블랙스톤 모기지 트러스트 (Blackstone Mortgage Trust, Inc., BXMT)

회사 소개

Blackstone Mortgage Trust는 주로 북미, 유럽 및 호주의 상업용 부동산을 담보로 하는 최상위 대출을 발행하거나 취득하는 부동산 금융 회사입니다. 이 회사는 경험이 풍부하고 자금력이 강한 부동산 투자 소유 및 운영자들에 의해 후원된 주요 시장의 기관용 자산으로 담보된 대출로 구성된 포트폴리오를 갖고 있습니다. 또한 이 회사는 다양한 자금 조달 옵션을 통해 자본을 조달하여 이러한 최상위 대출을 자본화하며, 주식은 단순히 자본금 구매나 거래를 위해 가지고 있습니다. 또한 리스크 요소를 다루며 이 내용은 연례 보고서의 사업 부문에서 다루어지고 있습니다[0]. 해당 회사는 BXMT Advisors L.L.C.라는 외부 매니저에 의해 외부에서 운영되며, 블랙스톤의 부동산 플랫폼의 두터운 지식, 경험 및 정보 장점을 활용합니다. 이 회사는 여러 부동산 지역에 투자하고, 현재 특히 북미, 유럽 및 호주에서의 상업용 부동산에 담보로 지원되는 부실이 없는 대출에 초점을 맞추고 있습니다. 또한 이 회사는 강력한 보증을 받은 자산 및 포트폴리오로 보증된 대규모 대출 또는 고품질 자산 및 포트폴리오로 담보된 다른 부채에 투자할 수 있는 강력한 기회를 타겟팅 할 수 있는 자금의 규모와 유연성을 믿고 있습니다[1].

주요 고객

BXMT(Blackstone Mortgage Trust)의 고객은 주로 대규모 상업용 부동산 자산을 소유하거나 운영하는 고액 자산가, 부동산 투자 회사, 연기금 및 보험사 등 다양한 부문에서 활동하는 기관 투자자들입니다. 이들은 경제적으로 탄탄하며 복잡한 부동산 거래를 진행할 능력을 갖춘 전문 투자자들입니다. 첫 번째 세그먼트는 대규모 상업용 부동산을 소유하거나 운영하는 부동산 투자 신탁(REITs)이나 상업용 부동산 개발 회사들입니다. 이들은 BXMT의 대출 서비스를 통해 필요 자금을 조달하고 더 나아가 자산을 확장하거나 재개발 프로젝트를 진행합니다. 두 번째 세그먼트는 연기금 및 보험사와 같은 기관 투자자들로, 이들은 안정적인 수익을 목표로 BXMT의 대출 포트폴리오에 투자합니다. 그들이 BXMT의 제품을 이용하는 이유는 높은 신용등급의 상업용 부동산 담보 대출을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 세 번째 세그먼트는 사모펀드와 같은 고액 자산가들로, 복잡한 금융구조를 이용하여 자산을 극대화하고자 합니다. 이들은 BXMT의 다양한 자금 조달 옵션과 맞춤형 금융 솔루션을 활용해 투자 리스크를 관리하며 높은 수익률을 목표로 합니다. 이러한 고객들은 모두 BXMT의 금융 서비스와 전문성을 통해 안정적이면서도 높은 수익을 추구하며, 복잡한 부동산 투자 및 자금 조달 과정을 효율적으로 관리할 수 있는 신뢰할 만한 파트너를 찾고 있습니다.

회사의 비용구조

BXMT(Blackstone Mortgage Trust)의 주요 비용 부문은 다음과 같습니다:

비용 부문	설명	관련 제공업체
관리 및 인센티브 수수료	BXMT는 BXMT Advisors L.L.C.에 외부 매니저로서 관리 및 인센티브 수수료를 지급합니다.	BXMT Advisors L.L.C.
일반 관리비용	회사 운영에 필요한 사무실 임대료, 인건비, 법률 및 회계 서비스 등 다양한 일반 관리 비용.	현지 부동산 회사, 법률 및 회계사무소
인수 자금 및 관련 비용	신규 대출의 원천 자금 조달을 위해 사용되는 비용. 여기에는 대출 원가, 연장 수수료 및 기타 금융 비용이 포함됩니다.	현지 금융기관, 대출 브로커
CLO(담보 대출 의무) 비용	CLO를 통해 차입한 자금에 대한 이자 비용과 기타 관련 비용.	국제 및 지역 금융기관
신용 손실 예비비	예상되는 신용 손실을 대비하기 위한 예비 자금.	내부 리스크 관리팀 및 외부 리스크 평가 회사

이러한 비용 부문 각각은 회사의 운영 효율성과 수익성에 중요한 영향을 미치며 관련된 비용 제공 업체들은 회사 운영의 핵심 파트너입니다 .

제품군

BXMT(Blackstone Mortgage Trust)의 주요 제품은 상업용 부동산 담보 대출로, 주로 북미, 유럽 및 호주 지역의 상업용 부동산을 대상으로 최상위 담보 대출을 제공합니다. 이 회사는 다양한 부동산 유형에 대한 대규모 대출을 통해 수익을 창출합니다.

주요 제품 및 수익 기여도

제품 유형	설명	평균 수익률	주요 지역	비중
최상위 대출	상업용 부동산을 담보로 하는 대출	5.04%	미국, 유럽, 호주	포트폴리오의 대부분
혼합용도 부동산 대출	상업용 부동산 및 기타 용도 혼합	4.60%	Austin 및 기타 지역	53%
다가구 대출	다가구 주택 단지 대출	3.25%	북미 외 주요 도시	69%-77%
사무실 대출	오피스 빌딩 담보 대출	3.81%	뉴욕, 샌프란시스코 등	55%-72%

이 외에도 다양한 유형의 상업용 부동산 대출이 있으며, 각각의 세부적인 수익률과 리스크 관리 전략이 연례 보고서에 언급되어 있습니다 .

경쟁사

BXMT와 유사한 제품을 제공하는 경쟁사들은 주로 상업용 부동산 담보 대출을 전문으로 하는 다른 부동산 투자신탁(REITs) 및 금융 기관들입니다. 주요 경쟁사들을 표로 정리해봤습니다.

경쟁사	주요 제품	수익률(평균)	주요 지역
Starwood Property Trust	상업용, 주택용, 저당 대출	4.5%	북미, 유럽
Apollo Commercial Real Estate Finance	상업용 부동산 대출	6.0%	북미, 유럽, 아시아
KKR Real Estate Finance Trust	상업용 부동산, 구조화 금융	5.2%	미국, 유럽

이들 경쟁사는 BXMT와 마찬가지로 고급 상업용 부동산을 대상으로 하며, 각기 다른 전략과 지역에서 수익을 창출하고 있습니다 .

주요 리스크

BXMT의 비즈니스에 관련된 일부 가능한 리스크는 다음과 같습니다. 첫째로, 건설 재무활동은 시공 비용을 측정하고 시공 지연을 예측하는 것과 같은 다양한 요인들로 인해 다른 유형의 대출보다 미지급 및 손실 위험이 더 크다는 점에서 높은 수준의 위험을 내포합니다. 또한 국제 부동산 관련 자산에 투자한 경우 운영 결과 및 재무 상태 및 주주에게 배당금을 지급할 능력에 부정적인 영향을 줄 수 있는 특별한 위험요인이 존재합니다[0]. 둘째로, 우리의 헷징 활동은 이자율 변동 및 통화 등의 변동에 노출될 수 있으며 이러한 헷징 활동은 성공적으로 이루어질 수 있는 것이 보장되지 않습니다. 특히 신용 변동, 조기 전액 상환 또는 자산 매각에 따라 헷지의 기간이 관련 자산이나 부채의 기간과 일치하지 않을 수 있습니다. 이 밖에도 헷지 활동은 투자 운영 및 현금 흐름에 중요한 영향을 줄 수 있습니다. 더불어 우리의 자산의 일부가 비유동적이라면 필요한 경우 이러한 투자를 판매하기 어려울 수 있으며, 헷징 활동과 관련된 계약상 이행 위험을 제기할 수 있습니다[1]. 세번째로, 중간 대출은 본질적으로 일반 모기지 대출보다 대출금 대비 높은 대출-담보 비율을 가지고 있는 특징이 있어 주식손실에 대한 위험을 증가시킬 수 있으며, 이로 인해 운영 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 시스템 재테크가 필요한 개폐중인 건물에 대한 대출은 일반 모기지 대출보다 손실 위험이 높을 수 있으며, 건물 재개발, 개조 또는 확장에 따른 추가 비용 초과 및 정확성 문제로 인한 손실 위험도 존재합니다[2].

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	514.5M	628.0M	670.7M
매출원가	N/A	N/A	N/A
매출총이익	N/A	N/A	N/A
영업비용	N/A	N/A	N/A
영업이익	N/A	N/A	N/A
영업외수익	-422.7M	-254.1M	-255.3M
세전 순이익	422.7M	254.1M	255.3M
법인세 비용	423.0k	3.0M	5.4M
당기순이익	419.2M	248.6M	246.6M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	551.2M	291.3M	350.0M
매출채권, 순액	86.1M	189.6M	214.8M
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	N/A	N/A	N/A
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	N/A	N/A	N/A
자산 총계	22.7B	25.4B	24.0B
매입채무	29.9M	80.3M	97.8M
단기차입금	12.3B	13.5B	12.7B
유동부채 총계	N/A	N/A	N/A
장기차입금	5.6B	6.9B	6.6B
비유동부채 총계	N/A	N/A	N/A
부채 총계	18.1B	20.8B	19.6B
자본금 및 추가 납입 자본	5.4B	5.5B	5.5B
이익잉여금	-794.8M	-968.7M	-1.2B
자본 총계	4.6B	4.5B	4.4B
부채 및 자본 총계	22.7B	25.4B	24.0B

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	422.3M	251.1M	249.9M
감가상각비 및 무형자산상각비	N/A	N/A	N/A
비현금 운전자본 변동	3.2M	-47.4M	-14.4M
영업활동으로 인한 현금흐름	382.5M	396.8M	458.8M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-5.6B	-3.3B	1.4B
배당금 지급	-370.7M	-421.4M	-426.9M
차입금 변동	5.3B	3.0B	-1.4B
재무활동으로 인한 현금흐름	5.5B	2.6B	-1.8B
현금 순변동	263.2M	-249.5M	55.0M

주가 영향 미치는 요인들

BXMT의 주가 상승 또는 하락을 초래할 수 있는 요인은 여러가지가 있다. 첫째, 환율 변동이 큰 요인으로 작용할 수 있다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 외국 통화로부터 발생하는 수익률이 감소할 수 있으며, 이는 부정적인 영향을 미칠 것이다. 둘째, 거시경제 상태가 중요한 역할을 한다. 예를 들어, 금리가 상승하면 회사의 부채 비용이 증가하여 수익성이 감소할 수 있으며, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 것이다[0]. 셋째, 국가 간 분쟁, 예를 들어, 미중 무역 전쟁은 글로벌 무역에 부정적인 영향을 미쳐 회사의 실적에도 악영향을 미칠 수 있다[1]. 넷째, 경쟁사의 증가도 중요한 변수이다. 새로운 경쟁기업들이 많이 등장하면, 시장 점유율이 줄어들어 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화도 영향 요인이다. 예를 들어, 상업용 부동산 시장의 수요가 급증하면, 회사의 대출 수익이 증가하여 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 각 시나리오는 실제로 발생할 가능성이 있으며, 이는 BXMT 주가에 긍정적인 영향을 미치거나 부정적인 영향을 미칠 수 있다[2].

회사의 미래 전망

BXMT의 미래 전망은 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있다. 첫째, 금리 변동이 주요한 영향을 미칠 것이다. 낮은 금리는 대출 수요를 촉진시켜 회사의 수익 상승을 가져올 수 있지만, 높은 금리는 부채 비용 증가로 인해 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 상업용 부동산 시장의 성장률이 중요하다. 지속적인 도시 개발과 인프라 확충이 상업용 부동산 수요를 증가시킨다면, BXMT의 대출 포트폴리오가 확장될 가능성이 크다. 셋째, 글로벌 경제 상황 또한 큰 영향을 미친다. 경제가 안정되고 성장세를 보이면 부동산 투자 환경이 좋아져 사업 확장이 가능해질 것이다. 넷째, 기술 발전과 디지털 혁신도 중요한 요소이다. 새로운 핀테크 기술을 도입하여 대출 절차를 간소화하고, 리스크 관리 시스템을 개선하면 경쟁력을 강화할 수 있다. 다섯째, 규제 환경 변화도 중요한 변수이다. 정부의 금융 규제가 완화되면 대출 사업 확장이 용이해지고, 반대로 규제가 강화되면 사업에 제약이 생길 수 있다. 마지막으로, 인구구조 변화와 도시화 현상도 주의깊게 살펴보아야 한다. 도시화가 진행되고 인구가 증가하면 상업용 부동산 수요가 증가하여 BXMT의 대출 사업에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 이와 같은 여러 요인이 BXMT의 사업 성장을 좌우할 수 있을 것이다.