아레스 커머셜 리얼 에스테이트 (Ares Commercial Real Estate Corporation, ACRE)

회사 소개

ACRE는 Ares Commercial Real Estate Corporation의 약자로 독특한 금융 회사입니다. 주요 사업으로는 상업 부동산 대출 및 관련 투자에 참여하고 있으며, Ares Management Corporation의 자회사인 ACREM (Ares Commercial Real Estate Management LLC)에 의해 외부에서 관리되고 있습니다. 이 회사는 2011년 말부터 주로 자사 계정을 위해 다양한 종류의 상업 부동산 부채 관련 투자를 직접 발행하고 관리하는 데 주력하고 있습니다. ACRE는 미국 연방 소득세 목적 하에서 주택 투자회사(REIT)로 세금을 납부하고 있으며, 자사의 투자 전략은 은행이나 자본 시장으로부터 자금을 적절히 얻지 못하는 대출자들에게 맞춤형 금융 솔루션을 제공하고 있습니다. 이를 통해 대출을 보유하고 이자 및 이자 관련 수입을 얻고 있으며, 채무 채권은 미국의 다섯 국내 직접 발행 사무실을 통해 주로 출처합니다. ACRE는 부동산 부분에 직접 채무를 발행하고 경험 많은 포트폴리오 관리를 결합한 전략에 초점을 맞추고 있으며, 투자 결정은 REIT자격 및 1940년 투자 회사법에 따라 이루어지고 있습니다.

주요 고객

ACRE의 주요 고객은 상업 부동산 대출과 관련된 투자자들로, 다양한 세그먼트로 나눌 수 있습니다. 첫째로, 부동산 개발업자와 투자자들이 주된 고객층입니다. 이들은 새로운 상업용 건물이나 다가구 주택을 개발하거나 기존 건물을 재개발하기 위해 자금을 필요로 하는데, ACRE는 이들에게 대출 형태로 자금을 공급합니다. 둘째로, 중견 및 대기업들 역시 주요 고객입니다. 이러한 기업들은 자사 사옥이나 상업용 부동산을 확보하거나 확장하는 데 필요한 자금을 ACRE를 통해 조달합니다. 셋째로, ACRE의 금융 제품은 다수의 중소기업 및 개인 투자자들에게도 활용됩니다. 이들은 ACRE를 통해 상업용 부동산에 투자하거나, 자영업을 위해 상업용 건물을 구입할 때 자금을 빌릴 수 있습니다. 고객들이 ACRE의 제품을 이용하는 주요 이유는, 전통적인 은행 대출보다 더 유연하고 맞춤형 금융 솔루션을 제공받을 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 은행에서는 자격 요건을 충족하지 못하는 고객들도 ACRE의 대출 서비스를 통해 필요한 자금을 얻을 수 있습니다. 또한, ACRE는 대출자들의 금융 상황과 부동산 가치 평가를 기반으로 맞춤형 대출 조건을 제공하기 때문에 신속하고 효과적인 자금 조달이 가능합니다.

회사의 비용구조

비용 항목	상세 설명	주요 제공업체
관리 및 인센티브 수수료	Ares Management Corporation과의 관리 계약에 따른 수수료	Ares Management Corporation
전문 수수료	외부 전문가 서비스 비용	다양한 외부 컨설팅 및 법률 회사
일반 및 관리비	주식 기반 보상비, 사무실 운영 관련 비용 등	내부 관리 및 다양한 벤더
부동산 운영비	혼합용도 부동산 및 호텔 부동산 운영 관련 비용	부동산 관리 회사 및 유지보수 업체
상각비 및 감가상각비	혼합용도 부동산의 상각 및 감가상각	자산 평가 기관
기타 비용	공통 지역 유지비, 세금, 보험 등 포함	유지보수 및 보안 서비스 회사

ACRE의 주요 비용 항목은 크게 관리 및 인센티브 수수료, 전문 수수료, 일반 및 관리비, 부동산 운영비, 상각비 및 감가상각비로 나뉩니다. 관리 및 인센티브 수수료는 Ares Management Corporation과의 관리 계약에 따른 비용으로 주로 Ares Management Corporation에 지불됩니다. 전문 수수료는 외부 법률 및 회계 서비스 등에 대한 비용으로 다양하게 발생하며, 일반 및 관리비는 주로 내부적인 운영비용, 예를 들어 주식 기반 보상이나 사무실 운영비로 이루어집니다. 부동산 운영비는 ACRE가 소유한 부동산의 유지보수 및 운영 비용이며, 혼합용도 부동산과 이전에 소유했던 호텔 부동산의 비용이 포함됩니다. 상각비 및 감가상각비는 주로 부동산 자산의 가치 하락과 관련된 비용으로, 자산 평가 기관에 의해 산정됩니다. 마지막으로, 기타 비용에는 유지보수, 보안, 세금 및 보험과 같은 다양한 운영 관련 비용이 포함됩니다.

제품군

ACRE의 주요 제품은 상업 부동산 대출 및 관련 투자입니다. 이 회사는 부동산 대출 포트폴리오를 통해 이자 수익과 기타 관련 수입을 창출합니다. 주된 제품과 그 수익 기여도를 표로 정리하면 다음과 같습니다:

주요 제품	설명	수익 기여도
상업 부동산 대출 (CRE Loans)	다양한 상업용 부동산 프로젝트에 대해 직접 대출을 제공하며, 이 대출은 주로 상업용 부동산의 개발, 재개발 또는 기존 부동산의 리파이낸싱 목적입니다.	회사 전체 수익의 대부분을 차지하며 안정적인 이자 수익을 제공합니다.
Mezzanine Loans	1순위 대출과 자본 사이에 위치하는 중위험 대출로, 더 높은 이자율을 받지만 더 높은 리스크를 감수해야 합니다.	수익성은 높으나, 리스크가 큰 제품으로 포트폴리오 내에서 중요한 부분을 차지합니다.
Preferred Equity	대출과 유사한 구조를 가지며, 투자자에게 우선 배당을 제공합니다.	부동산 투자 포트폴리오의 다변화를 위해 활용되며, 추가적인 수익원을 제공합니다.
CLO Securitizations	대출 포트폴리오를 담보로 하여 유동화 증권(CLO)을 발행하고, 이를 통해 자본을 조달합니다.	대출 포트폴리오의 유동성을 높이고, 자본 비용을 절감하는 데 기여합니다.

ACRE의 주요 경쟁사는 다른 상업용 부동산 투자 신탁(REIT) 및 금융 회사들입니다. 이들은 주로 ACRE와 유사한 대출과 투자 상품을 제공하여 시장 점유율을 겨루고 있습니다. 경쟁 기업들을 표로 정리하면 다음과 같습니다:

경쟁 회사	유사한 제품	설명
Blackstone Mortgage Trust (BXMT)	상업 부동산 대출, Mezzanine Loans	글로벌 부동산 투자와 금융 솔루션을 제공하는 회사로, 대출 상품에서 ACRE와 유사한 포트폴리오를 보유하고 있습니다.
Starwood Property Trust (STWD)	상업 부동산 대출, 택지 대출, 인프라 대출	다양한 형태의 부동산 대출을 제공하며, 특히 상업용 부동산 및 인프라 프로젝트에 집중하고 있습니다.
Ladder Capital Corp (LADR)	상업 부동산 대출, Preferred Equity, 채권 투자	상업 부동산 금융 및 투자에 주력하며, 다양한 대출 상품으로 포트폴리오를 구성하고 있습니다.

이처럼 ACRE는 다양한 상업 부동산 금융 상품을 통해 수익을 창출하며, 여러 경쟁사들과 시장에서 치열하게 경쟁하고 있습니다.

주요 리스크

ACRE의 사업에 대한 잠재적 위험 요인은 다음과 같습니다: 금리와 신용 스프레드의 큰 변동은 다주택 및 기타 상업 부동산의 운영과 소득, CRE 부동산에 대한 부동산 투자 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, ACRE는 상당한 부채를 부담할 수 있으며, 이는 손실 위험을 증가시킬 수 있고 주주에게 분배할 현금을 줄일 수 있습니다. 실질적으로 어떤 계약에 대한 실행이 어렵거나, 변형 및/또는 재구조화는 이들이 필요로 하는 대비책 “takeout” 자금이 사용 불가능할 수 있으며, 이에 따라 투자에 상당한 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 환율, 건물 규제 및 조례의 변화, 환경 고려 사항 및 기타 요소로 보험이 결석하거나 경제적으로 보험하기 어려울 수 있습니다. 이에 따라 ACRE의 투자와 관련된 재산에 대한 보험금이 투자에 상당한 손실으로 이어질 수 있으며, 보험금이 불충분할 경우 투자에 대한 손실의 가능성이 증가합니다.

뉴스

(2024-12-18) 지난주 미국의 주택담보대출 신청이 0.7% 감소하여 5주 연속 증가세가 깨졌으며, 이자율이 상승했습니다. 뱅크 오브 아메리카 분석에 따르면 미국 97개 주요 도시 중 82곳에서는 임대가 구입보다 여전히 저렴합니다.link

재무

손익계산서

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
매출액	102.1	109.0	81.4
매출원가	N/A	N/A	N/A
매출총이익	N/A	N/A	N/A
영업비용	N/A	N/A	N/A
영업이익	N/A	N/A	N/A
영업외수익	-61.2	-30.3	38.9
세전 순이익	61.2	30.3	-38.9
법인세 비용	0.7	0.5	-0.0
당기순이익	60.5	29.8	-38.9

대차대조표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	50.6	169.2	138.5
매출채권, 순액	2.6	3.0	3.7
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	N/A	N/A	N/A
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	N/A	N/A	N/A
자산 총계	2631.8	2523.0	2279.8
매입채무	0.6	1.9	2.3
단기차입금	819.4	705.2	639.8
유동부채 총계	N/A	N/A	N/A
장기차입금	1083.2	1031.3	977.2
비유동부채 총계	N/A	N/A	N/A
부채 총계	1953.2	1775.5	1653.9
자본금 및 추가 납입 자본	704.4	813.3	812.7
이익잉여금	-28.6	-73.3	-187.0
자본 총계	678.6	747.5	625.8
부채 및 자본 총계	2631.8	2523.0	2279.8

현금흐름표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
당기순이익	60.5	29.8	-38.9
감가상각비 및 무형자산상각비	N/A	N/A	N/A
비현금 운전자본 변동	-16.3	-15.1	-19.5
영업활동으로 인한 현금흐름	48.4	57.2	46.8
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-699.7	193.2	127.5
배당금 지급	-58.4	-71.8	-76.0
차입금 변동	494.2	-189.5	-120.5
재무활동으로 인한 현금흐름	627.2	-159.7	-205.1
현금 순변동	-24.2	90.7	-30.8

주가 영향 미치는 요인들

ACRE의 주가 변동에는 여러 가지 요인이 영향을 미칠 수 있습니다. 첫째, 환율 변동이 있습니다. 예를 들어, 미국 달러화가 강세를 보이면 ACRE의 해외 투자 수익성이 낮아져 주가에 부정적 영향을 줄 수 있습니다. 둘째, 거시 경제 상태도 중요한 요인입니다. 경제 불황이 오면 부동산 가치가 하락할 수 있어 ACRE의 투자 포트폴리오에 손실을 줄 수 있고, 이는 주가 하락으로 이어질 수 있습니다. 셋째, 국가 간의 갈등, 예를 들어 미중 무역 전쟁이 격화되면 글로벌 금융 시장의 불안정성이 증대되고, 자본 비용이 증가하여 ACRE의 수익성을 감소시킬 수 있습니다. 넷째, 경쟁업체의 부상도 주가에 영향을 줄 수 있습니다. 새로운 경쟁업체가 더 유리한 조건으로 대출을 제공하면 ACRE의 시장 점유율이 줄어들어 수익성이 악화될 수 있습니다. 다섯째, 시장 트렌드의 변화도 고려해야 합니다. 예를 들어, 온라인 상거래의 증가로 인해 오피스 부동산 수요가 감소하면 ACRE의 오피스 부동산 대출 포트폴리오에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 각 시나리오별로 주가에 미치는 영향은 다양하지만, 대부분의 경우 이러한 요인들은 주가에 부정적 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

회사의 미래 전망

ACRE의 미래 성장 가능성에는 여러 요인이 작용할 수 있다. 경제가 회복되면서 상업 부동산 시장이 활성화된다면 ACRE의 대출 수요는 증가할 것이다. 기술 발전과 함께 스마트 시티 프로젝트와 같은 새로운 부동산 개발 프로젝트가 늘어나면, 이러한 프로젝트에 대한 자금 조달 수요 역시 ACRE의 비즈니스 기회를 확대할 수 있다. 더불어, 금리가 낮아지면 기업들이 자금 조달 비용을 줄이기 위해 더욱 활발하게 대출을 받을 가능성이 높아져 ACRE의 수익성이 증가할 수 있다. 그러나 반대로 금리가 급등하면 대출 비용이 증가하여 대출 수요가 줄어들어 ACRE의 수입이 감소할 위험이 있다. 또한, 부동산 시장의 과열이나 버블이 꺼질 경우, 부동산 가치가 급락하여 ACRE의 자산 가치가 줄어들고 부실 채권이 증가할 리스크가 있다. 하지만, ACRE가 포트폴리오 다양화와 리스크 관리를 잘 수행한다면 이러한 리스크를 최소화하고 안정적인 수익을 유지할 수 있을 것이다. ACRE의 성공 여부는 경제 환경, 금리 변화, 부동산 시장 동향 등 다양한 외부 요인에 의해 크게 좌우될 것으로 보인다.