회사 소개
NYC는 뉴욕시의 다섯 자치구 중 주로 맨해튼에 위치한 고품질 상업용 부동산 포트폴리오를 소유하는 외부 관리 회사입니다. 이들의 부동산 자산은 사무실 건물과 전통적으로 사무실 부동산에 수반되는 부동산 자산으로 구성되어 있습니다. 지난 2023년 12월 31일 기준으로, NYC는 120만 평방피트의 임대 면적으로 구성된 일곱 개의 부동산을 소유하고 있습니다. 그들은 사무실 부동산과 함께 소매 공간과 편의시설을 포함한 부동산 자산들을 소유하는데 초점을 맞추었습니다. 이와 함께, 호텔, 공동 업무 공간, 호텔 또는 주차장 관리 회사와 같은 사업을 소유하고 운영할 수 있도록 자산 및 사업 영역을 확장하기 시작했습니다. NYC는 종종 사무실 건물, 소매 공간 및 부가 서비스를 포함하는 부동산 자산에 주로 투자해왔으며, 뉴욕시 내에서도 종종 투자합니다. 이외에도 미국 연방 소득세 목적으로 REIT(부동산 투자 신탁) 자격을 취득하지 않는 소득을 생산할 수 있도록 다른 자산 유형에 투자함으로써 수익을 창출할 수 있도록 노력할 것입니다[0].
주요 고객
NYC의 고객은 주로 뉴욕시 내에서 상업용 부동산을 임차하거나 구매하는 다양한 산업 분야의 기업들로 구성됩니다. 주요 고객 세그먼트는 금융서비스, 정부 및 공공행정, 비영리 단체, 소매업체 등이 있으며, 이들 중 금융서비스 분야가 24%로 가장 큰 비율을 차지하고 있습니다. 금융서비스 분야 고객은 주로 은행, 투자회사 및 기타 금융기관으로 구성되며, 안정적인 사무 공간과 장기 임대 계약을 통해 비즈니스 연속성을 유지하려고 합니다. 정부 및 공공행정 고객은 다양한 정부 기관과 행정 부서로, 지역사회 서비스 제공을 위한 전략적 위치의 사무 공간을 필요로 합니다. 비영리 단체는 주로 자선 단체, 교육 기관 및 연구 단체로 구성되며, 비용 효율적인 사무실 공간을 통해 운영 비용을 최소화하려고 합니다. 소매업체는 주로 소매점, 식음료 업종등이 포함되며, 고객 접근성이 좋은 위치의 부동산을 임차하여 매출 증대를 목표로 합니다. 이 외에도 다수의 고객들이 NYC의 고품질 부동산 관리 서비스와 편의시설을 통한 부가가치를 높이기 위해 NYC의 부동산 자산을 임차하거나 구매합니다[0][1][2].
회사의 비용구조
NYC의 주요 비용 세그먼트는 다양한 항목으로 구성되며, 각각의 세부 사항과 해당 리소스를 제공하는 회사를 아래 표로 상세히 정리하였다.
| 비용 세그먼트 | 설명 | 해당 리소스를 제공하는 회사 |
|---|---|---|
| 부동산 운영 비용 | NYC는 사무실 건물, 소매 공간, 편의시설 등의 운영에 따른 비용을 발생시킨다. 주로 수리비 및 유지 보수 비용, 청소 요금 등이 포함된다. | 내부 관리 및 외부 서비스 제공자 |
| 자본 감가상각 및 상각비 | 부동산 자산의 감가상각과 상각에 따른 비용으로, 자산의 가치 감소를 반영한다. | 내부 자산 평가 및 회계 부서 |
| 이자 비용 | 회사의 부채에 대한 이자 지불 비용으로, 연평균 4.35%의 이자율을 적용하여 $399.5백만의 평균 부채 잔액에 대한 이자 지출이다. | 금융 기관 및 채권자 |
| 관리 수수료 및 자산 관리 수수료 | 관리 서비스 제공자에게 지급하는 수수료로, NYC는 자문 회사 및 부동산 관리 회사에게 연간 수수료를 지급한다. | 자문 회사 및 부동산 관리 회사 |
| 일반 관리비 | 법률, 회계 및 기타 행정 비용으로, 2023년에 $9.4백만을 지출했으며, 이는 주로 외부 법률 및 회계 비용을 포함한다. | 법률 사무소, 회계 법인 |
| 주식 기반 보상비 | 주식 기반 보상으로 발생한 비용으로, 2023년에는 다년간의 성과 상여금에 따라 $5.9백만이 지출되었다. | 직원 및 자문 회사 |
| 부동산 투자 손상비 | 부동산 자산의 손상 비용으로, 2023년 12월 31일 기준 $66.6백만의 손상 비용을 기록하였다. | 내부 자산 평가 및 회계 부서 |
| 법적 비용 | 2022년 프로시 대금 관련 법적 비용으로 $2.5백만이 지출되었다. | 법률 사무소 |
이처럼 NYC는 부동산 운영과 관련된 다양한 비용을 발생시키며, 해당 리소스를 제공하는 주요 업체들은 자문 회사, 부동산 관리 회사, 법률 사무소, 회계 법인 등이다[0][1][2][3][4].
제품군
NYC의 주요 제품과 그들의 수익 기여도는 다음과 같습니다. NYC는 주로 뉴욕시의 상업용 부동산을 소유하고 있으며, 그 중에서도 사무실 건물이 주요 자산입니다. 그들의 주요 제품은 다음과 같습니다.
- 사무실 건물
- 123 William Street: 이 건물은 NYC 포트폴리오의 68%의 임대 면적을 차지하며 62%의 연간 직선 임대 수익에 기여합니다[0].
- 1140 Avenue of the Americas: 이 건물은 NYC의 주요 자산 중 하나로, 고품질의 사무 공간을 제공합니다. NYC의 수익의 큰 부분을 차지합니다[0].
- 9 Times Square: 이 건물의 입주율은 71.2%로 개선되었습니다[2].
- 196 Orchard Street 및 400 E. 67th Street/200 Riverside Blvd.: 이 두 건물은 100% 임대율을 기록하며 안정적인 수익을 제공합니다[2].
각 건물의 연간 직선 임대 수익에 기여하는 주요 임차인은 다음과 같습니다:
| 임차인 | 연간 직선 임대 수익 비중 | |------------------|--------------------| | City National Bank | 7.4% | | Planned Parenthood | 5.8% | | Equinox | 5.9% |
이 외에도, 뉴욕시에서 다양한 부동산 자산(예: 소매 공간, 편의시설 포함)을 소유하고 있으며 이는 NYC의 다각화된 수익 창출에 기여합니다. 경쟁사는 미국 내 유사한 상업용 부동산 투자를 하는 기업으로, 주요 경쟁사는 피터슨 신탁, 블랙스톤 그룹, 그리고 SL 그린 리얼티입니다.
경쟁사:
| 경쟁회사 | 주요 제품 및 서비스 | |-----------------|------------------------------------| | 피터슨 신탁 | 상업용 부동산 포트폴리오 관리 | | 블랙스톤 그룹 | 글로벌 부동산 투자 및 관리 | | SL 그린 리얼티 | 뉴욕시 중심의 상업용 부동산 소유 및 관리 |
NYC는 이러한 고품질의 사무실 건물 및 다양한 부동산 자산을 통해 지속적으로 높은 수익을 창출하고 있습니다.
주요 리스크
NYC의 비즈니스에 대한 가능한 위험은 다음과 같습니다. 첫째, 뉴욕시 지역 부동산에 대한 테러리즘 공격 및 사회 불안으로 인한 부동산 손상 및 매출 감소 위험으로 인해 사업에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 뉴욕시 부동산 시장의 경기 침체에 대한 취약성으로 인해 비즈니스가 영향을 받을 수 있으며, 코로나바이러스와 같은 유행병이나 전염병의 발생도 사업에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 추가적으로, 대출 조건 및 이자 상승으로 인한 부채 상환액 증가, 임차인 청산 및 파산으로 인한 임대료 부담 증가, 그리고 기술 시스템 고장이나 사이버 공격으로 인한 사업 중단 위험도 존재합니다[0][1][2][3].
뉴스
재무
손익계산서
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 매출액 | 70.2M | 64.0M | 62.7M |
| 매출원가 | 40.9M | 41.0M | 41.5M |
| 매출총이익 | 29.3M | 23.0M | 21.2M |
| 영업비용 | 48.2M | 49.9M | 41.8M |
| 영업이익 | -18.9M | -26.9M | -20.5M |
| 영업외수익 | 20.5M | 19.0M | 85.4M |
| 세전 순이익 | -39.4M | -45.9M | -105.9M |
| 법인세 비용 | 37.0k | N/A | N/A |
| 당기순이익 | -39.5M | -45.9M | -105.9M |
대차대조표
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 현금 및 현금성 자산 | 11.7M | 9.2M | 5.3M |
| 매출채권, 순액 | 25.8M | 29.1M | 30.8M |
| 재고자산 | N/A | N/A | N/A |
| 유동자산 총계 | 54.3M | 45.2M | 43.6M |
| 유형자산, 순액 | 55.2M | 55.0M | 54.7M |
| 비유동자산 총계 | 768.8M | 745.2M | 650.6M |
| 자산 총계 | 823.1M | 790.5M | 694.2M |
| 매입채무 | 8.1M | N/A | N/A |
| 단기차입금 | N/A | N/A | N/A |
| 유동부채 총계 | 13.3M | 17.0M | 17.0M |
| 장기차입금 | 457.1M | 451.9M | 452.4M |
| 비유동부채 총계 | 458.7M | 451.9M | 452.4M |
| 부채 총계 | 471.9M | 468.9M | 469.4M |
| 자본금 및 추가 납입 자본 | 691.3M | 698.8M | 729.7M |
| 이익잉여금 | -350.7M | -399.4M | -505.3M |
| 자본 총계 | 351.1M | 321.6M | 224.8M |
| 부채 및 자본 총계 | 823.1M | 790.5M | 694.2M |
현금흐름표
| 항목 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|
| 당기순이익 | -39.5M | -45.9M | -105.9M |
| 감가상각비 및 무형자산상각비 | 31.1M | 28.7M | 26.5M |
| 비현금 운전자본 변동 | -2.4M | 1.4M | -2.4M |
| 영업활동으로 인한 현금흐름 | -7.9M | -486.0k | -7.4M |
| 유형자산 취득 | N/A | N/A | N/A |
| 투자활동으로 인한 현금흐름 | -3.4M | -5.6M | 71.0k |
| 배당금 지급 | -5.2M | -2.7M | N/A |
| 차입금 변동 | N/A | -5.5M | N/A |
| 재무활동으로 인한 현금흐름 | -275.0k | -6.3M | 4.0M |
| 현금 순변동 | -11.6M | -12.3M | -3.3M |
주가 영향 미치는 요인들
NYC의 주가 상승 또는 하락을 발생시킬 수 있는 여러 요인들로는 환율 변동, 거시경제 상태, 국가 간 갈등, 경쟁업체의 부상, 시장 또는 트렌드 변화 등이 있습니다. 예를 들어, 미국 달러화 강세가 지속되면 NYC의 외국인 투자자가 줄어들 수 있고 이는 부동산 수익 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 거시경제 측면에서 미국 경제가 경기 침체에 빠지면 뉴욕시 내 상업용 부동산 수요가 감소하고, 이는 NYC의 수익성 저하로 연결돼 주가가 하락할 가능성이 있습니다. 미중 무역전쟁과 같은 국가 간 갈등이 지속될 경우, 중국 투자자들의 뉴욕시 부동산 투자 위축이 예상되며, 이는 NYC 수익에 부정적인 영향을 미쳐 주가 하락을 초래할 수 있습니다. 한편, 새로운 경쟁업체가 뉴욕 상업용 부동산 시장에 등장하면 NYC가 보유한 부동산의 임대료가 낮아져 수익 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 반면, 원격 근무 트렌드가 변화하여 다시 오피스 수요가 증가하면 NYC의 임대료 수입이 증가해 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 뉴욕시의 부동산 세율 인하와 같은 정책 변화는 NYC 부동산의 투자 매력을 높여주어 주가 상승에 기여할 수 있습니다 .
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
NYC의 미래는 여러 요소들에 따라 성장하거나 축소될 가능성이 존재한다. 성장 요인으로는 뉴욕시 상업용 부동산 수요의 증가, 경제 회복 후 기업들의 오피스 복귀, 외국인 투자자의 뉴욕 부동산 관심 증대, 그리고 정부의 부동산 투자 유인 정책 등을 들 수 있다. 특히, 코로나19 팬데믹 이후 원격 근무 모델에서 벗어나 오피스로 복귀하는 트렌드가 이어지면 NYC의 임대 수익이 늘어날 것으로 예상된다. 또한, 뉴욕시의 인프라 개선과 재개발 프로젝트가 자산 가치를 높이며 투자 매력을 증대시킬 수 있다. 반면, NYC의 비즈니스가 축소될 수 있는 요인으로는 지속적인 원격 근무 트렌드로 인한 오피스 수요 감소, 경제 불황과 높아지는 금리로 인한 투자 위축, 경쟁업체의 증가, 그리고 뉴욕시 내 상업용 부동산의 과포화 상태 등이 있다. 또한, 전 세계적인 거시경제 불안정으로 인해 외국인 투자나 글로벌 기업들의 뉴욕 사무실 운영 축소가 예상되며 이러한 요소는 NYC 수익 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 환경 규제가 강화되거나 부동산 관련 세금이 증가하는 것도 부동산 운영 비용을 상승시켜 NYC의 수익성에 압박을 줄 가능성이 크다.