알렉산더스 (Alexander's, Inc., ALX)

회사 소개

ALX는 Alexander’s, Inc.의 약자로, 부동산투자 신탁(REIT)으로서 뉴욕시에서 부동산을 임대, 관리, 개발 및 재개발하고 있는 기업이다. 전체적으로 ALX는 뉴욕시에 다섯 개의 속성을 보유하고 있으며, Vornado Realty Trust(VNO)가 자산을 임대하고 개발하는 것을 담당하고 있다. ALX는 뉴욕시에 위치한 다양한 크기의 상업용 및 주거용 부동산을 가지고 있으며, 임대료 수익을 통해 수익을 창출하고 있다. 또한 다양한 요인에 의해 영향을 받으며, 글로벌, 국가 및 지역 경제 동향, 세입자 및 고객들의 재정상태 및 영업 결과, 자본의 이용가능성과 비용, 건설 및 개보수 비용, 세금, 정부 규제, 법률, 인구 및 고용 동향, 용적 측량 등이 성공에 영향을 미친다. 이러한 조건들은 부동산을 유리한 조건에서 임대, 재임대하거나 판매할 수 있는 능력에 따라 성공을 좌우하며, 부채를 적기에 수용 가능한 조건으로 재융자할 수 있는 능력에도 영향을 미친다[0][1].

주요 고객

ALX의 주요 고객들은 뉴욕시에서 상업 및 주거용 부동산을 필요로 하는 다양한 세입자들로 구성된다. 첫 번째로 상업용 고객들은 뉴욕시의 중심부에 위치한 프라임 오피스 공간을 필요로 하는 금융 기관, 법률 사무소, 컨설팅 회사, 그리고 기술 회사들이다. 이들은 고급 사무실 공간을 확보함으로써 직원 복지와 기업 이미지 강화를 추구하며, 전략적으로 유리한 위치에서의 비즈니스 운영을 위해 높은 임대료를 지불한다. 두 번째로 소매업체들이 큰 비중을 차지한다. 이들은 뉴욕시의 높은 유동인구를 타겟으로 하여 매장 운영을 통해 매출 증대를 목표로 한다. 유명 브랜드의 플래그십 스토어부터 고급 백화점, 레스토랑 등이 이에 해당되며, 고객 유치를 위해 주요 상권에 자리 잡고자 적극적으로 임대 계약을 맺는다. 세 번째로, 일반 주거 고객들도 ALX의 중요한 고객층이다. 이들은 주로 고소득층으로, 뉴욕시의 중심지에 위치한 고급 아파트나 주상복합 건물을 선호하여 안정적인 생활 기반을 마련하고자 한다. 이 고객들은 도시의 고급 생활을 즐기기 위해 높은 임대료를 감수하며, 편리한 교통과 다양한 인프라를 중시한다. ALX의 이러한 다양한 고객들은 프라임 위치와 고품질의 부동산을 제공받기 위해 기꺼이 임대료를 지불하며, 이는 ALX가 안정적인 매출을 유지하는 데 기여한다[0][1].

회사의 비용구조

비용 요소	설명	공급자 및 관련 회사
운영 비용	부동산 관리와 관련된 일반 운영 비용, 부동산 세, 유지보수 비용 포함	Vornado Realty Trust (부동산 관리와 운영 지원)
감가상각 및 상각	부동산 자산의 감가상각 비용, 즉 자산 가치가 시간이 지남에 따라 감소하는 비용	-
일반 및 관리비	회사 운영의 전반적인 관리비용, 경영 수수료 등 포함	Vornado Realty Trust (경영 수수료)
임대료 및 리스 비용	특정 부지에 대한 임대료 및 리스 비용	New World Mall LLC (Flushing 부지 서브테넌트)
에너지 비용	건물 운영을 위한 에너지 소비 비용, 전력 및 난방 비용, 온실가스 배출에 대한 벌금 포함	-
자연재해 및 환경 규제	기후 변화 및 환경 법규 준수를 위한 비용, 재건축 및 개보수 비용 포함	-
세금	부동산 및 회사 운영과 관련된 다양한 세금	-
금융 비용	대출 이자 및 금융 관련 비용	-

ALX의 주요 비용 요소들은 부동산의 감가상각, 관리비, 에너지 소비 비용 등으로 나눌 수 있으며, 이 중 Vornado Realty Trust가 부동산 관리와 운영, 경영 수수료 등의 역할을 담당하고 있다[0][1][2][3][4].

제품군

ALX의 주요 제품은 부동산 임대와 관련된 다양한 서비스로 구성된다. 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다:

1. 임대 수익 (Lease Revenues)
   • 상업용 부동산 임대:
     • 뉴욕 맨해튼의 731 Lexington Avenue 빌딩을 포함한 다양한 상업용 부동산에서 발생하는 임대료.
     • 주요 테넌트로는 Bloomberg L.P.가 있으며, 이들은 전체 임대 수익의 상당 부분을 차지한다[0].
   • 소매용 공간 임대:
     • Queens에 위치한 Rego Park I 쇼핑 센터 등의 소매용 부동산에서 발생하는 임대료.
   • 주거용 부동산 임대:
     • 뉴욕시 중심부에 위치한 고급 아파트 및 주상복합 건물에서 발생하는 임대료.
2. 주차 수익 (Parking Revenue)
   • ALX는 보유한 부동산 내 주차 시설에서 발생하는 수익도 주요 수익원 중 하나이다. 주차 수익은 주로 상업용 부동산에서 발생한다[1].
3. 테넌트 서비스 (Tenant Services)
   • 테넌트에게 제공하는 다양한 부가 서비스로부터 발생하는 수익이다. 이러한 서비스에는 일반적으로 유지 보수, 시설 관리, 보안 서비스 등이 포함된다[1].

주요 제품	설명	연간 수익 기여도 (2023년 기준)
임대 수익	상업용, 소매용, 주거용 부동산 임대료	$216,468천 (약 96%)
주차 수익	주차장 이용료	$4,456천 (약 2%)
테넌트 서비스	유지 보수, 시설 관리, 보안 서비스	$4,038천 (약 2%)

또한, ALX의 경쟁사로는 미국 내 여러 REIT 기업들이 있으며, 대표적인 기업들로는 Vornado Realty Trust (VNO), Simon Property Group (SPG), 그리고 Boston Properties (BXP) 등이 있다. 이들 기업은 ALX와 유사하게 상업용, 소매용 및 주거용 부동산 임대를 주요 사업으로 하고 있다.

경쟁사	주요 사업
Vornado Realty Trust (VNO)	상업용 및 소매용 부동산 임대
Simon Property Group (SPG)	쇼핑몰 및 소매용 부동산 임대
Boston Properties (BXP)	사무실 및 상업용 부동산 임대

주요 리스크

ALX의 경쟁사와 마찬가지로 부동산 투자 및 운영에 따른 일반적인 위험 요소들 외에도 ALX가 직면할 수 있는 특정 위험 요인으로는 다음 사항이 있다: 1. 물가 상승 리스크: 고려되는 위험 상황 중 하나는 물가가 급증하고 계속해서 높아짐에 따라 임대료 상승이 부동산 부문에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 높은 인플레이션 환경에서 임대료를 인플레이션비율 이상으로 인상할 수 없는 경우 이익 여력이 감소할 수 있고, 노동력 및 자재 비용이 증가하면 비즈니스나 재무 결과에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[0]. 2. 물가 상승으로 인한 부동산 개발 및 재개발 위험: 물가 급등 시 부동산 개발 및 재개발 작업의 비용이 늘어나거나 시일 내에 완료되지 않을 수 있으며, 자재 공급 및 공급망 지연 등의 위험에 직면할 수 있다. 또한, 재개발한 부동산의 가용율과 임대료 변동이 예상한 것과 다를 경우 투자 수익이 예상에 미치지 못할 수 있어 부정적인 영향을 줄 수 있다. 이런 위험은 큰 예기치 못한 지연이나 비용을 초래할 수 있으며, 재개발 활동을 시작하거나 새로운 개발에 대한 결코 빚은 거나, 신규 개발의 최종 임대료가 줄 수도 있다[1].

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	206.1M	205.8M	225.0M
매출원가	N/A	N/A	N/A
매출총이익	N/A	N/A	N/A
영업비용	130.0M	126.3M	140.4M
영업이익	76.2M	79.5M	84.5M
영업외수익	-54.4M	21.8M	-17.9M
세전 순이익	130.6M	57.6M	102.4M
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	132.9M	57.6M	102.4M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	463.5M	461.9M	531.9M
매출채권, 순액	141.8M	132.2M	130.9M
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	625.3M	613.6M	683.9M
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	766.6M	784.1M	719.8M
자산 총계	1.4B	1.4B	1.4B
매입채무	44.7M	48.8M	51.8M
단기차입금	N/A	N/A	N/A
유동부채 총계	45.6M	49.6M	52.5M
장기차입금	1.1B	1.1B	1.1B
비유동부채 총계	1.1B	1.1B	1.1B
부채 총계	1.1B	1.2B	1.2B
자본금 및 추가 납입 자본	38.6M	39.0M	39.5M
이익잉여금	206.9M	172.2M	182.3M
자본 총계	252.6M	236.5M	237.7M
부채 및 자본 총계	1.4B	1.4B	1.4B

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	132.9M	57.6M	102.4M
감가상각비 및 무형자산상각비	34.6M	31.5M	34.6M
비현금 운전자본 변동	16.5M	8.0M	16.8M
영업활동으로 인한 현금흐름	118.5M	102.5M	109.1M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	75.5M	-279.3M	321.8M
배당금 지급	-92.2M	-92.3M	-92.3M
차입금 변동	-68.0M	N/A	N/A
재무활동으로 인한 현금흐름	-160.3M	-92.3M	-92.4M
현금 순변동	33.6M	-269.0M	338.5M

주가 영향 미치는 요인들

ALX의 주가 변동에는 여러 요인이 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 환율 변동은 ALX의 운영 비용과 수익에 영향을 미칠 수 있다. 가상의 시나리오로 달러 강세가 지속될 경우, 외국인 투자자의 투자 매력도 감소로 인해 주가가 하락할 가능성이 크다. 매크로 경제 상황은 주된 변수로 작용할 수 있다. 만약 미국 경제가 경기 침체에 빠진다면, 임대 수요 감소 및 임대료 하락으로 인해 ALX의 수익이 감소하여 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 미중 무역 전쟁과 같은 국가 간 갈등은 뉴욕시의 경제 활동을 둔화시킬 수 있으며, 이는 상업용 부동산 수요 감소와 관련해 ALX의 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 경쟁자의 증가는 ALX의 시장 점유율을 감소시킬 수 있는 요소다. 만약 새로운 대형 부동산 개발업체가 뉴욕시에 진입하게 된다면, 경쟁 심화로 인해 ALX의 임대료 수익이 감소하여 주가 하락을 초래할 수 있다. 마지막으로 시장 트렌드의 변화도 중요한 변수다. 가상 시나리오로 원격 근무가 대세로 자리 잡을 경우, 사무실 공간에 대한 수요가 감소하면서 ALX의 상업용 부동산 수익이 줄어들어 주가에 부정적 영향을 줄 수 있다[0][1][2][3][4].

회사의 미래 전망

ALX의 미래 전망은 다양한 요인에 의해 크게 달라질 수 있다. 먼저, 뉴욕시의 상업 부동산 시장 상황이 중요한 변수가 될 것이다. 만약 뉴욕시 경제가 지속적으로 성장하고, 상업 활동이 활발해지면 ALX의 부동산 임대 수익이 증가할 가능성이 높다. 반면, 경제 불황이나 팬데믹과 같은 외부적 충격이 발생하면, 임대 수요가 감소하여 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[0][1][2][3][4]. 기후 변화와 자연재해 또한 중요한 변수다. 뉴욕시는 기후 변화로 인해 해수면 상승, 홍수, 폭염 등의 위험에 노출되어 있으며, 이러한 자연재해가 발생하면 부동산 자산 가치와 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다[2]. 기술 변화와 도심 업무 환경 변화도 중요한 요소다. 원격 근무가 보편화됨에 따라 상업용 부동산에 대한 수요가 감소할 수 있으며, 이는 ALX의 주요 수익원인 임대 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있다[4]. 또한, 새로운 부동산 개발 프로젝트가 성공적으로 진행될 경우, 이는 ALX의 성장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 그러나 이러한 프로젝트가 예산을 초과하거나 일정에 맞추지 못하면 비용이 증가하고 수익성이 감소할 위험이 있다[0][1]. 마지막으로, 인플레이션과 금리 변동도 중요한 요인이다. 인플레이션이 지속적으로 상승하면 운영 비용과 건설 비용이 증가할 수 있으며, 이로 인해 수익성이 감소할 수 있다[0][4].