA보다 더 높은 배당금과 더 나은 임대 조건을 제공하면, 시장 점유율을 잃을 수 있어 주식 가격이 하락할 수 있습니다. 넷째, 시장 트렌드 변화입니다. 예를 들어, 원격 근무가 일상화되면서 사무실 공간 수요가 감소하면 DEA의 임대 수익이 줄어들고, 주식 가격에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다섯째, 미국 달러의 강세 또는 약세입니다. 미국 달러가 약세를 보일 경우 외국인 투자자들이 미국 부동산에 더 많은 관심을 가질 수 있어 DEA의 주식 가격이 상승할 가능성이 있습니다. 이는 주식 가격에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다[0][1][2][3][4].

회사의 미래 전망

DEA의 미래는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 첫째, 미국 정부와의 지속적인 협력은 DEA의 사업 성장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 미국 정부는 지속적으로 인프라와 관련된 투자를 필요로 하며, DEA는 이러한 수요를 충족시킬 수 있는 전략적 파트너로서 역할을 할 가능성이 큽니다. 둘째, 경제 상태는 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 금리 상승은 DEA의 자금 조달 비용을 증가시키고 투자 수익률을 감소시킬 수 있습니다. 셋째, 신기술의 도입과 관련된 기회와 위협이 있습니다. 예를 들어, 원격 근무의 증가로 오피스 공간에 대한 수요가 감소하면 DEA의 수익에도 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 글로벌 경제의 불확실성은 DEA의 성장에 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 미중 무역 갈등 등 글로벌 이슈는 투자 심리를 악화시켜 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다섯째, 건설 비용의 상승은 DEA의 개발 프로젝트에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 건설 자재와 노동 비용의 상승, 인플레이션은 개발 비용을 증가시키고 프로젝트 완료 시점을 지연시킬 수 있습니다. 마지막으로, 탄탄한 자본 구조는 DEA의 성장 잠재력을 높이는 요인 중 하나입니다. 다양한 자본 조달 방법을 통해 DEA는 앞으로도 성장 기회를 포착하고, 확대할 수 있는 역량을 갖추고 있습니다[0][1][2][3][4].